כסף בקירפודקאסט של גלובס
גלובס · מנחה: גיא ליברמן
161 פרקים
על התוכנית
סיפורים על אנשים שהחליטו לשים את הכסף שלהם על נדל"ן - העסקאות, ההתלבטויות, ההצלחות וגם הכישלונות. פודקאסט דו שבועי בהגשת גיא ליברמן.
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם. הכפתור הראשון מוביל לפרק האחרון.
מה זה כסף בקיר?
כסף בקיר הוא פודקאסט ישראלי בקטגוריית כלכלה ועסקים מאת גלובס. פודקאסט החושף את סודות הנדל"ן וההשקעות, דרך סיפורים אישיים מרתקים ותובנות פיננסיות מעשיות, המובילות לחופש כלכלי. בארכיון 161 פרקים, פרק חדש בערך פעם בשבועיים, אורך פרק ממוצע כ-39 דקות.
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
|---|---|
| פרקים בארכיון | 161 |
| תדירות (מהפרקים האחרונים) | פרק חדש בערך פעם בשבועיים |
| אורך פרק ממוצע (בפרקים האחרונים) | כ-39 דקות |
| הפרק האחרון | 18 באוקטובר 2026 |
| פרקים עם ניתוח עומק | 18 |
עודכן:
מפינוי גוש קטיף להכנסה פסיבית מנדל"ן
גיא ליברמן מארח את עדיה חזני, מפונה גוש קטיף שגדל בבית בלי אוכל ובלי כסף, והחליט כבר בכיתה א' 'לדוג לעצמו'. עדיה למד לבדו את כל מכרזי רשות מקרקעי ישראל, פירק אותם 'לגורמי גורמים' כמו בסיירת, וזיהה הזדמנות חד-פעמית לקנות מגרשים לפני שהמחירים זינקו.
פרק אחר נכנס לשלב הפרי-סל בפרויקטים, ומסביר שההנחה הריאלית שם נעה לרוב בין 5% ל-8% - לא גימיק אלא כלי שיווק מוקדם ליזם.
מה שחוזר זה הסיפור האישי מאחורי המספרים: איך ילדות קשה מעצבת אופי כלכלי, ואיך החלטה אחת בין שכל לתחושת בטן משנה הכל.
פודקאסט החושף את סודות הנדל"ן וההשקעות, דרך סיפורים אישיים מרתקים ותובנות פיננסיות מעשיות, המובילות לחופש כלכלי.
המנחה
גיא ליברמן הוא מנחה המראיין מומחים ואנשים בעלי סיפורים אישיים מעוררי השראה מתחומי הנדל"ן והפיננסים. הוא מתמקד בחשיפת תובנות מעשיות, אסטרטגיות השקעה וסיפורי הצלחה.
הסגנון
התוכנית מוגשת כסדרת ראיונות עומק עם מומחים ויזמים, בקצב מתון ובטון אינפורמטיבי. היא חושפת את מאחורי הקלעים של עולם הנדל"ן וההשקעות, תוך שימת דגש על ניתוח מעמיק וכלים מעשיים.
תובנות הזהב מהארכיון
- השקעות נדל"ן מוצלחות דורשות למידה מעמיקה של השוק, נחישות וניצול הזדמנויות ייחודיות, לעיתים בניגוד לאינטואיציה המיידית.
- חופש כלכלי מושג באמצעות תכנון קפדני, חיסכון משמעותי וקבלת החלטות אמיצות, לא רק באמצעות עבודה עד גיל פרישה.
- הבנה של מנגנוני שוק מורכבים, כגון שלבי פרי-סל במכרזים ופרויקטי תשתית עתידיים, יכולה להניב רווחים משמעותיים.
- התמודדות עם קשיים כלכליים בילדות יכולה לעצב אופי כלכלי עצמאי וממוקד מטרה, המוביל להצלחה.
- השקעה בינלאומית מצריכה הבנה מעמיקה של המצב המקומי, יכולת ניהול סיכונים גבוהה ומוכנות לשנות אסטרטגיה בעת הצורך.
התוכנית מתאימה למשקיעים, יזמים, ולכל מי שמתעניין בעולם הנדל"ן, בבניית הון ובהשגת עצמאות פיננסית באמצעות סיפורים אישיים וכלים פרקטיים.
השאלות הבולטות בארכיון
אם המצב כזה ורוד עבור משקיעים ישראלים, למה צ'כיה ופראג לא נמצאות יותר במרכז תשומת הלב של משקיעים פה בישראל?
האם ההשקעה בשוק ההון נתנה נוק-אאוט להשקעות הנדל״ן, או שאנחנו רק באמצע סייקל שבקרוב ישתנה?
מאיפה הביטחון שתצליח להשכיר במחיר גבוה יותר? כי אם לא, רק יצרת לעצמך עבודה.
האם המלחמה והמשבר הביטחוני באזור יכולים לפגוע בטווח הארוך בשוק הנדל"ן בדובאי כפי שקרה באוקראינה?
כמה תשואה נטו ריאלית ניתן לצפות מנכסי נדל״ן בארצות הברית, במיוחד במילווקי, לאחר הוצאות ומיסוי?
כיצד ניתן להבטיח לרוכשי דירות בפרויקטים מורכבים כמו תמ״א 38 ערבות חוק מכר מלאה ומניעת סיכונים משפטיים וכלכליים בעתיד?
האם יש סיכוי שהשכונה תתפתח ותממש את הפוטנציאל התיירותי שלה למרות המשבר הכלכלי וההתחרדות של העיר ערד?
איך ניתן להעריך נכון את הסיכון והזמן הכרוך בהשקעה בנכסים במסגרת התחדשות עירונית?
18 פרקים = 18 מאמרים אפשריים. כל פרק בארכיון יכול להפוך למאמר עברי SEO/GEO שמדורג בגוגל ומצוטט במנועי AI.
נושאים שהתוכנית עוסקת בהם
פרקים עם ניתוח מלא
- הם רק רצו להרוויח 1,000 שקל. היום הם מנהלים 120 דירות | פרק 166
- האם (ומתי) המשקיעים יחזרו לנדל"ן? | פרק בונוס
- לא משקיעים עם העדר. חלק 2
- המשקיע שוויתר על הטיול בדרום אמריקה - כדי לקנות עוד ועוד דירות | פרק 149
- הרוצח השקט של התשואה מהשקעה | פרק 148
- זה הציון שקובע כמה תשלמו על המשכנתא. כך תוכלו לשפר אותו | פרק 147
- יותר מ-30% חרדים, וסוג הדירות שבדרך למחסור: הכירו את העתיד של ישראל | פרק 146
- הזוג שמכר את הדירה ביבנה לטובת 14 נכסים במילווקי | פרק 161
גיא ליברמן (גלובס) מפרק את עולם הנדל"ן והכסף דרך אנשים: ממכירת פרי-סל ועד הבלש שמחפש יורשים לקרקעות נטושות.
- בפרק על פרי-סל: ההנחה הריאלית בשלב המכירה המוקדמת היא 5%-8%, והמטרה האמיתית של היזם היא להוכיח לבנק יכולת מכירה (10%-20% מהדירות), לא לחסוך בשיווק
- מיכאל סטרוד עוסק במקצוע נדיר - איתור יורשים לקרקעות נטושות בישראל; מישהי בשיקגו יודעת במעורפל שיש לה קרקע כאן, והאתגר הכי גדול הוא לשכנע אותה שזו לא עקיצה
- המתכנן עידו נוימן על ההבדל בין עצמאות כלכלית (היכולת לייצר הכנסה) לחופש כלכלי (היכולת לבחור אם בכלל), והכלל: לחסוך לפחות 20% מהנטו ככסף ברזל
"יושבת מישהי בשיקגו, יודעת איפשהו בראש שיש לה קרקע בישראל, לא עשתה איתה כלום שנים - ואז אתה מתקשר. מה אתה אומר לה?" השאלה הזו, שגיא ליברמן מפנה למיכאל סטרוד, מסכמת למה "כסף בקיר" עובד: לא טבלאות, אלא בני אדם מאחורי הכסף.
סטרוד עוסק במקצוע שכמעט אין כמותו - איתור יורשים לקרקעות שנטושות עשרות שנים. זה תפקיד של בלש, היסטוריון ופסיכולוג ביחד, כולל פענוח נסחי טאבו והבדלים בין שמות אשכנזיים לספרדיים. והקושי הגדול הוא בכלל בשיחת הטלפון הראשונה: לבנות אמון מול מישהו שבטוח שמדובר בתרמית.
פרקים אחרים נכנסים לעומק של עסקאות. בפרק על פרי-סל מתבררת האמת מאחורי ההנחות: 5% עד 8% זו ההפחתה הריאלית, ולא גימיק - היזם בעצם מוכר 10%-20% מהדירות מוקדם כדי להוכיח לבנק שהפרויקט בר-מימון, לא כדי לחסוך בתקציב שיווק.
ולא הכל נדל"ן. בשיחה עם המתכנן הפיננסי עידו נוימן עולה הבחנה שמסדרת את הראש: עצמאות כלכלית היא היכולת לייצר הכנסה בעצמך, חופש כלכלי הוא היכולת לבחור אם בכלל. ולשאלה הכי פרקטית - כמה כסף צריך משפחה עם שלושה ילדים - התשובה מתחילה במספר אחד: לחסוך לפחות 20% מהנטו, ולא לגעת.
נכתב בעזרת AI על בסיס תיאור הפודקאסט. איך זה נעשה
"אנחנו המיליונרים הכי עניים": מתן אהביה מספר איך הגיע ל-3 דירות להשקעה מהון עצמי זעום | פרק 167
פרקים אחרונים
"אנחנו המיליונרים הכי עניים": מתן אהביה מספר איך הגיע ל-3 דירות להשקעה מהון עצמי זעום | פרק 167
18 באוקטובר 202641 דק׳הנינג'ה שמחבר בין ספורט, יזמות והשקעות | פרק בונוס
8 באוקטובר 202616 דק׳הם רק רצו להרוויח 1,000 שקל. היום הם מנהלים 120 דירות | פרק 166
4 באוקטובר 202636 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
אורי עובדת ושותפו עומר התחילו ב-2018 בהשכרת החדרים שלהם בדירת שותפים בתל אביב, במטרה להרוויח אלף שקל כל אחד, והיום הם מנהלים קרוב ל-120 יחידות בתל אביב ובירושלים, כולל שני בתי מלון. המודל מבוסס על ארביטראז׳: שוכרים נכס ב-10,000 שקל, מכוונים להכנסה של כ-20,000, ומבקשים להישאר עם כ-4,000 שקל אחרי עמלות, ניקיון ותפעול. בקורונה ובמלחמה הם איזנו את המודל והעבירו חלק מהדירות לשכירות ארוכה ומרוהטת לשגרירויות, אנשי עסקים ותושבי חוץ. בחלק השני עובדת נותן לבעלי דירות כללים לתיאום ציפיות, שיווק הדירה וניסוח חוזה, ואריק מירובסקי מעריך שהמתווה עדיין ישים ושאין שינוי רגולטורי באופק.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- עמלות הפלטפורמות מגיעות בממוצע לכ-12%, ובבוקינג אפילו ל-18%, וגם אתר הבית משלם עמלה למפעיל מנוע ההזמנות.
- שכירת בניין שלם לא בהכרח זולה יותר, אבל היא מקלה על התפעול: מחסן באותו בניין, דירות סמוכות, ואפשרות לשדרג אורח לדירה אחרת באותו מקום.
- חניה תת-קרקעית מחוץ למרכז תל אביב היא יתרון גדול, במיוחד כי הדירות מתאימות גם לשוכרים לטווח ארוך.
- בשכירות ארוכה ומרוהטת אין עמלות וניקיונות חוזרים, ולכן המחיר יורד באופן דרסטי, והפרמיה משקפת את ההשקעה בריהוט ובציוד.
- לדברי אריק מירובסקי, המודל ממזג את שיטת WeWork עם השבחת נכסים, מחירי השכירות במגמת עלייה, ואין סימן לרגולציה חדשה על השכרה קצרה.
האם (ומתי) המשקיעים יחזרו לנדל"ן? | פרק בונוס
27 בספטמבר 202612 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
פלג דבידוביץ׳, מנכ״ל פרופדו העוסקת בהתחדשות עירונית, מספר שבאחד הקורסים לנדל״ן שהוא מלמד נרשמה ירידה של 50% בכמות הנרשמים, ומייחס אותה לשיפט לשוק ההון ולאפליקציות מסחר שהפכו את ההשקעה לסוג של גיימינג. לדבריו, מאז 2022 ההחזר החודשי על משכנתה גבוה משכר הדירה שמשלם השוכר, וזה הרחיק משקיעים, אבל הורדות הריבית ועליית שכר הדירה יהפכו את המשוואה. בהתחדשות עירונית הוא רואה את ההזדמנות העיקרית ברכישת דירות יד שנייה לפני ההשבחה ואפילו לפני התב״ע, ולא בדירות חדשות. מנגד עולה בשיחה שפרויקטים רבים נתקעים עשר או שתים עשרה שנה, ושלפי התחזית הוורודה של נת״ע המקטע הראשון של המטרו יפעל רק ב-2037.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- ההחלטה לחזור לנדל״ן תלויה ביחס בין ההחזר החודשי לשכר הדירה: כשהשוכר מכסה את המשכנתה, אפשר לקנות דירה בהון עצמי של חצי מיליון עד 700 אלף שקל.
- המשקיעים הקטנים בשוק ההון קונים בגלל תחושת ההצלחה, בעוד השחקנים המוסדיים מזהים שהמכפילים בתל אביב 35 ותל אביב 125 התנתקו מההיגיון הכלכלי.
- הצעירים שנכנסו לשוק ההון בגלל תחושת ההצלחה יהיו לדעת דבידוביץ׳ הראשונים לברוח כשהשוק יירד.
- טרנדים בנדל״ן לא משתנים בבת אחת, והחזרה של המשקיעים תגיע מרצף של הורדות ריבית, התייקרות שכר הדירה ושינויים גיאופוליטיים.
- דבידוביץ׳ מעריך שמרבית התב״עות בהתחדשות עירונית יאושרו בשלב כזה או אחר, אך הבדיקה לפני הרכישה היא חובת המשקיע.
השותפה "הסמויה" בהשקעה: כך חוסכים תשלומים מיותרים לרשות המסים | פרק 165
22 בספטמבר 202659 דק׳לא משקיעים עם העדר. חלק 2 | פרק 164
14 בספטמבר 202633 דק׳לא משקיעים עם העדר. חלק 1 | פרק 163
6 בספטמבר 202647 דק׳לא משקיעים עם העדר. חלק 2
14 בספטמבר 202633 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
עמוס אוזן מציע השקעות בפראג, עם יתרונות כמו היעדר מס רכישה ותשואות ממוצעות של 8%-10% בשנה. אשר אלבז מדבר על גיאורגיה כיעד מעניין למשקיעים עם תשואות גבוהות, אך מדגיש את הצורך להיזהר מהבעיות המשפטיות במדינה. שני האורחים מסכימים על כך שהשקעות במדינות אלו מצריכות הבנה מעמיקה של השוק המקומי.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- בפראג אין מס רכישה, מה שמקל על השקעות נדל"ן.
- גיאורגיה מציעה תשואות גבוהות, אך יש להיזהר מהבעיות המשפטיות שיכולות להתרחש.
- המשקיעים בפראג נוטים להיות בגיל 30 ומעלה, בעוד בגיאורגיה ישנה מגמה של צעירים יותר.
- ניהול נכסים מרחוק אפשרי באמצעות חברות ניהול מקומיות.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾למה עמוס אוזן ממליץ להשקיע דווקא בפראג ולא ביעדים הפופולריים של הישראלים?
עמוס אוזן, שחי בפראג 17 שנה, מציין שבצ'כיה אין מס רכישה גם על הנכס העשירי, ושצ'כיה היא «הידידה הכי טובה של ישראל». לדבריו הכלכלה יציבה ועליות הערך עמדו על 8% עד 10% בשנה בממוצע ב-20 השנים האחרונות.
▾כמה עולה דירת סטודיו בפראג וכמה עולות דירות גדולות יותר לפי עמוס אוזן?
דירת סטודיו של כ-30 מטר עולה בממוצע כשישה מיליון קרונות, כ-850 עד 860 אלף שקל. דירת שני חדרים של כ-50 מטר עולה כתשעה מיליון קרונות, ודירת שלושה חדרים של כ-75 מטר כ-12 מיליון קרונות, והיא פחות אטרקטיבית מבחינת תשואה.
▾איך עובד המיסוי על נדל"ן בצ'כיה עבור משקיע ישראלי?
המס הרשמי הוא 15% על הרווח, ומי שמחזיק את הנכס מעל 10 שנים פטור ממס שבח. על השכירות משלמים 15% רק אחרי קיזוז פחת, דמי ניהול וריביות משכנתא, ובזכות אמנת המס בין צ'כיה לישראל אין כפל מס והמשקיע משלים בארץ עד 25%.
▾איזו טעות נפוצה עושים משקיעים ישראלים כשהם קונים דירה בצ'כיה?
לפי עמוס אוזן, ישראלים מביאים איתם הרגלים מהארץ ובורחים מדירה בלי מזגן, למרות שבצ'כיה יש רק שבועיים-שלושה חמים בשנה ולכן צריך לבדוק את מערכת החימום. גם החלוקה שונה, עם מסדרון כניסה קטן להורדת מעילים ומגפיים במקום כניסה ישירה לסלון.
▾למה עורך הדין אשר אלבז רואה בטביליסי יעד מתאים למשקיע עם הון קטן?
אשר אלבז מסביר שלגיאורגיה מגיעים 7 עד 8 מיליון תיירים בשנה, אף שהאוכלוסייה מונה 3.7 מיליון בלבד, ושכוח העבודה זול, כ-500 עד 600 דולר בחודש לעובד, כך שהבנייה זולה ומהירה. הנכס הנפוץ הוא דירת חדר וסלון מרוהטת שמושכרת בכ-1,500 דולר בחודש, לסטודנטים מהאוניברסיטאות בעיר או לנופש.
עם קמפוס אנבידיה וטיילת חוף חדשה: האם חיפה סוף סוף תגשים את הפוטנציאל? | פרק 162
23 באוגוסט 202645 דק׳לא משקיעים עם העדר. חלק 1
6 בספטמבר 202647 דק׳המשקיע שוויתר על הטיול בדרום אמריקה - כדי לקנות עוד ועוד דירות | פרק 149
22 בפברואר 202631 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
נתנאל גבעתי החל להשקיע בנדל״ן בישראל, רכש ומכר מספר דירות באשקלון תוך זיהוי מגמות עליית מחירים. לאחר מכן עבר להשקעות בארצות הברית, בעיקר באינדיאנה, בשל חוקים לטובת בעלי הנכסים. הוא מדגיש את חשיבות הלימוד והקורסים כדי למנוע טעויות יקרות. פרשן הנדל״ן אריק מירובסקי מציין ירידה משמעותית בפעילות המשקיעים בישראל וממליץ לשקול השקעות בחו״ל מעבר לדירה ראשונה.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- השקעה בנדל״ן בישראל דורשת הון עצמי משמעותי ומלווה במיסוי גבוה כמו מס רכישה ומס שבח.
- הצלחה בהשקעות נדל״ן תלויה בזיהוי מיקומים עם פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר בתוך שוק עולה.
- השקעה בארצות הברית מאפשרת החזקה של נכסים דולריים עם ניהול מקצועי של חברות מקומיות.
- חוקים במדינות רפובליקניות בארה״ב, כמו אינדיאנה, נוטים להעדיף את בעלי הנכסים על פני השוכרים.
- קורסים וליווי מקצועי חשובים כדי לצמצם טעויות שעלולות לעלות כסף רב.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾כיצד נתנאל גבעתי התחיל את דרכו בעולם הנדל״ן ומה היו התוצאות הראשונות שלו?
נתנאל התחיל להשקיע בנדל״ן בישראל באשקלון, כשהוא רכש דירה ראשונה ב-572,000 שקל ומכר אותה לאחר שנתיים ב-830,000 שקל, רווח של כמעט 50% ללא שיפוצים, בזכות עליית מחירי השוק והיכרות עם מיקום נכון.
▾מה הסיבות שבגללן נתנאל בחר להשקיע בנדל״ן בארצות הברית ולא בישראל בלבד?
נתנאל בחר להשקיע בארצות הברית בגלל הרצון להשקעה דולרית, מיסוי נוח יותר, רצון בחשבון דולרי, אהבה לתרבות האמריקאית, ולוקיישן במדינות רפובליקניות עם חוקים לטובת בעלי הנכסים, כמו אינדיאנה.
▾איך נתנאל מנהל את ההשקעות בנדל״ן בארצות הברית מבחינת התפעול והניהול של הנכסים?
נתנאל משתמש בחברות ניהול אמריקאיות שמטפלות בכל ההיבטים של הנכסים, כולל השכרה ותחזוקה, והוא עצמו מתמקד בבחירת העסקאות הנכונות מבלי להידרש לניהול שוטף או ביקורים תכופים.
▾מהן האסטרטגיות הכלכליות שנתנאל משתמש בהן כדי להמשיך ולהשקיע בנדל״ן למרות המחירים הגבוהים?
נתנאל נוקט באסטרטגיה של נטילת הלוואות כדי לקבל הון זמין להשקעה, ומכריח את עצמו לחסוך באמצעות תשלומים אוטומטיים, במקום לחסוך סכומים גדולים מראש, מה שמאפשר לו להמשיך להשקיע גם כשגר בדירה שכורה או אצל ההורים.
▾מהן התובנות של אריק מירובסקי לגבי מגמת המשקיעים בנדל״ן בישראל והשפעתה על השוק?
אריק מציין שיש ירידה משמעותית במספר המשקיעים בישראל, שהמשקיעים מוכרים יותר דירות ממה שקונים, והממשלה מנסה להפחית את פעילותם בטענה מופרכת שהם מעלים מחירים, אך בפועל המחירים ממשיכים לעלות למרות ירידת המשקיעים.
הרוצח השקט של התשואה מהשקעה | פרק 148
8 בפברואר 202637 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
היטל השבחה הוא מס שמוטל על בעלי נכסים בעקבות אישור תוכניות שמגדילות את זכויות הבנייה ומעלה את ערך הנכס. בשנים האחרונות נרשמו מקרים רבים של שומות מנופחות וטעויות חישוב, שגורמות לתשלומים גבוהים מאוד, ולעיתים בלתי מוצדקים, כפי שמדגים מקרה משפחתי בתל אביב שהיטל ההשבחה ירד מ-950 אלף ל-70 אלף שקלים לאחר ערעור. פסק דין לוויתן קבע כי אין לגבות היטל השבחה על זכויות קיימות מ-1938, מה שצפוי להשפיע משמעותית. עם זאת, הרשויות המקומיות מסתמכות על ההכנסות מהיטל השבחה למימון תשתיות ומוסדות ציבור, וההליך לערעור השומה ארוך ומורכב.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- רוב השומות שהוגשו לערעור על ידי שמאים מכריעים מופחתות בממוצע בכ-36%, מה שמעיד על שומות מנופחות מצד הרשויות.
- פסק דין לוויתן מנע גביית היטל השבחה על זכויות שהיו קיימות לפני 1938, מה שצפוי לחסוך מאות מיליוני שקלים לבעלי נכסים.
- היטל השבחה מהווה מקור הכנסה משמעותי לרשויות המקומיות, לעיתים שווה לכשליש מהכנסות הארנונה.
- הליך הערעור על שומות היטל השבחה ארוך, יקר ומורכב, וגורם לחוסר ודאות כלכלית ליזמים ובעלי נכסים.
- יש חשיבות רבה לבדיקת שומת טרום מכר לפני ביצוע עסקה כדי למנוע הפתעות כלכליות בלתי צפויות.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾מהו היטל השבחה וכיצד הוא משפיע על משקיעי נדל״ן בפרקטיקה?
היטל השבחה הוא מס שהרשות המקומית גובה כאשר הוועדה המקומית מאשרת תוכנית שמגדילה זכויות בנייה, והמס מבוסס על 50% מעליית הערך שנוצרה. בפועל, היטל השבחה מופיע במכירת נכסים או בקשות להיתר בנייה, והוא יכול להוות עלות משמעותית שמשפיעה על רווחיות ההשקעה, כפי שמורדי הולנדר הסביר עם דוגמאות של שומות מנופחות וטעויות חישוב שיכולות להוביל לתשלומים מופרזים.
▾כיצד מתנהל תהליך ההגשה והערעור על שומת היטל השבחה ומה הסיכוי להפחתה משמעותית בסכום?
לאחר קבלת שומת היטל השבחה יש חלון זמן של 45 יום להגשת השגה באמצעות שמאי פרטי. ההליך ממשיך למינוי שמאי מכריע, שהוא ערכאה שיפוטית שממנה שר המשפטים, והוא יכול להפחית את השומה בממוצע בכ-36%. דוח מבקר המדינה מצא כי ב-95% מהמקרים שנבדקו השמאים המכריעים הפחיתו את ההיטל, לעיתים בהפחתות גדולות מאוד, כמו הפחתה של 71% שהצילה 11 מיליון שקלים.
▾מהן הבעיות המרכזיות שגורמות לגביית היטלי השבחה מנופחים על ידי הרשויות המקומיות?
הבעיות העיקריות הן פרשנות מחמירה של הוועדות המקומיות, חוסר בקרה מקצועית ואיכותית על השומות, ונטייה של שמאים ברשויות להגדיל את הסכומים כדי להגדיל הכנסות. מורדי הולנדר ציין כי לעיתים יש טעויות חישוב פשוטות, וכי הרשויות מיישמות תוכניות כמו תוכנית הרובעים בתל אביב גם במקומות אחרים, מה שמוביל לגבייה מופרזת ובלתי פרופורציונלית.
▾כיצד ראש עיריית הרצליה מסביר את חשיבות היטלי ההשבחה לתקציב העירוני ולפיתוח התשתיות?
יריב פישר הסביר שהיטל השבחה הוא מקור הכנסה חיוני לעיריות, כולל הרצליה, שממנו מממנים הקמת גני ילדים, שבילי אופניים ומבני ציבור. ארנונה לבדה אינה מספיקה למימון הפיתוח, והיטל השבחה נועד לחלק את הרווחים מהשבחת הנכסים לטובת כלל התושבים, ולכן הוא חוק סוציאלי היסטורי שנכנס לתוקף בשנות ה-80.
▾מהן ההשלכות של פסק דין לוויתן על גביית היטלי השבחה בפרויקטים כמו תמ״א 38 ופינוי-בינוי?
פסק דין לוויתן קבע שאין לגבות היטלי השבחה בגין זכויות שהיו קיימות מתוקף 1938 במכירת דירה, מה שמשנה את התמונה בעיקר בפרויקטים של תמ״א 38 ופינוי-בינוי שבהם קיימים פטורים להיטל השבחה. עיריית תל אביב הגישה עתירה לדיון נוסף בנושא, ועדיין לא נקבעה מדיניות סופית ליישום פסק הדין, מה שיוצר חוסר וודאות למשקיעים ולמוכרים.
זה הציון שקובע כמה תשלמו על המשכנתא. כך תוכלו לשפר אותו | פרק 147
25 בינואר 202635 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
מערכת דירוג האשראי בישראל אוספת נתונים על כל האזרחים מעל גיל 18 ומסייעת לגופים המלווים להעריך את סיכון ההלוואה. דירוג אשראי גבוה מגדיל את הסיכוי לקבל הלוואה בתנאים טובים, אך גם דירוג נמוך אינו פסול בהכרח, אלא מחייב בדיקה מעמיקה יותר. ניתן להוציא דוח דירוג אשראי דרך בנק ישראל, לבדוק טעויות ולפעול לשיפורו. קיימת מגמה של עלייה באחוז הלווים עם דירוג נמוך, מה שעלול להשפיע על תנאי ההלוואות בעתיד.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- מערכת נתוני האשראי אוספת מידע ממקורות בנקאיים וחוץ-בנקאיים ומאגדת אותו בבנק ישראל.
- הדירוג מבוסס על סיכוי ההחזר בזמן, ללא התחשבות במצב העושר או ההכנסה של הלווה.
- הגורמים הפוגעים ביותר בדירוג הם פיגורים בתשלומים, חזרת צ׳קים, וחריגות בכרטיסי אשראי.
- ניתן להוציא דוח דירוג אשראי דיגיטלי בחינם, אך הדוח המלא עם הציון עולה כסף.
- קיימות חברות שמציעות ״שיפור״ דירוג אשראי, אך הן עלולות להזיק לטווח הארוך.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾מהו דירוג האשראי וכיצד הוא משפיע על קבלת המשכנתא?
דירוג האשראי הוא ציון שמבוסס על הסיכוי שהלווה יחזיר את ההלוואה בזמן. הבנקים משתמשים בדירוג כדי להעריך את הסיכון ולתמחר את הריבית בהתאם. דירוג גבוה בדרך כלל מאפשר לקבל תנאים טובים יותר, אך הוא רק חלק מהשיקולים בבחינת בקשת המשכנתא.
▾כיצד פועלת מערכת נתוני האשראי בישראל ומהם הנתונים שהיא אוספת?
מערכת נתוני האשראי אוספת נתונים בנקאיים וחוץ-בנקאיים על כל אזרח מעל גיל 18, כולל הלוואות, מסגרות אשראי, פיגורים בתשלומים, צ'קים שחזרו ועוד. הנתונים נשמרים לשלוש שנים ומאפשרים לבנקים ולגופים אחרים לקבל תמונה מלאה על ההתנהלות הכלכלית של הלווה.
▾האם ניתן לשפר את דירוג האשראי וכיצד עושים זאת בפועל?
ניתן לשפר את הדירוג על ידי תשלום בזמן, הימנעות מפיגורים, סגירת חריגות בכרטיסי אשראי והסרת טעויות בדוח האשראי. במקרים של טעויות אפשר לערער ישירות בבנק ישראל. שיפור מתמיד בהתנהלות הכלכלית משפיע לטובה על הדירוג.
▾מהם ההבדלים בין דירוג אשראי פנימי של בנקים לדירוג הרשמי של מערכת נתוני האשראי?
לכל בנק יש דירוג פנימי משלו המבוסס על נתוני מערכת נתוני האשראי, אך הוא מפורש ומדורג אחרת. לכן, אותו אדם יכול לקבל דירוג שונה בבנק שונה, מה שמשפיע על תנאי ההלוואה והריבית שהוא יקבל.
▾מהם הסיכונים וההמלצות לגבי חברות חוץ-בנקאיות שמציעות משכנתאות?
חברות חוץ-בנקאיות מציעות גמישות ומהירות אך לרוב בריביות גבוהות יותר. הן פחות מדקדקות בתנאים ולכן הסיכון גבוה יותר. מומלץ לבדוק היטב את התנאים ולשקול לקחת משכנתה דרכן רק במקרים של הצעה אטרקטיבית מאוד ויכולת למחזר את ההלוואה לגוף מוסדי בעתיד.
יותר מ-30% חרדים, וסוג הדירות שבדרך למחסור: הכירו את העתיד של ישראל | פרק 146
11 בינואר 202633 דק׳אורחים:אריק מירובסקילניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
ישראל צפויה להגיע לכמעט 16 מיליון תושבים בשנת 2050, עם גידול של 5.6 מיליון תושבים ותוספת של 1.8 מיליון יחידות דיור. האוכלוסייה החרדית תגדל מ-18% ל-31% מכלל היהודים, מה שישנה את מבנה הביקושים לדיור, תעסוקה ושירותים עירוניים. יש מחסור בדירות קטנות, בעוד שמלאי התכנון מתמקד בעיקר בדירות גדולות למשפחות. בנוסף, שיפור מערכות התחבורה הציבורית צפוי להשפיע על פיזור מוקדי התעסוקה ועל ביקוש הדיור בפריפריה ובמחוזות שונים.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- בשנים האחרונות האוכלוסייה בישראל גדלה מהר יותר מהתחזיות הבינוניות, והתחזית הגבוהה מתממשת כמעט תמיד.
- מחצית ממשקי הבית היהודיים כיום הם של נפש אחת או שתיים, מה שמגדיל את הביקוש לדירות קטנות.
- יש פער משמעותי בין מלאי יחידות הדיור המאושר לבין הביקוש האמיתי, בעיקר במחוזות תל אביב, מרכז וצפון.
- מערכות תחבורה חדשות, כמו מטרו והרכבות המהירות, משנות את מפת התעסוקה ומעודדות פיזור אוכלוסייה רחב יותר.
- המסמך של המועצה הארצית לכלכלה מציג תמונת מצב מטרידה לגבי פיזור האוכלוסייה והדיור, אך אינו זוכה להתייחסות ממשלתית משמעותית.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾כיצד צפוי השינוי בהרכב האוכלוסייה היהודית בישראל להשפיע על שוק הדיור בעתיד?
הגידול באחוז החרדים מ-18% ב-2025 ל-31% ב-2050 יוביל לביקוש מוגבר ליחידות דיור בינוניות וגדולות, עם פחות דרישה לשטחי תעסוקה, זאת בהנחה שאחוז התעסוקה במגזר החרדי יישאר כפי שהוא היום.
▾מהם המגמות הצפויות בביקוש לדירות קטנות בישראל ומה ההשלכות על שוק הנדל
בישראל יש ביקוש גדול לדירות קטנות, בעיקר בשל עלייה במספר משקי הבית הקטנים (50% מהאוכלוסייה היהודית), אך בשנים האחרונות נוספו פחות מ-20,000 דירות קטנות, מה שגרם לעלייה חדה במחירן ביחס לדירות גדולות.
▾כיצד משפיעות מערכות התחבורה המוניות על שוק התעסוקה ומגורי האוכלוסייה במחוזות השונים בישראל?
מערכות תחבורה כמו המטרו והרכבת הקלה מקדמות פיזור מוקדי תעסוקה מרובי מוקדים בגוש דן, מה שמוביל לעלייה בביקוש למגורים במחוז מרכז ובאזורים קרובים לתחנות, ולירידה בביקוש במרכז תל אביב.
▾מהם הפערים בין מלאי יחידות הדיור המאושר לבין הביקושים בפועל בישראל, ואיך הם מתחלקים בין המחוזות?
למרות מלאי מאושר של 1.65 מיליון יחידות דיור, יש פער בין המלאי לביקוש: עודף היצע במחוזות דרום, ירושלים וחיפה, וחוסר יחידות דיור במחוזות תל אביב, מרכז וצפון, כאשר במחוז תל אביב חסרות כ-90,000 יחידות דיור.
▾מהי הביקורת על תוכנית אסטרטגיית הדיור 2050 וכיצד היא מתייחסת לשינוי הדמוגרפי והאתגרים העתידיים?
הביקורת היא שהתוכנית אינה באמת אסטרטגית, אינה מתייחסת להשפעות של פיזור אוכלוסייה חרדית וערבית גבוהה, ואינה מעלה פתרונות ממשיים, בעוד שהמצב צפוי להוביל לבעיות משמעותיות בשוק הדיור תוך 25 שנה.
הזוג שמכר את הדירה ביבנה לטובת 14 נכסים במילווקי | פרק 161
9 באוגוסט 202639 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
לירן וקורן רוטר התחילו להשקיע בנדל״ן בארצות הברית בשנת 2019 עם רכישת בית ראשון במילווקי. הם בחרו במילווקי בזכות מחירי הכניסה הנוחים, שוק יציב וביקוש גבוה לדירות. לאחר מכירת דירתם בישראל, הם הצליחו לצבור פורטפוליו של 14 נכסים שמניבים תשואות של כ-8% נטו, תוך שימוש במימון חכם וניהול מרחוק עם חברות ניהול מקומיות.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- מילווקי נבחרה בגלל יציבות כלכלית, מחירי כניסה נמוכים וביקוש גבוה לדירות להשכרה.
- ניהול נכסים מרחוק אפשרי בזכות טכנולוגיה וחברות ניהול מקומיות, אך יש לכך עלות של כ-10% מההכנסות.
- השקעה בנדל״ן בארה״ב מאפשרת מינוף גבוה יותר מאשר בניירות ערך ומספקת תשואה נטו של כ-8% לאחר הוצאות ומיסוי.
- חשוב לבדוק את הרקע של השוכרים, כולל הכנסה יציבה והיסטוריית פינוי, כדי למנוע בעיות עתידיות.
- מכירת דירה בישראל והשקעת ההון בנדל״ן בחו״ל יכולה לשפר משמעותית את איכות החיים ולהוביל לעצמאות כלכלית.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾כיצד התמודדו לירן וקרן עם האתגרים הפסיכולוגיים והכלכליים של רכישת נכס ראשון בארצות הברית?
לירן הסביר שהעסקה הראשונה הייתה מבחן פסיכולוגי משמעותי, להוכיח לעצמם שהם יכולים לרכוש נכס במדינה זרה, בשפה ותרבות זרה, ונשארו שלמים. הם למדו מטעויות כמו שימוש בסוכן שייצג את שני הצדדים ודייר בעייתי, ולמדו לנהל את התהליך טוב יותר בהמשך.
▾באיזה אופן לירן וקרן מימנו את הנכס השני שלהם בארצות הברית ומה הייתה התשואה המשוערת שלו?
הם הגדילו את המשכנתה על הדירה ביבנה כדי לקחת הלוואה ולרכוש את הדופלקס ב-67,000 דולר, שיפצו ב-24,000 דולר, והכנסו דיירים שהניבו שכירות של 1,600 דולר בחודש. התשואה ברוטו הייתה כ-19%, ולאחר הוצאות ומיסוי היא ירדה לכ-8% נטו.
▾מהם שלושת הטיפים המרכזיים של לירן לבחירת שוכרים בנכסים בארצות הברית?
הטיפים הם: לבדוק איך השוכר מתייחס לנכס ולסביבתו, לוודא שהכנסתו לפחות פי שלוש מהשכירות באמצעות בדיקת תלושי שכר ואימות עם המעסיק, ולא לקבל שוכרים שהיו להם פינוי בכוח בעבר (אביקשן) כדי למנוע סיכונים.
המשקיע שנדלק על פרויקט ביפו, והיום מודה: "מקווה להפסיד רק 200 אלף שקל" | פרק 160
26 ביולי 202646 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
יהב שפינרד רכש דירה בפרויקט תמ״א 38-1 בשם 'יפה' ביפו במחיר נמוך ממחיר השוק, אך הפרויקט נתקע במשך שנים בשל בעיות תכנוניות, ביצועיות וחדלות פירעון של היזם. עורך הדין חגי אולמן ומנהלת התחום החברתי דוקטור אורה בלום הסבירו על המורכבות המשפטית והחברתית של הפרויקט, כולל הצורך במתווה קבוצתי שבו הרוכשים נדרשים להוסיף כספים כדי להשלים את הבנייה. יהב מעריך כי בסיום התהליך יפסיד כ-200,000 שקלים, לאחר השקעה של שנים רבות ומאות אלפי שקלים נוספים מעבר למחיר הרכישה.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- הפרויקט 'יפה' החל ב-2007 כפרויקט תמ״א 38-1 עם כוונות חברתיות ויזם שהוגדר כ'יזם חברתי', אך נתקל בקשיים רבים שהובילו לחדלות פירעון.
- רוכשים שכניסתם לעסקה הייתה לאחר הרוכש הראשון, לא זכו לערבות חוק מכר מלאה, מה שהגביר את הסיכון הכלכלי שלהם.
- הפרויקט כלל כ-100 דירות ישנות שעליהן נבנו כ-100 דירות חדשות, והתקע במשך כ-12 שנים עם עיכובים רבים, החלפת קבלנים וקשיים משפטיים.
- מתווה קבוצתי שנקבע ב-2025 דרש מהרוכשים להוסיף כספים כדי לממן את המשך הבנייה, כאשר אלטרנטיבה אחרת הייתה הפסד משמעותי יותר.
- המשקיע יהב שפינרד, למרות ההפסד הצפוי, מדגיש את חשיבות ההבנה של הסיכונים בפרויקטים מסוג תמ״א 38, במיוחד כשמדובר בדירות שנרכשות על הנייר.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾מה היו הסיכונים המרכזיים שבהם התמודד יהב שפינרד כשקנה דירה בפרויקט יפה ביפו בשנת 2020?
יהב נכנס לעסקה שבה הדירה נרכשה על הנייר בפרויקט תמ"א 38-1 תקוע, ללא ערבות חוק מכר ישירה מהיזם, כשהוא צריך להשלים תשלום של מיליון ומאתיים אלף שקלים ליזם בעת קבלת המפתח, והפרויקט סבל מעיכובים, קשיים תכנוניים, החלפת קבלנים וחדלות פירעון של חברת צברים.
▾כיצד השפיעה חדלות הפירעון של חברת צברים על מצב הפרויקט ועל בעלי הדירות בו?
חדלות הפירעון גרמה להקפאת הבנייה, החלפת קבלנים, עיכובים משמעותיים, חוסר תשלום לדיירים עבור דמי שכירות ופיצויים, והותירה את בעלי הדירות עם חוב מתמשך, כשהפרויקט תקוע עם מצב תכנוני וביצועי מורכב, והם נדרשו להוסיף כספים כדי להמשיך את הבנייה במסגרת מתווה קבוצת הרכישה.
▾מהו המתווה שהציע עורך הדין חגי אולמן כדי להתמודד עם המשבר בפרויקט יפה, ואיך הוא השפיע על הרוכשים?
חגי אולמן הציע מתווה שבו הרוכשים יוסיפו כספים לפרויקט כדי לממן את המשך הבנייה, תוך שמירה על ערך משמעותי לעומת חלופה של מכירת נכסים במחיר נמוך, והמתווה לא חייב הצטרפות, אך רוב הרוכשים הסכימו, מה שאפשר להניע את הפרויקט קדימה ולהביא להשלמתו.
▾מה למדו יהב ואורחים נוספים על החשיבות של ערבות חוק מכר בעסקאות דירות על הנייר בפרויקט תמ"א 38-1?
למדו שעסקאות דירות על הנייר ללא ערבות חוק מכר ישירה מהיזם הן מסוכנות, כי הערבות לרוכש המקורי לא תמיד עוברת לקונה הבא, מה שיוצר סיכון כלכלי גבוה במקרה של עיכובים או חדלות פירעון, ולכן חשוב לבדוק את איתנות היזם ומצב הפרויקט לפני ההשקעה.
▾כיצד השפיע מותו הפתאומי של היזם רוני צברי על הפרויקט ועל בעלי הדירות בו?
מותו של רוני צברי, שהיה הרוח החיה והמנהיג של הפרויקט, השאיר את בעלי הדירות ללא גורם אחראי או מנהל פרויקט, מה שהחריף את המשבר, במיוחד כשפרויקט כבר היה תקוע, והוביל למינוי מפרק ולצורך במציאת פתרונות משפטיים ומימוניים מורכבים.
האם המטרו יהיה גיים-צ'יינג'ר בהשקעות נדל"ן? המומחים חלוקים | פרק 152
5 באפריל 202630 דק׳אורחים:אריק מירובסקילניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
השפעת פרויקט המטרו בגוש דן על מחירי הנדל"ן ניכרת בעיקר באזור תחנות הקצה המרוחקות, שבהן צפויה עלייה משמעותית במחירים בשל חוסר תחבורה ציבורית מפותחת כיום. מרחק ההשפעה המרכזי הוא עד כ-800 מטר מהתחנה, כאשר קרבה גדולה מ-500 מטר מפחיתה את ההשפעה. תחנות במרכזי הערים צפויות להשפעה נמוכה יותר, בעיקר בגלל שכבר קיימת תחבורה ציבורית מפותחת. פתיחת המטרו מתוכננת לטווח של כ-13-15 שנים מהיום, ולכן ההשקעה בו היא לטווח ארוך מאוד, מה שמקשה על משקיעים שמעדיפים טווחי השקעה של 5-7 שנים.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- השפעת המטרו על מחירי הדיור ניכרת עד מרחק של כ-800-850 מטר מתחנת המטרו.
- תחנות הקצה במקומות כמו הוד השרון וכפר סבא מציעות פוטנציאל השקעה גבוה בשל התחדשות עירונית וחוסר תחבורה ציבורית מפותחת.
- הקו הראשון של המטרו עשוי להיות פחות אטרקטיבי למגורים בזמן העבודות בגלל רעש, אבק והפרעות.
- עליית מחירי הנדל"ן סביב תחנות הרכבת הקלה קיימת אך משתנה בין ערים, עם עלייה מקסימלית של עד 17% בתל אביב.
- ההשקעה במטרו היא לטווח ארוך מאוד (כ-13-15 שנים), ולכן אינה מתאימה למשקיעים שמחפשים תשואה בטווח 5-7 שנים.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾מהי השפעת המטרו על מחירי הדיור לפי רועי פישמן, ומהו מרחק ההשפעה המרכזי?
רועי פישמן מציין שההשפעה של המטרו על מחירי הדיור מורגשת עד כ-800-850 מטר מתחנת המטרו, כאשר מדובר בעלייה במחירים מעבר למדד המחירים באזור.
▾כיצד גולן שבי מסביר את ההבדל בין תחנות קצה לתחנות במרכזי הערים מבחינת הזדמנויות השקעה בנדל
גולן שבי מדגיש שתחנות קצה באזורים דלילי בנייה מציעות הזדמנויות להעצמת זכויות בנייה ופיתוח, בעוד שבמרכזי הערים, בעיקר באזורים לשימור, לא צפויה העצמה משמעותית ולכן ההשקעה שם פחות רווחית.
▾מהם שלושת האזורים או התחנות שהוזכרו כראויים להשקעה סביב המטרו, לפי רועי פישמן?
רועי פישמן מציין את תחנת הבנים בהוד השרון, תחנת רחוב הרצל במרכז ראשון לציון ותחנות סביב רחוב ויצמן בכפר סבא, כשכל אלו נמצאים באזורים עם פוטנציאל התחדשות עירונית ותחבורה ציבורית מוגבלת כיום.
▾מהם האתגרים והחסרונות שקשורים למגורים קרוב מאוד לקו המטרו הראשון, כפי שנדון בפרק?
האתגרים כוללים רעש, אבק ועבודות חפירה מתמשכות, הפקעות קרקעות וסיכון תפעולי, מה שגורם לביקוש נמוך יותר לדירות במרחק של פחות מ-50 מטר מהתחנה, לעומת מרחק של 200 מטר ומעלה שמועדף יותר.
מאוקראינה לדובאי: המשקיע שהמלחמות לא מפסיקות לרדוף אחריו | פרק 151
22 במרץ 202639 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
יעקב גלידאי ואשתו אולגה החלו להשקיע בנדל"ן באוקראינה ב-2021, אך המלחמה פגעה קשות בהשקעותיהם שם. הם עברו לדובאי, שם רכשו עשרות נכסים ומנהלים תיק השקעות מגוון, בעיקר בדירות להשכרה קצרה. גלידאי מדגיש שהממשלה בדובאי יציבה, השוק נחשב לבטוח יחסית, ואין מס על רווחים בנדל"ן במקום. למרות המשבר הביטחוני והירידה בתיירות, הם מתמודדים עם האתגרים ומתכננים להמשיך להרחיב את תיק הנכסים.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- המלחמה באוקראינה פגעה קשות בתשואות ובמחירי הנדל"ן, אך לא גרמה להפסדים כספיים משמעותיים ליעקב גלידאי.
- בדובאי יש יתרון משמעותי בהשכרות קצרות טווח, אך המשבר הנוכחי הפחית את מספר התיירים וגרם להפסדים זמניים.
- הממשלה בדובאי מתפקדת היטב ומנהלת את המשבר בצורה שקופה ויעילה, מה שמעניק תחושת ביטחון למשקיעים.
- אין מס על רווחי נדל"ן בדובאי, אך תושבי ישראל חייבים במס רווח בישראל על נכסים בחו"ל.
- פיזור השקעות בין מדינות שונות הוא כלי חשוב להתמודדות עם סיכונים בלתי צפויים כמו מלחמות ומשברים.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾כיצד השפיעה מלחמת רוסיה-אוקראינה על ההשקעות בנדל"ן של יעקב גלידאי באודסה?
המלחמה גרמה לירידה משמעותית בשכר הדירה מאזור 500-600 דולר ל-200-300 דולר בחודש, חלק מהדירות עמדו ריקות, והמחיר לא עלה במשך ארבע שנים, מה שמהווה הפסד ריאלי בגלל אינפלציה.
▾מה היו השיקולים של יעקב גלידאי בבחירת דירות להשקעה באוקראינה, ואיזה סוג דירות רכש?
יעקב ואשתו רכשו דירות קטנות של חדר אחד באודסה, חלקן במצב ישן מאוד ללא שירותים פנימיים, מתוך מחשבה להשקיע בסטודנטים של אוניברסיטת אודסה, והם ביצעו שיפוץ משמעותי בדירות.
▾איך מתמודד יעקב גלידאי עם חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן בדובאי בעקבות המצב הביטחוני באזור?
יעקב מציין שהוא לא מתכנן מראש מתי למכור, אלא מוכר רק כשיש הזדמנות טובה, ומאמין ביכולת שלו להמשיך להרוויח ולרכוש נכסים חדשים, כך שהוא פועל בגמישות ולא מתכנן לטווח ארוך.
▾מהן ההכנסות וההוצאות של יעקב גלידאי ואשתו בדובאי, וכיצד הם מנהלים את ההשקעות בנדל"ן?
הכנסתם המשותפת הייתה מעל 100,000 שקל בחודש כשהגיעו לדובאי, הם גרים בשכירות של כ-15,000 שקל ומקצים כ-50-60 אלף שקל להשקעות חודשיות, פיזרו את ההשקעות בין נדל"ן, קריפטו ומניות.
▾כיצד מתאר יעקב גלידאי את היחס של איחוד האמירויות לאיראנים וכיצד זה משפיע על האזור מבחינה פוליטית וכלכלית?
יעקב מתאר זאת כבגידה של איראן בעולם הערבי, כי למרות סנקציות מערביות, איחוד האמירויות מאפשרת לאיראנים להקים עסקים ולפתוח בנקים, מה שיוצר מתיחות פוליטית משמעותית באזור.
דווקא בזמן מלחמה - איך תקדמו בניית ממ"ד אצלכם בבניין? | פרק 150
8 במרץ 202635 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
בשנים האחרונות שוק הנדל"ן חווה ירידה במחירים וירידה בכמות העסקאות, מה שמקשה על יזמים להוציא פרויקטים של התחדשות עירונית לדרך. כתוצאה מכך, יזמים רבים פונים לדיירים בבקשה לפתוח הסכמים קיימים ולהפחית את התמורות שהובטחו להם, ולעיתים אף מבקשים מהדיירים להכניס יד לכיס כדי להמשיך בפרויקט. הפתרונות הנפוצים כוללים הפחתת מטראז׳, ויתור על חנייה או מענקים כספיים, אך כל שינוי כזה מלווה בקשיים רגשיים וכלכליים לדיירים. במקרים בהם לא מתקבלת הסכמה, יש סכנה שהפרויקט ייעצר.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- יזמים מתקשים לעמוד בהתחייבויות עקב ירידת מחירים ועליית עלויות בנייה וריבית גבוהה.
- פתיחת הסכמים והפחתת תמורות היא תופעה חדשה ומורכבת בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר בתל אביב.
- הכנסת יד לכיס מצד הדיירים היא אירוע נדיר וקשה, אך קיימים פתרונות כמו הלוואות בנקאיות מותאמות.
- ויתור על חנייה בפרויקט הוא פתרון נפוץ וחשוב להעלאת רווחיות היזם, אך קשה לקבלו מבחינה פסיכולוגית לדיירים.
- בית המשפט צפוי לאכוף החלטות של דעת רוב בפרויקטים, גם מול דיירים שאינם מסכימים.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾כיצד משפיעים ירידת מחירים ועלויות בנייה על פרויקטים של התחדשות עירונית כיום?
ירידת מחירים בשוק הנדל"ן לצד עליית עלויות הבנייה מקשים על רווחיות הפרויקטים, מה שמוביל יזמים לבקש לפתוח הסכמים ולהפחית תמורות לדיירים, כפי שהוסבר על ידי עורך הדין ארז ספיר.
▾מהם האתגרים המרכזיים כאשר יזם מבקש לפתוח הסכם ולהפחית תמורות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית?
האתגרים כוללים הצורך בניתוח כלכלי מקצועי עם שמאי, קבלת הסכמת נציגות הדיירים, התמודדות עם רגשות הדיירים, והבטחת מנגנונים להחזרת התמורות אם המצב ישתפר, כפי שארז ספיר הסביר.
▾איזה פתרונות מוצעים לדיירים כאשר היזם מבקש מהם להכניס כסף מהכיס במסגרת הפרויקט?
הפתרונות כוללים הלוואות בנקאיות בשעבוד הדירה העתידית, דמי שכירות במהלך הבנייה, ומנגנונים יצירתיים לתשלומים, כדי להקל על הדיירים להתמודד עם ההוצאה, כפי שהוסבר בפרק.
▾כיצד משפיעה הויתור על חנייה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ומה המשמעות עבור הדיירים והיזמים?
ויתור על חנייה מאפשר ליזם להגדיל את רווחיות הפרויקט על ידי מכירת חניות בשוק החופשי, אך זהו נושא רגיש מאוד לדיירים, במיוחד בתל אביב שבה שווי החנייה גבוה, והדבר קשה לקבל מבחינה פסיכולוגית.
▾מה צפוי לקרות אם לא תושג הסכמה בין הדיירים ליזם בפרויקט התחדשות עירונית?
אם לא תושג הסכמה, יזמים עשויים לוותר על הפרויקט ולהפסיק אותו, מה שיגרום להפסדים כספיים ולפגיעה בהתקדמות התחדשות עירונית, כפי שארז ספיר ציין שיש מקרים כאלה בתל אביב.
ההשקעה בערד הסתבכה, אז הוא יוזם שכונה שלמה | פרק 159
12 ביולי 202642 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
בשכונת נופים בערד שווקו מגרשים גדולים במחירים גבוהים בשנים 2021-2022, אך עליית הריבית, עלויות הבנייה והיעדר פועלים פלסטינים עצרו את הבנייה וגרמו להפסדים כבדים למשקיעים. יואב לרנר, משקיע ומגשר מקרקעין, איגד בעלי מגרשים ליצירת מתחם גדול של יחידות אירוח ומגורים במטרה למשוך יזמים ולממש פרויקט נדל״ן חדשני של מיקרווילות עם בריכות פרטיות ונוף מדברי. ראש עיריית ערד מציין כי השכונה מנותקת מהעיר ומתוכננת כשכונה תיירותית עם פוטנציאל עתידי, אך פרשן נדל״ן מעריך שהשקעה בערד ובדרום בכלל היא בסיכון גבוה בשל התחרדות העיר והמצב הכלכלי.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- מגרש נדל״ן הוא כמו אופציה - כשהשוק רותח ערכו עולה משמעותית, וכשהשוק מתכווץ ועלויות הבנייה עולות, ערכו יורד ונהיה תקוע.
- בשנת 2022 הייתה הסתערות על מגרשים בערד ובארץ בכלל, בזכות ריבית נמוכה ועלויות בנייה זולות, אך המצב השתנה במהירות.
- עליית הריבית והיעדר פועלים פלסטינים לאחר אירועים ביטחוניים הובילו לעלייה חדה בעלויות הבנייה ולירידה בערך המגרשים.
- יזמים קטנים ופרטיים מתקשים לקדם פרויקטים קטנים באזור, ולכן יש צורך באיגוד מגרשים ליצירת פרויקטים גדולים יותר שמעניינים יזמים גדולים.
- ההתחרדות של עיר ערד משפיעה על האטרקטיביות של השכונה, אך השכונה מנותקת מהעיר ומתוכננת לתיירות, מה שמקנה לה פוטנציאל שונה.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾כיצד השינוי בתנאי השוק בין 2022 ל-2026 השפיע על הערך והפוטנציאל של המגרשים בשכונת נופים בערד?
בשנת 2022 הייתה עליית מחירים, ריבית נמוכה ועלויות בנייה נמוכות, מה שיצר ביקוש גבוה למגרשים. ב-2026, עם עליית הריבית ל-4%-4.5% והיעדר פועלים פלסטינים, עלויות הבנייה זינקו וכך ירד ערך המגרשים, מה שהקשה על המשקיעים לממש את ההשקעה.
▾מהי התוכנית שיזם יואב לרנר פיתח כדי להתמודד עם הקשיים בשכונת נופים וכיצד הוא מנסה לממש את ההשקעה?
יואב איגד יחד עם שותפים 50 מגרשים גדולים לשכונה, הכוללים 450 יחידות מגורים ונופש, ויזם פרויקט 'וילות מצדה' עם מיקרווילות קטנות. הוא פונה ליזמים גדולים במטרה למכור או לבצע קומבינציה של בנייה, תוך ניצול שינויי תב"ע שמאפשרים בנייה של עד 9-10 יחידות במגרש.
▾מהם האתגרים המרכזיים שעמדו בפני המשקיעים במכרז המגרשים בערד ומה היו ההשלכות הכלכליות שלהם?
המשקיעים נתקלו בעלויות מימון גבוהות בעקבות עליית הריבית, בהיעדר פועלים פלסטינים שהקפיצה את עלויות הבנייה, ובקושי למכור את המגרשים בשוק שהשתנה. כתוצאה מכך, הם נאלצו לשלם אלפי שקלים בחודש ללא הכנסה מהקרקע, מה שיצר הפסדים משמעותיים.
▾כיצד ראש עיריית ערד, יאיר מעיין, מתאר את הפוטנציאל של שכונת נופים ומה ההבדל בין השכונה לעיר עצמה?
ראש העיר מציין שהשכונה מנותקת מהעיר, מרוחקת כעשר דקות הליכה, ולכן אינה מושפעת מתהליכי ההתחרדות בעיר. הוא רואה בה פוטנציאל תיירותי גדול עם מאות יחידות נופש ונוף מדברי פתוח, ומדגיש שהשכונה מיועדת לתיירות ולא למגורים רגילים.
▾מהן התובנות של יואב לרנר לגבי השקעה במגרשים בערד ומה הוא למד מההתנסות שלו בפרויקט זה?
יואב למד שהשקעה במגרשים היא כמו אופציה שמשתנה לפי תנאי השוק, וחשוב להפוך משבר להזדמנות. למרות ההפסדים הנוכחיים, הוא מאמין שהפרויקט הייחודי עם מיקרווילות וצמודי קרקע יצליח בסופו של דבר, וכי יש ביקוש למוצר במחיר אטרקטיבי, מה שיביא לרווח בעתיד.
הזוג שמחזיק כבר 4 דירות להשקעה ועדיין חולם על דירה משלו למגורים | פרק 158
28 ביוני 202641 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
יבגני ודרינה בל, זוג צעיר ממשפחות עולים, רכשו ארבע דירות להשקעה בין השנים 2015 ל-2026, תוך התמקדות בנכסים עם פוטנציאל להתחדשות עירונית. הם מדגישים את הקושי והמורכבות שבניהול מספר נכסים, את החשיבות בלמידה פיננסית מתמדת ואת הצורך בתכנון ארוך טווח. למרות ההשקעות, הם עדיין גרים בשכירות ומתמודדים עם מיסים ואתגרים בשוק הנדל״ן.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- המשקיעים מדגישים את החשיבות של חקר שוק ולמידה מתמדת לפני רכישת נכס.
- ניהול מספר דירות מושכרות דורש זמן, מאמץ והתמודדות עם דיירים ותחזוקה שוטפת.
- המשכנתאות הראשונות התקבלו עם סיוע משפחתי והלוואות קטנות, ללא ייעוץ מקצועי.
- התחדשות עירונית אינה מתרחשת תמיד בזמן המתוכנן ויש לבדוק היטב את מצב הפרויקט לפני ההשקעה.
- החזקת מספר נכסים מגדילה את ההון אך גם מייקרת רכישת דירה למגורים בשל מיסים.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾כיצד יבגני ודרינה התמודדו עם האתגרים הכלכליים והלימודיים בתחילת דרכם להשקעה בנדל"ן?
יבגני התחיל עם הון ראשוני של כ-100,000 שקלים, סיוע משפחתי והלוואה קטנה, למרות חוסר ידע פיננסי, ודרינה, שהייתה סטודנטית, התרגשה מהמהלך והחלה ללמוד ולהתעניין בהשקעות רק לאחר סיום התואר וחסכון משמעותי.
▾מהם השיקולים שהובילו את בני הזוג לבחור בדירות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית?
הם בחרו בדירות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית כדי להגדיל את ערך הנכסים בטווח הארוך, תוך בדיקה מדוקדקת של התוכניות בעירייה והימנעות מתשלום מחיר גבוה מדי מעל מחיר השוק, מתוך הבנה שהתהליך יכול להימשך שנים רבות.
▾כיצד משפיעה ההחזקה של ארבע דירות להשקעה על חיי המגורים וההחלטות הפיננסיות של בני הזוג?
למרות ההכנסה מהשכרת הדירות, בני הזוג ממשיכים לגור בשכירות, כי רכישת דירה למגורים כרוכה בתשלום מס רכישה גבוה של 8%, והם מעדיפים להחזיק בנכסים להשקעה לטווח ארוך ולשמור על גמישות כלכלית.
▾מהם האתגרים וההשקעה הנדרשים בניהול צבר של דירות להשקעה כפי שמתואר בפרק?
ניהול מספר דירות דורש עבודה מתמדת מול דיירים, טיפול בתקלות ותחזוקה, בדיקת כדאיות כלכלית, ניהול משא ומתן והשקעה רבה בזמן, ולכן הכנסה פסיבית היא מונח מטעה במקרים רבים.
▾כיצד בני הזוג מתכננים את המשך דרכם בנדל"ן, כולל השקעה בקרקעות, ומהם השיקולים שלהם לגבי מימון וסיכון?
הם מתכננים להמשיך להשקיע בנדל"ן, כולל כניסה להשקעות בקרקעות לטווח ארוך של כעשר שנים, תוך שמירה על מינימום הון עצמי וחילוץ הון מהנכסים הקיימים, עם ליווי יועצים מקצועיים והבנה שהתחום דורש סבלנות וידע.
"היכונו לצונאמי של קריסת חברות": תחזית האימים של אבישי עובדיה | פרק 157
14 ביוני 202653 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
אבישי עובדיה טוען שמחירי הדיור בישראל אינם משקפים שוק חופשי אלא מנגנון שמשרת אינטרסים של המדינה, הבנקים, הקבלנים והפוליטיקאים. הוא מזהיר מפני קריסת חברות נדל״ן רבות וגל פרויקטים תקועים, ומציע פתרונות כמו תוכנית מטר על מטר לתמיכה בזכאי דיור ותוכנית העוגן לדיור הוגן בשכירות. פרשן הנדל״ן אריק מירובסקי מסכים שיש ירידות מחירים בדירות יד שנייה לא ממוגנות, אך שולל התרסקות מיידית וטוען שהבנקים מחזיקים את המחירים יציבים.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- מחירי הדיור בישראל עלו פי ארבע בין 2014 ל-2022, בעוד שהרווחים של קבלנים גדלו בצורה דרמטית.
- הורדת מגבלת המשכנתאות בפריים מ-שליש לשני שליש גרמה להרחבת חשיפה לסיכונים של ריבית עולה, ובנק ישראל ידע על כך מראש.
- שוק הנדל״ן בישראל מתאפיין ב׳עיוורון׳ של הציבור למציאות הכלכלית האמיתית ולבועת המחירים.
- תוכנית מטר על מטר מציעה לקנות זכויות קרקע במנות קטנות כדי לאפשר לצעירים לצבור הון עצמי בהדרגה ולצאת מהמרוץ היקר לדירה.
- תוכנית העוגן מציעה יציבות לשוכרים דרך שכירות ארוכת טווח עם הטבות מס לבעלי דירות והקמת חברות ניהול נכסים.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾מדוע אבישי עובדיה טוען שהמחירים בשוק הנדל"ן בישראל אינם משקפים שוק חופשי ואילו גופים הוא מזהה כאחראים לכך?
אבישי עובדיה טוען ששוק הדיור בישראל הוא מנגנון שמשרת את המדינה, בעלי ההון, הגופים המסחריים והמערכת הפוליטית. הוא מציין שמשרד האוצר מעדיף להגדיל את המיסים מנדל"ן במקום לשנות את המצב, הבנקים מגדילים אשראי לחברות נדל"ן כדי לשמור על המאזן חיובי, והפוליטיקאים נמנעים מלגעת בבעיה מתוך חשש לאבד תמיכה ציבורית.
▾כיצד אבישי עובדיה מסביר את תופעת החזקת חברות נדל"ן על ידי מוסדיים ובנקים למרות מצבן הכלכלי הקשה?
אבישי עובדיה מסביר שהמוסדיים והבנקים מחזיקים בחברות נדל"ן לא מתוך אמונה ברווחיות אלא כי הם חייבים לשמור שהמאזן יישאר חיובי. הם מנשימים את החברות כדי למנוע קריסה של המגדל קלפים, מה שמונע התרסקות מיידית אך גורם להמשך שמירת מחירים גבוהים על חשבון הציבור.
▾מהו מודל 'מטר על מטר' שהציע אבישי עובדיה כפתרון לבעיית הדיור בישראל ואיך הוא פועל בפועל?
מודל 'מטר על מטר' מאפשר לזכאי דיור לרכוש לא את הדירה המלאה אלא זכויות קרקע במטרים, במחיר מקובע מראש. כך הם יוצאים מהמרוץ לקניית דירה שלמה, צוברים זכויות לאט לאט, ויכולים לבחור מתי והיכן לבנות את הדירה. המודל כולל אפשרות למכור את המטרים למדינה או לזוג אחר, ומאפשר זרם כסף יציב לקבלנים.
▾כיצד אבישי עובדיה מתאר את תוכנית 'עוגן' לשכירות הוגנת ומהם היתרונות המרכזיים שלה לשוכרים ולמשכירים?
תוכנית 'עוגן' מציעה להפוך דירות להשכרה ארוכת טווח עם יציבות, שבהן בעל הדירה לא יכול להעלות מחירים או לפנות את השוכר בקלות. המדינה מעניקה מענק לשיפוץ הדירה והטבות מס לבעלים, וחברות ניהול נכסים מנהלות את הקשר בין המשכיר לשוכר. התוכנית מבטיחה סטנדרט דיור ושקט נפשי לשוכרים, לצד תמריצים לבעלי הדירות.
▾מהי תחזית אבישי עובדיה לגבי ירידת מחירי הנדל"ן בישראל ומהם הגורמים המרכזיים שיגרמו לכך לפי דבריו?
אבישי עובדיה צופה ירידה משמעותית של 10-15 אחוז במחירי דירות יד שנייה, בעיקר בעקבות ירידה במכירות, מצוקת תזרימים של הקבלנים, והנחות גדולות במבצעי הקבלנים שלא משתקפות בנתוני הלמ"ס. לדבריו, רק אם הבנקים יאפשרו הורדת מחירים, המחירים ירדו באמת, וכי הירידה היא תיקון הכרחי לבועה שנוצרה.
כך הפכתי משרד מכירות נטוש להכנסה של 11 אלף שקל בחודש | פרק 156
31 במאי 202637 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
עדיה חזני, עם אשתו רוחמה, רכשו מגרשים ביישוב באר גנים במחירים נמוכים לאחר מאבק משפטי מול המדינה. הם בנו על אחד המגרשים מבנה בבנייה קלה שהניב להם הכנסה חודשית משמעותית משכירות. בנוסף, הם רכשו דירה בבאר שבע בתנאים משופרים באמצעות מנהלת המגורים של צה"ל. עדיה מדגיש את החשיבות של חינוך עצמי, למידה וניצול הזדמנויות בשוק הנדל"ן.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- רכישת מגרשים במחירים מופחתים לאחר מאבק משפטי יכולה להוות הזדמנות כלכלית משמעותית.
- בנייה קלה מתועשת מאפשרת הקמת יחידות דיור במהירות ובעלות נמוכה יחסית, עם תחזוקה נוחה.
- השקעות בנדל"ן יכולות לכסות את המשכנתה ואף להניב הכנסה פסיבית גבוהה.
- חשוב להיות חדורי מטרה, ללמוד לעומק את התחום ולפעול במהירות לניצול הזדמנויות.
- תנאי מימון ותמיכה ממוסדות כמו מנהלת המגורים של צה"ל יכולים לסייע ברכישת נכסים בתנאים טובים.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾כיצד עדיה חזני הצליח לזכות בחמישה מגרשים במכרז ומה היו האתגרים במימון הרכישה?
עדיה למד לעומק את כל המכרזים ברשות מקרקעי ישראל, שכנע קרובי משפחה וחברים להשקיע, וגייס סכום של קרוב למיליון וחצי שקלים כדי לממן את חמשת המגרשים שזכו בהם במכרז ב-2016, כשהמחיר הממוצע היה כ-820 אלף שקלים כולל פיתוח.
▾מה היו השיקולים של עדיה חזני שלא למכור את המגרש למרות הצעת מחיר גבוהה בפגישה עם קונים?
עדיה חשב שהמגרש שווה הרבה יותר ושהמחיר יעלה, בעיקר לאחר שקיבל טיפ ממתווך על פתיחת המחלף הצפוני של אשקלון שיגרום לעליית ערך של 400-500 אלף שקל, ולכן החליט לא למכור למרות הצעת מיליון ושש מאות אלף שקלים.
▾מהם היתרונות והחסרונות של בנייה קלה כפי שהסביר אלון בן שמחון?
היתרון המרכזי הוא מהירות הבנייה שיכולה להגיע עד ל-70 ימי עבודה בלבד, והמבנה קל יותר לחימום וקירור. החסרונות כוללים צורך בדיוק גבוה בביצוע, תלות באנשי מקצוע מיומנים, וסיכון לתקלות כמו נזילות מים או קונסטרוקציה לא ישרה.
▾כיצד עדיה חזני השתמש בבנייה קלה כדי למקסם את השימוש במגרש שרכש בבאר גנים?
עדיה רכש מבנה בנייה קלה ברמת גן בעל שתי יחידות דיור (160 מ"ר ו-70 מ"ר) עם קיר משותף, שהובא למגרש באמצעות מנוף גדול, ושיפץ אותו ברמה גבוהה בעלות כוללת של כ-600-650 אלף שקלים כולל ממ"ד, והשכיר את היחידות ב-7,500 ו-4,000 שקלים לחודש בהתאמה.
▾מה המסר המרכזי של עדיה חזני לגבי ניצול הזדמנויות והשקעות בנדל"ן?
עדיה מדגיש את הצורך בחינוך עצמי, למידה מתמדת, חדות מטרה, ואמונה בעצמך כדי לא להישאר במצב שבו מישהו מביא לך ארגז אוכל בכניסה לבית, וממליץ להיות תמיד עם ראש פתוח ולפעול כדי לנצל הזדמנויות כלכליות.
"הנחת סלב"? כמה באמת שווה לקונים הפריסייל | פרק 155
17 במאי 202650 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
הפריסל הוא שלב מכירה מוקדמת של דירות בפרויקטים חדשים, שבו ניתן לקבל הנחות של 5%-10% ממחירון הדו"ח אפס. בשנים האחרונות התפתח גם שלב הפרי-פריסל, שהוא שלב סודי יותר המיועד למעגלים מצומצמים, שבו ההנחות הן הגדולות ביותר. מארגני קבוצות רוכשים משחקים תפקיד מרכזי בגיוס קונים ובהשגת תנאים טובים, אך חשוב לבדוק את אמינותם ואת פרטי העסקה. כמו כן, יש לשים לב לתנאי החוזה, כולל אפשרות למכירה מוקדמת וליווי משפטי מקצועי.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- הפרי-פריסל הוא שלב מוקדם מאוד במכירת דירות, לעיתים לפני פרסום רשמי, ומיועד בעיקר למשקיעים.
- היזם משתמש בפריסל כדי להקטין את דרישת ההון העצמי מהבנק ולהוכיח את היתכנות הפרויקט.
- קבוצות רוכשים מקצועיות יכולות להשיג הנחות טובות ותנאים מועדפים, אך יש לוודא את אמינות המארגן.
- הנחות של 5%-8% הן הנפוצות בפריסל, כאשר בפרי-פריסל ההנחות יכולות להגיע עד 10%.
- יש לבדוק היטב את חוזה הרכישה, כולל נספח השינויים ועורך דין מלווה, כדי להימנע מבעיות עתידיות.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾מה ההבדל בין פרי-פריסל לפריסל ומהי ההנחה שניתן לקבל בכל אחד מהשלבים?
פרי-פריסל הוא שלב מוקדם מאוד, מתחת לקו, שבו מוכרים דירות למעגלים מצומצמים כמו חברים ובני משפחה, עם הנחות גדולות יותר שיכולות להגיע עד 10%. פריסל הוא שלב המכירה המוקדמת לקהל הרחב, שבו ההנחות הן בדרך כלל סביב 5%-8% ממחירי המכירה העתידיים.
▾כיצד מארגני קבוצות רוכשים פועלים ומה חשוב לבדוק לפני הצטרפות לקבוצה כזו?
מארגני קבוצות רוכשים יוצרים קשר עם יזמים ומסוגלים להביא מספר רב של רוכשים כדי לקבל תנאים טובים יותר. חשוב לבדוק מי המארגן, את הרקורד שלו, את אמינות היזם והפרויקט, ולוודא שיש נספח שינויים לחוזה וליווי משפטי מקצועי.
▾מהם התנאים וההטבות החשובים בעסקאות פרי-סייל שצריך לשים לב אליהם?
עסקאות פרי-סייל טובות כוללות לעיתים הצמדה נמוכה או ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה, אפשרות לשינויים בדירה דרך נספח שינויים, עלות עורך דין מופחתת וקבלת תנאי תשלום נוחים. חשוב לוודא את כל אלה לפני החתימה.
שיחת טלפון שמשנה חיים: הכירו את מאתר הקרקעות של היורשים | פרק 154
3 במאי 202640 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
מיכאל סטרוד עוסק באיתור קרקעות נטושות ומציאת יורשים שאינם מודעים לנכסים שברשותם. העבודה כוללת מחקר היסטורי, בירור משפטי, איתור אנשים ויצירת אמון עמם, ולעיתים לוקחת שנים עד למימוש העסקה. האפוטרופוס הכללי פועל במקביל לאיתור בעלים חוקיים וניהול רכוש נעדרים, תוך שיתוף פעולה עם רשויות להתחדשות עירונית.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- רוב הקרקעות הנטושות הן מהתקופה שלפני קום המדינה ולעיתים אף מתקופת הטורקים.
- איתור היורשים מצריך הבנה מעמיקה של דיני ירושה, היסטוריה משפחתית ומורפולוגיה של שמות.
- רוב העמלות מתקבלות רק לאחר מכירת הקרקע, תהליך שיכול להימשך בין שנתיים לארבע שנים.
- ישנם מקרים בהם קרקעות לא יימכרו מעולם בגלל מורכבות בירושה או חוסר תמריץ כלכלי.
- האפוטרופוס הכללי מנהל רכוש נעדרים ופועל לאיתור בעלים חוקיים, אך גם הוא מתמודד עם אתגרים דומים.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾כיצד מיכאל סטרוד מתמודד עם החשש של יורשים מפני הונאות כשהוא יוצר איתם קשר לגבי קרקעות בירושה?
מיכאל מדגיש בשיחה הראשונה שהוא גר באזור ויש לו משרד, כדי להפיג חששות לעוקץ, ומציע להיפגש עם עורך דין של היורש כדי להבטיח אמון וביטחון.
▾מהם האתגרים המרכזיים בעבודתו של מאתר קרקעות כמו מיכאל סטרוד, וכיצד הוא מתגבר עליהם?
האתגרים כוללים עבודה סיזיפית של איתור שמות קטנים בנסחים, חוסר מידע, חשש של אנשים, והצורך בשילוב ידע היסטורי, משפטי ומשא ומתן. מיכאל מתגבר עליהם באמצעות סבלנות, יצירת אמון, והברקות שמאפשרות להתקדם.
▾באילו מקרים מיכאל סטרוד נאלץ לוותר על איתור קרקע או יורשים, ומה הסיבות לכך?
לעיתים קרובות מדובר בקרקעות עם ריבוי יורשים רבים, חלקם בחו"ל, ללא תמריץ כלכלי, או כשיורשים לא מעוניינים להתעסק בזה, כמו במקרה של נכד עורך דין במנהטן שסירב לטפל בזכויות.
▾כיצד האפוטרופוס הכללי בישראל משתלב בטיפול בקרקעות נטושות וירושות לא מזוהות, ומה תפקידו בתהליך?
האפוטרופוס הכללי מקבל דיווחים על רכוש עזוב, מבצע חקירות, מוציא צווי ניהול, משמש כנאמן, ומאתר בעלים או יורשים. הוא גם מפרסם רשימות באתר ומאפשר לאנשים להוכיח זכאותם ולקבל את הרכוש.
▾מהם השלבים והכלים המשפטיים הנדרשים כדי לממש קרקע עם ריבוי שותפים ויורשים, כפי שמסביר הפרשן אריק מירובסקי?
יש צורך באיתור כל היורשים, ליווי משפטי מקצועי, הליך איחוד וחלוקה מחדש שהוא משפטי ותכנוני, וכן התמודדות עם מיסוי. התהליך מורכב ודורש אנשי מקצוע כדי לממש את הקרקע ולהרוויח ממנה.
כתבות במגזין על התוכנית
שיווק והכנסות מכסף בקיר: שאלות נפוצות
העמוד הזה נבנה אוטומטית מהפיד שלכם. אם אתם מנחים את התוכנית, אלה השאלות שאנחנו נשאלים הכי הרבה.
- המלצה על פודקאסט: איך כסף בקיר מקבל המלצה ונמצא כאן?
- פודקאסט·ישראל מושך את הפיד של כסף בקיר אוטומטית, ולכן העמוד הזה קיים בלי שביקשתם. מה שקובע אם מאזין חדש מגיע אליו הוא כמה טקסט אמיתי יש עליו: תיאור, תמלול, ניתוח פרקים ונושאים שאפשר לחפש לפיהם בקטגוריית כלכלה ועסקים. פרקים שעברו תמלול וניתוח מופיעים גם בעמודי הנושא ובמדריכים שלנו, ולכן הם מקבלים הרבה יותר חשיפה מפרק שיש לו רק כותרת. כך תוסיפו לפודקאסט שלכם את שכבת התוכן שמביאה את ההמלצות.
- כיצד לשווק את הפודקאסט שלך בלי תקציב פרסום?
- השיווק היחיד שעובד לאורך זמן לפודקאסט הוא להיות התשובה שמישהו חיפש. אודיו לבדו לא נמצא בחיפוש, אבל טקסט שנוצר מתוך האודיו כן, ולכן הדרך הזולה ביותר לשווק את כסף בקיר היא להפוך כל פרק לעמוד שאפשר לדרג ולשתף. אותו עמוד משמש גם ברשתות, בניוזלטר ובפניות לאורחים, במקום לינק לנגן שאף אחד לא פותח. הנה איך זה עובד בפועל ליוצרים.
- כיצד להרוויח כסף מהפודקאסט שלך?
- שלושת המסלולים המעשיים הם חסויות, מכירת השירות או המוצר שלכם דרך הפודקאסט, ומנוי או תוכן בתשלום. לכל אחד מהם מפרסם או לקוח מבקש לראות נכס מסודר, לא רק קובץ שמע: עמוד לכל פרק, נושאים ברורים ותנועה שמגיעה מחיפוש. 161 הפרקים של כסף בקיר הם המלאי שממנו בונים את הנכס הזה. ראו את המסלול שאנחנו מציעים ליוצרים.
- למה הארכיון של כסף בקיר כמעט לא מופיע בגוגל וב-ChatGPT?
- מנועי חיפוש ומודלים של AI קוראים טקסט, לא שמע. פרק שקיים רק כקובץ MP3 עם כותרת ושורת תיאור הוא מבחינתם עמוד כמעט ריק, ולכן ארכיון שלם יכול להיות בלתי נראה. ברגע שהפרק מתומלל ונכתב ממנו מאמר מסודר, יש למנוע מה לצטט וגם ל-ChatGPT ולפרפלקסיטי יש מקור להפנות אליו. כך הופכים ארכיון שקוף למקור שמצטטים.
- מה מקבלים כש-161 הפרקים של כסף בקיר הופכים למגזין?
- 161 פרקים = 161 מאמרים: אתר מגזין בעברית על הדומיין שלכם, מאמר לכל פרק עם תקציר, נקודות מפתח וציטוטים מתוך השיחה, וקישורים פנימיים בין הפרקים לפי נושא. כל מאמר מפרסם את עצמו אוטומטית ומצרף את נגן הפרק, כך שקורא שהגיע מחיפוש יכול להאזין באותו עמוד. המאמרים בעמודי הפרקים כאן נוצרו בדיוק בשיטה הזו, אז אתם רואים את התוצר לפני שאתם משלמים עליו. לפרטים המלאים ולדוגמאות בעמוד היוצרים.
- כמה עבודה זה דורש מכם כמנחים?
- אתם ממשיכים להקליט בדיוק כמו היום. התמלול, כתיבת המאמר, ההגהה הטכנית והפרסום רצים אוטומטית מתוך פיד ה-RSS של כסף בקיר, וגם פרקים חדשים נכנסים לבד. מה שנשאר לכם הוא לאשר את הטון ואת מה שלא מפרסמים. דברו איתנו דרך עמוד היוצרים.
