הרוצח השקט של התשואה מהשקעה | פרק 148
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם.
/ הפרק במספרים
| פורסם | 8 בפברואר 2026 |
|---|---|
| אורך | 37 דק׳ |
| הנושא המרכזי | היטל השבחה והשפעתו על השקעות נדל״ן |
| אורחים | אריק מירובסקי, אריאלה רנדלשטיין |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק עם אריק מירובסקי?
היטל השבחה הוא מס חיוני לרשויות המקומיות אך לעיתים נגבה ביתר וגורם להוצאות מיותרות על בעלי נכסים.
היטל השבחה הוא מס שמוטל על בעלי נכסים בעקבות אישור תוכניות שמגדילות את זכויות הבנייה ומעלה את ערך הנכס. בשנים האחרונות נרשמו מקרים רבים של שומות מנופחות וטעויות חישוב, שגורמות לתשלומים גבוהים מאוד, ולעיתים בלתי מוצדקים, כפי שמדגים מקרה משפחתי בתל אביב שהיטל ההשבחה ירד מ-950 אלף ל-70 אלף שקלים לאחר ערעור. פסק דין לוויתן קבע כי אין לגבות היטל השבחה על זכויות קיימות מ-1938, מה שצפוי להשפיע משמעותית. עם זאת, הרשויות המקומיות מסתמכות על ההכנסות מהיטל השבחה למימון תשתיות ומוסדות ציבור, וההליך לערעור השומה ארוך ומורכב.
למרות שהיטל ההשבחה הוא כלי חשוב למימון הרשויות, היעדר בקרה מקצועית ופרשנות מחמירה גורמים לשומות מנופחות שמייצרות מעגל של ערעורים והוצאות נוספות על בעלי נכסים.
/ תובנות מרכזיות
- רוב השומות שהוגשו לערעור על ידי שמאים מכריעים מופחתות בממוצע בכ-36%, מה שמעיד על שומות מנופחות מצד הרשויות.
- פסק דין לוויתן מנע גביית היטל השבחה על זכויות שהיו קיימות לפני 1938, מה שצפוי לחסוך מאות מיליוני שקלים לבעלי נכסים.
- היטל השבחה מהווה מקור הכנסה משמעותי לרשויות המקומיות, לעיתים שווה לכשליש מהכנסות הארנונה.
- הליך הערעור על שומות היטל השבחה ארוך, יקר ומורכב, וגורם לחוסר ודאות כלכלית ליזמים ובעלי נכסים.
- יש חשיבות רבה לבדיקת שומת טרום מכר לפני ביצוע עסקה כדי למנוע הפתעות כלכליות בלתי צפויות.
כיצד ניתן לשפר את הבקרה והמקצועיות בקביעת היטלי ההשבחה כדי למנוע גבייה מופרזת ופגיעה בבעלי נכסים?
- 1לפנות לוועדה המקומית לקבלת שומת טרום מכר לפני ביצוע עסקה בנדל״ן.
- 2להגיש השגה שמאית בתוך 45 יום מקבלת שומת היטל ההשבחה במקרה של חשד לשומה מנופחת.
- 3להיעזר בשמאי מקרקעין פרטי מומחה להערכת היטלי השבחה לפני קבלת שומה.
- 4להכיר את פסק דין לוויתן והשפעותיו על זכויות קיימות לפני תכנון עסקאות נדל״ן.
- 5לעקוב אחרי דוחות מבקר המדינה ולדרוש שקיפות ובקרה מקצועית ברשויות המקומיות.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
שאל את הפרק (Chat with Episode)
קבל תשובות מיידיות מתוך תמלול וניתוח ה-AI
שאלות מומלצות בלחיצה אחת:
/ שאלות נפוצות על הפרק
- מהו היטל השבחה וכיצד הוא משפיע על משקיעי נדל״ן בפרקטיקה?
- היטל השבחה הוא מס שהרשות המקומית גובה כאשר הוועדה המקומית מאשרת תוכנית שמגדילה זכויות בנייה, והמס מבוסס על 50% מעליית הערך שנוצרה. בפועל, היטל השבחה מופיע במכירת נכסים או בקשות להיתר בנייה, והוא יכול להוות עלות משמעותית שמשפיעה על רווחיות ההשקעה, כפי שמורדי הולנדר הסביר עם דוגמאות של שומות מנופחות וטעויות חישוב שיכולות להוביל לתשלומים מופרזים.
- כיצד מתנהל תהליך ההגשה והערעור על שומת היטל השבחה ומה הסיכוי להפחתה משמעותית בסכום?
- לאחר קבלת שומת היטל השבחה יש חלון זמן של 45 יום להגשת השגה באמצעות שמאי פרטי. ההליך ממשיך למינוי שמאי מכריע, שהוא ערכאה שיפוטית שממנה שר המשפטים, והוא יכול להפחית את השומה בממוצע בכ-36%. דוח מבקר המדינה מצא כי ב-95% מהמקרים שנבדקו השמאים המכריעים הפחיתו את ההיטל, לעיתים בהפחתות גדולות מאוד, כמו הפחתה של 71% שהצילה 11 מיליון שקלים.
- מהן הבעיות המרכזיות שגורמות לגביית היטלי השבחה מנופחים על ידי הרשויות המקומיות?
- הבעיות העיקריות הן פרשנות מחמירה של הוועדות המקומיות, חוסר בקרה מקצועית ואיכותית על השומות, ונטייה של שמאים ברשויות להגדיל את הסכומים כדי להגדיל הכנסות. מורדי הולנדר ציין כי לעיתים יש טעויות חישוב פשוטות, וכי הרשויות מיישמות תוכניות כמו תוכנית הרובעים בתל אביב גם במקומות אחרים, מה שמוביל לגבייה מופרזת ובלתי פרופורציונלית.
- כיצד ראש עיריית הרצליה מסביר את חשיבות היטלי ההשבחה לתקציב העירוני ולפיתוח התשתיות?
- יריב פישר הסביר שהיטל השבחה הוא מקור הכנסה חיוני לעיריות, כולל הרצליה, שממנו מממנים הקמת גני ילדים, שבילי אופניים ומבני ציבור. ארנונה לבדה אינה מספיקה למימון הפיתוח, והיטל השבחה נועד לחלק את הרווחים מהשבחת הנכסים לטובת כלל התושבים, ולכן הוא חוק סוציאלי היסטורי שנכנס לתוקף בשנות ה-80.
- מהן ההשלכות של פסק דין לוויתן על גביית היטלי השבחה בפרויקטים כמו תמ״א 38 ופינוי-בינוי?
- פסק דין לוויתן קבע שאין לגבות היטלי השבחה בגין זכויות שהיו קיימות מתוקף 1938 במכירת דירה, מה שמשנה את התמונה בעיקר בפרויקטים של תמ״א 38 ופינוי-בינוי שבהם קיימים פטורים להיטל השבחה. עיריית תל אביב הגישה עתירה לדיון נוסף בנושא, ועדיין לא נקבעה מדיניות סופית ליישום פסק הדין, מה שיוצר חוסר וודאות למשקיעים ולמוכרים.
נתונים מהפרק
אחוזים מהפרק
מתיאור הפרק
"כסף בקיר" עם גיא ליברמן : משפחה שמכרה דירה בת"א בשנה שעברה בכ-4 מיליון שקל, קיבלה לפתע דרישה מהעירייה להיטל השבחה בסכום של כמעט מיליון! שקל. במקרה אחר, אדם שמכר דירה ישנה ב-1.7 מיליון שקל, נדרש להיטל השבחה של חצי מיליון שקל. איך זה נגמר אחרי שהוגשו עררים, ועד כמה התופעה של היטלי השבחה אסטרונומיים רווחת? באילו מקרים כדאי במיוחד לערער ואיך בכלל עושים זאת? כל התשובות - בפרק סופר-חשוב ומעמיק של "כסף בקיר". אורחים: מורדי הולנדר, שמאי מקרקעין; ויריב פישר, ראש עיריית הרצליה. עיצוב פסקול: ניר לייסט. See omnystudio.com/listener for privacy information.
/ עוד פרקים על נדל"ן ודיור
- ככה חושבים שםפרק 17 - קוסטה ריקה: למה כולם נמשכים אליה?קוסטה ריקה, בלי צבא מאז 1948 ועם פילוסופיית פורה וידה, מציעה לישראלים מבט אחר על קצב חיים, זמן ושלווה, גם אם לא הכול שם מושלם.
- הרב אופיר מלכא - הלכה למעשהשיעור הרב אופיר מלכא שליט"א שיעור 111 סימן רמד סעיפים א,ב,ג,ד מביה"כ יביע אומר ד בחשוון תשפ"זמי שבונה או משפץ בית אינו רשאי לתת לקבלן גוי לעבוד בשבת, גם כשהעבודה בקבלנות, ולכן צריך להתנות איתו מראש שבשבת לא עובדים ולמחות בו אם עבד.
- Playbooksיזם שמכר ב-300 מיליון דולר: ״אם הייתי מתחיל סטארטאפ מחדש, זה מה שהייתי עושה אחרת״יזם צריך להתחיל מבעיה אמיתית שכואבת למספיק אנשים ולא מהיכולת הטכנולוגית שלו, ולדאוג להלימה מלאה בין הבעיה, הסיפור שהוא מספר והמוצר.
- שיעורי הרב אליעזר קשתיאלסוכות - מה הקבוע ומה ארעיחג הסוכות והלכות הסוכה נועדו להמחיש כי עולם הקודש והרוח הוא הישות האיתנה והמציאות האמיתית, בעוד העולם החומרי אינו אלא צל חולף.
/ נושאים קשורים
איך נוצר העמוד הזה
161 פרקים של כסף בקיר = 161 מאמרים שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.