23 אזכורים של לקנות דירה על כל אזכור אחד של לשכור: כך מוכרע ויכוח הדיור בפודקאסטים הישראליים

    By
    -
    0
    21

    בקורפוס של פודקאסט·ישראל, על כל אזכור אחד של לשכור דירה יש 23 אזכורים של לקנות דירה. בדקנו 10,954 תמלילים ו-12,681 ניתוחי פרקים, וגילינו שהוויכוח כמעט אינו מתקיים: מתוך 262 תמלילים שמדברים על קניית דירה, רק תשעה מזכירים גם שכירות. הצד שקונה מדבר, הצד ששוכר בעיקר שותק.

    מפתחות מונחים על מעקה מרפסת בשעת בין ערביים מול קו רקיע של מגדלי מגורים, כתבה על יחס של 23 לאחד בין דיבור על קניית דירה לדיבור על שכירות

    המספרים

    ספרנו שלוש צורות של הטיעון לכל צד. בצד הקנייה: לקנות דירה, קניית דירה, לרכוש דירה. בצד השכירות: לשכור דירה, שכירת דירה, לגור בשכירות. הספירה רצה על כל 10,954 התמלילים השמורים באתר, ולא על מדגם. התוצאה היא 586 אזכורי קנייה ב-262 תמלילים מול 25 אזכורי שכירות ב-19 תמלילים בלבד.

    יחס אזכורי קנייה לאזכורי שכירות בפודקאסטים ישראליים, לפי קטגוריה ארבעה עמודים. בקטגוריית עסקים 33.3 אזכורי קניית דירה על כל אזכור שכירות, בכלל הקורפוס 23.4, בקטגוריה הכללית 21.7 ובתרבות 9.5. 33.3 23.4 21.7 9.5 עסקים כלל הקורפוס כללי תרבות אזכורי קניית דירה על כל אזכור אחד של שכירת דירה
    מקור: 10,954 תמלילים בקורפוס פודקאסט·ישראל, ספירת מחרוזות מדויקת.
    קטגוריה אזכורי קנייה אזכורי שכירות יחס תמלילים
    עסקים 200 6 33.3 155
    כלל הקורפוס 586 25 23.4 640
    כללי 326 15 21.7 380
    תרבות 19 2 9.5 39

    בכל קטגוריה שנמדדה הקנייה מובילה, כך שאין קטגוריה שמחזיקה את הצד השני. הפער הגדול ביותר הוא דווקא בקטגוריה המקצועית: בעסקים 33.3 אזכורי קנייה על כל אזכור שכירות. בתרבות היחס מתכווץ ל-9.5, והשיחות שם נשמעות כמו התלבטות ולא כמו הדרכה.

    מדד שני מחזק את התמונה. המילה משכנתא, על שתי כתיביה, מופיעה 1,312 פעמים ב-318 תמלילים, והמילה שכירות 506 פעמים ב-228 תמלילים, יחס של 2.6 לאחת. ברמת הניתוחים, 842 מתוך 12,681 ניתוחי פרקים, שהם 6.6 אחוזים, נוגעים באחת מתשע מילות המפתח של הדיור, והם מתפרסים על 284 פודקאסטים שונים. הדיור אינו נישה: הוא נושא רוחבי שמופיע כמעט בכל מקום.

    ספרנו שבעה מונחי דיור בכל התמלילים, והתוצאה מסבירה למה הוויכוח נשמע חד צדדי. המילה השכיחה ביותר היא משכנתא, 1,312 אזכורים, פי 52 מהצירוף לשכור דירה. גם המונחים תשואה, 583 אזכורים, והון עצמי, 126 אזכורים, שייכים לשפת הרכישה. המילון עצמו הוא מילון של קונים.

    אוצר המילים של הדיור בפודקאסטים הישראליים, מספר אזכורים לכל מונח שבעה עמודים. משכנתא 1,312 אזכורים, לקנות דירה 586 אזכורים, תשואה 583 אזכורים, שכירות 506 אזכורים, מחיר למשתכן 138 אזכורים, הון עצמי 126 אזכורים, לשכור דירה 25 אזכורים. 25 126 138 506 583 586 1,312 לשכור דירה הון עצמי מחיר למשתכן שכירות תשואה לקנות דירה משכנתא מספר האזכורים בכל 10,954 התמלילים
    מקור: ספירת מחרוזות מדויקת על 10,954 תמלילים בקורפוס פודקאסט·ישראל.
    מונח אזכורים תמלילים שבהם הוא מופיע
    משכנתא 1,312 318
    לקנות דירה 586 262
    תשואה 583 180
    שכירות 506 228
    מחיר למשתכן 138 54
    הון עצמי 126 56
    לשכור דירה 25 19

    המונח שכירות, 506 אזכורים ב-228 תמלילים, אינו בהכרח טיעון בעד שכירות. הוא נאמר גם על תשואת השכירות שמקבל בעל הדירה, כלומר מפי הצד הקונה. לכן ספרנו בנפרד את שלושת הניסוחים של הפעולה עצמה, לשכור דירה, שכירת דירה ולגור בשכירות, ואלה מגיעים יחד ל-25 אזכורים בלבד.

    ההטיה מוסברת חלקית במי שמחזיק את המיקרופון. 89 מתוך 3,367 הפודקאסטים במדד נושאים מילת נדל"ן כבר בשם התוכנית, ויחד 4,506 פרקים. תוכנית כזאת לא נבנתה כדי לשכנע אתכם לשכור.

    מי מדבר על דיור, ובאיזו עוצמה

    3,276 אזכורי הדיור שספרנו מפוזרים על 771 תמלילים ב-335 תוכניות, מתוך 3,367 שבמדד. הפיזור רחוק מאחיד: עשרים התוכניות המובילות מרכזות 1,642 אזכורים, שהם 50.1 אחוזים מכל הדיבור על דיור בקורפוס. הסרגל שלמטה מסנן את העשרים לפי מספר אזכורים מזערי, והטבלה שמתחתיו מכילה את כל השורות גם בלי הסינון.


    מוצגות 20 תוכניות מתוך 20, סך הכל 1,642 אזכורי דיור, סף נוכחי 0.

    תוכנית קטגוריה אזכורי דיור תמלילים עם אזכור תמלילים שנסרקו
    על המשמעות – ערוץ פילוסופי פוליטי בהנחיית תמיר דורטל כללי 218 24 99
    כסף בקיר כללי 213 18 23
    הפודקאסט של דניאל דושי תרבות 141 8 32
    2% על נדל״ן עסקים 102 7 9
    השקעות למתחילים – סטפק & רבינוביץ כללי 92 5 8
    כסף על הרצפה כללי 89 6 6
    מבט לאחור עסקים 82 26 56
    Investcast – השקעות, נדל"ן, כלכלה, יזמות כללי 80 5 6
    אינווסטור 360 לייב כללי 70 6 9
    מנועי הכסף עסקים 68 10 12
    גד הרלב – אנשים וכסף עסקים 64 1 1
    מדברים נדל"ן עם ליאת רון תרבות 52 5 6
    הכסף של החיים עצמם כללי 50 1 1
    הצוללת כללי 50 6 34
    אחד ביום כללי 49 19 37
    השקעות לעצלנים – פודקאסט על כסף, השקעות והחיים עצמם כללי 49 4 8
    מסמנים את קפריסין – מאת תיבת נח כללי 48 2 2
    בוקר חדש – טל ברמן, תם אהרון, אביה פרחי קומדיה 42 13 92
    מיטב המוחות עסקים 42 1 6
    עושים נדל"ן עם חגי גולן Osim Nadlan עסקים 41 4 6

    התוכנית שמובילה את הרשימה אינה תוכנית נדל"ן. על המשמעות, ערוץ פילוסופי פוליטי, צוברת 218 אזכורים ב-24 מ-99 תמלילים שנסרקו, וכסף בקיר צוברת 213 ב-18 מ-23. תוכניות שהמילה נדל"ן מופיעה בשמן יושבות נמוך יותר ברשימה, כי הן קטנות יותר: הדיור הוא נושא של תוכניות כלכלה רחבות, לא רק של תוכניות מקצועיות.

    איך נשמע הצד שבעד קנייה

    הפרק היחיד בקורפוס ששמו הוא ממש השאלה הזאת הוא לרכוש או לשכור? בפודקאסט חיים נדל"ן. שני המגישים מחלקים ביניהם את התפקידים ומתווכחים בקול. הצד שמגן על הקנייה טוען: דירה בבעלות יותר מכל מסמנת ביטחון, משהו בטוח. הוא מוסיף שבשוק המקומי אין כמעט רגולציה על השכירות, ושהשוכר תלוי בהחלטה של בעל הדירה. בסוף הפרק אחד מהם יוצא מהמשחק ומצהיר: אני כמובן מאמין גדול באופן אישי בקנייה של דירות. זו אמירה של דובר, לא מסקנה של המגזין.

    באותו פרק מוצגים גם המספרים שעליהם נשען הצד הזה: 66 אחוז ממשקי הבית בישראל יש בבעלותם לפחות דירה אחת, מול 69 אחוז בממוצע ה-OECD, וכן בפריפריה 78 אחוז הם בעלי דירות, ובמרכז רק 60 אחוז הם בעלי דירות. הנתונים מיוחסים לדובר ולמקורות שהוא מצטט.

    הטיעון הפרקטי מגיע מהצד המקצועי. בפרק המיסוי של 2% על נדל״ן מסבירים שמי ששוקל למכור או לקנות השנה צריך לחשב מראש את המס: קח בחשבון שמה שאתה מקבל זה לא מה שנשאר לך ביד, ומה שאתה קונה זה לא המחיר הסופי. בנדל״ן עם כוכבים נשאלת השאלה אם דירה בהנחה היא פתרון, והתשובה חדה: חם לאחוזים הקטנים שזוכים בזה, סתם לכל השאר.

    איך נשמע הצד שנגד

    האמירה החדה ביותר שמצאנו בקורפוס אינה מפיו של כלכלן אלא של איש נדל"ן. בפרק 260 של הפודקאסט של דניאל דושי נשאל האורח שי שור מהי הטעות הכלכלית הגדולה של הישראלי הממוצע, והוא עונה: הטעות הכלכלית הכי גדולה זה שהוא קונה דירה למגורים. ההסבר שלו תרבותי ולא חשבונאי: אותנו גידלו במדינת ישראל שאנחנו חייבים לקנות דירה למגורים. בהמשך הוא מבחין בין דירת מגורים לבין נכס מניב, ומספר שאת העסקה הראשונה שלו עשה בלי הון עצמי משלו.

    בפרק 9 של מדברות על כסף נשמעת אותה הבחנה מכיוון שוק ההון. האורח תמיד מנדובסקי אומר שהוא בוחר במניות למגורים ובנדל"ן להשקעה, ומנמק: התשואות בשוק ההון הן טובות יותר, וזה הרבה פחות כאב ראש והרבה פחות הוצאות נלוות גם, אבל יש פטור ממס. על עצמו הוא מספר: אני היום קרוב ל-40, ועד היום לא קניתי דירה למגורים. הפתרון שלו היה חוזה שכירות ארוך עם נקודות יציאה.

    הטיעון החזק ביותר נגד רכישה כהשקעה הוא אריתמטי ולא רגשי. בפרק 86 של הכסף של החיים עצמם מסבירה גלית בן נאים שהמשוואה שעבדה עשור התהפכה: מול ריבית משכנתה של כ-4.2 עד 4.3 אחוזים עומדת תשואת שכירות של כשלושה אחוזים, כלומר תזרים שלילי. על מי שמתכנן להשלים את ההפרש מהחיסכון היא אומרת: אני שומעת באמת על אנשים שאומרים, לא, אבל בסדר, אז אני אביא כל חודש מהבית ואני אסגור. בסוף אני אמכור את זה ברווח. אני אומרת, זה יכול להיות, אבל כשיטה זה בעייתי.

    הצד השלישי: לדחות את ההחלטה

    קו שלישי חוזר אצל דוברות שמדברות על תכנון ארוך טווח. בפרק הפנסיה של הצוללת אומרת אלה אלקלעי: לאו דווקא חייבות לקנות דירה בגיל 20. אפשר לבנות תיק השקעות שהייעוד שלו הוא בסופו של דבר, דירה. היא מוסיפה שאם תיווצר בישראל אפשרות של שכירות ארוכת טווח מעוגנת, ייתכן שלא תרצה לקנות כלל, ומזכירה שקצבת הזקנה עומדת על כ-2,400 עד 2,500 שקלים בחודש, כך שמי שמגיע לפרישה בלי נכס ובלי פנסיה נשאר חשוף.

    בפרק המשכנתא של דור המשקיעים ההתלבטות מנוסחת כשאלה על נורמה חברתית: אין ספק שדירה הפכה לנורמה. נורמה זה גם לא דבר פסול, אבל בואו נלך שנייה, צעד אחד אחורה, ונשאל בכלל, למה אני רוצה לקנות דירה, ומה חשוב לי בחיים? אותה שיחה מתארת חברה שנותרו לה עשרים שנות משכנתה שרק גדלה עם עליית הריבית.

    שני פרקים מציעים מודלים שמנסים לעקוף את הדילמה. בפרק נדל"ן חברתי של לחשב מסלול מחדש מוסבר מודל בעלות משותפת: על ה-50% שאני לא קניתי אני משלמת שכר דירה כל חודש, כך שחלק מהתשלום החודשי בונה הון וחלק ממנו הוא שכירות. בפרק הדיור של התושב נמנות הסיבות המבניות שמייקרות דירה בתל אביב, ובהן הפריון: אנחנו עומדים בממוצע של 3.09 ילדים לאישה, לעומת הממוצע של ה-OECD זה 1.7.

    מה זה אומר

    הממצא המרכזי אינו מי צודק אלא שהדיון חד צדדי. 253 תמלילים מדברים על קנייה בלי להזכיר שכירות ולו פעם אחת, עשרה מדברים על שכירות בלבד, ורק תשעה מחזיקים את שתי האפשרויות באותה שיחה. מי שמאזין כדי להכריע מגיע כמעט תמיד לצד אחד. כל מספר כאן ניתן לשחזור, וכל טענה כלכלית מיוחסת לדובר שאמר אותה. אין כאן ייעוץ פיננסי.

    פרקים קשורים

    שאלות ותשובות

    האם עדיף לקנות דירה או לשכור בישראל, לפי הפודקאסטים הישראליים?

    אין הכרעה אחת, ויש פער חד בין הקטגוריות. בקטגוריית העסקים היחס בין אזכורי קנייה לאזכורי שכירות הוא 33.3 לאחד, ובתרבות רק 9.5 לאחד. בפרק לרכוש או לשכור של חיים נדל"ן שני המגישים מציגים את שני הצדדים במפורש, ואחד מהם מסכם שהוא מאמין גדול באופן אישי בקנייה של דירות. זו עמדתו שלו, לא המלצה של המגזין.

    כמה מהישראלים גרים בדירה בבעלותם?

    בפרק לרכוש או לשכור של חיים נדל"ן צוטטו נתוני OECD ולמ"ס שלפיהם 66 אחוז ממשקי הבית בישראל מחזיקים לפחות דירה אחת, מול 69 אחוז בממוצע ה-OECD. באותו פרק נאמר שבפריפריה 78 אחוז הם בעלי דירות ובמרכז רק 60 אחוז. המספרים הם של הדובר בפרק, ולא חישוב שלנו.

    מה הטיעון המרכזי נגד קניית דירה למגורים?

    שהכסף ננעל בנכס אחד. בפרק 260 של הפודקאסט של דניאל דושי אומר האורח שי שור שהטעות הכלכלית הכי גדולה זה שהוא קונה דירה למגורים, ומוסיף שאותנו גידלו במדינת ישראל שאנחנו חייבים לקנות דירה למגורים. בפרק 9 של מדברות על כסף אומר תמיר מנדובסקי שהתשואות בשוק ההון טובות יותר ופחות יקרות בהוצאות נלוות.

    מה הטיעון המרכזי בעד קנייה?

    ביטחון ויציבות, ולא תשואה. בפרק לרכוש או לשכור של חיים נדל"ן נטען שדירה בבעלות יותר מכל מסמנת ביטחון, משהו בטוח, ושבשוק שכירות כמעט בלי רגולציה השוכר תלוי בבעל הדירה. הטיעון הזה חוזר גם בקטגוריית העסקים, שבה ספרנו 200 אזכורי קניית דירה מול שישה אזכורים בלבד של שכירת דירה.

    האם משתלם היום לקנות דירה להשקעה?

    לפי גלית בן נאים בפרק 86 של הכסף של החיים עצמם, המשוואה התהפכה: הריבית על המשכנתה עומדת על כ-4.2 עד 4.3 אחוזים מול תשואת שכירות של כשלושה אחוזים. היא אומרת שאנשים מתכננים להשלים את הפער מהבית כל חודש, ומוסיפה שזה יכול להיות, אבל כשיטה זה בעייתי. זו עמדתה, לא ייעוץ.

    מה זו שכירות ארוכת טווח ולמה היא חוזרת בפודקאסטים?

    זו שכירות מוסדית, שבה חברה מחזיקה בניין שלם ומשכירה אותו לשנים. בפרק לרכוש או לשכור של חיים נדל"ן מתארח מנכ"ל קרן שעוסקת בכך, ובפרק על הפנסיה בהצוללת אומרת אלה אלקלעי שאם תהיה אופציה כזאת בישראל אולי היא לא תרצה לקנות דירה בכלל. מודל נוסף, בעלות משותפת, מתואר בפרק נדל"ן חברתי של לחשב מסלול מחדש.

    הארכיון שלכם הוא אודיו מת שגוגל ו-ChatGPT לא מוצאים

    כל פרק יכול להיות מאמר עברי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי מנועי הבינה המלאכותית. זה בדיוק מה שעשינו כאן, אוטומטית, על הקורפוס כולו.

    רוצה מגזין כזה לפודקאסט שלך

    הכתבה נכתבה בסיוע בינה מלאכותית על בסיס ניתוח הקורפוס של פודקאסט·ישראל. כל המספרים חושבו מחדש מהנתונים בזמן הכתיבה וניתנים לשחזור.

    RELATED ARTICLES מתוך כותב

    השאר תגובה

    הכנס תגובה
    הכנס את שמך כאן