2% על נדל״ן
רועי יהלום ועוזי מאור
53 פרקים
על התוכנית
ברוכים הבאים ל”2% על נדל״ן” - הפודקאסט שבו שני מומחי נדל״ן ותיקים חושפים את כל סודות השוק ומגמות העתיד. בכל פרק נצלול לעומק השינויים החמים בענף, ננתח הזדמנויות השקעה, נבחן את השפעות המיסוי והרגולציה, ונשמע תובנות מפי אורחים מובילים - מעורכי דין ועד יזמים פורצי דרך. בין אם אתם משקיעים מנוסים, בעלי נכסים סקרנים, או רק מחפשים להרחיב אופקים - כאן תמצאו תוכן מקצועי בגובה העיניים, ראיונות מרתקים וסיפורים מהשטח שיעזרו לכם לחשוב על נדל״ן אחרת. הצטרפו אלינו ותגלו כיצד לנצל מגמות, לגבש אסטרטגיות חכמות ולייצר ערך אמיתי בשוק הנדל״ן - כל זאת בשיחה קלילה, חברית ומדויקת.
מה זה 2% על נדל״ן?
2% על נדל״ן הוא פודקאסט ישראלי בקטגוריית כלכלה ועסקים מאת רועי יהלום ועוזי מאור. המדריך המעשי לניווט מושכל ומקצועי בשוק הנדל"ן הישראלי. בארכיון 53 פרקים, פרק חדש בערך פעם בשבועיים, אורך פרק ממוצע כ-57 דקות.
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
|---|---|
| פרקים בארכיון | 53 |
| תדירות (מהפרקים האחרונים) | פרק חדש בערך פעם בשבועיים |
| אורך פרק ממוצע (בפרקים האחרונים) | כ-57 דקות |
| הפרק האחרון | 24 ביולי 2025 |
| פרקים עם ניתוח עומק | 5 |
עודכן:
מחזיק נחלה לעולם לא יהיה הבעלים שלה
"מתי בעצם אנחנו הופכים להיות במעמד קצת יותר למעלה?" שואל מנחה את השמאי נועם דאבול, והתשובה מפתיעה רבים: מחזיק נחלה הוא "בר רשות" בלבד, יכול לטפס למעמד חוכר בתשלום דמי היוון, אבל בעלים מלא לא יהיה אף פעם, כי המדינה שומרת על הקרקע.
מכאן הפודקאסט נכנס לפרטים שבעלי קרקע באמת מתחבטים בהם: שתי המשקולות שרובצות על נחלה - רשות מקרקעי ישראל שגובה על שטח מעבר ל-2.5 דונם, והוועדה המקומית שקובעת זכויות בנייה. בפרק אחר השמאי יועד עיני מסביר למה היטל ההשבחה כל כך קשה לעיכול: הוא נקבע ביום אישור התוכנית אך נגבה שנים אחר כך, כשמממשים זכויות.
השיחות מעשיות ומדויקות, עם דוגמאות מהשטח שמראות איפה בעל קרקע פשוט מפספס את הפוטנציאל היקר שטמון לו בנכס.
המדריך המעשי לניווט מושכל ומקצועי בשוק הנדל"ן הישראלי.
המנחה
המנחים מפגינים ידע מקצועי מעמיק בתחום הנדל"ן בישראל, תוך דגש על יושרה, תכנון מוקדם וחשיבה ארוכת טווח. הם מקפידים על הצגת היבטים פרקטיים ומשפטיים ומכוונים את המאזינים לביצוע עסקאות מושכלות תוך צמצום סיכונים.
הסגנון
התוכנית מתאפיינת בגישה עניינית, לימודית ופרקטית, המתמקדת בניתוח מקצועי של סוגיות מורכבות בעולם הנדל"ן. הראיונות מתנהלים בטון רציני ומקצועי, תוך שימוש בדוגמאות מן השטח ושילוב תובנות של מומחים מתחומים שונים.
תובנות הזהב מהארכיון
- הצלחה בנדל"ן נובעת מהשבחה אקטיבית ולא רק מעליית שוק
- תכנון מס וייעוץ מקצועי מוקדם מונעים הפסדים כספיים משמעותיים
- הבנת פירמידת הזכויות והליכים רגולטוריים היא קריטית למימוש פוטנציאל הנכס
- בחירת אנשי מקצוע מתאימים מבוססת על מקצועיות, אתיקה וכימיה אישית
התוכנית מתאימה למשקיעי נדל"ן, מוכרים וקונים, המבקשים להעמיק את הבנתם ולהימנע מטעויות יקרות בעזרת כלים מקצועיים.
השאלות הבולטות בארכיון
כיצד משפיע הפער בין דרישות רמ"י להנחיות הוועדה המקומית על השווי האמיתי של עסקאות נחלה ועל היכולת של הקונה לממש את פוטנציאל הבנייה?
איך אני באמת בוחר מתווך נכון, כדי שלא רק יחשוב על השני אחוז שלו?
האם עדיף להורים להעביר דירה לילדיהם במתנה עוד בחייהם ולשלם שליש מס רכישה, או להוריש אותה ולחשוף את היורשים למס שבח מלא?
מה יקרה לבעלי הדירות בירושלים בשנת 2051 אם קק"ל וחברת אקסטל לא יגיעו להסדר מוסכם על הארכת חוזי החכירה?
כיצד משפיעה עליית הריבית המטורפת על כדאיות העסקה כאשר התזרים השוטף הופך לשלילי עמוק?
5 פרקים = 5 מאמרים אפשריים. כל פרק בארכיון יכול להפוך למאמר עברי SEO/GEO שמדורג בגוגל ומצוטט במנועי AI.
נושאים שהתוכנית עוסקת בהם
פרקים עם ניתוח מלא
שמאי דיירים - שומר הסף של התמורה ההוגנת - פרק 40
פרקים אחרונים
שמאי דיירים - שומר הסף של התמורה ההוגנת - פרק 40
24 ביולי 20251 שע׳ 0 דק׳אורחים:יועד עיניליווי דיירים בהתחדשות עירונית - סקירה מעמיקה עם ניסים עקיבא - פרק 39
2 ביולי 20251 שע׳ 1 דק׳אורחים:נועם דאבולירידות מחירים, רטיבויות וממ״דים - הנדל״ן מתמודד עם המציאות החדשה (פרק 38)
19 ביוני 202533 דק׳אורחים:ראות כהןלפי הספר או לפי השכל? הדילמה של כל קונה נכס - פרק 37
4 ביוני 202541 דק׳אורחים:אביתר בניסטימחיר למשתכן - הבטחה גדולה או אשליה יקרה? (פרק 36)
9 במאי 202549 דק׳הבלגן סביב שכירות ומסים - סידרנו לכם את הכל בפרק אחד - פרק 35
24 באפריל 202556 דק׳אורחים:צביקה הדריפצצת הנדל״ן של ירושלים - קרקעות הכנסייה עם אוהד עיני - פרק 52
11 במאי 20261 שע׳ 5 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
רכישת אדמות הכנסייה בירושלים על ידי חברת אקסטל תמורת 750 מיליון שקלים נועדה לפתור פלונטר משפטי ותכנוני של חוזי חכירה המסתיימים בשנת 2051. כיום, בעלי הדירות באזורי תלביה ורחביה סובלים מירידת ערך של כ-35 עד 40 אחוזים בשווי נכסיהם ומתקשים לקבל משכנתאות מהבנקים. הפתרון המוצע כולל מתן אפשרות לדיירים לרכוש את זכות הבעלות במחירים מוזלים וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בשיתוף פעולה עם קק"ל והעירייה.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- חוזי החכירה המקוריים משנות ה-50 קובעים כי בתום 99 שנים הקרקע והמבנים שעליה יחזרו לבעלות הכנסייה, אלא אם יוסכם על הארכה תמורת תשלום.
- חברת אקסטל מציעה לדיירים לרכוש את זכות הבעלות על דירותיהם בעלות של בין 0 ל-6,000 שקלים למטר רבוע, בהשוואה לפער שווי בעלות של כ-20,000 שקלים למטר בשוק החופשי.
- מקרה הבוחן של אדמות מנזר רטיסבון, שחוזי החכירה שלהן מסתיימים ב-2036, מראה צניחת מחירים חדה ל-16,000 שקלים למטר עקב חוסר היכולת להגיע להסדרים מוקדמים.
- פרויקטים של התחדשות עירונית על אדמות אלו יאפשרו תכנון מתחמי כולל ולא רק נקודתי, דבר שישפר את התשתיות וימנע קריסת מבנים ישנים במקרה של רעידת אדמה.
נדל״ן בנחלות: הזדמנות או מלכודת - פרק 51
25 באפריל 20261 שע׳ 4 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
נחלה חקלאית מורכבת משלושה סוגי חלקות ומוסדרת תחת מעמד של בר רשות, כאשר רשות מקרקעי ישראל והוועדה המקומית מנהלות את זכויות הבנייה והשימוש בה בנפרד. מכירת נחלה כרוכה במיסוי כבד של עשרות אחוזים לרמ"י, לוועדה המקומית ולרשות המיסים, ולעיתים קרובות מבוצעת בעסקאות נטו מורכבות. העברת הנחלה לבן ממשיך בלבד מייצרת סכסוכים משפחתיים קשים, אותם מומלץ לפתור מראש באמצעות שיח פתוח ורכישת זכויות מוקדמת.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- מעמד המחזיק בנחלה הוא "בר רשות" בתחתית שרשרת הרישום, וגם לאחר תשלום דמי היוון ומעבר למעמד חוכר, המדינה לעולם אינה מוכרת את הבעלות המלאה על הנחלה.
- קיים פער מובנה בין זכויות הבנייה שמאשרת הוועדה המקומית לבין אלו שרמ"י מתירה ללא תשלום, כאשר בנייה מעבר ל-375 מ"ר הבסיסיים דורשת תשלום של 91% משווי הקרקע לרמ"י.
- רמ"י שולחת פקחים לבדוק חריגות בנייה בכל עסקת מכירה של נחלה, ועלולה לדרוש דמי שימוש רטרואקטיביים של שבע שנים אחורה על שימושים חורגים או פיצולים לא חוקיים.
- חלקה ב' של הנחלה מאפשרת כיום פרויקטים יזמיים מניבים כגון הקמת חוות סולאריות של 124 קילו-וואט או בניית צימרים וסדנאות תחת הגדרת פעילות לא חקלאית.
מרעיון לבית: איך לעבוד נכון עם אדריכל - פרק 50
19 במרץ 20261 שע׳ 9 דק׳השקעות ויזמות נדל״ן זה לא גרף - זו דרך עם אביתר בינסטי משקיע ומלווה משקעים(פרק 49)
3 במרץ 202659 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
אביתר בן-ניסטי משתף בדרכו האישית כמשקיע שהחל עם הון עצמי נמוך באשקלון והפך למלווה משקיעים המתמחה בשוק של בת ים. הוא מציג אסטרטגיית השקעה המבוססת על עסקאות פליפ והשבחה מוחשית ובלתי מוחשית דרך פרויקטים של התחדשות עירונית. בן-ניסטי מסביר כיצד להשתמש במינוף ובכלים פיננסיים כמו גרייס במשכנתה כדי למקסם את התשואה על ההון העצמי.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- השבחה בלתי מוחשית דרך איתור פרויקטים בשלים של פינוי-בינוי מאפשרת להשיג קפיצות ערך משמעותיות של עשרות אחוזים עוד לפני שלב ההריסה.
- ביצוע שמאות מוקדמת לפני כניסה לעסקה חיוני כדי לגדר סיכונים, למנוע הפתעות בגובה המימון ולזהות בעיות רישום ותכנון בנכס.
- אסטרטגיית פליפים דורשת תכנון של שלב המכירה עוד לפני הרכישה, תוך הבנת קהל היעד הפוטנציאלי וצרכיו בעוד שנה וחצי.
- שימוש במסלול גרייס חלקי במשכנתה מאפשר לשלם רק את הריבית ולשמור על תזרים חיובי או מאוזן יותר במהלך תקופת ההשבחה הקצרה.
איך לבחור מתווך בעסקת נדל״ן - פרק 48
15 בפברואר 20261 שע׳ 2 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
בפרק דנים השניים בשאלה איך בוחרים מתווך נכון כשמוכרים נכס, ומדוע בכלל צריך מתווך - במיוחד בדירות יקרות שבהן טעות עולה מאות אלפי שקלים. הם מסבירים את הבדיקות הפורמליות: לוודא שלמתווך יש רישיון תיווך תקף ושהוא חבר בלשכת המתווכים, שמספקת מסגרת אתית ובוררות. מעבר לכך מודגשת חשיבות הכימיה האישית - מתווך שמבין את המוכר, לא חלקלק מדי ולא אדיש, ושלא חושב רק על האחוזים שלו. רועי ממחיש זאת בסיפור על זוג מוכרים שייעץ להם בכנות לדחות את המכירה כדי לחסוך מס שבח, גם במחיר אובדן העסקה לטווח הקצר.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- בדיקה ראשונה ובסיסית: לוודא ברשם המתווכים שלמתווך יש רישיון תיווך תקף וששילם את האגרות בזמן.
- חברות בלשכת המתווכים מעניקה כתובת לפנייה, ועדת אתיקה ובוררות במקרה של בעיה - ולכן עדיפה.
- כימיה אישית והבנה הדדית בפגישה הראשונה הם פרמטר מכריע: מתווך נעים שמבין את המוכר ימכור טוב יותר גם לקונה.
- להיזהר ממתווך חלקלק מדי שמוכר את עצמו טוב אך אולי אינו מתאים, ומנגד ממתווך אדיש שאכפת לו רק מהחתימה על הבלעדיות.
- מתווך מקצועי ובעל יושרה יבדוק קודם את הצרכים האמיתיים של המוכר (כולל היבטי מיסוי כמו מס שבח) ולעיתים ימליץ לדחות את המכירה לטובת הלקוח.
מיסוי נדל״ן 2026 - הכל על מס רכישה ומס שבח בשנת 2026 - פרק 47
19 בינואר 20261 שע׳ 0 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
רשות המסים החליטה שלא לעדכן את מדרגות מס הרכישה לשנת 2026, החלטה המגדילה בפועל את נטל המס על הרוכשים. עוזי ורועי מפרטים את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ולדירה נוספת, ומסבירים את תנאי הפטור ממס שבח במכירת דירות מגורים, ירושות ומתנות. בנוסף, הם מציגים את ההבדלים בין רכישת דירה מקבלן לדירה יד שנייה ואת החשיבות של שמירת קבלות על שיפוצים לצורך קיזוז מס שבח.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- רוכשי דירה חלופית נדרשים למכור את דירתם הישנה תוך 18 חודשים בעסקת יד שנייה, בעוד שברכישה מקבלן התקופה נספרת למשך שנתיים מקבלת המפתח.
- יורש נכנס במיסוי לנעלי המוריש; אם להורים הייתה דירה יחידה, היורש זכאי לפטור ממס שבח במכירתה ללא תקופת צינון, גם אם יש לו דירות נוספות.
- מקבל דירה במתנה משלם שליש ממס הרכישה הרגיל, אך כפוף לתקופת צינון של שלוש שנים (אם גר בה) או ארבע שנים (אם לא גר בה) לפני שיוכל למכור אותה בפטור ממס שבח.
- רכישת מגרש מחויבת במס רכישה של 6%, אך קבלת היתר בנייה בתוך שנה מאפשרת לקבל החזר של אחוז אחד ולהפחית את המס ל-5%.
שיווק והכנסות מ2% על נדל״ן: שאלות נפוצות
העמוד הזה נבנה אוטומטית מהפיד שלכם. אם אתם מנחים את התוכנית, אלה השאלות שאנחנו נשאלים הכי הרבה.
- המלצה על פודקאסט: איך 2% על נדל״ן מקבל המלצה ונמצא כאן?
- פודקאסט·ישראל מושך את הפיד של 2% על נדל״ן אוטומטית, ולכן העמוד הזה קיים בלי שביקשתם. מה שקובע אם מאזין חדש מגיע אליו הוא כמה טקסט אמיתי יש עליו: תיאור, תמלול, ניתוח פרקים ונושאים שאפשר לחפש לפיהם בקטגוריית כלכלה ועסקים. פרקים שעברו תמלול וניתוח מופיעים גם בעמודי הנושא ובמדריכים שלנו, ולכן הם מקבלים הרבה יותר חשיפה מפרק שיש לו רק כותרת. כך תוסיפו לפודקאסט שלכם את שכבת התוכן שמביאה את ההמלצות.
- כיצד לשווק את הפודקאסט שלך בלי תקציב פרסום?
- השיווק היחיד שעובד לאורך זמן לפודקאסט הוא להיות התשובה שמישהו חיפש. אודיו לבדו לא נמצא בחיפוש, אבל טקסט שנוצר מתוך האודיו כן, ולכן הדרך הזולה ביותר לשווק את 2% על נדל״ן היא להפוך כל פרק לעמוד שאפשר לדרג ולשתף. אותו עמוד משמש גם ברשתות, בניוזלטר ובפניות לאורחים, במקום לינק לנגן שאף אחד לא פותח. הנה איך זה עובד בפועל ליוצרים.
- כיצד להרוויח כסף מהפודקאסט שלך?
- שלושת המסלולים המעשיים הם חסויות, מכירת השירות או המוצר שלכם דרך הפודקאסט, ומנוי או תוכן בתשלום. לכל אחד מהם מפרסם או לקוח מבקש לראות נכס מסודר, לא רק קובץ שמע: עמוד לכל פרק, נושאים ברורים ותנועה שמגיעה מחיפוש. 53 הפרקים של 2% על נדל״ן הם המלאי שממנו בונים את הנכס הזה. ראו את המסלול שאנחנו מציעים ליוצרים.
- למה הארכיון של 2% על נדל״ן כמעט לא מופיע בגוגל וב-ChatGPT?
- מנועי חיפוש ומודלים של AI קוראים טקסט, לא שמע. פרק שקיים רק כקובץ MP3 עם כותרת ושורת תיאור הוא מבחינתם עמוד כמעט ריק, ולכן ארכיון שלם יכול להיות בלתי נראה. ברגע שהפרק מתומלל ונכתב ממנו מאמר מסודר, יש למנוע מה לצטט וגם ל-ChatGPT ולפרפלקסיטי יש מקור להפנות אליו. כך הופכים ארכיון שקוף למקור שמצטטים.
- מה מקבלים כש-53 הפרקים של 2% על נדל״ן הופכים למגזין?
- 53 פרקים = 53 מאמרים: אתר מגזין בעברית על הדומיין שלכם, מאמר לכל פרק עם תקציר, נקודות מפתח וציטוטים מתוך השיחה, וקישורים פנימיים בין הפרקים לפי נושא. כל מאמר מפרסם את עצמו אוטומטית ומצרף את נגן הפרק, כך שקורא שהגיע מחיפוש יכול להאזין באותו עמוד. המאמרים בעמודי הפרקים כאן נוצרו בדיוק בשיטה הזו, אז אתם רואים את התוצר לפני שאתם משלמים עליו. לפרטים המלאים ולדוגמאות בעמוד היוצרים.
- כמה עבודה זה דורש מכם כמנחים?
- אתם ממשיכים להקליט בדיוק כמו היום. התמלול, כתיבת המאמר, ההגהה הטכנית והפרסום רצים אוטומטית מתוך פיד ה-RSS של 2% על נדל״ן, וגם פרקים חדשים נכנסים לבד. מה שנשאר לכם הוא לאשר את הטון ואת מה שלא מפרסמים. דברו איתנו דרך עמוד היוצרים.
פודקאסטים דומים
ללמוד נדלן בגובה עניים של עורך דין מקרקעין ומומחים נוספים
מורן ליברמן
קורס השקעות נדל"ן דיגיטלי - צחי קווטינסקי והפודקסט נדל"ן בשידור
ריל איזי
חיים נדל"ן
פי איי מדיה
נדל"ן על הזמן
רדיוס 100FM
מאיר גלוזברג - שיחות על תיווך ונדל"ן
מאיר גלוזברג
דלת פתוחה - נדל״ן, והחיים בר״ג וגבעתיים
טינר בן דוד ואבירם הכט