מהן התובנות המרכזיות מהפרק?

היטל ההשבחה נתפס כמנגנון של צדק חלוקתי: כשהעירייה מאשרת תוכנית המשביחה נכס, הציבור נהנה ממחצית ההשבחה לטובת פיתוח תשתיות ופארקים בעיר. · היטל ההשבחה נקבע לפי הערכים ביום אישור התוכנית, אך נגבה רק ביום מימוש הזכויות - לעיתים שנים רבות מאוחר יותר, ומכאן הקושי הפסיכולוגי של בעלי הנכסים לשלם. · שמאי שמכיר את עולם התב"ע מבפנים ויודע לקרוא כיצד הרשות מפרשת אותה זוכה ליתרון מקצועי משמעותי בהערכת שווי הנכס. · היתרון של מסלול קריירה ציבורי משולב - מוניציפלי, רשות מקרקעי ישראל, ושוק פרטי - יוצר ניסיון רחב המעניק עדיפות במכרזים לתפקידים בכירים. · המעבר מתפקיד מקצועי טהור (שמאי שהוא האוטוריטה) לתפקיד ניהולי כרוך באובדן עצמאות מקצועית בשל תלות בייעוץ המשפטי.

כלכלה ועסקים

2% על נדל״ן

רועי יהלום ועוזי מאור

52 פרקים

על התוכנית

ברוכים הבאים ל”2% על נדל״ן” - הפודקאסט שבו שני מומחי נדל״ן ותיקים חושפים את כל סודות השוק ומגמות העתיד. בכל פרק נצלול לעומק השינויים החמים בענף, ננתח הזדמנויות השקעה, נבחן את השפעות המיסוי והרגולציה, ונשמע תובנות מפי אורחים מובילים - מעורכי דין ועד יזמים פורצי דרך. בין אם אתם משקיעים מנוסים, בעלי נכסים סקרנים, או רק מחפשים להרחיב אופקים - כאן תמצאו תוכן מקצועי בגובה העיניים, ראיונות מרתקים וסיפורים מהשטח שיעזרו לכם לחשוב על נדל״ן אחרת. הצטרפו אלינו ותגלו כיצד לנצל מגמות, לגבש אסטרטגיות חכמות ולייצר ערך אמיתי בשוק הנדל״ן - כל זאת בשיחה קלילה, חברית ומדויקת.

האזן ב-Apple אתר הפודקאסט

מה זה 2% על נדל״ן?

2% על נדל״ן הוא פודקאסט ישראלי בקטגוריית כלכלה ועסקים מאת רועי יהלום ועוזי מאור. המדריך המעשי לניווט מושכל ומקצועי בשוק הנדל"ן הישראלי. בארכיון 52 פרקים, פרק חדש בערך פעם בשבועיים, אורך פרק ממוצע כ-60 דקות.

התוכנית במספרים
קטגוריה	כלכלה ועסקים
פרקים בארכיון	52
תדירות (מהפרקים האחרונים)	פרק חדש בערך פעם בשבועיים
אורך פרק ממוצע (בפרקים האחרונים)	כ-60 דקות
הפרק האחרון	8 בדצמבר 2025
פרקים עם ניתוח עומק	6

עודכן: 30 ביולי 2026

תובנות

מחזיק נחלה לעולם לא יהיה הבעלים שלה

"מתי בעצם אנחנו הופכים להיות במעמד קצת יותר למעלה?" שואל מנחה את השמאי נועם דאבול, והתשובה מפתיעה רבים: מחזיק נחלה הוא "בר רשות" בלבד, יכול לטפס למעמד חוכר בתשלום דמי היוון, אבל בעלים מלא לא יהיה אף פעם, כי המדינה שומרת על הקרקע.

מכאן הפודקאסט נכנס לפרטים שבעלי קרקע באמת מתחבטים בהם: שתי המשקולות שרובצות על נחלה - רשות מקרקעי ישראל שגובה על שטח מעבר ל-2.5 דונם, והוועדה המקומית שקובעת זכויות בנייה. בפרק אחר השמאי יועד עיני מסביר למה היטל ההשבחה כל כך קשה לעיכול: הוא נקבע ביום אישור התוכנית אך נגבה שנים אחר כך, כשמממשים זכויות.

השיחות מעשיות ומדויקות, עם דוגמאות מהשטח שמראות איפה בעל קרקע פשוט מפספס את הפוטנציאל היקר שטמון לו בנכס.

נדלןנחלותקרקע חקלאיתזכויות בנייהחכירה

לוח בקרה · תובנות הארכיוןכל הפרקים שנותחו מתמלול AI - מאת 2% על נדל״ן

פרקים אחרונים שנותחו

תובנות זהב

שאלות בולטות

תובנות לפרק

המדריך המעשי לניווט מושכל ומקצועי בשוק הנדל"ן הישראלי.

המנחה

המנחים מפגינים ידע מקצועי מעמיק בתחום הנדל"ן בישראל, תוך דגש על יושרה, תכנון מוקדם וחשיבה ארוכת טווח. הם מקפידים על הצגת היבטים פרקטיים ומשפטיים ומכוונים את המאזינים לביצוע עסקאות מושכלות תוך צמצום סיכונים.

הסגנון

התוכנית מתאפיינת בגישה עניינית, לימודית ופרקטית, המתמקדת בניתוח מקצועי של סוגיות מורכבות בעולם הנדל"ן. הראיונות מתנהלים בטון רציני ומקצועי, תוך שימוש בדוגמאות מן השטח ושילוב תובנות של מומחים מתחומים שונים.

שמאות מקרקעין והיבטי מיסויהשקעות נדל"ן והשבחת נכסיםהתחדשות עירוניתייעוץ מקצועי ברכישה ומכירהתכנון אדריכלי והליכים תכנוניים

תובנות הזהב מהארכיון

הצלחה בנדל"ן נובעת מהשבחה אקטיבית ולא רק מעליית שוק
תכנון מס וייעוץ מקצועי מוקדם מונעים הפסדים כספיים משמעותיים
הבנת פירמידת הזכויות והליכים רגולטוריים היא קריטית למימוש פוטנציאל הנכס
בחירת אנשי מקצוע מתאימים מבוססת על מקצועיות, אתיקה וכימיה אישית

למי זה מתאים

התוכנית מתאימה למשקיעי נדל"ן, מוכרים וקונים, המבקשים להעמיק את הבנתם ולהימנע מטעויות יקרות בעזרת כלים מקצועיים.

השאלות הבולטות בארכיון

פצצת הנדל״ן של ירושלים – קרקעות הכנסייה עם אוהד עיני - פרק 52

מה זה אומר בפועל שהדירה יושבת על אדמת כנסייה, האם זה מסוכן, האם הדירה שווה פחות וכמה, ומה יקרה כשהחכירות ייגמרו?

נדל״ן בנחלות: הזדמנות או מלכודת - פרק 51

מתי בעצם אנחנו הופכים להיות במעמד קצת יותר למעלה? - והתשובה שמחזיק נחלה לעולם לא יהפוך לבעלים אלא רק לחוכר, כי המדינה לא תמכור לו את הקרקע.

מרעיון לבית: איך לעבוד נכון עם אדריכל - פרק 50

בתור משפחה, איפה אתם יושבים כל הזמן ואיך אתם מתנהלים בבית - בסלון, במטבח, ומה קורה כשחוזרים מהעבודה?

השקעות ויזמות נדל״ן זה לא גרף – זו דרך עם אביתר בינסטי משקיע ומלווה משקעים(פרק 49)

מה היית עושה היום שלא עשית בעסקה הראשונה שלך?

איך לבחור מתווך בעסקת נדל״ן - פרק 48

איך אני באמת בוחר מתווך נכון, כדי שלא רק יחשוב על השני אחוז שלו?

מיסוי נדל״ן 2026 - הכל על מס רכישה ומס שבח בשנת 2026 - פרק 47

האם המדינה לקחה לנו מיסים בלי שנרגיש, דרך אי-עדכון מדרגות מס הרכישה כסוג של ניסוי שקט?

6 פרקים = 6 מאמרים אפשריים. כל פרק בארכיון יכול להפוך למאמר עברי SEO/GEO שמדורג בגוגל ומצוטט במנועי AI.

כרטיס ביצועי התוכן המלא של 2% על נדל״ן זה הפודקאסט שלי - דברו איתי זה הפודקאסט שלך? קבל גישה לדוח

נושאים שהתוכנית עוסקת בהם

נדל"ן ודיור קריירה ועבודה משפט נשים ומגדר אוכל וקולינריה טיולים ועולם מלחמה וביטחון כדורגל השקעות ושוק ההון זוגיות ונישואין

פרקים עם ניתוח מלא

סיכום מעמיק · מתוך הפרק

שמאי המקרקעין יועד עיני מספר על דרכו המקצועית מהשמאי העירוני בירושלים ועד השמאי הממשלתי הראשי, ומסביר את מהות היטל ההשבחה.

בפרק מתארח יועד עיני, לשעבר השמאי העירוני של ירושלים, מנהל המחלקה להיטל השבחה, השמאי הראשי ומנהל מחוז ירושלים ברשות מקרקעי ישראל, והשמאי הממשלתי הראשי, וכיום בחברת אקסטל ישראל. הפרק נפתח בסוגיית דירות בירושלים היושבות על אדמת כנסייה, אך עיקר הדקות הראשונות מוקדש לרקע המקצועי של האורח ולמסע התפקידים שלו. עיני מסביר את מהות היטל ההשבחה כמנגנון של צדק חלוקתי: כשתוכנית משביחה נכס, הציבור נהנה מ-50% מההשבחה לטובת פיתוח העיר ותשתיות. הוא מתאר את הקושי שבכך שההיטל נגבה שנים רבות לאחר אישור התוכנית, בעת מימוש הזכויות, ולכן בעלי הנכסים מתקשים לראות את החלוקה.

היטל ההשבחה נתפס כמנגנון של צדק חלוקתי: כשהעירייה מאשרת תוכנית המשביחה נכס, הציבור נהנה ממחצית ההשבחה לטובת פיתוח תשתיות ופארקים בעיר.
היטל ההשבחה נקבע לפי הערכים ביום אישור התוכנית, אך נגבה רק ביום מימוש הזכויות - לעיתים שנים רבות מאוחר יותר, ומכאן הקושי הפסיכולוגי של בעלי הנכסים לשלם.
שמאי שמכיר את עולם התב"ע מבפנים ויודע לקרוא כיצד הרשות מפרשת אותה זוכה ליתרון מקצועי משמעותי בהערכת שווי הנכס.
היתרון של מסלול קריירה ציבורי משולב - מוניציפלי, רשות מקרקעי ישראל, ושוק פרטי - יוצר ניסיון רחב המעניק עדיפות במכרזים לתפקידים בכירים.
המעבר מתפקיד מקצועי טהור (שמאי שהוא האוטוריטה) לתפקיד ניהולי כרוך באובדן עצמאות מקצועית בשל תלות בייעוץ המשפטי.

השאלה הבולטת בפרק

סוכם מתוך תמלול הפרק בעזרת AI. איך זה נעשה

הפרק האחרון8 בדצמבר 2025

ניפוץ מיתוסים בנדל״ן - מה באמת נכון ומה סתם עובר מפה לאוזן (פרק 45)

פרקים אחרונים

ניפוץ מיתוסים בנדל״ן - מה באמת נכון ומה סתם עובר מפה לאוזן (פרק 45)
8 בדצמבר 202555 דק׳
אורחים:יועד עיני
פצצת הנדל״ן של ירושלים - קרקעות הכנסייה עם אוהד עיני - פרק 52
11 במאי 20261 שע׳ 5 דק׳
אורחים:נועם דאבול
נדל״ן בנחלות: הזדמנות או מלכודת - פרק 51
25 באפריל 20261 שע׳ 4 דק׳
אורחים:ראות כהן
אמ;לקסיכום הפרק
הפרק מארח את נועם דאבול, שמאי מקרקעין המתמחה בנחלות, להסביר את העולם המורכב של נחלות במושבים. מסבירים שמחזיק נחלה הוא רק 'בר רשות' בתחתית פירמידת הזכויות, יכול לעלות למעמד 'חוכר' בתשלום דמי היוון, אך לעולם לא יהפוך לבעלים שכן המדינה (רמ"י) נשארת בעלת הקרקע. הנחלה מורכבת משלוש חלקות (א' למגורים, ב' לחקלאות ומחסנים, ג' מפוזרת ומאוגדת על ידי האגודה), ומחזיקיה נושאים שני 'משקולות' - רמ"י שגובה על שטח מעבר ל-2.5 דונם, והוועדה המקומית שקובעת זכויות בנייה. מימוש זכויות בנייה נוספות יקר מאוד (כ-91% משווי הקרקע), ולכן רבים מהבעלים, אנשים פשוטים ולא אנשי עסקים, אינם יודעים לממש את הפוטנציאל היקר שטמון בנכס.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- מחזיק נחלה הוא 'בר רשות' בלבד - תחתית פירמידת הזכויות; תשלום דמי היוון מעלה אותו ל'חוכר', אך בעלות מלאה לעולם לא תינתן כי המדינה שומרת על הקרקע.
- הנחלה בנויה משלוש חלקות: א' (עד 2.5 דונם למגורים, שם בונים), ב' (חקלאות, מחסנים ולולים) וג' (מפוזרת בארץ ומאוגדת על ידי האגודה החקלאית, מושכרת לגידולים כמו ענבים בכ-200 שקל לדונם).
- על בעל הנחלה רובצות שתי 'משקולות' נפרדות: רמ"י שגובה תשלום על שימוש בקרקע מעבר ל-2.5 דונם, והוועדה המקומית שמגבילה את זכויות הבנייה - ושתיהן צריכות להשתלב כדי לבנות בפועל.
- השלמת זכויות בנייה מול רמ"י עולה כ-91% משווי הקרקע לכל מטר, מה שהופך הרחבת בית למיליוני שקלים והופך עסקה לכאורה זולה ליקרה בהרבה.
- בניתוח עסקה במושב חובה לבדוק כמה זכויות בנייה שולמו בפועל ולא רק מה רשום, כי שני בתים זהים במחיר יכולים להסתיר פערי תשלום של מיליון שקל בזכויות.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾על מה הפרק הזה?
הפרק מארח את נועם דאבול, שמאי מקרקעין המתמחה בנחלות, להסביר את העולם המורכב של נחלות במושבים. מסבירים שמחזיק נחלה הוא רק 'בר רשות' בתחתית פירמידת הזכויות, יכול לעלות למעמד 'חוכר' בתשלום דמי היוון, אך לעולם לא יהפוך לבעלים שכן המדינה (רמ"י) נשארת בעלת הקרקע. הנחלה מורכבת משלוש חלקות (א' למגורים, ב' לחקלאות ומחסנים, ג' מפוזרת ומאוגדת על ידי האגודה), ומחזיקיה נושאים שני 'משקולות' - רמ"י שגובה על שטח מעבר ל-2.5 דונם, והוועדה המקומית שקובעת זכויות בנייה. מימוש זכויות בנייה נוספות יקר מאוד (כ-91% משווי הקרקע), ולכן רבים מהבעלים, אנשים פשוטים ולא אנשי עסקים, אינם יודעים לממש את הפוטנציאל היקר שטמון בנכס.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
מחזיק נחלה הוא 'בר רשות' בלבד - תחתית פירמידת הזכויות; תשלום דמי היוון מעלה אותו ל'חוכר', אך בעלות מלאה לעולם לא תינתן כי המדינה שומרת על הקרקע. · הנחלה בנויה משלוש חלקות: א' (עד 2.5 דונם למגורים, שם בונים), ב' (חקלאות, מחסנים ולולים) וג' (מפוזרת בארץ ומאוגדת על ידי האגודה החקלאית, מושכרת לגידולים כמו ענבים בכ-200 שקל לדונם). · על בעל הנחלה רובצות שתי 'משקולות' נפרדות: רמ"י שגובה תשלום על שימוש בקרקע מעבר ל-2.5 דונם, והוועדה המקומית שמגבילה את זכויות הבנייה - ושתיהן צריכות להשתלב כדי לבנות בפועל. · השלמת זכויות בנייה מול רמ"י עולה כ-91% משווי הקרקע לכל מטר, מה שהופך הרחבת בית למיליוני שקלים והופך עסקה לכאורה זולה ליקרה בהרבה. · בניתוח עסקה במושב חובה לבדוק כמה זכויות בנייה שולמו בפועל ולא רק מה רשום, כי שני בתים זהים במחיר יכולים להסתיר פערי תשלום של מיליון שקל בזכויות.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
מרעיון לבית: איך לעבוד נכון עם אדריכל - פרק 50
19 במרץ 20261 שע׳ 9 דק׳
אורחים:אביתר בניסטי
אמ;לקסיכום הפרק
בפרק 50 של הפודקאסט מתארחת האדריכלית ראות כהן, המתמחה במגורים ומלווה לקוחות מהמגרש הריק ועד הבית הגמור. היא מסבירה שאדריכלות ועיצוב פנים חייבים לבוא יחד כבר מהסקיצה הראשונה, אחרת התהליך מתארך ונדרשות חזרות מיותרות. היא מדגישה את החשיבות של ייעוץ אדריכלי עוד לפני רכישת המגרש, כדי לקרוא נכון נתונים כמו טופוגרפיה, פערי גובה וקווי בניין. כן מסופר על מאבק מוצלח בוועדת ערר בכוכב יאיר ועל פגישת הפרוגרמה הראשונה שבונה את צרכי המשפחה לעומק.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- שילוב אדריכלות ועיצוב פנים כבר מהסקיצה הראשונה מונע חזרה כפולה על תהליכים ומצב תכנוני קשה בהמשך.
- כדאי להתייעץ עם אדריכל לפני רכישת המגרש, כי נתוני תוכנית כמו פערי גובה, טופוגרפיה וקירות תמך משפיעים על התאמת המגרש לצרכים.
- פרשנות נכונה של קווי בניין מול הוועדה יכולה לשחרר זכויות בנייה - מאבק בוועדת ערר תיקן הגדרה גם עבור מגרשים נוספים בשכונה.
- בהרחבות עם מגרשים רבים כדאי להגיע מוכן עם סדר עדיפויות, כי מי שמתכונן לרגע הבחירה זוכה ביתרון על השאר.
- פגישת הפרוגרמה הראשונה היא ארוכה ומעמיקה כמעט כמו טיפול זוגי, ובונה רשימת פונקציות, גדלים והקשרים לפי אורח החיים בפועל של המשפחה.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾על מה הפרק הזה?
בפרק 50 של הפודקאסט מתארחת האדריכלית ראות כהן, המתמחה במגורים ומלווה לקוחות מהמגרש הריק ועד הבית הגמור. היא מסבירה שאדריכלות ועיצוב פנים חייבים לבוא יחד כבר מהסקיצה הראשונה, אחרת התהליך מתארך ונדרשות חזרות מיותרות. היא מדגישה את החשיבות של ייעוץ אדריכלי עוד לפני רכישת המגרש, כדי לקרוא נכון נתונים כמו טופוגרפיה, פערי גובה וקווי בניין. כן מסופר על מאבק מוצלח בוועדת ערר בכוכב יאיר ועל פגישת הפרוגרמה הראשונה שבונה את צרכי המשפחה לעומק.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
שילוב אדריכלות ועיצוב פנים כבר מהסקיצה הראשונה מונע חזרה כפולה על תהליכים ומצב תכנוני קשה בהמשך. · כדאי להתייעץ עם אדריכל לפני רכישת המגרש, כי נתוני תוכנית כמו פערי גובה, טופוגרפיה וקירות תמך משפיעים על התאמת המגרש לצרכים. · פרשנות נכונה של קווי בניין מול הוועדה יכולה לשחרר זכויות בנייה - מאבק בוועדת ערר תיקן הגדרה גם עבור מגרשים נוספים בשכונה. · בהרחבות עם מגרשים רבים כדאי להגיע מוכן עם סדר עדיפויות, כי מי שמתכונן לרגע הבחירה זוכה ביתרון על השאר. · פגישת הפרוגרמה הראשונה היא ארוכה ומעמיקה כמעט כמו טיפול זוגי, ובונה רשימת פונקציות, גדלים והקשרים לפי אורח החיים בפועל של המשפחה.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
השקעות ויזמות נדל״ן זה לא גרף - זו דרך עם אביתר בינסטי משקיע ומלווה משקעים(פרק 49)
3 במרץ 202659 דק׳
אורחים:צביקהאוזי מאוררועי אהלום
איך לבחור מתווך בעסקת נדל״ן - פרק 48
15 בפברואר 20261 שע׳ 2 דק׳
אורחים:צביקה הדרי
אמ;לקסיכום הפרק
בפרק דנים השניים בשאלה איך בוחרים מתווך נכון כשמוכרים נכס, ומדוע בכלל צריך מתווך - במיוחד בדירות יקרות שבהן טעות עולה מאות אלפי שקלים. הם מסבירים את הבדיקות הפורמליות: לוודא שלמתווך יש רישיון תיווך תקף ושהוא חבר בלשכת המתווכים, שמספקת מסגרת אתית ובוררות. מעבר לכך מודגשת חשיבות הכימיה האישית - מתווך שמבין את המוכר, לא חלקלק מדי ולא אדיש, ושלא חושב רק על האחוזים שלו. רועי ממחיש זאת בסיפור על זוג מוכרים שייעץ להם בכנות לדחות את המכירה כדי לחסוך מס שבח, גם במחיר אובדן העסקה לטווח הקצר.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- בדיקה ראשונה ובסיסית: לוודא ברשם המתווכים שלמתווך יש רישיון תיווך תקף וששילם את האגרות בזמן.
- חברות בלשכת המתווכים מעניקה כתובת לפנייה, ועדת אתיקה ובוררות במקרה של בעיה - ולכן עדיפה.
- כימיה אישית והבנה הדדית בפגישה הראשונה הם פרמטר מכריע: מתווך נעים שמבין את המוכר ימכור טוב יותר גם לקונה.
- להיזהר ממתווך חלקלק מדי שמוכר את עצמו טוב אך אולי אינו מתאים, ומנגד ממתווך אדיש שאכפת לו רק מהחתימה על הבלעדיות.
- מתווך מקצועי ובעל יושרה יבדוק קודם את הצרכים האמיתיים של המוכר (כולל היבטי מיסוי כמו מס שבח) ולעיתים ימליץ לדחות את המכירה לטובת הלקוח.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾על מה הפרק הזה?
בפרק דנים השניים בשאלה איך בוחרים מתווך נכון כשמוכרים נכס, ומדוע בכלל צריך מתווך - במיוחד בדירות יקרות שבהן טעות עולה מאות אלפי שקלים. הם מסבירים את הבדיקות הפורמליות: לוודא שלמתווך יש רישיון תיווך תקף ושהוא חבר בלשכת המתווכים, שמספקת מסגרת אתית ובוררות. מעבר לכך מודגשת חשיבות הכימיה האישית - מתווך שמבין את המוכר, לא חלקלק מדי ולא אדיש, ושלא חושב רק על האחוזים שלו. רועי ממחיש זאת בסיפור על זוג מוכרים שייעץ להם בכנות לדחות את המכירה כדי לחסוך מס שבח, גם במחיר אובדן העסקה לטווח הקצר.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
בדיקה ראשונה ובסיסית: לוודא ברשם המתווכים שלמתווך יש רישיון תיווך תקף וששילם את האגרות בזמן. · חברות בלשכת המתווכים מעניקה כתובת לפנייה, ועדת אתיקה ובוררות במקרה של בעיה - ולכן עדיפה. · כימיה אישית והבנה הדדית בפגישה הראשונה הם פרמטר מכריע: מתווך נעים שמבין את המוכר ימכור טוב יותר גם לקונה. · להיזהר ממתווך חלקלק מדי שמוכר את עצמו טוב אך אולי אינו מתאים, ומנגד ממתווך אדיש שאכפת לו רק מהחתימה על הבלעדיות. · מתווך מקצועי ובעל יושרה יבדוק קודם את הצרכים האמיתיים של המוכר (כולל היבטי מיסוי כמו מס שבח) ולעיתים ימליץ לדחות את המכירה לטובת הלקוח.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
מיסוי נדל״ן 2026 - הכל על מס רכישה ומס שבח בשנת 2026 - פרק 47
19 בינואר 20261 שע׳ 0 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק
רואי ואוזי מסבירים את עקרונות מס הרכישה ומס השבח, פטורים לדירה יחידה ולדירה נוספת, וחשיבות תכנון המיסוי לפני החתימה ולא אחריה. הם מדגישים שהשנה רשות המסים בחרה שלא לעדכן את מדרגות המס ונקודות הזיכוי, כך שבפועל משלמים מעט יותר מס בלי רעש. הם מביאים דוגמאות מהשטח: קונה בצור הדסה שגילה מס רכישה לא צפוי, ומשכירה ששוקלת 5,800 ש"ח וחשופה ל-10% מס מהשקל הראשון. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון לפני כל עסקה, שכן ההסברים בפרק הם להעברת ידע בלבד.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- אי-עדכון מדרגות מס הרכישה ל-2026 הוא החלטה ולא טעות, ובפועל מהווה העלאת מס שקטה כשהמחירים בכל זאת עלו באזורים מסוימים.
- תכנון מיסוי צריך להיעשות בתחילת השנה ולפני החתימה על החוזה, לא בדצמבר בדיעבד.
- השכרת דירה מעל סף של כ-5,670 ש"ח לחודש מחייבת 10% מס מהשקל הראשון, כך שהורדת המחיר אל מתחת לסף עשויה להשאיר יותר נטו בכיס.
- מי שעשה מעל 100-150 ימי מילואים בשנה האחרונה זכאי לארבע נקודות זיכוי בעלות ערך כספי משמעותי, ללא קשר לנדל"ן.
- הפטור ממס שבח חל על דירת מגורים עד כ-4 מיליון ש"ח, ובמס רכישה אין מס עד כ-1.978 מיליון ש"ח בדירה יחידה.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾על מה הפרק הזה?
רואי ואוזי מסבירים את עקרונות מס הרכישה ומס השבח, פטורים לדירה יחידה ולדירה נוספת, וחשיבות תכנון המיסוי לפני החתימה ולא אחריה. הם מדגישים שהשנה רשות המסים בחרה שלא לעדכן את מדרגות המס ונקודות הזיכוי, כך שבפועל משלמים מעט יותר מס בלי רעש. הם מביאים דוגמאות מהשטח: קונה בצור הדסה שגילה מס רכישה לא צפוי, ומשכירה ששוקלת 5,800 ש"ח וחשופה ל-10% מס מהשקל הראשון. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון לפני כל עסקה, שכן ההסברים בפרק הם להעברת ידע בלבד.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
אי-עדכון מדרגות מס הרכישה ל-2026 הוא החלטה ולא טעות, ובפועל מהווה העלאת מס שקטה כשהמחירים בכל זאת עלו באזורים מסוימים. · תכנון מיסוי צריך להיעשות בתחילת השנה ולפני החתימה על החוזה, לא בדצמבר בדיעבד. · השכרת דירה מעל סף של כ-5,670 ש"ח לחודש מחייבת 10% מס מהשקל הראשון, כך שהורדת המחיר אל מתחת לסף עשויה להשאיר יותר נטו בכיס. · מי שעשה מעל 100-150 ימי מילואים בשנה האחרונה זכאי לארבע נקודות זיכוי בעלות ערך כספי משמעותי, ללא קשר לנדל"ן. · הפטור ממס שבח חל על דירת מגורים עד כ-4 מיליון ש"ח, ובמס רכישה אין מס עד כ-1.978 מיליון ש"ח בדירה יחידה.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
פצצת הנדל״ן של ירושלים – קרקעות הכנסייה עם אוהד עיני - פרק 52
11 במאי 20261 שע׳ 5 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק
בפרק מתארח יועד עיני, לשעבר השמאי העירוני של ירושלים, מנהל המחלקה להיטל השבחה, השמאי הראשי ומנהל מחוז ירושלים ברשות מקרקעי ישראל, והשמאי הממשלתי הראשי, וכיום בחברת אקסטל ישראל. הפרק נפתח בסוגיית דירות בירושלים היושבות על אדמת כנסייה, אך עיקר הדקות הראשונות מוקדש לרקע המקצועי של האורח ולמסע התפקידים שלו. עיני מסביר את מהות היטל ההשבחה כמנגנון של צדק חלוקתי: כשתוכנית משביחה נכס, הציבור נהנה מ-50% מההשבחה לטובת פיתוח העיר ותשתיות. הוא מתאר את הקושי שבכך שההיטל נגבה שנים רבות לאחר אישור התוכנית, בעת מימוש הזכויות, ולכן בעלי הנכסים מתקשים לראות את החלוקה.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- היטל ההשבחה נתפס כמנגנון של צדק חלוקתי: כשהעירייה מאשרת תוכנית המשביחה נכס, הציבור נהנה ממחצית ההשבחה לטובת פיתוח תשתיות ופארקים בעיר.
- היטל ההשבחה נקבע לפי הערכים ביום אישור התוכנית, אך נגבה רק ביום מימוש הזכויות - לעיתים שנים רבות מאוחר יותר, ומכאן הקושי הפסיכולוגי של בעלי הנכסים לשלם.
- שמאי שמכיר את עולם התב"ע מבפנים ויודע לקרוא כיצד הרשות מפרשת אותה זוכה ליתרון מקצועי משמעותי בהערכת שווי הנכס.
- היתרון של מסלול קריירה ציבורי משולב - מוניציפלי, רשות מקרקעי ישראל, ושוק פרטי - יוצר ניסיון רחב המעניק עדיפות במכרזים לתפקידים בכירים.
- המעבר מתפקיד מקצועי טהור (שמאי שהוא האוטוריטה) לתפקיד ניהולי כרוך באובדן עצמאות מקצועית בשל תלות בייעוץ המשפטי.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾על מה הפרק הזה?
בפרק מתארח יועד עיני, לשעבר השמאי העירוני של ירושלים, מנהל המחלקה להיטל השבחה, השמאי הראשי ומנהל מחוז ירושלים ברשות מקרקעי ישראל, והשמאי הממשלתי הראשי, וכיום בחברת אקסטל ישראל. הפרק נפתח בסוגיית דירות בירושלים היושבות על אדמת כנסייה, אך עיקר הדקות הראשונות מוקדש לרקע המקצועי של האורח ולמסע התפקידים שלו. עיני מסביר את מהות היטל ההשבחה כמנגנון של צדק חלוקתי: כשתוכנית משביחה נכס, הציבור נהנה מ-50% מההשבחה לטובת פיתוח העיר ותשתיות. הוא מתאר את הקושי שבכך שההיטל נגבה שנים רבות לאחר אישור התוכנית, בעת מימוש הזכויות, ולכן בעלי הנכסים מתקשים לראות את החלוקה.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
היטל ההשבחה נתפס כמנגנון של צדק חלוקתי: כשהעירייה מאשרת תוכנית המשביחה נכס, הציבור נהנה ממחצית ההשבחה לטובת פיתוח תשתיות ופארקים בעיר. · היטל ההשבחה נקבע לפי הערכים ביום אישור התוכנית, אך נגבה רק ביום מימוש הזכויות - לעיתים שנים רבות מאוחר יותר, ומכאן הקושי הפסיכולוגי של בעלי הנכסים לשלם. · שמאי שמכיר את עולם התב"ע מבפנים ויודע לקרוא כיצד הרשות מפרשת אותה זוכה ליתרון מקצועי משמעותי בהערכת שווי הנכס. · היתרון של מסלול קריירה ציבורי משולב - מוניציפלי, רשות מקרקעי ישראל, ושוק פרטי - יוצר ניסיון רחב המעניק עדיפות במכרזים לתפקידים בכירים. · המעבר מתפקיד מקצועי טהור (שמאי שהוא האוטוריטה) לתפקיד ניהולי כרוך באובדן עצמאות מקצועית בשל תלות בייעוץ המשפטי.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
השקעות ויזמות נדל״ן זה לא גרף – זו דרך עם אביתר בינסטי משקיע ומלווה משקעים(פרק 49)
3 במרץ 202659 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק
אביתר בניסטי, בן 34, נחשף לעולם הנדל"ן בטעות דרך קורס במכללת אג'נדה, ויצא לעסקה ראשונה באשקלון עם 75 אלף שקל הון עצמי לכל שותף. הוא קנה דירת שני חדרים ב-515 אלף, שיפץ והרחיב לשניים וחצי חדרים, ומכר כשנה וחצי אחר כך בכ-760 אלף - כמעט הכפלת ההון העצמי בעזרת מינוף משכנתא. מאז התקדם לעסקאות התחדשות עירונית ופינוי בינוי, בעיקר בבת ים, והפך למלווה משקיעים בליווי של כ-35-40 עסקאות. הוא מדגיש שהרווח נובע מהשבחה - ובמיוחד מ"השבחה בלתי מוחשית" של נכסים בתהליכי התחדשות - ולא מתנודות מחירי השוק.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- עיקר הרווח מגיע מהשבחת הנכס ולא מעליית ערך השוק, ולכן ירידת מחירים אינה מפחידה את המשקיע - היא אף עשויה להוזיל קנייה.
- מינוף משכנתא מאפשר להכפיל את ההון העצמי באחוזים, ולכן המדד החשוב הוא 'עם כמה הון נכנסתי ועם כמה יצאתי', ולא רק מחיר הדירה.
- שיפוץ קוסמטי כמו ריצוף או צבע אינו משביח נכס באמת; השבחה משמעותית דורשת הרחבה, הוספת חדר או כניסה לתהליך התחדשות עירונית.
- 'השבחה בלתי מוחשית' מתבססת על איתור דירות בתהליך פינוי בינוי שהמוכר אינו יודע לתמחר נכון, ולכן יש להיכנס דווקא בשלב בשל עם תב"ע מאושרת.
- פרויקטים ישנים של התחדשות נותנים תמורות גדולות יותר (כמו 60 מ"ר שהופכים ל-120 מ"ר בפרויקט שער בילו בבת ים), בעוד פרויקטים חדשים מוגבלים כיום לתוספת קטנה של כ-12-25 מ"ר.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾על מה הפרק הזה?
אביתר בניסטי, בן 34, נחשף לעולם הנדל"ן בטעות דרך קורס במכללת אג'נדה, ויצא לעסקה ראשונה באשקלון עם 75 אלף שקל הון עצמי לכל שותף. הוא קנה דירת שני חדרים ב-515 אלף, שיפץ והרחיב לשניים וחצי חדרים, ומכר כשנה וחצי אחר כך בכ-760 אלף - כמעט הכפלת ההון העצמי בעזרת מינוף משכנתא. מאז התקדם לעסקאות התחדשות עירונית ופינוי בינוי, בעיקר בבת ים, והפך למלווה משקיעים בליווי של כ-35-40 עסקאות. הוא מדגיש שהרווח נובע מהשבחה - ובמיוחד מ"השבחה בלתי מוחשית" של נכסים בתהליכי התחדשות - ולא מתנודות מחירי השוק.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
עיקר הרווח מגיע מהשבחת הנכס ולא מעליית ערך השוק, ולכן ירידת מחירים אינה מפחידה את המשקיע - היא אף עשויה להוזיל קנייה. · מינוף משכנתא מאפשר להכפיל את ההון העצמי באחוזים, ולכן המדד החשוב הוא 'עם כמה הון נכנסתי ועם כמה יצאתי', ולא רק מחיר הדירה. · שיפוץ קוסמטי כמו ריצוף או צבע אינו משביח נכס באמת; השבחה משמעותית דורשת הרחבה, הוספת חדר או כניסה לתהליך התחדשות עירונית. · 'השבחה בלתי מוחשית' מתבססת על איתור דירות בתהליך פינוי בינוי שהמוכר אינו יודע לתמחר נכון, ולכן יש להיכנס דווקא בשלב בשל עם תב"ע מאושרת. · פרויקטים ישנים של התחדשות נותנים תמורות גדולות יותר (כמו 60 מ"ר שהופכים ל-120 מ"ר בפרויקט שער בילו בבת ים), בעוד פרויקטים חדשים מוגבלים כיום לתוספת קטנה של כ-12-25 מ"ר.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
נדל״ן חכם - כל מה שצריך לדעת על בית חכם (פרק 46)
29 בדצמבר 20251 שע׳ 0 דק׳
ניפוץ מיתוסים בנדל״ן – מה באמת נכון ומה סתם עובר מפה לאוזן (פרק 45)
8 בדצמבר 202555 דק׳
הורדת הריבית אחרי שנתיים - מה זה עושה לשוק הנדל״ן (פרק 44)
24 בנובמבר 202550 דק׳
החלטה של מיליון שקל: לשכור או לקנות נכס? (פרק 43)
18 בנובמבר 202557 דק׳