ללמוד נדלן בגובה עניים של עורך דין מקרקעין ומומחים נוספים
moran liberman
3 פרקים
בכל פרק אתייחס לנושא חשוב שלא הרבה מודעים אליו מספיק ואפרק אותו לגורמים כדי לתת לכם ידע בעל ערך רב לכל מי שעושה עסקת נדל"ן או מחזיק בנדל"ן (מוכרים וקונים).
בפרק ה-1 נעסוק בבדיקות תכנוניות לפני עסקה.
האם ידעתם שבחוזה מכר בעסקת נדלן אתם חותמים בחוזה על סעיף שאומר שעורך הדין לא אחראי לבדיקות התכנוניות, אלא אתם?
האם אתם יודעים אלו בדיקות לעשות ומי בכלל בעלי המקצוע הרלוונטיים?
אני אפרט על בדיקות שאתם יכולים לעשות בעצמכם עוד לפני שניגשתם לעורך דין כדי שתוכלו לחסוך בזמן, אנרגיה וכסף.
מעוניינים לקבל ראשונים תוכן מעניין ממני, הירשמו: https://mli-law.co.il/newsletter-doc/ עו"ד ונוטריון מורן ליברמן
תובנות הזהב מהארכיון
- העברת דירה במתנה לקרוב היא דחיית מס ולא פטור — מקבל המתנה ישלם בעתיד מס שבח גם על התקופה ממועד רכישת הנכס על ידי הנותן.
- רישום דירה על שם ילד רק כדי להימנע ממס רכישה גבוה נחשב עסקה מלאכותית, ורשויות המס יכולות לחשוף זאת אף שנים לאחר מכן ולחייב בהפרשי מס, ריבית, הצמדה וקנסות.
- מי שקיבל דירה במתנה חייב להמתין תקופת צינון — שלוש שנים אם הוא גר בנכס וארבע שנים אם לא — כדי ליהנות מפטור ממס שבח לדירה יחידה.
- מימון של 50% ומעלה ממחיר הדירה, או מימון שניתן עד שלוש שנים לפני העסקה, צובע את כל הדירה כדירת מתנה ומחייב בתקופת צינון.
- כדי להבדיל בין מתנה להלוואה צריך הסכם הלוואה מסודר בכתב שהצדדים גם קיימו בפועל, אחרת הכסף ייחשב מתנה.
- בחוזה קבלן המילה 'הבניין' בסעיף חיבור למונים יכולה להטיל על הקונה חיוב של עשרות אלפי שקלים — חשוב לדרוש את מחיקתה.
- עורך הדין של הקבלן שמשלמים לו עבור רישום הבית המשותף אינו מייצג את הקונה, ואסור להסתמך עליו להעברת נספח שינויים.
- מנהל מיסוי מקרקעין אינו מחויב למחיר שבחוזה — אם מזהה קרבה בין הצדדים או פער משווי השוק, הוא קובע את השווי וגם מס הרכישה משתנה בהתאם.
- הבנק גוזר את אחוז המשכנתה משווי השמאי ולא ממחיר החוזה, ולכן בפערי מחיר כדאי שמאות מוקדמת והון עצמי מעבר לפער הצפוי.
- שמאי עשוי לקבוע שחדר שאינו עומד בשטח מינימלי לפי תקנות התכנון נחשב חצי חדר — דבר שמוריד את שווי הדירה.
- סעיף סטנדרטי בהסכם המכר ובהסכם שכר הטרחה קובע שעורך הדין אחראי רק לפן המשפטי, והפן הפיזי והתכנוני נותר באחריות הקונה.
- עדיף לבצע בדיקות תכנוניות מוקדם ובלי לחץ, כי איתור בעיה אחרי חתימה והתחייבות עלול לגרור הפסדים של עשרות עד מאות אלפי שקלים.
- טופס 4 הוא אישור איכלוס המאפשר חיבור קבוע לחשמל ומים ומעיד שהמבנה בטיחותי, וכיום אוחד עם טופס 5 לתעודת גמר אחת.
- להיתר בנייה יש תוקף של שלוש שנים, ואין להעביר כסף ליזם ללא הצגת אישור הארכת תוקף היתר מהעירייה.
- רישיון בנייה אינו היתר, ולפי פסק דין המנותה גם מבנים ישנים נדרשים בהיתר, כאשר בית המשפט בוחן כל מקרה לפי נסיבותיו והתאמת השימוש לתב"ע.
השאלות הבולטות בארכיון
אז איך אנחנו באמת מוכיחים שיש כאן הלוואה ולא מדובר פה במתנה?
אילו הוצאות מתווספות למחיר של הדירה?
האם אתם ידעתם שבחוזה מכר בעסקת נדל"ן אתם חותמים שעורך הדין לא אחראי לבדיקות התכנוניות אלא אתם?
3 פרקים = 3 מאמרים אפשריים. כל פרק בארכיון יכול להפוך למאמר עברי SEO/GEO שמדורג בגוגל ומצוטט במנועי AI.
עורכת הדין מורן ליברמן מסבירה את ההיבטים המשפטיים והמיסויים של העברת דירה במתנה לקרוב משפחה.
הפרק עוסק בהעברת דירה במתנה בין קרובי משפחה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, שמקנה דחיית מס שבח ושליש ממס הרכישה. מורן ליברמן מסבירה מי נחשב 'קרוב' לפי החוק, ומזהירה מפני רישום דירה על שם ילד רק כדי לחמוק ממס — מה שעלול להיחשב עסקה מלאכותית שרשויות המס יחשפו ויקנסו עליה. עוד נדונים נושא ההלוואה מול המתנה, תקופת הצינון של שלוש-ארבע שנים, וכיצד מוכיחים מתנה אמיתית. בסיום מוצג פסק דין נחשון בבית המשפט העליון בשאלה אם מתנה עם הגבלות היא מתנה גמורה לאלתר.
- העברת דירה במתנה לקרוב היא דחיית מס ולא פטור — מקבל המתנה ישלם בעתיד מס שבח גם על התקופה ממועד רכישת הנכס על ידי הנותן.
- רישום דירה על שם ילד רק כדי להימנע ממס רכישה גבוה נחשב עסקה מלאכותית, ורשויות המס יכולות לחשוף זאת אף שנים לאחר מכן ולחייב בהפרשי מס, ריבית, הצמדה וקנסות.
- מי שקיבל דירה במתנה חייב להמתין תקופת צינון — שלוש שנים אם הוא גר בנכס וארבע שנים אם לא — כדי ליהנות מפטור ממס שבח לדירה יחידה.
- מימון של 50% ומעלה ממחיר הדירה, או מימון שניתן עד שלוש שנים לפני העסקה, צובע את כל הדירה כדירת מתנה ומחייב בתקופת צינון.
- כדי להבדיל בין מתנה להלוואה צריך הסכם הלוואה מסודר בכתב שהצדדים גם קיימו בפועל, אחרת הכסף ייחשב מתנה.
אז איך אנחנו באמת מוכיחים שיש כאן הלוואה ולא מדובר פה במתנה?
פרק 4 - דירה במתנה - מתי תחשב כעסקה מלאכותית
פרקים אחרונים
פרק 4 - דירה במתנה - מתי תחשב כעסקה מלאכותית
18 במאי 202317 דק׳אורחים:מורן ליברמןאמ;לקסיכום הפרק
הפרק עוסק בהעברת דירה במתנה בין קרובי משפחה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, שמקנה דחיית מס שבח ושליש ממס הרכישה. מורן ליברמן מסבירה מי נחשב 'קרוב' לפי החוק, ומזהירה מפני רישום דירה על שם ילד רק כדי לחמוק ממס — מה שעלול להיחשב עסקה מלאכותית שרשויות המס יחשפו ויקנסו עליה. עוד נדונים נושא ההלוואה מול המתנה, תקופת הצינון של שלוש-ארבע שנים, וכיצד מוכיחים מתנה אמיתית. בסיום מוצג פסק דין נחשון בבית המשפט העליון בשאלה אם מתנה עם הגבלות היא מתנה גמורה לאלתר.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- העברת דירה במתנה לקרוב היא דחיית מס ולא פטור — מקבל המתנה ישלם בעתיד מס שבח גם על התקופה ממועד רכישת הנכס על ידי הנותן.
- רישום דירה על שם ילד רק כדי להימנע ממס רכישה גבוה נחשב עסקה מלאכותית, ורשויות המס יכולות לחשוף זאת אף שנים לאחר מכן ולחייב בהפרשי מס, ריבית, הצמדה וקנסות.
- מי שקיבל דירה במתנה חייב להמתין תקופת צינון — שלוש שנים אם הוא גר בנכס וארבע שנים אם לא — כדי ליהנות מפטור ממס שבח לדירה יחידה.
- מימון של 50% ומעלה ממחיר הדירה, או מימון שניתן עד שלוש שנים לפני העסקה, צובע את כל הדירה כדירת מתנה ומחייב בתקופת צינון.
- כדי להבדיל בין מתנה להלוואה צריך הסכם הלוואה מסודר בכתב שהצדדים גם קיימו בפועל, אחרת הכסף ייחשב מתנה.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
הפרק עוסק בהעברת דירה במתנה בין קרובי משפחה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, שמקנה דחיית מס שבח ושליש ממס הרכישה. מורן ליברמן מסבירה מי נחשב 'קרוב' לפי החוק, ומזהירה מפני רישום דירה על שם ילד רק כדי לחמוק ממס — מה שעלול להיחשב עסקה מלאכותית שרשויות המס יחשפו ויקנסו עליה. עוד נדונים נושא ההלוואה מול המתנה, תקופת הצינון של שלוש-ארבע שנים, וכיצד מוכיחים מתנה אמיתית. בסיום מוצג פסק דין נחשון בבית המשפט העליון בשאלה אם מתנה עם הגבלות היא מתנה גמורה לאלתר.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
העברת דירה במתנה לקרוב היא דחיית מס ולא פטור — מקבל המתנה ישלם בעתיד מס שבח גם על התקופה ממועד רכישת הנכס על ידי הנותן. · רישום דירה על שם ילד רק כדי להימנע ממס רכישה גבוה נחשב עסקה מלאכותית, ורשויות המס יכולות לחשוף זאת אף שנים לאחר מכן ולחייב בהפרשי מס, ריבית, הצמדה וקנסות. · מי שקיבל דירה במתנה חייב להמתין תקופת צינון — שלוש שנים אם הוא גר בנכס וארבע שנים אם לא — כדי ליהנות מפטור ממס שבח לדירה יחידה. · מימון של 50% ומעלה ממחיר הדירה, או מימון שניתן עד שלוש שנים לפני העסקה, צובע את כל הדירה כדירת מתנה ומחייב בתקופת צינון. · כדי להבדיל בין מתנה להלוואה צריך הסכם הלוואה מסודר בכתב שהצדדים גם קיימו בפועל, אחרת הכסף ייחשב מתנה.
פרק 2 אילו הוצאות מתווספות למחיר דירה בתהליך של רכישת דירה
19 באפריל 202321 דק׳אמ;לקסיכום הפרק
הפרק עוסק בהוצאות שאנשים לא תמיד מודעים אליהן בעת רכישת נכס, מעבר למחיר הדירה, שכר עורך הדין, המתווך ומס הרכישה. ליברמן מסבירה על חיוב חיבור הבניין למונים בעסקאות קבלן, תשלום לעורך הדין של הקבלן עבור רישום הבית המשותף, ואופן חישוב מס הרכישה לפי שווי שמנהל מיסוי מקרקעין קובע ולא בהכרח לפי החוזה. היא מרחיבה על הצורך בשמאות מוקדמת כשיש פערי מחיר, חריגות בנייה או פוטנציאל התחדשות עירונית, ועל היטלי פיתוח, דמי ניהול ובדק בית. המסר המרכזי הוא להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות ולהעמיד הון נוסף בצד.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- בחוזה קבלן המילה 'הבניין' בסעיף חיבור למונים יכולה להטיל על הקונה חיוב של עשרות אלפי שקלים — חשוב לדרוש את מחיקתה.
- עורך הדין של הקבלן שמשלמים לו עבור רישום הבית המשותף אינו מייצג את הקונה, ואסור להסתמך עליו להעברת נספח שינויים.
- מנהל מיסוי מקרקעין אינו מחויב למחיר שבחוזה — אם מזהה קרבה בין הצדדים או פער משווי השוק, הוא קובע את השווי וגם מס הרכישה משתנה בהתאם.
- הבנק גוזר את אחוז המשכנתה משווי השמאי ולא ממחיר החוזה, ולכן בפערי מחיר כדאי שמאות מוקדמת והון עצמי מעבר לפער הצפוי.
- שמאי עשוי לקבוע שחדר שאינו עומד בשטח מינימלי לפי תקנות התכנון נחשב חצי חדר — דבר שמוריד את שווי הדירה.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
הפרק עוסק בהוצאות שאנשים לא תמיד מודעים אליהן בעת רכישת נכס, מעבר למחיר הדירה, שכר עורך הדין, המתווך ומס הרכישה. ליברמן מסבירה על חיוב חיבור הבניין למונים בעסקאות קבלן, תשלום לעורך הדין של הקבלן עבור רישום הבית המשותף, ואופן חישוב מס הרכישה לפי שווי שמנהל מיסוי מקרקעין קובע ולא בהכרח לפי החוזה. היא מרחיבה על הצורך בשמאות מוקדמת כשיש פערי מחיר, חריגות בנייה או פוטנציאל התחדשות עירונית, ועל היטלי פיתוח, דמי ניהול ובדק בית. המסר המרכזי הוא להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות ולהעמיד הון נוסף בצד.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
בחוזה קבלן המילה 'הבניין' בסעיף חיבור למונים יכולה להטיל על הקונה חיוב של עשרות אלפי שקלים — חשוב לדרוש את מחיקתה. · עורך הדין של הקבלן שמשלמים לו עבור רישום הבית המשותף אינו מייצג את הקונה, ואסור להסתמך עליו להעברת נספח שינויים. · מנהל מיסוי מקרקעין אינו מחויב למחיר שבחוזה — אם מזהה קרבה בין הצדדים או פער משווי השוק, הוא קובע את השווי וגם מס הרכישה משתנה בהתאם. · הבנק גוזר את אחוז המשכנתה משווי השמאי ולא ממחיר החוזה, ולכן בפערי מחיר כדאי שמאות מוקדמת והון עצמי מעבר לפער הצפוי. · שמאי עשוי לקבוע שחדר שאינו עומד בשטח מינימלי לפי תקנות התכנון נחשב חצי חדר — דבר שמוריד את שווי הדירה.
בדיקות תכנוניות בהסכם מכר
5 באפריל 202327 דק׳אמ;לקסיכום הפרק
בפרק עוסקת עורכת הדין מורן ליברמן בבדיקות תכנוניות בחוזה מכר, ומדגישה שסעיף נפוץ בהסכם פוטר את עורך הדין מאחריות לפן הפיזי והתכנוני ומטיל אותו על הקונה. היא מסבירה כיצד לבדוק נכס מול העירייה דרך תיק בניין, ומפרטת את משמעות טופס 4 (אישור איכלוס), טופס 5 ותעודת גמר, וכן את היתר הבנייה ותוקפו לשלוש שנים. היא מבחינה בין רישיון בנייה להיתר, דנה במבנים ישנים שנבנו לפני חוק התכנון והבנייה ובפסק דין המנותה, ומזהירה מפני הרחבות ותוספות בנייה ללא היתר. לאורך הפרק היא מדגישה את חשיבות העבודה היסודית של עורך הדין ומקדמת קורס דיגיטלי לעורכי דין בתחום.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- סעיף סטנדרטי בהסכם המכר ובהסכם שכר הטרחה קובע שעורך הדין אחראי רק לפן המשפטי, והפן הפיזי והתכנוני נותר באחריות הקונה.
- עדיף לבצע בדיקות תכנוניות מוקדם ובלי לחץ, כי איתור בעיה אחרי חתימה והתחייבות עלול לגרור הפסדים של עשרות עד מאות אלפי שקלים.
- טופס 4 הוא אישור איכלוס המאפשר חיבור קבוע לחשמל ומים ומעיד שהמבנה בטיחותי, וכיום אוחד עם טופס 5 לתעודת גמר אחת.
- להיתר בנייה יש תוקף של שלוש שנים, ואין להעביר כסף ליזם ללא הצגת אישור הארכת תוקף היתר מהעירייה.
- רישיון בנייה אינו היתר, ולפי פסק דין המנותה גם מבנים ישנים נדרשים בהיתר, כאשר בית המשפט בוחן כל מקרה לפי נסיבותיו והתאמת השימוש לתב"ע.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
בפרק עוסקת עורכת הדין מורן ליברמן בבדיקות תכנוניות בחוזה מכר, ומדגישה שסעיף נפוץ בהסכם פוטר את עורך הדין מאחריות לפן הפיזי והתכנוני ומטיל אותו על הקונה. היא מסבירה כיצד לבדוק נכס מול העירייה דרך תיק בניין, ומפרטת את משמעות טופס 4 (אישור איכלוס), טופס 5 ותעודת גמר, וכן את היתר הבנייה ותוקפו לשלוש שנים. היא מבחינה בין רישיון בנייה להיתר, דנה במבנים ישנים שנבנו לפני חוק התכנון והבנייה ובפסק דין המנותה, ומזהירה מפני הרחבות ותוספות בנייה ללא היתר. לאורך הפרק היא מדגישה את חשיבות העבודה היסודית של עורך הדין ומקדמת קורס דיגיטלי לעורכי דין בתחום.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
סעיף סטנדרטי בהסכם המכר ובהסכם שכר הטרחה קובע שעורך הדין אחראי רק לפן המשפטי, והפן הפיזי והתכנוני נותר באחריות הקונה. · עדיף לבצע בדיקות תכנוניות מוקדם ובלי לחץ, כי איתור בעיה אחרי חתימה והתחייבות עלול לגרור הפסדים של עשרות עד מאות אלפי שקלים. · טופס 4 הוא אישור איכלוס המאפשר חיבור קבוע לחשמל ומים ומעיד שהמבנה בטיחותי, וכיום אוחד עם טופס 5 לתעודת גמר אחת. · להיתר בנייה יש תוקף של שלוש שנים, ואין להעביר כסף ליזם ללא הצגת אישור הארכת תוקף היתר מהעירייה. · רישיון בנייה אינו היתר, ולפי פסק דין המנותה גם מבנים ישנים נדרשים בהיתר, כאשר בית המשפט בוחן כל מקרה לפי נסיבותיו והתאמת השימוש לתב"ע.
פודקאסטים דומים
נדל"ן, משפט וכסף | הפודקאסט של עו"ד יקיר דבול
Yakir dabul
משפט ישראלי בקטנה עם עו”ד גדעון גולדשטיין
משפט ישראלי עו"ד גדעון גולדשטיין
השקעות לעסוקים
אור דמרי
קורס השקעות נדל"ן דיגיטלי - צחי קווטינסקי והפודקסט נדל"ן בשידור
realeasy
צ'קאסט - השקעות נדל"ן בפראג ובצ'כיה
Conbiz
2% על נדל״ן
רועי יהלום ועוזי מאור