ללמוד נדלן בגובה עניים של עורך דין מקרקעין ומומחים נוספיםפודקאסט של מורן ליברמן

פרקים עם ניתוח מלא

• פרק 4 - דירה במתנה - מתי תחשב כעסקה מלאכותית
• פרק 2 אילו הוצאות מתווספות למחיר דירה בתהליך של רכישת דירה
• בדיקות תכנוניות בהסכם מכר

פרקים אחרונים

• פרק 4 - דירה במתנה - מתי תחשב כעסקה מלאכותית

  18 במאי 2023·17 דק׳
  אמ;לקסיכום הפרק

  הפרק עוסק בהעברת דירה במתנה בין קרובי משפחה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, שמקנה דחיית מס שבח ושליש ממס הרכישה. מורן ליברמן מסבירה מי נחשב 'קרוב' לפי החוק, ומזהירה מפני רישום דירה על שם ילד רק כדי לחמוק ממס - מה שעלול להיחשב עסקה מלאכותית שרשויות המס יחשפו ויקנסו עליה. עוד נדונים נושא ההלוואה מול המתנה, תקופת הצינון של שלוש-ארבע שנים, וכיצד מוכיחים מתנה אמיתית. בסיום מוצג פסק דין נחשון בבית המשפט העליון בשאלה אם מתנה עם הגבלות היא מתנה גמורה לאלתר.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • העברת דירה במתנה לקרוב היא דחיית מס ולא פטור - מקבל המתנה ישלם בעתיד מס שבח גם על התקופה ממועד רכישת הנכס על ידי הנותן.
  • רישום דירה על שם ילד רק כדי להימנע ממס רכישה גבוה נחשב עסקה מלאכותית, ורשויות המס יכולות לחשוף זאת אף שנים לאחר מכן ולחייב בהפרשי מס, ריבית, הצמדה וקנסות.
  • מי שקיבל דירה במתנה חייב להמתין תקופת צינון - שלוש שנים אם הוא גר בנכס וארבע שנים אם לא - כדי ליהנות מפטור ממס שבח לדירה יחידה.
  • מימון של 50% ומעלה ממחיר הדירה, או מימון שניתן עד שלוש שנים לפני העסקה, צובע את כל הדירה כדירת מתנה ומחייב בתקופת צינון.
  • כדי להבדיל בין מתנה להלוואה צריך הסכם הלוואה מסודר בכתב שהצדדים גם קיימו בפועל, אחרת הכסף ייחשב מתנה.
  לניתוח המלא של הפרק ←

• פרק 2 אילו הוצאות מתווספות למחיר דירה בתהליך של רכישת דירה

  19 באפריל 2023·21 דק׳
  אמ;לקסיכום הפרק

  כאשר רוכשים דירה, יש להוסיף למחיר הנכס הוצאות כמו חיבור למונים, תשלום לעורך דין של הקבלן עבור רישום הבית המשותף, מס רכישה שמחושב לפי שווי שוק שנקבע על ידי השמאי, ועלויות פתיחת תיק משכנתה וביטוחים. בנוסף, יש לשים לב להטלי פיתוח, דמי ניהול ותחזוקה שעלולים להיות מוטלים על הקונה, ולבצע בדק בית כדי לגלות ליקויים בנכס. ישנם מצבים בהם השמאי עשוי להעריך את שווי הנכס נמוך מהמחיר בחוזה, מה שדורש היערכות כלכלית נוספת.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • הוצאות חיבור הבניין והדירה למונים עלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים ועלולות להיות מוטלות על הקונה בהתאם להסכם.
  • תשלום לעורך דין של הקבלן עבור רישום הבית המשותף אינו מייצג את הקונה ועלותו עומדת על כ-5,000 שקלים או חצי אחוז ממחיר הנכס.
  • מס רכישה מחושב לפי שווי שוק שנקבע על ידי השמאי, ולא לפי המחיר שנקבע בחוזה, וייתכנו פערים משמעותיים בין השניים.
  • הטלי פיתוח מוטלים על הקונה לאחר חתימת החוזה, ויש לנהל מולם משא ומתן על גובהם והגבלת הסכום.
  • בדק בית מומלץ במיוחד בדירות ישנות או דירות מקבלן כדי לגלות ליקויים שעלולים להשפיע על החלטת הקנייה והמחיר.

  ש&תשאלות ותשובות מהפרק

  ▾מהן ההוצאות הנוספות שעלולות להתווסף למחיר דירה ברכישה מקבלן שקשורות לחיבור למונים?

  בהסכמי רכישת דירה מקבלן לעיתים מופיע חיוב על הקונה בתשלום על חיבור הבניין והדירה למונים, סכום שעלול להגיע לעשרות אלפי שקלים, כפי שקרה למקרה שהוזכר בו הקונה קיבל דרישה לתשלום של עשרת אלפים שקלים עבור חיבור הבניין למערכות.

  ▾כיצד משפיע תפקיד עורך הדין של הקבלן על הוצאות הרישום של הבית המשותף ומהו סדר הגודל של התשלום הזה?

  עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הקונה אלא מטפל ברישום הבית המשותף ונכס הקונים, והקונה משלם לו סכום של כ-5,000 שקלים או חצי אחוז ממחיר הנכס, לפי הנמוך מביניהם, כאשר בעסקאות מעל 4.6 מיליון אין מגבלה לתשלום זה.

  ▾מה הסיכונים וההשלכות של פער בין המחיר שנקבע בחוזה לבין הערכת השמאי לגבי שווי הנכס ברכישה עם משכנתא ומס רכישה?

  אם השמאי קובע שווי נמוך מהמחיר בחוזה, הבנק מחשב את המשכנתא לפי שווי השמאי והקונה צריך להשלים את ההפרש מהון עצמי, כמו כן מס הרכישה מחושב לפי שווי השמאי ולא לפי המחיר בחוזה, מה שעלול להוביל לתשלומים נוספים.

  ▾באילו מצבים מומלץ לבצע שמאות מוקדמת ומה העלויות הכרוכות בכך?

  שמאות מוקדמת מומלצת במקרים של חריגות בנייה, בעיות רישום, פערי מחיר בין העסקה לשוק, או כשיש פוטנציאל להתחדשות עירונית, ועלותה נעה מכמה מאות עד אלפי שקלים בהתאם לסוג הנכס ומורכבות המקרה.

  ▾מה החשיבות של בדק בית ברכישת דירה קיימת או דירה מקבלן ומה ניתן לגלות באמצעותו?

  בדק בית מאפשר גילוי ליקויים מהותיים כמו בנייה ביתר, רטיבות, גודל חדרים קטן מהתקן, ומסייע בקבלת החלטה מושכלת על רכישת הנכס, במיוחד בדירות ישנות או דירות מקבלן לפני מסירת החזקה.

  לניתוח המלא של הפרק ←

• בדיקות תכנוניות בהסכם מכר

  5 באפריל 2023·27 דק׳
  אמ;לקסיכום הפרק

  בחוזה מכר נדל״ן רבים אינם מודעים לכך שעורך הדין אינו אחראי לבדוק את הפן התכנוני והפיזי של הנכס, אלא האחריות היא על הקונה. יש לבצע בדיקות תכנוניות כמו בדיקת היתר בנייה, תופס 4 ותעודת גמר, בדיקת חריגות בנייה, ואישור שימוש הקרקע. חשוב לוודא שהמסמכים רשמיים, שהיתר בתוקף, ושהבית נבנה בהתאם להיתרים. בדיקות אלו מונעות הפתעות ובעיות בעת רכישה, משכנתא ומכירה עתידית.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • בחוזה מכר יש סעיף שמבהיר שעורך הדין אינו אחראי לבדוק את הפן התכנוני והפיזי של הנכס.
  • תופס 4 הוא אישור איכלוס שמאשר שהמבנה בטיחותי וניתן לחיבור קבוע לחשמל, מים וטלפון.
  • היתר בנייה הוא המסמך המרכזי שקובע מה מותר לבנות על הקרקע, ויש לבדוק את תוקפו.
  • יש לבדוק אם קיימת חריגת בנייה או תוספות בנייה שלא קיבלו היתר.
  • רישיון בנייה שונה מהיתר בנייה, ובבתים ישנים לפני 1965 יש חשיבות להיסטוריה התכנונית והמשפטית.

  ש&תשאלות ותשובות מהפרק

  ▾מה משמעות הסעיף בחוזה מכר לגבי אחריות עורך הדין בבדיקות תכנוניות?

  בחוזה מכר יש סעיף שמבהיר שעורך הדין אחראי לטיפול בפן המשפטי בלבד, ואינו מחויב לבדוק את הפן התכנוני או הפיזי של הנכס, כך שהקונה לוקח על עצמו את האחריות לבדוק את הנושאים האלה.

  ▾כיצד ניתן לבדוק את האישורים התכנוניים של דירה בעירייה באופן עצמאי?

  ניתן להיכנס לאתר רישוי המקומי של העיר, להזין פרטי גוש וחלקה או כתובת הנכס, ולבדוק אם קיימים מסמכי היתר בנייה, תופס 4 (אישור איכלוס) ותעודת גמר, כדי לוודא שהמבנה חוקי ובטיחותי.

  ▾מה ההבדל בין תופס 4 לתעודת גמר ומה חשיבותם בעסקת נדל״ן?

  תופס 4 הוא אישור איכלוס שמאשר שהמבנה ניתן לאכלוס וחובר לחשמל ומים, ותעודת גמר (תופס 5) מאשרת שהיזם השלים את כל דרישות ההיתר. כיום משלבים את שניהם בתופס 1, והם מבטיחים שהמבנה בטיחותי ותקין.

  ▾מדוע חשוב לבדוק את תוקף היתר הבנייה ומה הסיכונים אם הוא פג?

  תוקף היתר בנייה הוא שלוש שנים, ואם הוא פג, העירייה עלולה לקנוס את היזם או לדרוש ביטחונות. במקרה כזה יש לבדוק עם העירייה את מצב הבנייה, ולדרוש מהיזם להציג אישור ליישור התוקף כדי למנוע סיכונים משפטיים.

  לניתוח המלא של הפרק ←

פודקאסטים דומים

משפט ישראלי בקטנה עם עו”ד גדעון גולדשטיין

משפט ישראלי עו"ד גדעון גולדשטיין

הייטק וסטארטאפים70 פרקים

פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן

יהב שפינרד - קפטן אינווסט

כלכלה ועסקים166 פרקים

2% על נדל״ן

רועי יהלום ועוזי מאור

כלכלה ועסקים53 פרקים

בייטל-המאירי: דיני משפחה, נדל"ן ורוקנרול

אהוד המאירי ושות' - כלכלנים ושמאי מקרקעין | גלעד המאירי ועו"ד זיו בייטל

כלכלה ועסקים24 פרקים

תפוסת'ה נדלן

תפוסת'ה נדלן

כלכלה ועסקים2 פרקים

קורס השקעות נדל"ן דיגיטלי - צחי קווטינסקי והפודקסט נדל"ן בשידור

ריל איזי

כלכלה ועסקים14 פרקים