פרק 2 אילו הוצאות מתווספות למחיר דירה בתהליך של רכישת דירה
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
/ הפרק במספרים
| פורסם | 19 באפריל 2023 |
|---|---|
| אורך | 21 דק׳ |
| הנושא המרכזי | הוצאות נלוות ברכישת דירה |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק?
עורכת הדין מורן ליברמן מפרטת את ההוצאות הנסתרות שמתווספות למחיר דירה בעסקת מקרקעין, מקבלן ומיד שנייה.
הפרק עוסק בהוצאות שאנשים לא תמיד מודעים אליהן בעת רכישת נכס, מעבר למחיר הדירה, שכר עורך הדין, המתווך ומס הרכישה. ליברמן מסבירה על חיוב חיבור הבניין למונים בעסקאות קבלן, תשלום לעורך הדין של הקבלן עבור רישום הבית המשותף, ואופן חישוב מס הרכישה לפי שווי שמנהל מיסוי מקרקעין קובע ולא בהכרח לפי החוזה. היא מרחיבה על הצורך בשמאות מוקדמת כשיש פערי מחיר, חריגות בנייה או פוטנציאל התחדשות עירונית, ועל היטלי פיתוח, דמי ניהול ובדק בית. המסר המרכזי הוא להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות ולהעמיד הון נוסף בצד.
/ תובנות מרכזיות
- בחוזה קבלן המילה 'הבניין' בסעיף חיבור למונים יכולה להטיל על הקונה חיוב של עשרות אלפי שקלים - חשוב לדרוש את מחיקתה.
- עורך הדין של הקבלן שמשלמים לו עבור רישום הבית המשותף אינו מייצג את הקונה, ואסור להסתמך עליו להעברת נספח שינויים.
- מנהל מיסוי מקרקעין אינו מחויב למחיר שבחוזה - אם מזהה קרבה בין הצדדים או פער משווי השוק, הוא קובע את השווי וגם מס הרכישה משתנה בהתאם.
- הבנק גוזר את אחוז המשכנתה משווי השמאי ולא ממחיר החוזה, ולכן בפערי מחיר כדאי שמאות מוקדמת והון עצמי מעבר לפער הצפוי.
- שמאי עשוי לקבוע שחדר שאינו עומד בשטח מינימלי לפי תקנות התכנון נחשב חצי חדר - דבר שמוריד את שווי הדירה.
אילו הוצאות מתווספות למחיר של הדירה?
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
/ שאלות נפוצות על הפרק
- על מה הפרק הזה?
- הפרק עוסק בהוצאות שאנשים לא תמיד מודעים אליהן בעת רכישת נכס, מעבר למחיר הדירה, שכר עורך הדין, המתווך ומס הרכישה. ליברמן מסבירה על חיוב חיבור הבניין למונים בעסקאות קבלן, תשלום לעורך הדין של הקבלן עבור רישום הבית המשותף, ואופן חישוב מס הרכישה לפי שווי שמנהל מיסוי מקרקעין קובע ולא בהכרח לפי החוזה. היא מרחיבה על הצורך בשמאות מוקדמת כשיש פערי מחיר, חריגות בנייה או פוטנציאל התחדשות עירונית, ועל היטלי פיתוח, דמי ניהול ובדק בית. המסר המרכזי הוא להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות ולהעמיד הון נוסף בצד.
- מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
- בחוזה קבלן המילה 'הבניין' בסעיף חיבור למונים יכולה להטיל על הקונה חיוב של עשרות אלפי שקלים - חשוב לדרוש את מחיקתה. · עורך הדין של הקבלן שמשלמים לו עבור רישום הבית המשותף אינו מייצג את הקונה, ואסור להסתמך עליו להעברת נספח שינויים. · מנהל מיסוי מקרקעין אינו מחויב למחיר שבחוזה - אם מזהה קרבה בין הצדדים או פער משווי השוק, הוא קובע את השווי וגם מס הרכישה משתנה בהתאם. · הבנק גוזר את אחוז המשכנתה משווי השמאי ולא ממחיר החוזה, ולכן בפערי מחיר כדאי שמאות מוקדמת והון עצמי מעבר לפער הצפוי. · שמאי עשוי לקבוע שחדר שאינו עומד בשטח מינימלי לפי תקנות התכנון נחשב חצי חדר - דבר שמוריד את שווי הדירה.
מתיאור הפרק
אדם שרוצה לקנות נכס יודע כמה עולה לו הנכס, כמה יעלה לו לשכור שירות של עו"ד, אם יש מתווך וכמה מס רכישה (או שהוא חושב שהוא יודע). אני רוצה לעשות לכם סדר ולהבין קצת יותר לעומק אילו הוצאות מתחבאות בתוך ההסכם במקרים ספציפיים וגם סטנדרטיים. אם חשבתם לרכוש נכס או שאתם כבר תוך כדי תהליך תקבלו המון המון ערך. עו"ד ונוטריון מורן ליברמן
/ עוד פרקים על נדל"ן ודיור
- 001-פודקאסט-הצומתהצומת | הסקיל-סט שמאפשר ללוחם חשאי להיטמע מבלי להיחשף - ״רמי״סוכן משטרתי לשעבר מתאר כיצד גויס מיחידת לוחמים מסווגת לבצע מבצע חדירה מסוכן לארגון פשיעה כדי להפליל עבריינים.
- 2-על-נדל״ןפצצת הנדל״ן של ירושלים – קרקעות הכנסייה עם אוהד עיני - פרק 52שמאי המקרקעין יועד עיני מספר על דרכו המקצועית מהשמאי העירוני בירושלים ועד השמאי הממשלתי הראשי, ומסביר את מהות היטל ההשבחה.
- 2-על-נדל״ןנדל״ן בנחלות: הזדמנות או מלכודת - פרק 51נחלה היא הנכס הנדל"ני הכי גדול ומורכב שיכול להיות לאדם, ומימוש הפוטנציאל שבה דורש הון רב והבנה במערכת הזכויות.
- 2-על-נדל״ןהשקעות ויזמות נדל״ן זה לא גרף – זו דרך עם אביתר בינסטי משקיע ומלווה משקעים(פרק 49)אביתר בניסטי מספר איך הפך ממשקיע נדל"ן פרטי למלווה משקיעים, ומסביר שהרווח האמיתי מגיע מהשבחת נכסים - ובעיקר מהתחדשות עירונית בבת ים - ולא מעליית ערך השוק.