תכלס נדל"ןפודקאסט של אורבניפרו

נושאים שהתוכנית עוסקת בהם

פרקים עם ניתוח מלא

• פרק 8 - מהם הכללים בבחירת יזם בהשקעות נדל"ן בחו"ל ומה חשוב לבדוק לפני שמקבלים החלטה?
• פרק 4 - הדברים שלמדנו על נדל"ן מניב ומהי בכלל הכנסה פסיבית והאם היא פסיבית?
• פרק 3 - מה ההבדלים בין השקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל לעומת השקעה אישית?

פרקים אחרונים

• פרק 5 - מהו עיקרון הרווח המשולש בנדל"ן מניב?

  26 במרץ 2023·23 דק׳
  אמ;לקסיכום הפרק

  יאיר טל ואייל חסון מחברת אורבניפרו מסבירים את 'עיקרון הרווח המשולש': מודל שבו הרווח מעסקת נדל"ן נגזר משלושה פרמטרים - צורת המימון, מחיר הקנייה וההשבחה. הם מפרטים איך זה עובד בפועל שלב אחר שלב. מתאים למשקיעי נדל"ן ולמתעניינים בנדל"ן מניב.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • עיקרון הרווח המשולש: רווח שנגזר מצורת המימון, מחיר הקנייה וההשבחה

• פרק 8 - מהם הכללים בבחירת יזם בהשקעות נדל"ן בחו"ל ומה חשוב לבדוק לפני שמקבלים החלטה?

  19 במרץ 2023·41 דק׳
  אורחים:יאיר טל
  אמ;לקסיכום הפרק

  המטרה בבדיקת יזם היא לצמצם את הסיכון האנושי ולהישאר רק עם סיכוני השוק והנדל"ן. הכללים שעולים: לא לעבוד עם יזם אנונימי, לבדוק ניסיון באותה גיאוגרפיה, לשוחח עם ממליצים שעברו מחזור מלא עד מימוש, ולוודא שהיזם שם לפחות כ-10% מההון העצמי. בחוזה כדאי לחפש תשואה מועדפת של 6% עד 7% בעסקאות מניבות ו-8% עד 10% בפיתוח והשבחה, דיווחים רבעוניים עם מספרים, קומפס שמאמתים את מחיר הרכישה והשכירות, וניתוחי רגישות. לחץ חריג לחתום או הרתעה מהתייעצות עם עורך דין הם סימן אזהרה.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • כדי לזהות ממליץ מזויף, כמו בן דוד שמעולם לא השקיע, מתחילים בשאלות אינפורמטיביות: ממתי הוא משקיע, איזה נכס, כמה יחידות דיור, ואיזה טופס מס מקבלים (K1). מי שלא זוכר כלום כנראה לא השקיע.
  • ממליצים שכולם אומרים שהכל היה מושלם נשמעים כאילו תודרכו. יזם טוב נבחן כשקשה, ולכן מחפשים משקיעים שיספרו איך הוא פתר בעיות.
  • בפרויקטי מולטי פמילי נבחנים 15 פרויקטים ויותר על כל פרויקט אחד שיוצא לפועל, ולכן דמי יזום הגיוניים הם לגיטימיים ואף מובנים.
  • תשואה מועדפת קשה ליישום בעסקאות השבחה בישראל, כי הזמן עד היתר בנייה יכול לנוע בין חצי שנה לשנתיים וחצי, ויזם שיתחייב לה עלול לשחוק את עצמו.
  • מנגנון קאץ' אפ, שבו אחרי התשואה המועדפת החלוקה נוטה לטובת היזם ביחס כמו 60-40 או 65-35, הוא בריא כשהוא בנוי נכון ואין סיבה להיבהל ממנו.

  ש&תשאלות ותשובות מהפרק

  ▾מהם הסיכונים המרכזיים שיש לקחת בחשבון בבחירת יזם להשקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל?

  הסיכונים המרכזיים הם סיכונים נדל"ניים ושוקיים, אך החשיבות בבחירת יזם היא לצמצם את הסיכונים האנושיים הנובעים מהגורם האנושי, כך שההשקעה תתבסס בעיקר על סיכוני השוק והנדל"ן.

  ▾כיצד ניתן לוודא שהיזם אינו אנונימי ומהם המדדים לכך?

  יש לבדוק שהיזם מחזיק באתר אינטרנט, נוכחות ברשתות חברתיות, ושניתן למצוא מידע עליו בגוגל. בנוסף, חשוב לוודא שיש לו צוות מוכר עם רקע תעסוקתי ברור, שאפשר למצוא אותו בלינקדאין, ושאין לו עבר פלילי או בעיות חוקיות.

  ▾מדוע חשוב לבדוק את הטרק רקורד של היזם ומהם הקריטריונים לכך?

  חשוב לבדוק שהיזם בעל ניסיון רלוונטי בתחום ובאזור ההשקעה, ושהוא יכול לספק המלצות ממשקיעים שעברו איתו את כל מחזור ההשקעה, כולל שלב המימוש. יש לבדוק כיצד התמודד עם בעיות שהיו במהלך הפרויקטים, ולא רק הצלחות.

  ▾מה המשמעות של היזם להשקיע מכספו בפרויקט ואיך זה משפיע על ההשקעה?

  היזם שמושקע מכספו מראה אמונה בפרויקט ומוכן לסכן את הונו, מה שמחזק את האמון של המשקיעים. מומלץ שהיזם ישקיע בין 10% ל-20% מההון העצמי בפרויקט, אך חשוב לבדוק שההשקעה היא נטו לאחר ניכוי דמי איזום ודמי ניהול, כדי לוודא שהוא באמת שותף כלכלי.

  ▾כיצד יש לבדוק את אמיתות ההמלצות של משקיעים קודמים של היזם?

  יש לשאול שאלות אינפורמטיביות על ההשקעה כמו מתי השקיע, סוג הנכס, מיקומו, גודל ההשקעה ותדירות התשלומים, כדי לוודא שהממליץ הוא משקיע אמיתי ולא בן משפחה או אדם שאין לו ניסיון, וכך לוודא את אמינות ההמלצות.

  לניתוח המלא של הפרק ←

• פרק 7 - מה זה מולטי פמילי וכיצד משקיעים באפיק זה ומתי?

  12 במרץ 2023·34 דק׳
  אמ;לקסיכום הפרק

  יאיר טל ואייל חסון מסבירים מהו מולטי פמילי (מקבץ דיור בארה"ב) - צורת רישום המאפשרת רכישת מספר יחידות דיור כמקשה אחת, פופולרית מאוד גם אצל משקיעים מוסדיים. נדונים היתרונות, החסרונות, איך מזהים פוטנציאל השבחה ואיך מעלים שכירות. מתאים למשקיעי נדל"ן בחו"ל.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • איך מזהים נכס מולטי פמילי שניתן להשביח ומעלים בו את השכירות

• פרק 6 - השקעות נדל"ן תלויות תקופה - איך מצליחים להתאים את העסקאות לאסטרטגיית ההשקעה?

  5 במרץ 2023·26 דק׳
  אמ;לקסיכום הפרק

  יאיר טל ואייל חסון מסבירים איך מתאימים סוגי השקעות לשינויים בתקופות הכלכליות. חסון מספר איך זיהה ב-2005 את המשבר המתפתח בארה"ב ומה למד ממשבר הדיור - איך אנשים קיבלו משכנתאות גבוהות מערך הנכס ואיך נפגעה היכולת למימון. מתאים למשקיעי נדל"ן.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • הלקח ממשבר הדיור בארה"ב 2005 - כשמשכנתאות ניתנו גבוהות מערך הנכס
  • אין זמן ספציפי 'נכון' לעסקת נדל"ן, אבל יש להתאים את סוג העסקה למצב הכלכלי

• פרק 4 - הדברים שלמדנו על נדל"ן מניב ומהי בכלל הכנסה פסיבית והאם היא פסיבית?

  26 בפברואר 2023·21 דק׳
  אורחים:יאיר טל·יאל חסון
  אמ;לקסיכום הפרק

  בפרק הרביעי של פודקאסט תכלס נדלן, המייסדים של חברת אורבני פרו מנפצים את מיתוס ההכנסה הפסיבית בנדלן. הם מסבירים מדוע ניהול נכס מחייב מעורבות אקטיבית, התמודדות עם תקלות, והבנה מעמיקה של תרבות השכירות המקומית לעומת השוק האמריקאי. הפרק מיועד למשקיעי נדלן מתחילים ומנוסים כאחד, ומספק תובנות פרקטיות על ניהול הוצאות, בחירת נכסים ושימור דיירים.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • הכנסה פסיבית היא מונח שגוי; ניהול נכס הוא עבודה אקטיבית הדורשת זמינות לטיפול בתקלות וניהול דיירים.
  • הוצאות התחזוקה בשנה הראשונה צריכות להילקח בחשבון כחלק בלתי נפרד מעלות הרכישה הכוללת של הנכס.
  • רכישת הנכס הזול ביותר עלולה להוביל לתשואה נמוכה בפועל בגלל הוצאות תחזוקה גבוהות, קושי באיתור דיירים איכותיים וקצב חילוף גבוה.
  • עלויות החלפת דייר בשוק האמריקאי גבוהות משמעותית מאשר בישראל, וכוללות זמן נכס פנוי, ניקיון ותשלום לחברת ניהול.
  לניתוח המלא של הפרק ←

• פרק 3 - מה ההבדלים בין השקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל לעומת השקעה אישית?

  11 בפברואר 2023·42 דק׳
  אורחים:יאיר טל
  אמ;לקסיכום הפרק

  בהשקעה עצמאית הנכס נרשם על שם המשקיע והוא מחליט על שוכרים, שכירות ומועד מכירה, אבל משקיע ישראלי פרטי כמעט לא יקבל מימון איכותי במדינת היעד. בהשקעה קבוצתית יזם מקים חברה שקונה נכס של מיליוני דולרים, מביא הלוואה מקומית, והמשקיע פסיבי וחשוף רק עד גובה הכסף ששם, אך יציאה לפני הזמן שתוכנן מסובכת. אייל חסון ויאיר טל מאורבני פרו מסבירים שמלווה אמיתי מקבל שכר טרחה רק מהמשקיע, ולכן מתווך או חברה שמוכרת נכס משלה אינם מלווים. לבחירת יזם הם מציעים לבדוק נראות ברשת, ניסיון באותו אזור ובאותו סוג עסקה, ממליצים ותיקים, השקעה של היזם מכספו, דוחות רבעוניים לדוגמה וניתוח רגישות.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • בשנת 2023 הם לא ממליצים לקנות באופן עצמאי נכס ששווה פחות מ-100,000 דולר, בעוד שבעסקה קבוצתית אפשר לפעמים להיכנס עם 50 עד 70 אלף דולר.
  • בארצות הברית המוכר משלם כ-6 אחוז עמלת תיווך, ועם עלויות סגירה 6 עד 7 אחוז, כך שעליית ערך של 10 אחוז משאירה בערך 3 אחוז נטו, ולכן הרווח האמיתי נקבע בקנייה מתחת למחיר השוק.
  • חברה שמוכרת למשקיע בית משופץ ומושכר שלה עם תשואה של 9 עד 11 אחוז אינה מלווה, כי היא צד בעסקה ויש לה ניגוד עניינים על המחיר.
  • מלווים נבדלים ברגע שבו הם נפרדים: חלקם במסירת הנכס, חלקם רק אחרי שיפוץ והשכרה, חלקם אחרי שנה שלמה, וחלקם מפעילים חברת ניהול משלהם.
  • ניתוח רגישות צריך להראות מה קורה כשתפוסה, ריבית או מחיר מכירה זזים 5 עד 10 אחוז לרעה, והרווח הצפוי אמור להישחק בסבירות ולא להתקרב לאפס.

  ש&תשאלות ותשובות מהפרק

  ▾מה ההבדלים המרכזיים בין השקעה עצמאית להשקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל מבחינת שליטה וניהול הנכס?

  בהשקעה עצמאית המשקיע הוא הבעלים הבלעדי של הנכס ומקבל את כל ההחלטות לגבי ניהול, שוכרים ומכירה. לעומת זאת, בהשקעה קבוצתית המשקיע הוא פסיבי, מקבל החלטה רק על כניסה להשקעה, והיזם מנהל את הנכס ומקבל את רוב ההחלטות השוטפות.

  ▾כיצד גובה ההשקעה משפיע על הבחירה בין השקעה עצמאית להשקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל?

  בהשקעה עצמאית נדרש סכום גבוה יותר, בדרך כלל מעל 100,000 דולר, בעוד שבהשקעה קבוצתית ניתן להיכנס עם סכומים נמוכים יותר, כמו 50-70 אלף דולר, וכך להשתתף בנכסים גדולים ומנוהלים יותר.

  ▾מהם היתרונות של הצטרפות להשקעה קבוצתית עם יזם מקצועי בנדל"ן בחו"ל?

  הצטרפות ליזם מקצועי מאפשרת כניסה להשקעות איכותיות עם ניהול מקצועי, שקיפות ואמינות. בנוסף, יש יתרון בגודל העסקה, גישה לנכסים יקרים ומורכבים, ויכולת לקבל מימון איכותי וממושך שלא זמין למשקיע פרטי.

  ▾מהם החסרונות העיקריים של השקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל בהשוואה להשקעה עצמאית?

  החיסרון המרכזי הוא הגמישות המוגבלת בקבלת החלטות, בעיקר במועד המכירה. המשקיע לא יכול לממש את הנכס מתי שהוא רוצה, והיציאה מההשקעה מורכבת ודורשת מציאת מחליף או הסכמות מיוחדות.

  ▾כיצד ההשקעה העצמאית תורמת לשיפור מיומנויות המשקיע בנדל"ן בחו"ל לעומת השקעה קבוצתית?

  בהשקעה עצמאית המשקיע לומד לנהל את הנכס בעצמו, להתמודד עם אתגרים ולשפר את הידע והמיומנויות שלו דרך התנסות ישירה, בעוד שבהשקעה קבוצתית הוא פסיבי ופחות מעורב בתהליכים ולכן פחות משפר את המיומנויות שלו.

  לניתוח המלא של הפרק ←

פודקאסטים דומים

נדל"ן לא רק לעשירים | שי שור | הפודקאסט

שי שור

כלכלה ועסקים55 פרקים

השקעות נדל"ן מסביב לעולם

ברק צור

כלכלה ועסקים65 פרקים

דברים שלא לימדו אותנו על כסף - התפתחות כלכלית, עסקית, אישית

דנה מליניאק

כלכלה ועסקים170 פרקים

צעירים מתעשרים - כסף, השקעות והתפתחות אישית

מתן חן

כלכלה ועסקים11 פרקים

תל אביב דובאי

ארמנדו דובאי

כלכלה ועסקים2 פרקים

קורס השקעות נדל"ן דיגיטלי - צחי קווטינסקי והפודקסט נדל"ן בשידור

ריל איזי

כלכלה ועסקים14 פרקים