פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן
יהב שפינרד - קפטן אינווסט · מנחה: יהב שפינרד
166 פרקים
על התוכנית
“פשוט נדל״ן” הוא פודקאסט על השקעות נדל״ן בגובה העיניים. בלי נוסחאות קסם ובלי חלומות באוויר - בפשוט נדל״ן מדברים על השקעות כמו שהן באמת: שאלות אמיתיות, החלטות יומיומיות, והמציאות שמאחורי המספרים. בכל פרק אנחנו נוגעים בזווית אחרת של עולם הנדל״ן: מהצעדים הראשונים של משקיעים בתחילת הדרך, דרך הבנה של תחומים כמו התחדשות עירונית, מימון ומשכנתאות, ועד שיחות עומק עם אנשי מקצוע - עורכי דין, שמאים, יועצי משכנתא ואנשי שטח - שמביאים את נקודת המבט שלהם מהעבודה היומיומית. ערך אמיתי עבור מי שרוצה להבין איך עולם הנדל״ן עובד ואיך מתנהלים בו, ואיך מקבלים החלטות שקולות גם כשיש הרבה רעש מסביב.
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם. הכפתור הראשון מוביל לפרק האחרון.
מה זה פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן?
פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן הוא פודקאסט ישראלי בקטגוריית כלכלה ועסקים מאת יהב שפינרד - קפטן אינווסט. "פשוט נדל"ן" הוא פודקאסט מקיף המפשט את עולם השקעות הנדל"ן בישראל, ומספק תובנות מעשיות וניתוחים מעמיקים באמצעות אירוח מומחים, לכל מי שמעוניין להשקיע בחכמה. בארכיון 166 פרקים, פרק חדש בערך פעם ב-7 ימים, אורך פרק ממוצע כ-40 דקות.
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
|---|---|
| פרקים בארכיון | 166 |
| תדירות (מהפרקים האחרונים) | פרק חדש בערך פעם ב-7 ימים |
| אורך פרק ממוצע (בפרקים האחרונים) | כ-40 דקות |
| הפרק האחרון | 29 באוקטובר 2026 |
| פרקים עם ניתוח עומק | 6 |
עודכן:
מה בעצם קונים כשקונים קרקע - והאופק שלה
יואב שפינרד וסיוון מארחים את ניב אהרונוב למה שאולי התובנה החשובה בפודקאסט: ערך קרקע נקבע לפי מסמכים סטטוטוריים ותוכניות עתידיות, לא לפי המצב הנוכחי - וזו השקעה לחמש שנים ומעלה שדורשת סבלנות.
רום קרמי מספר איך צבר שלוש דירות בחיפה מגיל 24 עם הון עצמי מוגבל, באסטרטגיית 'אגירה' לטווח ארוך; פרק אחר עושה סדר ביתרונות ובחסרונות של מחיר למשתכן - כולל פריסת התשלומים הפחות נוחה.
מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בחכמה יקבל כאן מומחים שמפשטים את הסיכונים וההזדמנויות של כל אפיק בנפרד.
"פשוט נדל"ן" הוא פודקאסט מקיף המפשט את עולם השקעות הנדל"ן בישראל, ומספק תובנות מעשיות וניתוחים מעמיקים באמצעות אירוח מומחים, לכל מי שמעוניין להשקיע בחכמה.
המנחה
יאב שפינרד (ווריאציות שמו), יחד עם סיוון ופזית כהן, מנחים את התוכנית. הם מציגים נקודת מבט אנליטית ומארחים מומחים מתחומי הנדל"ן השונים כדי להעמיק בנושאים מורכבים.
הסגנון
התוכנית מאופיינת בסגנון דיון מעמיק וניתוח פרטני של נושאי נדל"ן ספציפיים, לעיתים קרובות דרך מקרי בוחן וראיונות עם מומחים. הקצב ממוקד והטון אינפורמטיבי ומקצועי, במטרה לספק למאזינים כלים ותובנות מעשיות.
תובנות הזהב מהארכיון
- השקעות נדל"ן רבות, כגון בקרקעות ובהתחדשות עירונית, דורשות אורך רוח וראייה ארוכת טווח כדי לממש את מלוא הפוטנציאל שלהן.
- ערך הנכס נקבע רבות על ידי מסמכים סטטוטוריים ותוכניות עתידיות, ולכן חיונית בדיקה תכנונית ומשפטית מעמיקה.
- התחדשות עירונית טומנת בחובה פוטנציאל רווחי אך גם מורכבות ניהולית ומשפטית גבוהה המצריכה יזם לגיטימי ובדיקה מדוקדקת.
- ניתן להיכנס לעולם השקעות הנדל"ן גם עם הון עצמי מוגבל, תוך התמודדות עם רגולציה בנקאית והבנת תנאי מימון שונים.
- הבנה מעמיקה של הסכנות וההזדמנויות הספציפיות לכל סוג עסקה (כמו דירות בקומה אחרונה או תנאי תוכנית "מחיר למשתכן") היא קריטית להצלחה.
התוכנית מתאימה למשקיעי נדל"ן מתחילים ומנוסים כאחד, יזמים וכל המתעניין בשוק הנדל"ן הישראלי, המבקשים להרחיב את ידיעותיהם ולקבל כלים לקבלת החלטות מושכלות.
השאלות הבולטות בארכיון
איזה בעל מקצוע אני צריך לצידי ביום שאני רוצה לקנות קרקע?
איך בוחרים נכס להשקעה בצפון כך שיאפשר שליטה מלאה ויתאים לאופי המשקיע?
מה מתדלק את השוק הזה ומי מושך את מחירי הקרקעות כלפי מעלה, כשבסוף זו קרקע שאי אפשר לגור בה.
איך משקיע יכול להעריך נכון את כדאיות ההשקעה בקרקע לאור האי-ודאות בתהליך התכנוני והפוטנציאל הכלכלי?
האם יש פה סיכון שאני יכול לחזור כל הדרך אחורה [בפרויקט התחדשות עירונית]?
איך ניתן להעריך בצורה מדויקת יותר את שווי הנכס כששומות השמאי אינן אחידות ותלויות במטרות שונות?
6 פרקים = 6 מאמרים אפשריים. כל פרק בארכיון יכול להפוך למאמר עברי SEO/GEO שמדורג בגוגל ומצוטט במנועי AI.
פרקים עם ניתוח מלא
- המיתוסים שמגבילים משקיעים | פשוט נדל״ן, פרק 174
- השקעות נדל״ן בצפון - עם עומרי ממליה | פשוט נדל״ן, פרק 170
- איך להסתכל על תכנית אדריכלית? - עם קובי גל | פשוט נדל״ן, פרק 160
- תקן 22 - השקעה בקרקעות #3 - עם דור קינד | פשוט נדל״ן, פרק 165
- לא רק בניינים - השקעה בקרקעות #1 - עם ניב אהרונוב | פשוט נדל״ן, פרק 163
- מחיר למשתכן (מאי 2026) - איפה כדאי לכם להשקיע? | פשוט נדל״ן, פרק בונוס!
הפרק מסביר מהו תקן 22, איך בוחנים השקעה בקרקע, ואיך מפרקים מחיר דירה כדי להבין את שווי הקרקע.
הפרק עוסק בהשקעה בקרקעות דרך שילוב בין זווית יזמית לזווית שמאית. דור קינד מסביר איך נולד תקן 22, מה אפשר ללמוד ממנו, ולמה הוא נועד להגן על משקיע מפני סיפורים ללא כיסוי. בהמשך השיחה מוסבר איך משקיע צריך לבדוק קרקע, אילו בעלי מקצוע יכולים ללוות אותו, ואיך מפרקים מחיר של דירה חדשה לרכיבים כמו מע"מ, רווח יזמי ועלויות בנייה כדי להגיע לשווי הקרקע. זה פרק שמתאים למי שמתעניין בקרקעות ורוצה להבין טוב יותר את ההיגיון הכלכלי והתכנוני מאחורי העסקה.
- תקן 22 נולד אחרי שמכרו קרקעות עם הבטחות לא מבוססות, והמטרה שלו היא לבדוק היתכנות תכנונית וכלכלית של הקרקע.
- בתקן 22 אין ודאות אלא כיוון, כי השמאי מנתח תוכניות קיימות ופוטנציאליות ומסיק מה עשוי לקרות בעתיד.
- שוני בין חוות דעת שמאיות נובע מהנחות עבודה שונות, מהמידע שהשמאי חשוף אליו ומהפרשנות שלו, אבל לפי הדובר הפער אמור להישאר בתוך טווח סביר.
- השקעה טובה בקרקע מתחילה במוצר נכון: הליך תכנוני מתקדם, אינטרס של גוף משמעותי לקדם את התוכנית, מיקום טוב ומחיר נכון.
- כדי להבין שווי קרקע מתוך מחיר דירה חדשה צריך להפחית את המע"מ, את הרווח היזמי ואת עלויות הבנייה, ורק אז נשאר רכיב הקרקע.
איזה בעל מקצוע אני צריך לצידי ביום שאני רוצה לקנות קרקע?
סוכם מתוך תמלול הפרק בעזרת AI. איך זה נעשה
יאב שפינרד וסיון מדברים נדל"ן בגובה העיניים - השקעות קרקע, אגירת דירות ומה באמת לא טוב במחיר למשתכן.
- מומחה קרקעות מסביר שערך קרקע נקבע ממסמכים סטטוטוריים ותב"ע עתידית, לא ממצבה הנוכחי או שימוש חקלאי; טווח ההשקעה הוא 5 שנים ומעלה
- יזם רשת שרכש שלוש דירות בחיפה מגיל 24 חושף אסטרטגיית 'אגירה' לטווח 30 שנה, עם מימון של עד 70% גם על דירה שנייה ושלישית
- החיסרון של מחיר למשתכן: התשלום פריסה ליניארית שמטילה נטל תזרימי מוקדם, והחזרי משכנתא מתחילים לעיתים עוד לפני קבלת המפתח
- שירות מילואים אינטנסיבי הוזכר כהזדמנות לחיסכון והגדלת הון עצמי להשקעות
"מה אתה בעצם קונה כשאתה קונה קרקע?" - השאלה הזו פותחת את הפרק עם ניב אהרונוב, מומחה קרקעות, וממנה הוא מפרק מיתוס נפוץ. ערך הקרקע, הוא מסביר, לא נקבע ממצבה הנוכחי או משימוש חקלאי, אלא ממסמכים סטטוטוריים ומתוכניות בניין עיר עתידיות. זו השקעה לחמש שנים ומעלה, לא תמורה מיידית.
זה הטון של "פשוט נדל"ן": בלי נוסחאות קסם, עם המספרים כמו שהם. בפרק עם רום קרמי, יזם רשת שרכש שלוש דירות בשכונת הדר עליון בחיפה מגיל 24, נחשפת אסטרטגיית "אגירה" לטווח 30 שנה. סיון שואלת אותו ישירות אם זה נעשה במחשבה תחילה או "פשוט היה טבעי", וקרמי מתאר איך לקח משכנתאות מרובות עם מימון של עד 70 אחוז גם על דירה שנייה ושלישית.
וכשהפודקאסט מגיע למחיר למשתכן, הוא לא מסתפק בכותרת "הנחה של מאות אלפי שקלים". המנחים מצביעים על הצד הפחות נוח: התשלום הוא פריסה ליניארית שמטילה נטל תזרימי מוקדם, החזרי המשכנתא מתחילים לעיתים עוד לפני קבלת המפתח, והסטנדרט הבסיסי מחייב תקציב שדרוגים נוסף.
הפודקאסט מקפיד להזכיר שהוא לא ייעוץ השקעות אישי. הערך כאן הוא בלהבין איך השוק באמת עובד - תהליכי תכנון, מימון, רגולציה - כדי לקבל החלטות בעיניים פקוחות, גם כשהרבה רעש מסביב.
נכתב בעזרת AI על בסיס תיאור הפודקאסט. איך זה נעשה
השקעות או לא להיות - עם עידן לנקרי | פשוט נדל״ן, פרק 183
פרקים אחרונים
השקעות או לא להיות - עם עידן לנקרי | פשוט נדל״ן, פרק 183
29 באוקטובר 202643 דק׳השקעות או לא להיות - עם עידן לנקרי | פשוט נדל״ן, פרק 183
29 באוקטובר 202643 דק׳איך מתמודדים עם סרבנים בהתחדשות עירונית? - עם עו״ד עידו שמואלי | פשוט נדל״ן, פרק 182
22 באוקטובר 202633 דק׳איך בוחרים עיר להשקעה? | פשוט נדל״ן, פרק 181
15 באוקטובר 202626 דק׳איך בונים (פיזית) התחדשות עירונית? - עם נתנאל חג׳ג׳ | פשוט נדל״ן, פרק 180
8 באוקטובר 202643 דק׳קיבוצים, נחלות, בן ממשיך ואיך מרוויחים מזה? - עם מיכאל קדוש ושמואל עזרן | פשוט נדל״ן, פרק 179
1 באוקטובר 202637 דק׳איך נדל״ן יעזור לי בפנסיה? - עם אדוה חנקין | פשוט נדל״ן, פרק 178
24 בספטמבר 202642 דק׳איך תחב״צ משפיעה על מחירי הנדל״ן - עם נעם גולדברג | פשוט נדל״ן, פרק 177
17 בספטמבר 202639 דק׳לכמה זמן כדאי להשקיע בעסקת נדל״ן? | פשוט נדל״ן, פרק 173
20 באוגוסט 202639 דק׳במגרש של הגדולים - עם אבנר סטפק | פשוט נדל״ן, פרק 172
13 באוגוסט 202650 דק׳טיול עד האינסוף | פשוט נדל״ן, פרק 171
6 באוגוסט 202643 דק׳בדק בית בדירות יד ראשונה - עם אלכס דנה | פשוט נדל״ן, פרק 176
10 בספטמבר 202641 דק׳איך עובד תהליך של ליווי משקיעים | פשוט נדל״ן, פרק 175
3 בספטמבר 202638 דק׳העסקה של התקופה | פשוט נדל״ן, פרק 159
7 במאי 202636 דק׳אמ;לקסיכום הפרק
פרק 159: פזית ויהב מספרים שבתקופות מיוחדות יש עסקאות מיוחדות. הפרק הוקלט בלב מבצע "שאגת הארי" ועוסק בהזדמנויות נדל"ן: היתרון ברכישת דירה עם מטרים בטאבו צמודים, מה זה בינוי-פינוי-בינוי, ולמה קנו דירה בלי התחדשות עירונית. למשקיעים מתקדמים.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- היתרון ברכישת דירה עם מטרים בטאבו צמודים - גם אם לא תשתמשו בהם אף פעם
- הסבר על מודל בינוי-פינוי-בינוי
המיתוסים שמגבילים משקיעים | פשוט נדל״ן, פרק 174
27 באוגוסט 202642 דק׳אורחים:ניב אהרונובלניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
השמאי נותן הערכת שווי שמשפיעה על המשכנתה אך אינה בהכרח משקפת את שווי השוק המדויק, ויש הבדלים בין סוגי שומות ובין שמאים שונים. יש חשיבות גדולה לכניסה לטיוטות כדי לקבל מידע אמין ולמנוע 'חתול בשק'. מחיר למשתכן הוא הזדמנות נדירה עם סיכויי זכייה נמוכים ואינו תמיד משתלם כלכלית. דירות להשקעה לא תמיד מושכרות מיד, אך באזורי ביקוש גבוה כמעט כל דירה מושכרת תוך זמן קצר. יש להפריד בין דירה למגורים לבין דירה להשקעה ולהימנע משיפוצים גדולים ויקרים שאינם מצדיקים את ההשקעה.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- שווי הדירה שנקבע ע"י שמאי תלוי במטרה של השומה ובסוג השומה (שווי שוק לעומת תקן 19).
- כניסה לטיוטות נותנת יתרון משמעותי בקבלת מידע על הנכס ומונעת הפתעות בלתי צפויות.
- מחיר למשתכן מציע הטבות מוגבלות עם סיכויי זכייה נמוכים ולכן לא מהווה בסיס לבניית אסטרטגיית השקעה.
- דירות באזורי ביקוש גבוה כמעט תמיד מושכרות במהירות, ואין כמעט דירות שנשארות ריקות לאורך זמן.
- שיפוצים גדולים אינם משתלמים בדרך כלל, והעדיף להשקיע בשיפוצים קוסמטיים זולים שמעלים את ערך הדירה והשכירות.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾למה שמאי נותן הערכות שונות לאותה דירה?
כי סוג השומה משנה את השאלה שהוא נשאל. שומת שווי שוק בודקת בכמה הנכס יימכר בשוק החופשי ולוקחת בחשבון גם תוכניות עתידיות, ואילו תקן 19, שהבנק מבקש, שואל בכמה אפשר יהיה לממש את הנכס אם הלווה יפסיק לשלם, ומתעלם מהתחדשות עירונית, ממטרו ומכל דבר עתידי. לכן שומה לבנק תצא כמעט תמיד נמוכה יותר מאותה שומה לשני אחים ששואלים כמה הדירה שווה.
▾כמה עולה שמאי מקדים ולמה זה משנה?
שמאי מקדים שהקונה מזמין עולה כ-3,500 שקל, ואז אפשר לדבר איתו, להפנות אותו לחוזה ולעסקאות שעוד לא דווחו לרשות המסים. אותו שמאי שמגיע דרך הבנק מקבל כ-800 שקל, לרוב לא מוסר את השומה ללקוח אלא ישירות לבנק, ולפי אור בכ-90% מהמקרים המספר שיוצא נמוך יותר מהשומה המוקדמת.
▾למה השטח הרשום בטאבו קטן מהדירה בפועל?
כי ליזם היה אינטרס הפוך: העירייה אישרה לו מספר מטרים למגורים, והוא מכר לפי התחושה של הקונה בפתיחת הדלת, ולכן לא ספר מרפסת, מרפסת שירות, מסדרון ועובי קירות. אחר כך מגיע מודד העירייה לצורך ארנונה ודווקא מודד הכל, כי זה מגדיל את החיוב. השטח שממנו נגזרת ההתחדשות העירונית הוא המדידה מלמעלה כולל הקירות החיצוניים והמשותפים בחצי, ומשנות התשעים ומשהו התקן מחייב את היזמים למדוד כך.
▾כמה סיכוי יש לזכות במחיר למשתכן?
בהגרלה האחרונה נרשמו 114 אלף אנשים על כ-7,000 דירות, ומכיוון שרובם נרשמו לאזורים המבוקשים יש מקומות שבהם הסיכוי הוא 0.1%. בנוסף ההטבה הולכת ומצטמצמת, ומשרד השיכון והבינוי הגדיר אותה כמוגבלת עד 300 אלף שקל, לצד הצמדה למדד תשומות הבנייה ותשלום ליניארי לאורך הבנייה במקום 10 ל-90 או 20 ל-80 שנהוגים בשוק החופשי. המסקנה שהמנכ״ל מציג היא שאסטרטגיה שמבוססת על אחוז בודד מהסיכוי אינה תוכנית.
▾מה עושים אם בדק הבית מגלה בעיה חמורה בבניין?
אור מתארת מקרה שבו הבדק חזר עם ממצא של רצפה ששוקעת, כלומר מבנה שעלול להתמוטט, כשכל הטיוטות כבר היו מוכנות. הצוות עדכן את ועד הבית וגילה שהדיירים אינם מוטרדים כי כולם ממתינים להתחדשות עירונית, והמשקיע בחר להמשיך בטענה שהוא לא הולך לגור שם. זו הסיבה שהם ממליצים תמיד להביא בדק בית ושמאי מקדים בשלב הטיוטות, כי כל ממצא כזה הוא עילה לגיטימית לרדת מהעסקה בלי נזק.
השקעות נדל״ן בצפון - עם עומרי ממליה | פשוט נדל״ן, פרק 170
30 ביולי 202640 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
עמרי ממליה משתף על תחילת דרכו בעולם הנדל"ן עם רכישת דירה ראשונה בקריית חיים, דרך עסקה בקרקע בהסכם שיתוף בחיפה, ועד להתמקדות בהשקעות בצפון הארץ. הוא מדגיש את חשיבות ההבחנה בין דירה למגורים לבין דירה להשקעה, ואת הצורך בשליטה מלאה על הנכס להשקעה. הצפון מתפתח מאוד, עם דגש על חיפה, נשר, טירת כרמל ונוף הגליל, כשיש פוטנציאל גדול בהתחדשות עירונית ובפרויקטים של פינוי-בינוי.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- השקעה בדירה להשקעה מחייבת להפריד בין צרכי מגורים לבין צרכי השקעה, כי היברידיות פוגעת בתשואה ובאיכות החיים.
- התחדשות עירונית בצפון מתרחבת בעיקר בחיפה, נשר, טירת כרמל ונוף הגליל, עם פוטנציאל משמעותי לעליית מחירים.
- רכבת קלה בנוף הגליל תשנה את הנגישות ותגדיל את הביקושים באזור.
- בחירה בעיר להשקעה צריכה לכלול בדיקה של ראש העיר והעירייה, שכן עירייה פעילה ומקדמת תורמת לעליית ערך הנדל"ן.
- השקעות בפריפריה הצפונית הן הזדמנות טובה, אך דורשות הבנה של הסיכונים והבדלי המחירים ביחס למרכז.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾איך קנה עומרי ממליה את הדירה הראשונה שלו בקריית חיים ובכמה מכר אותה?
עומרי קנה את הדירה כשהיה קצין בקבע, אחרי שאביו אמר לו «אתה קצין, אתה בקבע, יש לך כסף, לך תקנה דירה». הוא שילם בערך 550 אלף שקל, העדיף אותה על פני דירה בחדרה שעלתה כ-590 אלף, ואחרי כעשור מכר אותה בקצת פחות ממיליון ו-100 אלף שקל.
▾למה עומרי ממליה לא היה נכנס היום לעסקת הקרקע בהסכם שיתוף בחיפה?
לדבריו אין לו שום שליטה במה שקורה במתחם: השם שלו מופיע בנסח הטאבו והוא יכול למכור את חלקו, אבל לא להחליט מה ייעשה בקרקע. הוא נכנס לעסקה אחרי ביקור במשרד מכירות «מאוד נוצץ, מאוד יפה», מתוך תחושה שהוא כבר מומחה, וכיום הוא גם פחות מתחבר לאנשים שעומדים מאחורי העסקה.
▾מה הבעיה בקניית דירה להשקעה שאולי גם יגורו בה בעתיד?
המנחה והאורח מסכימים שההיברידיות הזאת לא עובדת: דירת מגורים בוחנים לפי חינוך, גודל המטבח ומבנה החדרים, ודירת השקעה בוחנים רק לפי הפיננסים. מי שמנסה לשלב בין השניים מתפשר גם על המיקום וגם על הפוטנציאל, ועומרי רואה במשפט הזה סימן לחוסר הבנה של מהות ההשקעה.
▾איך מתארים בפודקאסט פשוט נדל"ן את ההבדלים בין השכונות בחיפה?
עומרי מתאר את חיפה כמרכז המטרופולין של הצפון, שממנו נגזר כל השוק, כמו תל אביב במרכז. לדבריו החלק התחתון של נווה שאנן הוא כרגע הפחות אטרקטיבי, דניה היא השכונה המפותחת ביותר, ובת גלים «התפוצצה» נדל"נית בעשור האחרון, כך שלא מספיק לקנות בחיפה בלי להבין באיזו שכונה.
▾באילו שכונות בחיפה מתרכזות עסקאות ההתחדשות העירונית שעומרי ממליה מחפש ללקוחות?
לטובת הגדלת הון הוא מחפש דירות בהתחדשות עירונית כברירת מחדל, ודירה שאינה בהתחדשות פחות מעניינת אותו אלא אם יש מאחוריה סיפור מיוחד. לדבריו ההתחדשות העירונית קורית כיום בעיקר בקריית אליעזר, הצמודה לקריית אליהו ולבת גלים.
איך להסתכל על תכנית אדריכלית? - עם קובי גל | פשוט נדל״ן, פרק 160
14 במאי 202639 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
הפרק מארח את האדריכל קובי גל, הסוקר את עבודת משרדו בתכנון מתחמי מגורים גדולים והתחדשות עירונית. השיחה עוסקת במורכבות הניהול מול דיירים רבים, השפעת מיקום הפרויקט על התכנון, והקושי להשיג כדאיות כלכלית בשוק הנוכחי. הפרק מיועד ליזמים, קונים ומתעניינים בתחום הנדל"ן המבקשים להבין את המכשולים בדרך להוצאת פרויקט מהכוח אל הפועל.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- תכנון נכון של מתחמי מגורים דורש שילוב בין אדריכלות לבין תכנון פנים כבר מהשלב הראשון כדי ליצור מוצר אטרקטיבי.
- עיריות מעדיפות תכנון מתחמי על פני התחדשות של בניין בודד, מה שמשפיע על אופי וסיכויי הפרויקט.
- עלויות ביצוע גבוהות וקיפאון בשוק עלולים להוביל לביטול פרויקטים של התחדשות עירונית גם באזורים אטרקטיביים.
- דרישות רגולטוריות עדכניות מקשות על יזמים להעניק לדיירים את תוספת השטח המובטחת בבניינים ישנים.
תקן 22 - השקעה בקרקעות #3 - עם דור קינד | פשוט נדל״ן, פרק 165
25 ביוני 202638 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
הפרק עוסק בהשקעה בקרקעות דרך שילוב בין זווית יזמית לזווית שמאית. דור קינד מסביר איך נולד תקן 22, מה אפשר ללמוד ממנו, ולמה הוא נועד להגן על משקיע מפני סיפורים ללא כיסוי. בהמשך השיחה מוסבר איך משקיע צריך לבדוק קרקע, אילו בעלי מקצוע יכולים ללוות אותו, ואיך מפרקים מחיר של דירה חדשה לרכיבים כמו מע"מ, רווח יזמי ועלויות בנייה כדי להגיע לשווי הקרקע. זה פרק שמתאים למי שמתעניין בקרקעות ורוצה להבין טוב יותר את ההיגיון הכלכלי והתכנוני מאחורי העסקה.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- תקן 22 נולד אחרי שמכרו קרקעות עם הבטחות לא מבוססות, והמטרה שלו היא לבדוק היתכנות תכנונית וכלכלית של הקרקע.
- בתקן 22 אין ודאות אלא כיוון, כי השמאי מנתח תוכניות קיימות ופוטנציאליות ומסיק מה עשוי לקרות בעתיד.
- שוני בין חוות דעת שמאיות נובע מהנחות עבודה שונות, מהמידע שהשמאי חשוף אליו ומהפרשנות שלו, אבל לפי הדובר הפער אמור להישאר בתוך טווח סביר.
- השקעה טובה בקרקע מתחילה במוצר נכון: הליך תכנוני מתקדם, אינטרס של גוף משמעותי לקדם את התוכנית, מיקום טוב ומחיר נכון.
- כדי להבין שווי קרקע מתוך מחיר דירה חדשה צריך להפחית את המע"מ, את הרווח היזמי ואת עלויות הבנייה, ורק אז נשאר רכיב הקרקע.
לא רק בניינים - השקעה בקרקעות #1 - עם ניב אהרונוב | פשוט נדל״ן, פרק 163
11 ביוני 202640 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
מסתבר שכשקונים קרקע לא קונים אדמה אלא זכויות בנייה, ושתי חלקות באותו מחיר יכולות להניב דירה אחת או חמישים - הכל תלוי בוועדות ובתוכניות, לא במה שגדל בשטח. הפרק מערער את ההנחה שקרקע זו דרך זולה לדירה: יש ודאות שזה יאושר אבל אפס ודאות מתי, וזה יכול לקחת חמש שנים, מאה שנה, או להסתיים בהפקעה תמורת שווי קרקע חקלאית. המתח האמיתי הוא בין הפיתוי של מס רכישה נמוך וכניסה מוקדמת לבין חוסר השליטה בלוח הזמנים ובמה בדיוק תקבל בסוף.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- הערך של קרקע נקבע מזכויות הבנייה והמסמכים הסטטוטוריים, לא מהקרקע עצמה - אותו מטר בתל אביב עם דירה אחת לדונם שווה פחות ממטר בטבריה עם חמישים דירות לדונם.
- יתרון מס משמעותי: על קרקע משלמים 6% מס רכישה על רכיב הקרקע בלבד, מול 8% מהשקל הראשון על דירה שלישית.
- רק קרקע פרטית (7% מהקרקעות) רלוונטית להשקעה - קרקע מדינה חוזרת למכרז ברגע ההפשרה והרווח נשאר אצל המדינה.
- הסיכון הקיצוני הוא הפקעה לצורכי ציבור, שמפצה לפי שווי קרקע חקלאית ולא לפי מה ששילמת.
מחיר למשתכן (מאי 2026) - איפה כדאי לכם להשקיע? | פשוט נדל״ן, פרק בונוס!
28 במאי 202640 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
תקן 22 הוא כלי שמאי שנועד לבחון את ההתכנות הכלכלית והתכנונית של קרקע חקלאית, ומספק קריאת כיוון לגבי הפוטנציאל שלה. פירוק מחיר דירה חדשה מאפשר להבין את שווי הקרקע לאחר ניכוי מע״מ, עלויות יזמות ועלויות בנייה, כאשר שווי הקרקע מהווה כ-20% ממחיר הדירה. יש לבחון את הפער בין מחיר הקנייה לשווי העתידי הצפוי, את רווח היזמות ואת מיקום הקרקע והשפעת התשתיות על ערכה.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- תקן 22 נולד כדי למנוע עסקאות קרקע ללא כיסוי תכנוני, והוא בוחן תוכניות מאושרות ופוטנציאליות.
- שמאים שונים יכולים להגיע לתוצאות שונות בתקן 22 בגלל הנחות עבודה ומידע שונה.
- מחיר דירה חדשה כולל מע״מ של 18% ויזמות של 15-20%, שהן עלויות שמשפיעות על שווי הקרקע.
- עסקה טובה היא כזו שבה הקרקע נמצאת בהליך תכנוני מתקדם, במיקום טוב ובמחיר נכון.
- השקעה בקרקע דורשת סבלנות, כי התהליך התכנוני והמימוש יכול לקחת שנים רבות.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾מהו תקן 22 וכיצד הוא מסייע בהערכת כדאיות השקעה בקרקע חקלאית?
תקן 22 הוא תקן שמאי שנוצר כדי לבחון את ההתכנות הכלכלית והתכנונית של קרקע, בעיקר חקלאית, על ידי ניתוח תוכניות תכנון פוטנציאליות שנמצאות בצנרת התכנונית של המדינה. התקן נותן קריאת כיוון לגבי הפוטנציאל של הקרקע, אך אינו מחייב ודאי, ומבוסס על הנחות עבודה שונות של השמאי.
▾כיצד ניתן לחשב את שווי הקרקע מתוך מחיר דירה חדשה, ומהם השלבים העיקריים בפירוק העלות?
מחיר דירה חדשה כולל מע״מ (כ-18%), עלות יזמות (15-20%), ועלויות בנייה (10,000-20,000 ש״ח למטר). לאחר הפחתת מע״מ ויזמות, והורדת עלויות הבנייה, נשאר שווי הקרקע. לדוגמה, בדירה של 3 מיליון ש״ח, שווי הקרקע יכול להיות כ-300-400 אלף ש״ח.
▾מהם שלושת הפרמטרים המרכזיים שיש לבחון כדי להעריך את כדאיות ההשקעה בקרקע לפי ההסבר בפודקאסט?
הפרמטרים הם: הפער בין מחיר הקנייה לערך העתידי הצפוי לאחר אישור התכניות, היזמות שהיא הרווח של היזם על ביצוע הפרויקט (15-20%), ומיקום הקרקע והשפעת הפיתוח התשתיתי והתחבורתי על שווי הקרקע לאורך זמן.
▾מדוע חשוב למשקיע להסתכל על תרחיש הפסימי בהערכת השקעה בקרקע, וכיצד זה משפיע על ההחלטה?
המשקיע צריך להסתכל על התרחיש הפסימי כדי לוודא שההשקעה עדיין כדאית גם במצב זה. אם העסקה עובדת בתרחיש הכי פסימי, יש סיכוי גבוה לרווח בתרחישים אחרים, וזה מסייע בקבלת החלטה מושכלת ומפחית סיכונים.
▾מהם הסיכונים והחסרונות המרכזיים בהשקעה בקרקעות חקלאיות כפי שצוינו בפרק?
הסיכונים כוללים עיכובים של שנה או שנתיים בתהליכים התכנוניים, חוסר לוחות זמנים סופיים, ואי ודאות בחקיקה ובאישורים. למרות זאת, יש הזדמנות כלכלית משמעותית אם מבצעים עסקה נכונה וממוקדת.
כתבות במגזין על התוכנית
שיווק והכנסות מפשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן: שאלות נפוצות
העמוד הזה נבנה אוטומטית מהפיד שלכם. אם אתם מנחים את התוכנית, אלה השאלות שאנחנו נשאלים הכי הרבה.
- המלצה על פודקאסט: איך פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן מקבל המלצה ונמצא כאן?
- פודקאסט·ישראל מושך את הפיד של פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן אוטומטית, ולכן העמוד הזה קיים בלי שביקשתם. מה שקובע אם מאזין חדש מגיע אליו הוא כמה טקסט אמיתי יש עליו: תיאור, תמלול, ניתוח פרקים ונושאים שאפשר לחפש לפיהם בקטגוריית כלכלה ועסקים. פרקים שעברו תמלול וניתוח מופיעים גם בעמודי הנושא ובמדריכים שלנו, ולכן הם מקבלים הרבה יותר חשיפה מפרק שיש לו רק כותרת. כך תוסיפו לפודקאסט שלכם את שכבת התוכן שמביאה את ההמלצות.
- כיצד לשווק את הפודקאסט שלך בלי תקציב פרסום?
- השיווק היחיד שעובד לאורך זמן לפודקאסט הוא להיות התשובה שמישהו חיפש. אודיו לבדו לא נמצא בחיפוש, אבל טקסט שנוצר מתוך האודיו כן, ולכן הדרך הזולה ביותר לשווק את פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן היא להפוך כל פרק לעמוד שאפשר לדרג ולשתף. אותו עמוד משמש גם ברשתות, בניוזלטר ובפניות לאורחים, במקום לינק לנגן שאף אחד לא פותח. הנה איך זה עובד בפועל ליוצרים.
- כיצד להרוויח כסף מהפודקאסט שלך?
- שלושת המסלולים המעשיים הם חסויות, מכירת השירות או המוצר שלכם דרך הפודקאסט, ומנוי או תוכן בתשלום. לכל אחד מהם מפרסם או לקוח מבקש לראות נכס מסודר, לא רק קובץ שמע: עמוד לכל פרק, נושאים ברורים ותנועה שמגיעה מחיפוש. 166 הפרקים של פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן הם המלאי שממנו בונים את הנכס הזה. ראו את המסלול שאנחנו מציעים ליוצרים.
- למה הארכיון של פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן כמעט לא מופיע בגוגל וב-ChatGPT?
- מנועי חיפוש ומודלים של AI קוראים טקסט, לא שמע. פרק שקיים רק כקובץ MP3 עם כותרת ושורת תיאור הוא מבחינתם עמוד כמעט ריק, ולכן ארכיון שלם יכול להיות בלתי נראה. ברגע שהפרק מתומלל ונכתב ממנו מאמר מסודר, יש למנוע מה לצטט וגם ל-ChatGPT ולפרפלקסיטי יש מקור להפנות אליו. כך הופכים ארכיון שקוף למקור שמצטטים.
- מה מקבלים כש-166 הפרקים של פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן הופכים למגזין?
- 166 פרקים = 166 מאמרים: אתר מגזין בעברית על הדומיין שלכם, מאמר לכל פרק עם תקציר, נקודות מפתח וציטוטים מתוך השיחה, וקישורים פנימיים בין הפרקים לפי נושא. כל מאמר מפרסם את עצמו אוטומטית ומצרף את נגן הפרק, כך שקורא שהגיע מחיפוש יכול להאזין באותו עמוד. המאמרים בעמודי הפרקים כאן נוצרו בדיוק בשיטה הזו, אז אתם רואים את התוצר לפני שאתם משלמים עליו. לפרטים המלאים ולדוגמאות בעמוד היוצרים.
- כמה עבודה זה דורש מכם כמנחים?
- אתם ממשיכים להקליט בדיוק כמו היום. התמלול, כתיבת המאמר, ההגהה הטכנית והפרסום רצים אוטומטית מתוך פיד ה-RSS של פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן, וגם פרקים חדשים נכנסים לבד. מה שנשאר לכם הוא לאשר את הטון ואת מה שלא מפרסמים. דברו איתנו דרך עמוד היוצרים.
פודקאסטים דומים
כסף, דירה ראשונה והשקעות
דניאל עמדי | יועץ פיננסי
ללמוד נדלן בגובה עניים של עורך דין מקרקעין ומומחים נוספים
מורן ליברמן
השקעות לעסוקים
אור דמרי
תפוסת'ה נדלן
תפוסת'ה נדלן
נדל״ן אמיתי
קבוצת אברמוב השקעות נדל״ן
נדל"ן בעידן החדש | דירות למכירה בהרצליה, הרצליה הירוקה, הרצליה הירוקה
קובי נחום