המשקיע שנדלק על פרויקט ביפו, והיום מודה: "מקווה להפסיד רק 200 אלף שקל" | פרק 160
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם.
/ הפרק במספרים
| פורסם | 26 ביולי 2026 |
|---|---|
| אורך | 46 דק׳ (ארוך ב-21% מהממוצע בתוכנית) |
| הנושא המרכזי | השקעות נדל״ן בפרויקטים מורכבים ותמ״א 38 |
| אורחים | אריק מירובסקי, רועי פישמן, גולן שבי |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק עם אריק מירובסקי?
השקעה בפרויקט תמ״א 38-1 ביפו שנקלע לקשיים משפטיים וביצועיים הובילה להפסד משמעותי ולמתווה קבוצתי מורכב להשלמת הבנייה.
יהב שפינרד רכש דירה בפרויקט תמ״א 38-1 בשם 'יפה' ביפו במחיר נמוך ממחיר השוק, אך הפרויקט נתקע במשך שנים בשל בעיות תכנוניות, ביצועיות וחדלות פירעון של היזם. עורך הדין חגי אולמן ומנהלת התחום החברתי דוקטור אורה בלום הסבירו על המורכבות המשפטית והחברתית של הפרויקט, כולל הצורך במתווה קבוצתי שבו הרוכשים נדרשים להוסיף כספים כדי להשלים את הבנייה. יהב מעריך כי בסיום התהליך יפסיד כ-200,000 שקלים, לאחר השקעה של שנים רבות ומאות אלפי שקלים נוספים מעבר למחיר הרכישה.
היעדר ערבות חוק מכר לרוכשים משניים בדירות על הנייר יוצר סיכון משפטי וכלכלי משמעותי, שמחייב מתווה קבוצתי מורכב להשלמת הפרויקט.
/ תובנות מרכזיות
- הפרויקט 'יפה' החל ב-2007 כפרויקט תמ״א 38-1 עם כוונות חברתיות ויזם שהוגדר כ'יזם חברתי', אך נתקל בקשיים רבים שהובילו לחדלות פירעון.
- רוכשים שכניסתם לעסקה הייתה לאחר הרוכש הראשון, לא זכו לערבות חוק מכר מלאה, מה שהגביר את הסיכון הכלכלי שלהם.
- הפרויקט כלל כ-100 דירות ישנות שעליהן נבנו כ-100 דירות חדשות, והתקע במשך כ-12 שנים עם עיכובים רבים, החלפת קבלנים וקשיים משפטיים.
- מתווה קבוצתי שנקבע ב-2025 דרש מהרוכשים להוסיף כספים כדי לממן את המשך הבנייה, כאשר אלטרנטיבה אחרת הייתה הפסד משמעותי יותר.
- המשקיע יהב שפינרד, למרות ההפסד הצפוי, מדגיש את חשיבות ההבנה של הסיכונים בפרויקטים מסוג תמ״א 38, במיוחד כשמדובר בדירות שנרכשות על הנייר.
כיצד ניתן להבטיח לרוכשי דירות בפרויקטים מורכבים כמו תמ״א 38 ערבות חוק מכר מלאה ומניעת סיכונים משפטיים וכלכליים בעתיד?
- 1לפני רכישת דירה על הנייר, לבדוק היטב את מצב היזם והפרויקט, כולל היסטוריית עיכובים וחדלות פירעון.
- 2לדרוש ערבות חוק מכר תקפה ומלאה על כל סכום הרכישה, גם במכירות משניות.
- 3להכיר את המורכבות המשפטית והכלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולפנות לייעוץ משפטי מקצועי.
- 4להיערך למעורבות אפשרית במתווה קבוצתי במקרים של עיכובים או קשיים בפרויקט.
- 5להיות מודעים לסיכונים הגבוהים בפרויקטים גדולים ומורכבים ולשקול היטב את רמת הסיכון לפני ההשקעה.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
שאל את הפרק (Chat with Episode)
קבל תשובות מיידיות מתוך תמלול וניתוח ה-AI
שאלות מומלצות בלחיצה אחת:
/ שאלות נפוצות על הפרק
- מה היו הסיכונים המרכזיים שבהם התמודד יהב שפינרד כשקנה דירה בפרויקט יפה ביפו בשנת 2020?
- יהב נכנס לעסקה שבה הדירה נרכשה על הנייר בפרויקט תמ"א 38-1 תקוע, ללא ערבות חוק מכר ישירה מהיזם, כשהוא צריך להשלים תשלום של מיליון ומאתיים אלף שקלים ליזם בעת קבלת המפתח, והפרויקט סבל מעיכובים, קשיים תכנוניים, החלפת קבלנים וחדלות פירעון של חברת צברים.
- כיצד השפיעה חדלות הפירעון של חברת צברים על מצב הפרויקט ועל בעלי הדירות בו?
- חדלות הפירעון גרמה להקפאת הבנייה, החלפת קבלנים, עיכובים משמעותיים, חוסר תשלום לדיירים עבור דמי שכירות ופיצויים, והותירה את בעלי הדירות עם חוב מתמשך, כשהפרויקט תקוע עם מצב תכנוני וביצועי מורכב, והם נדרשו להוסיף כספים כדי להמשיך את הבנייה במסגרת מתווה קבוצת הרכישה.
- מהו המתווה שהציע עורך הדין חגי אולמן כדי להתמודד עם המשבר בפרויקט יפה, ואיך הוא השפיע על הרוכשים?
- חגי אולמן הציע מתווה שבו הרוכשים יוסיפו כספים לפרויקט כדי לממן את המשך הבנייה, תוך שמירה על ערך משמעותי לעומת חלופה של מכירת נכסים במחיר נמוך, והמתווה לא חייב הצטרפות, אך רוב הרוכשים הסכימו, מה שאפשר להניע את הפרויקט קדימה ולהביא להשלמתו.
- מה למדו יהב ואורחים נוספים על החשיבות של ערבות חוק מכר בעסקאות דירות על הנייר בפרויקט תמ"א 38-1?
- למדו שעסקאות דירות על הנייר ללא ערבות חוק מכר ישירה מהיזם הן מסוכנות, כי הערבות לרוכש המקורי לא תמיד עוברת לקונה הבא, מה שיוצר סיכון כלכלי גבוה במקרה של עיכובים או חדלות פירעון, ולכן חשוב לבדוק את איתנות היזם ומצב הפרויקט לפני ההשקעה.
- כיצד השפיע מותו הפתאומי של היזם רוני צברי על הפרויקט ועל בעלי הדירות בו?
- מותו של רוני צברי, שהיה הרוח החיה והמנהיג של הפרויקט, השאיר את בעלי הדירות ללא גורם אחראי או מנהל פרויקט, מה שהחריף את המשבר, במיוחד כשפרויקט כבר היה תקוע, והוביל למינוי מפרק ולצורך במציאת פתרונות משפטיים ומימוניים מורכבים.
מתיאור הפרק
"כסף בקיר" עם גיא ליברמן: ב־ 2020 , יהב שפינרד בן 37 היה משוכנע שהוא עושה עסקה מצוינת כשרכש דירה חדשה על הנייר ביפו במחיר שהיה נמוך ב־ 300 אלף שקל ממחיר השוק דאז. כיום הוא מצהיר שאם ייצא בהפסד של "רק 200 אלף שקל", מההרפתקה היפואית הוא יהיה מרוצה. איך הצליחה עסקה "מצוינת" לכאורה להשתבש כל כך? מדוע כל כך קריטי לבדוק את ערבות חוק המכר לפני שחותמים, ומהן הסכנות כשקונים דירה מרוכש שכבר שילם רק חלק מהסכום ליזם? כל התשובות בפרק. אורחים נוספים: ד"ר אורה בלום ועו"ד חגי אולמן. עיצוב פסקול: ניר לייסט. See omnystudio.com/listener for privacy information.
/ עוד פרקים על נדל"ן ודיור
- ככה חושבים שםפרק 17 - קוסטה ריקה: למה כולם נמשכים אליה?קוסטה ריקה, בלי צבא מאז 1948 ועם פילוסופיית פורה וידה, מציעה לישראלים מבט אחר על קצב חיים, זמן ושלווה, גם אם לא הכול שם מושלם.
- הרב אופיר מלכא - הלכה למעשהשיעור הרב אופיר מלכא שליט"א שיעור 111 סימן רמד סעיפים א,ב,ג,ד מביה"כ יביע אומר ד בחשוון תשפ"זמי שבונה או משפץ בית אינו רשאי לתת לקבלן גוי לעבוד בשבת, גם כשהעבודה בקבלנות, ולכן צריך להתנות איתו מראש שבשבת לא עובדים ולמחות בו אם עבד.
- Playbooksיזם שמכר ב-300 מיליון דולר: ״אם הייתי מתחיל סטארטאפ מחדש, זה מה שהייתי עושה אחרת״יזם צריך להתחיל מבעיה אמיתית שכואבת למספיק אנשים ולא מהיכולת הטכנולוגית שלו, ולדאוג להלימה מלאה בין הבעיה, הסיפור שהוא מספר והמוצר.
- שיעורי הרב אליעזר קשתיאלסוכות - מה הקבוע ומה ארעיחג הסוכות והלכות הסוכה נועדו להמחיש כי עולם הקודש והרוח הוא הישות האיתנה והמציאות האמיתית, בעוד העולם החומרי אינו אלא צל חולף.
/ נושאים קשורים
איך נוצר העמוד הזה
161 פרקים של כסף בקיר = 161 מאמרים שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.