פודקאסט נדל"ן ללא גבולות
מקס פרידמן
3 פרקים
על התוכנית
ברוכים הבאים לפודקאסט נדל"ן ללא גבולות :) פודקאסט בו אני מראיין אנשים העוסקים בנדל"ן בחו"ל, בצורה ישירה או עקיפה, שומע את סיפורם האישי באילו השקעות הם מתמקדים, איך הם עושים זאת, היכן הם עושים זאת ולמה שם. בנוסף תוכלו למצוא מגוון נושאים כמו: השקעות ביעדים שונים ברחבי העולם, קבוצות רכישה, קרנות השקעה, פליפים ורנטלים, סינגלים ומולטיפמילי, נכסים יד2 ונכסים מקבלן, היבטים מיסויים ומשפטיים ועוד ועוד... האזנה נעימה! לרשימת הפרקים המלאה, היכנסו לאתר - https://inves2go.co.il/podcasts
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם. הכפתור הראשון מוביל לפרק האחרון.
מה זה פודקאסט נדל"ן ללא גבולות?
פודקאסט נדל"ן ללא גבולות הוא פודקאסט ישראלי בקטגוריית כלכלה ועסקים מאת מקס פרידמן. מדריך מעשי להשקעות נדלן בינלאומיות המשלב הזדמנויות בשוק עם תובנות מקצועיות במיסוי ואסטרטגיה. בארכיון 3 פרקים, פרק חדש כמעט כל יום, אורך פרק ממוצע כ-66 דקות.
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
|---|---|
| פרקים בארכיון | 3 |
| תדירות (מהפרקים האחרונים) | פרק חדש כמעט כל יום |
| אורך פרק ממוצע (בפרקים האחרונים) | כ-66 דקות |
| הפרק האחרון | 13 במאי 2019 |
| פרקים עם ניתוח עומק | 3 |
עודכן:
למה בסביליה התשואה כמעט זהה למדריד - בחצי ההון העצמי
מקס פרידמן וסמדר חי גנון מזקקים ידע יישומי ממשקיעים בשטח. נדב ויינינגר מסביר למה עבר לספרד אחרי שמחירי הנדל"ן בישראל הגיעו לתקרה, ולמה סביליה מעניינת למי שההון העצמי שלו מוגבל: הנכסים זולים ב-40-50% ממדריד בעוד מחירי ההשכרה קצרת הטווח דומים, כך שהתשואה כמעט אינה נפגעת.
הפרק על מיסוי בארה"ב נכנס לפרטים שעולים כסף אמיתי: ישראל וארה"ב מתייחסות ל-LLC הפוך, מה שיוצר כפל מס, והפתרון הוא 'השקפה' כבר מהדוח הראשון. ופרק על צ'כיה מסביר איך פרצלציה של בניין שלם ליחידות מייצרת רווח גבוה על ההון.
הקו החוזר: מיקום פריים הוא הגורם המכריע, ורגולציה היא סיכון הליבה של השכרה קצרת טווח - כמו שכבר קרה בברצלונה.
מדריך מעשי להשקעות נדלן בינלאומיות המשלב הזדמנויות בשוק עם תובנות מקצועיות במיסוי ואסטרטגיה.
המנחה
מקס פרידמן וסמדר חי גנון מתפקדים כמנחים מקצועיים וממוקדים, המראיינים מומחים בתחום כדי להנגיש מידע מורכב בצורה פרקטית. הם מאופיינים בגישה עניינית השואפת לזקק ידע יישומי מתוך ניסיון של משקיעים ויועצים בשטח.
הסגנון
התוכנית מתנהלת בסגנון מקצועי, מעמיק וטכני, המשלב ניתוח שוק ברמת המאקרו עם אסטרטגיות מיקרו של השקעה. הדיונים מובנים היטב ומתמקדים בעובדות, בהשלכות מיסוייות ובאתגרים רגולטוריים.
תובנות הזהב מהארכיון
- מיקום הוא הגורם המכריע ביותר בערך הנכס ובתשואה בטווח הארוך
- רגולציה מהווה את סיכון הליבה של מודל ההשכרה קצרת הטווח
- הבנת מבנה המיסוי היא קריטית להצלחת השקעה חוצת גבולות
- מגמות עירוניות ומחסור בדירות מספקים הגנה במקרה של שינויים ברגולציה
הפודקאסט מתאים למשקיעי נדלן פרטיים המחפשים כלים מקצועיים והבנה מעמיקה של השקעה בשווקים גלובליים תוך ניהול סיכוני מס ורגולציה.
השאלות הבולטות בארכיון
האם מודל ההשכרה קצרת הטווח במדריד ובסביליה הוא בר-קיימא (sustainable), בהתחשב בכך שערים כמו ברצלונה כבר החמירו את הרגולציה?
כיצד ניתן למזער את כפל המס בין ישראל לארה״ב בהשקעות נדלן דרך LLC?
כיצד מחולקים אזורי פראג השונים (רובהים) ומהם האזורים העיקריים בהם פועלת החברה להשקעות נדל״ן?
3 פרקים = 3 מאמרים אפשריים. כל פרק בארכיון יכול להפוך למאמר עברי SEO/GEO שמדורג בגוגל ומצוטט במנועי AI.
פרקים עם ניתוח מלא
נדב ויינינגר, מהנדס תעשייה וניהול שעזב תפקידי ניהול בכירים, מספר כיצד הקים את 'נדלן לעולם' ומתמחה בהשקעות נדלן להשכרה קצרת טווח באזורי מדריד וסביליה שבספרד.
נדב ויינינגר, מהנדס תעשייה וניהול עם תואר שני, עזב קריירה ניהולית בכירה בתעשיית התרופות כדי ליצור הכנסה פסיבית מנדלן בישראל, בארצות הברית ולבסוף בספרד. לאחר שמחירי הנדלן בישראל הגיעו לתקרה, חיפש שווקים עם פוטנציאל עליית ערך והגיע לספרד - תחילה לברצלונה, ואז למדריד וסביליה לאחר שהשותף בברצלונה לא צלח ולא ניתן היה להשכיר שם לטווח קצר. הוא מתמקד בנכסים במרכזי הערים שמוסבים להשכרה תיירותית קצרת טווח, הרשומים ישירות על שם המשקיע בטאבו. במדריד נכס טיפוסי מתחיל בכ-250 אלף יורו ובסביליה בכ-150 אלף יורו, עם תשואה דומה אך הון עצמי נמוך יותר בסביליה.
- מיקום (פריים לוקיישן) הוא הגורם הקריטי בהשקעת נדלן בחו"ל - נכס במרכז עיר עולה יותר אך אין לו תחליף, ונכס זול במיוחד מסמן בדרך כלל בעיה במקום.
- ההצלחה של השכרה קצרת טווח תלויה באיזון בין הרשויות שנהנות מהתיירות לבין לחץ המלונאים; כשהאיזון מופר נכנסת רגולציה מגבילה, כפי שקרה בברצלונה, ברלין ופריז.
- סביליה מציעה יתרון למשקיע עם הון עצמי מוגבל - מחירי הנכסים נמוכים ב-40-50% ממדריד, בעוד מחירי ההשכרה קצרת הטווח דומים, כך שהתשואה כמעט אינה נפגעת.
- מגמת האורבניזציה והמחסור בדירות במרכזי הערים הוותיקות (ללא תמ"א 38 או התחדשות עירונית) מייצרים עליית מחירי השכרה ארוכת טווח שמהווה פיצוי במקרה של החמרת רגולציה.
- הסבת נכס להשכרה ארוכת טווח דרך חברת ניהול מהווה רשת ביטחון (break even) כשהשכרה קצרת טווח אינה אפשרית, מה שמפחית את סיכון הרגולציה.
האם מודל ההשכרה קצרת הטווח במדריד ובסביליה הוא בר-קיימא (sustainable), בהתחשב בכך שערים כמו ברצלונה כבר החמירו את הרגולציה?
סוכם מתוך תמלול הפרק בעזרת AI. איך זה נעשה
(פרק 5 - נדב וינינגר ספרד (מדריד וסביליה
פרקים אחרונים
(פרק 5 - נדב וינינגר ספרד (מדריד וסביליה
13 במאי 20191 שע׳ 21 דק׳אורחים:נדב ויינינגרלניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
נדב ויינינגר, מהנדס תעשייה וניהול עם תואר שני, עזב קריירה ניהולית בכירה בתעשיית התרופות כדי ליצור הכנסה פסיבית מנדלן בישראל, בארצות הברית ולבסוף בספרד. לאחר שמחירי הנדלן בישראל הגיעו לתקרה, חיפש שווקים עם פוטנציאל עליית ערך והגיע לספרד - תחילה לברצלונה, ואז למדריד וסביליה לאחר שהשותף בברצלונה לא צלח ולא ניתן היה להשכיר שם לטווח קצר. הוא מתמקד בנכסים במרכזי הערים שמוסבים להשכרה תיירותית קצרת טווח, הרשומים ישירות על שם המשקיע בטאבו. במדריד נכס טיפוסי מתחיל בכ-250 אלף יורו ובסביליה בכ-150 אלף יורו, עם תשואה דומה אך הון עצמי נמוך יותר בסביליה.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- מיקום (פריים לוקיישן) הוא הגורם הקריטי בהשקעת נדלן בחו"ל - נכס במרכז עיר עולה יותר אך אין לו תחליף, ונכס זול במיוחד מסמן בדרך כלל בעיה במקום.
- ההצלחה של השכרה קצרת טווח תלויה באיזון בין הרשויות שנהנות מהתיירות לבין לחץ המלונאים; כשהאיזון מופר נכנסת רגולציה מגבילה, כפי שקרה בברצלונה, ברלין ופריז.
- סביליה מציעה יתרון למשקיע עם הון עצמי מוגבל - מחירי הנכסים נמוכים ב-40-50% ממדריד, בעוד מחירי ההשכרה קצרת הטווח דומים, כך שהתשואה כמעט אינה נפגעת.
- מגמת האורבניזציה והמחסור בדירות במרכזי הערים הוותיקות (ללא תמ"א 38 או התחדשות עירונית) מייצרים עליית מחירי השכרה ארוכת טווח שמהווה פיצוי במקרה של החמרת רגולציה.
- הסבת נכס להשכרה ארוכת טווח דרך חברת ניהול מהווה רשת ביטחון (break even) כשהשכרה קצרת טווח אינה אפשרית, מה שמפחית את סיכון הרגולציה.
פרק 4 - רו"ח אשר טוריאל מיסוי אמריקאי
13 במאי 20191 שע׳ 0 דק׳אורחים:אשר טוריאללניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
אשר טוריאל מסביר כי ישנן מספר דרכים להשקיע בנדלן בארה״ב, ביניהן החזקה ישירה, באמצעות LLC או דרך חברה ישראלית שמחזיקה ב-LLC. ה-LLC הוא גוף שקוף בארה״ב, אך בישראל הוא נחשב כחברה ולכן יש חשש לכפל מס. קיימים מודלים שונים בישראל להתמודדות עם הכפל מס, כמו השקפה של ה-LLC כחלק מהדוחות האישיים. בנוסף, יש פתרונות יקרים להתמודדות עם מס ירושה אמריקאי באמצעות הקמת חברה ישראלית שמחזיקה בנכס או ב-LLC. שיעורי המס בארה״ב משתנים לפי סטטוס משפחתי, סוג ההכנסה והמדינה, ונעים בין 10% ל-37% בפדרל ועוד מסים מדינתיים.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- LLC בארה״ב הוא גוף שקוף לצורכי מס אמריקאיים אך נחשב כחברה בישראל.
- בישראל קיימים שני מסלולי מיסוי על הכנסות נדלן ישירות: מיסוי שולי לפי שיעור המס הפרטי או מס מחזור של 15%.
- הקמת LLC מוסיפה מורכבות ועלולה לגרום לכפל מס בין ישראל לארה״ב.
- אפשרות השקפה של ה-LLC בדוחות הישראלים מאפשרת תשלום מס על רווחי החברה גם ללא משיכה בפועל.
- שיעורי המס הפדרליים בארה״ב נעים בין 10% ל-37%, וישנם גם מסים מדינתיים משתנים.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾מהן האפשרויות העיקריות להשקעה בנדלן בארצות הברית עבור משקיע יחיד ישראלי, ואיך LLC משתלב בכך?
משקיע יחיד יכול להשקיע בנדלן בארה״ב ישירות, דרך LLC שהוא תאגיד שקוף לפי חוקי מדינה, או דרך חברה ישראלית שמחזיקה בנכס או ב-LLC. LLC נפוצה בגלל הקלות בהקמה ומספקת חיץ משפטי לצד מיסוי שקוף בארה״ב, כלומר המס משולם פעם אחת על ידי היחיד.
▾כיצד מתייחס המיסוי הישראלי להשקעה בנדלן בארה״ב דרך LLC לעומת החזקה ישירה בנכס?
בישראל השקעה ישירה בנכס מאפשרת לבחור בין מיסוי שולי לפי שיעור המס האישי או מס מחזור של 15% עם אפשרות להורדת פחת. לעומת זאת, השקעה דרך LLC נתפסת בישראל כחברה, ולכן המס משולם על רווחי החברה רק בעת משיכת דיבידנד, מה שגורם לכפל מס בין ארה״ב לישראל.
▾מהי 'השקפה' לצורכי מס בישראל בהקשר להשקעה דרך LLC בארה״ב?
השקפה היא דרישה של רשויות המס בישראל לראות את ה-LLC כישות שקופה, כלומר לדווח על הכנסות והוצאות החברה בדוחות האישיים של המשקיע גם אם לא משך כספים, כדי למנוע כפל מס ולזכות בקיזוז מס אמריקאי.
▾מהם שיעורי המס הפדרליים בארצות הברית על הכנסות שכירות למי שאינו אזרח אמריקאי, וכיצד ניתן להימנע מתשלום מס ברירת מחדל של 30%?
ברירת המחדל היא מס של 30% על הכנסות שכירות ברוטו. עם זאת, אם המשקיע מדווח את ההכנסה כהכנסה עסקית באמצעות טפסים מתאימים, הוא יכול ליהנות ממדרגות מס פדרליות נעות בין 10% ל-37%, בהתאם להכנסה.
▾כיצד משפיע משך ההחזקה בנכס בארה״ב על שיעור המס במכירתו עבור משקיע זר?
אם הנכס מוחזק מעל שנה, ניתן לקבל שיעורי מס ארוכי טווח נמוכים יותר, בין 0% ל-20%, כאשר למשל מכירה מתחת ל-38,700 דולר פטורה ממס פדרלי. אם הנכס מוחזק פחות משנה, המס מחושב לפי מדרגות המס הרגילות הגבוהות יותר.
פרק 3 - שאולי כהן צ'כיה
13 במאי 201956 דק׳אורחים:שאולי כהןלניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
שאול כהן מחברת קונביז מסביר כי פראג מחולקת לשלושה אזורים עיקריים: העיר העתיקה התיירותית, שכונות מגורים טובות בסביבתה, ושאר פרברי העיר הכוללים אזורי יוקרה ואזורים פחות אטרקטיביים. מחירי הדירות בפראג נעים בין מיליון ומעלה בעיר העתיקה לכ-600 אלף שקל בשכונות טובות. הנישות העיקריות הן דירות קטנות של 30-50 מ״ר ובניינים קיימים לשיפוץ, כאשר בניינים מאפשרים רווחים גבוהים תוך מספר שנים. בנוסף, פילזן, העיר הרביעית בגודלה בצ׳כיה, מציעה מחירים נמוכים משמעותית וצמיחה עירונית, בעיקר בזכות האוניברסיטה והמפעלים המקומיים.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- פראג מהווה כשליש מאוכלוסיית צ׳כיה ומהווה מרכז עסקי ותיירותי מוביל עם תשתיות תחבורה ציבורית מפותחות.
- בפראג אין צורך ברכב פרטי, התחבורה הציבורית כוללת מטרו, חשמליות וספינות על הנהר.
- Airbnb חוקי בצ׳כיה וקיים שוק ניהול מקומי לדירות להשכרה לטווח קצר, עם מודלים של שכירות משנה או אחוזים מההכנסות.
- מחירי דירות בפילזן נמוכים משמעותית מפראג, עם דירות של 50 מ״ר במחיר של כ-300 אלף שקל.
- קונביז עובדת בעיקר עם משקיעים פרטיים או גופים בודדים ולא מארגנת קבוצות רכישה רשמיות.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾כיצד מחולקת פראג מבחינת אזורי מגורים ומהם המאפיינים של כל אזור?
פראג מחולקת לשלושה חלקים עיקריים: העיר העתיקה שהיא אזור תיירותי עם בתים עתיקים ורחובות ציוריים, שכונות מסביב במרחק של עד 20 דקות נסיעה בתחבורה ציבורית מהעיר העתיקה, והפאטים של פראג הכוללים שכונות יוקרה ואזורים פחות טובים מבחינת מחירים ואיכות החיים.
▾מהם היתרונות והאתגרים של רכישת בניינים לא מפורצלים בטאבו בפראג וכיצד מתבצע תהליך הפרצלציה?
בניינים לא מפורצלים בטאבו מופיעים כמקשה אחת ולכן לא ניתן למכור יחידות נפרדות. תהליך הפרצלציה הוא תהליך בירוקרטי שמחלק את הבניין ליחידות נפרדות, מה שמאפשר מכירת דירות נפרדות. התהליך אינו בהכרח מעודד או מונע על ידי הממשלה, אך הוא הכרחי למכירת יחידות בנפרד.
▾כיצד מתנהל שוק השכרת דירות לטווח קצר (Airbnb) בפראג ומהם המודלים הנפוצים לניהול הנכסים?
Airbnb חוקי בצ'כיה ויש פורטלים רשמיים של העירייה לרישום דירות נופש. הניהול נעשה בדרך כלל על ידי חברות מקומיות שמקבלות כ-20% מההכנסות. מודל נוסף הוא שכירות משנה לחברות אלו בתשלום קבוע נמוך יותר, שמאפשר למשקיע לקבל הכנסה קבועה וראש שקט.
▾מהם שני המישורים העיקריים בהם מתמקדת חברת קונביז בהשקעות נדל
קונביז מתמקדת בדירות קטנות בגודל 30-50 מטר, שמביאות תשואות גבוהות ומתאימות למשפחות קטנות, ובבניינים קיימים שנרכשים, משופצים ומורחבים, לעיתים עם פרצלציה ומכירה יחידה-יחידה, מה שמאפשר רווחים גבוהים תוך שנתיים-שלוש.
▾מהם ההבדלים המרכזיים בין שוק הנדל
פילזן היא עיר גדולה עם כ-180 אלף תושבים, מרכז אוניברסיטאי ומפעלים גדולים, עם מחירים נמוכים משמעותית מפראג - דירה של 50 מטר עולה כ-300,000 שקל. העיר נמצאת בצמיחה, מושכת אוכלוסייה צעירה ונהנית מקסם שקט יחסית לפראג, מה שהופך אותה לאטרקטיבית להשקעה.
שיווק והכנסות מפודקאסט נדל"ן ללא גבולות: שאלות נפוצות
העמוד הזה נבנה אוטומטית מהפיד שלכם. אם אתם מנחים את התוכנית, אלה השאלות שאנחנו נשאלים הכי הרבה.
- המלצה על פודקאסט: איך פודקאסט נדל"ן ללא גבולות מקבל המלצה ונמצא כאן?
- פודקאסט·ישראל מושך את הפיד של פודקאסט נדל"ן ללא גבולות אוטומטית, ולכן העמוד הזה קיים בלי שביקשתם. מה שקובע אם מאזין חדש מגיע אליו הוא כמה טקסט אמיתי יש עליו: תיאור, תמלול, ניתוח פרקים ונושאים שאפשר לחפש לפיהם בקטגוריית כלכלה ועסקים. פרקים שעברו תמלול וניתוח מופיעים גם בעמודי הנושא ובמדריכים שלנו, ולכן הם מקבלים הרבה יותר חשיפה מפרק שיש לו רק כותרת. כך תוסיפו לפודקאסט שלכם את שכבת התוכן שמביאה את ההמלצות.
- כיצד לשווק את הפודקאסט שלך בלי תקציב פרסום?
- השיווק היחיד שעובד לאורך זמן לפודקאסט הוא להיות התשובה שמישהו חיפש. אודיו לבדו לא נמצא בחיפוש, אבל טקסט שנוצר מתוך האודיו כן, ולכן הדרך הזולה ביותר לשווק את פודקאסט נדל"ן ללא גבולות היא להפוך כל פרק לעמוד שאפשר לדרג ולשתף. אותו עמוד משמש גם ברשתות, בניוזלטר ובפניות לאורחים, במקום לינק לנגן שאף אחד לא פותח. הנה איך זה עובד בפועל ליוצרים.
- כיצד להרוויח כסף מהפודקאסט שלך?
- שלושת המסלולים המעשיים הם חסויות, מכירת השירות או המוצר שלכם דרך הפודקאסט, ומנוי או תוכן בתשלום. לכל אחד מהם מפרסם או לקוח מבקש לראות נכס מסודר, לא רק קובץ שמע: עמוד לכל פרק, נושאים ברורים ותנועה שמגיעה מחיפוש. 3 הפרקים של פודקאסט נדל"ן ללא גבולות הם המלאי שממנו בונים את הנכס הזה. ראו את המסלול שאנחנו מציעים ליוצרים.
- למה הארכיון של פודקאסט נדל"ן ללא גבולות כמעט לא מופיע בגוגל וב-ChatGPT?
- מנועי חיפוש ומודלים של AI קוראים טקסט, לא שמע. פרק שקיים רק כקובץ MP3 עם כותרת ושורת תיאור הוא מבחינתם עמוד כמעט ריק, ולכן ארכיון שלם יכול להיות בלתי נראה. ברגע שהפרק מתומלל ונכתב ממנו מאמר מסודר, יש למנוע מה לצטט וגם ל-ChatGPT ולפרפלקסיטי יש מקור להפנות אליו. כך הופכים ארכיון שקוף למקור שמצטטים.
- מה מקבלים כש-3 הפרקים של פודקאסט נדל"ן ללא גבולות הופכים למגזין?
- 3 פרקים = 3 מאמרים: אתר מגזין בעברית על הדומיין שלכם, מאמר לכל פרק עם תקציר, נקודות מפתח וציטוטים מתוך השיחה, וקישורים פנימיים בין הפרקים לפי נושא. כל מאמר מפרסם את עצמו אוטומטית ומצרף את נגן הפרק, כך שקורא שהגיע מחיפוש יכול להאזין באותו עמוד. המאמרים בעמודי הפרקים כאן נוצרו בדיוק בשיטה הזו, אז אתם רואים את התוצר לפני שאתם משלמים עליו. לפרטים המלאים ולדוגמאות בעמוד היוצרים.
- כמה עבודה זה דורש מכם כמנחים?
- אתם ממשיכים להקליט בדיוק כמו היום. התמלול, כתיבת המאמר, ההגהה הטכנית והפרסום רצים אוטומטית מתוך פיד ה-RSS של פודקאסט נדל"ן ללא גבולות, וגם פרקים חדשים נכנסים לבד. מה שנשאר לכם הוא לאשר את הטון ואת מה שלא מפרסמים. דברו איתנו דרך עמוד היוצרים.
פודקאסטים דומים
כל תכני עושים היסטוריה
רשת עושים היסטוריה
כל תכני עושים היסטוריה
רשת עושים היסטוריה
The Itay Verchik Show
איתי ורצ'יק
הפודקאסט של גיא קצוביץ'
גיא קצוביץ'
גלובס - להקשיב לכתבות
גלובס
חיות כיס Hayot Kiss
כאן