ה-פוד Cash של ד"ר משה ברקת | תל אביב 360פודקאסט של אוניברסיטת תל אביב

פרקים עם ניתוח מלא

• מניות או נדל"ן? היכן שמים את הכסף?

פרקים אחרונים

• על התנהגות משקיעים, הפנסיה של הישראלים והיכן משקיע "הכסף החכם"? ד"ר משה ברקת

  13 ביולי 2026·1 שע׳ 5 דק׳

• מניות או נדל"ן? היכן שמים את הכסף?

  3 ביוני 2026·1 שע׳ 2 דק׳
  אורחים:אלפרד אקירוב·מיכל רביד
  אמ;לקסיכום הפרק

  מחקר של פרופסור דני בן שחר מראה כי לאורך שני עשורים השקעה בנדל"ן הייתה עדיפה על השקעות במניות ואג"ח, בעיקר החל מ-2008, ובמיוחד בשיעורי מימון של מעל 30%. עם זאת, בישראל קיימים חסמים משמעותיים לרכישת דירה, בעיקר דרישת הון עצמי גבוה והיעדר שוק שכירות מוסדי. גופים מוסדיים משקיעים בנדל"ן במגוון סקטורים, אך חלקם בתיקי הפנסיה נמוך יחסית לעולם, בעיקר בגלל דרישות נזילות ורגולציה. הטכנולוגיה משנה את דרישות הנדל"ן אך לא מחליפה את הצורך בקורת גג.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • השקעה בנדל"ן הייתה נחותה לעומת מניות ואג"ח לפני 2007, אך הפכה לעדיפה לאחר מכן, בעיקר עם מינוף גבוה.
  • שיעורי הבעלות על דירות בישראל גבוהים אך ירדו בקרב צעירים, בעיקר בגלל ירידה ביכולת הרכישה והעדפות תרבותיות.
  • שוק השכירות המוסדי בישראל קטן מאוד, מה שמקשה על נזילות ומגביר את התלות ברכישת דירה למגורים.
  • גופים מוסדיים משקיעים בנדל"ן ריאלי בעיקר כגידור לתיק ההשקעות, אך אחזקת נדל"ן בתיקים נמוכה יחסית לעולם בגלל אילוצי נזילות ורגולציה.
  • טכנולוגיה משפיעה על שוק הנדל"ן בעיקר דרך דרישה למשרדים ותשתיות דיגיטליות, אך הנדל"ן נשאר עסק יציב לעומת השקעות טכנולוגיה תנודתיות.

  ש&תשאלות ותשובות מהפרק

  ▾כיצד משפיעים שיעורי המימון (LTV) על התשואה בהשקעה בנדל"ן לעומת השקעה במניות ואג"ח?

  פרופסור דני בן שחר הסביר שבשיעורי מימון של 30% ומעלה, כלומר כאשר משקיעים בנדל"ן עם מינוף משמעותי, התשואה הכוללת על ההשקעה בנדל"ן הייתה עדיפה על פני השקעה במניות ואג"ח לאורך תקופה של 20 שנה. ככל שהמימון גבוה יותר, התשואה עולה כי התזרים מכסה את עלויות המימון והריבית.

  ▾מהם האתגרים המרכזיים שצעירים בישראל מתמודדים איתם בעת ניסיון לרכוש דירה להשקעה או למגורים?

  מיכל רביד ואלפרד אקירוב ציינו כי האפורדביליות בישראל נמוכה מאוד, כאשר משקי בית צריכים לגייס סכומים גבוהים מאוד כדא"פ (דאון פיימנט) שיכולים להגיע ל-700,000 שקל בערים זולות, מה שמקשה על צעירים לקבל משכנתאות. בנוסף, יש שינוי תרבותי שבו צעירים מעדיפים ניידות ושכירות על פני בעלות על דירה.

  ▾כיצד מתייחסות קרנות הפנסיה בישראל להשקעות בנדל"ן ומהם המגבלות העיקריות לכך?

  מיכל רביד הסבירה כי קרנות הפנסיה בישראל מחזיקות רק כ-5% או פחות בנדל"ן ריאלי, הרבה פחות מאשר גופים מוסדיים בעולם. זאת בגלל הצורך בנזילות גבוהה, אפשרות ניוד כספים בין מנהלים ומסלולים, וחסמים רגולטוריים ומיסויים שמגבילים את ההשקעה בנכסים לא שכירים.

  ▾כיצד משפיעה הטכנולוגיה על שוק הנדל"ן, ומה ההבדל בין נדל"ן מסורתי לעסקי טכנולוגיה בתחום זה?

  אלפרד אקירוב הסביר שהטכנולוגיה היא מנוע צמיחה כלכלית שמשפיעה על הביקוש לשטחי משרדים ולתשתיות דיגיטליות כמו דאטה סנטרס, אך הוא מגדיר את תחום הטכנולוגיה כעסק ולא נדל"ן, כי הערך שלו מבוסס על הכנסות ולא רק על נכס פיזי. מיכל רביד הוסיפה כי תשתיות דיגיטליות דורשות הון רב ונחשבות לעיתים כהשקעות נדל"ן או תשתיות.

  ▾מהם היתרונות והחסרונות של השקעה בנדל"ן היי-אנד כפי שמציג אלפרד אקירוב?

  אלפרד אקירוב בחר להשקיע בנדל"ן היי-אנד כי הוא רווחי יותר, עם רווחיות גבוהה על כל דולר מושקע, וצמיחה מהירה בנישה קטנה אך מתפתחת. השקעה זו דורשת התמחות מיוחדת והשקעה גדולה, אך מאפשרת למכור נכסים במחירים גבוהים ולקבל תמורה משמעותית.

  לניתוח המלא של הפרק ←

פודקאסטים דומים

בונים עתיד

אודיותר | קבוצת ראדיסון - בונים עתיד

כלכלה ועסקים38 פרקים

זיק וספקטור מדברים על כסף

מיכאל ספקטור

כלכלה ועסקים22 פרקים

עושים נדל"ן עם חגי גולן Osim Nadlan

רשת עושים היסטוריה

כלכלה ועסקים35 פרקים

נדל״ן לאנשים רגילים

דני רובין

כלכלה ועסקים21 פרקים

השקעות נדל"ן מסביב לעולם

ברק צור

כלכלה ועסקים65 פרקים

פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן

יהב שפינרד - קפטן אינווסט

כלכלה ועסקים166 פרקים