מניות או נדל"ן? היכן שמים את הכסף?
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם.
/ הפרק במספרים
| פורסם | 3 ביוני 2026 |
|---|---|
| אורך | 1 שע׳ 2 דק׳ |
| הנושא המרכזי | השקעות בנדל"ן מול מניות ואג"ח |
| אורחים | אלפרד אקירוב, מיכל רביד |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק עם אלפרד אקירוב?
השקעה בנדל"ן עדיפה על פני מניות ואג"ח בטווח הארוך, במיוחד עם מינוף, אך קיימים חסמים משמעותיים לרכישת דיור בישראל.
מחקר של פרופסור דני בן שחר מראה כי לאורך שני עשורים השקעה בנדל"ן הייתה עדיפה על השקעות במניות ואג"ח, בעיקר החל מ-2008, ובמיוחד בשיעורי מימון של מעל 30%. עם זאת, בישראל קיימים חסמים משמעותיים לרכישת דירה, בעיקר דרישת הון עצמי גבוה והיעדר שוק שכירות מוסדי. גופים מוסדיים משקיעים בנדל"ן במגוון סקטורים, אך חלקם בתיקי הפנסיה נמוך יחסית לעולם, בעיקר בגלל דרישות נזילות ורגולציה. הטכנולוגיה משנה את דרישות הנדל"ן אך לא מחליפה את הצורך בקורת גג.
למרות התשואות הגבוהות של נדל"ן מניב במימון מתאים, משקיעים פרטיים רבים רואים בדירה נכס למגורים ולא כהשקעה פיננסית, מה שמשפיע על שוק הדיור ועל הפנסיה שלהם.
/ תובנות מרכזיות
- השקעה בנדל"ן הייתה נחותה לעומת מניות ואג"ח לפני 2007, אך הפכה לעדיפה לאחר מכן, בעיקר עם מינוף גבוה.
- שיעורי הבעלות על דירות בישראל גבוהים אך ירדו בקרב צעירים, בעיקר בגלל ירידה ביכולת הרכישה והעדפות תרבותיות.
- שוק השכירות המוסדי בישראל קטן מאוד, מה שמקשה על נזילות ומגביר את התלות ברכישת דירה למגורים.
- גופים מוסדיים משקיעים בנדל"ן ריאלי בעיקר כגידור לתיק ההשקעות, אך אחזקת נדל"ן בתיקים נמוכה יחסית לעולם בגלל אילוצי נזילות ורגולציה.
- טכנולוגיה משפיעה על שוק הנדל"ן בעיקר דרך דרישה למשרדים ותשתיות דיגיטליות, אך הנדל"ן נשאר עסק יציב לעומת השקעות טכנולוגיה תנודתיות.
כיצד ניתן להתמודד עם חסמי המימון וההון העצמי הגבוהים בישראל כדי לאפשר ליותר צעירים לרכוש דירה ולהשתלב בשוק הנדל"ן כהשקעה?
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
שאל את הפרק (Chat with Episode)
קבל תשובות מיידיות מתוך תמלול וניתוח ה-AI
שאלות מומלצות בלחיצה אחת:
/ שאלות נפוצות על הפרק
- כיצד משפיעים שיעורי המימון (LTV) על התשואה בהשקעה בנדל"ן לעומת השקעה במניות ואג"ח?
- פרופסור דני בן שחר הסביר שבשיעורי מימון של 30% ומעלה, כלומר כאשר משקיעים בנדל"ן עם מינוף משמעותי, התשואה הכוללת על ההשקעה בנדל"ן הייתה עדיפה על פני השקעה במניות ואג"ח לאורך תקופה של 20 שנה. ככל שהמימון גבוה יותר, התשואה עולה כי התזרים מכסה את עלויות המימון והריבית.
- מהם האתגרים המרכזיים שצעירים בישראל מתמודדים איתם בעת ניסיון לרכוש דירה להשקעה או למגורים?
- מיכל רביד ואלפרד אקירוב ציינו כי האפורדביליות בישראל נמוכה מאוד, כאשר משקי בית צריכים לגייס סכומים גבוהים מאוד כדא"פ (דאון פיימנט) שיכולים להגיע ל-700,000 שקל בערים זולות, מה שמקשה על צעירים לקבל משכנתאות. בנוסף, יש שינוי תרבותי שבו צעירים מעדיפים ניידות ושכירות על פני בעלות על דירה.
- כיצד מתייחסות קרנות הפנסיה בישראל להשקעות בנדל"ן ומהם המגבלות העיקריות לכך?
- מיכל רביד הסבירה כי קרנות הפנסיה בישראל מחזיקות רק כ-5% או פחות בנדל"ן ריאלי, הרבה פחות מאשר גופים מוסדיים בעולם. זאת בגלל הצורך בנזילות גבוהה, אפשרות ניוד כספים בין מנהלים ומסלולים, וחסמים רגולטוריים ומיסויים שמגבילים את ההשקעה בנכסים לא שכירים.
- כיצד משפיעה הטכנולוגיה על שוק הנדל"ן, ומה ההבדל בין נדל"ן מסורתי לעסקי טכנולוגיה בתחום זה?
- אלפרד אקירוב הסביר שהטכנולוגיה היא מנוע צמיחה כלכלית שמשפיעה על הביקוש לשטחי משרדים ולתשתיות דיגיטליות כמו דאטה סנטרס, אך הוא מגדיר את תחום הטכנולוגיה כעסק ולא נדל"ן, כי הערך שלו מבוסס על הכנסות ולא רק על נכס פיזי. מיכל רביד הוסיפה כי תשתיות דיגיטליות דורשות הון רב ונחשבות לעיתים כהשקעות נדל"ן או תשתיות.
- מהם היתרונות והחסרונות של השקעה בנדל"ן היי-אנד כפי שמציג אלפרד אקירוב?
- אלפרד אקירוב בחר להשקיע בנדל"ן היי-אנד כי הוא רווחי יותר, עם רווחיות גבוהה על כל דולר מושקע, וצמיחה מהירה בנישה קטנה אך מתפתחת. השקעה זו דורשת התמחות מיוחדת והשקעה גדולה, אך מאפשרת למכור נכסים במחירים גבוהים ולקבל תמורה משמעותית.
נתונים מהפרק
ציר זמן
- אירוע ב-2007
- אירוע ב-2008
מתיאור הפרק
ד"ר משה ברקת, הפקולטה לניהול ע"ש קולר אלפרד אקירוב, איש עסקים ישראלי, מייסד ובעל השליטה בחברת אלרוב פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל״ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר מיכל רביד, מנהלת נדל"ן וראש נדל"ן חו"ל בהראל ביטוח היום אנחנו גאים להשיק את הפודקסט החדש של בית ספר לניהול ע"ש קולר בתחום שוק ההון, ה-פוד Cash של ד"ר משה ברקת, לשעבר הממונה על רשות שוק ההון ביטוח וחיסכון. לכבוד פרק הפתיחה יש לנו את הזכות לארח באולפן תל אביב 360 את איש העסקים הישראלי ויזם הנדל"ן אלפרד אקירוב, בעל השליטה בחברת אלרוב ולצדו פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב בפקולט
/ עוד פרקים על נדל"ן ודיור
- שיחות על יוגהדריה איל - בין מדע לרוח: מה קורה כשמפסיקים לבחור צדיוגה וצ׳יקונג שלמים כל אחד בפני עצמו, והתרגול הנכון הוא לרדת במאמץ, לנוע במעברים רכים ולהישאר תלמידה בלי לקדש שיטה או מורה.
- קונים מוכריםהריבית יורדת, הנדל״ן מתעורר, והישראלים מתאהבים במניותאחרי הורדת ריבית שלישית ברציפות זרם כסף לנדל״ן ולת״א 90, בזמן שהתשואות הארוכות בארה״ב לוחצות מימון AI, קווליטאו נתקעת בצבר, והמסלול הכללי במוסדיים כבר סביב 50 עד 55 אחוז מניות.
- ענפים לילדים - סיפורי ילדים[סיפורי צדיקים] רבי יוחנן ויהלומי ענקגם כשדברי חכמים נשמעים פלאיים או לא מובנים בשכל, יש להאמין בהם בלב שלם וחס ושלום לא לזלזל בהם.
- משחק ראש - ההשפעות המנטליות בספורטפרק 28 - עינת נתןהבית הוא תחנת הדלק הבטוחה של הילד, והורה לספורטאי נשאר באמצע: מאה אחוז איתו, ציפייה ריאלית, בלי לקחת ממנו את ההתמודדות ובלי לקשור אהבה לתוצאה.
איך נוצר העמוד הזה
כל פרק של ה-פוד Cash של ד"ר משה ברקת | תל אביב 360 יכול להיות מאמר שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.