פצצת הנדל״ן של ירושלים - קרקעות הכנסייה עם אוהד עיני - פרק 52
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם.
/ הפרק במספרים
| פורסם | 11 במאי 2026 |
|---|---|
| אורך | 1 שע׳ 5 דק׳ (ארוך ב-18% מהממוצע בתוכנית) |
| הנושא המרכזי | קרקעות הכנסייה בירושלים ופתרונות נדלניים |
| אורחים | נועם דאבול |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק עם נועם דאבול?
קרקעות הכנסייה בירושלים מהוות אתגר נדלני משמעותי עם פתרונות אפשריים דרך התחדשות עירונית והסכמים עם קק"ל והדיירים.
קרקעות הכנסייה היוונית האורתודוקסית בירושלים נרכשו על ידי קק"ל בחכירה ל-99 שנים בשנות ה-50, והחוזים מסתיימים בשנת 2051. חברת אקסטל רכשה ב-2023 את זכות הבעלות מהקבוצה שקנתה את הזכויות מהכנסייה, אך לא יכולה לפנות את הדיירים החוכרים כיום. הערך של דירות בחכירה ירד משמעותית, והבנקים נמנעים מלתת משכנתאות עליהן. אקסטל מציעה הסכם עם קק"ל והדיירים להעניק לדיירים בעלות במחיר סמלי תוך התחדשות עירונית, במטרה לפתור את הפלונטר ולפתח את ירושלים.
הפתרון המוצע משלב אינטרסים של הדיירים, קק"ל, העירייה והמדינה, ומציע מודל שיווקי ייחודי של בעלות במחיר נמוך מאוד ביחס לשווי השוק, כדי למנוע ירידת ערך נוספת ולהניע פיתוח משמעותי.
/ תובנות מרכזיות
- החוזים בין הכנסייה לקק"ל כוללים אפשרות להארכת חכירה אך לא באופן חד-משמעי, והברירת מחדל היא החזרת הקרקע כולל המבנים לכנסייה בתום התקופה.
- הירידה בערך דירות בחכירה נובעת מחוסר ודאות לגבי הארכת החכירה והיעדר שוק משכנתאות מתאים.
- השמאי הממשלתי הראשי אחראי על שומות מקרקעין ממשלתיות, רגולציה מקצועית וייעוץ משפטי לממשלה בתחום הנדל"ן.
- היטל השבחה הוא מס צודק שמחלק את הרווח מהשבחת נכס בין הציבור לבעל הנכס, אך גובהו מתבצע רק במימוש הזכויות.
- אקסטל פועלת כחברה עסקית עם חזון ציבורי, ומקדמת פתרונות לשיקום ופיתוח קרקעות הכנסייה בירושלים.
כיצד ניתן להבטיח הסכמות בין כל הצדדים המעורבים (אקסטל, קק"ל, הדיירים והעירייה) כדי למנוע ירידת ערך נוספת ולממש את הפיתוח המוצע?
- 1לקדם משא ומתן מתקדם בין אקסטל, קק"ל, הדיירים ועיריית ירושלים.
- 2לקדם תוכניות התחדשות עירונית במתחמים הרלוונטיים.
- 3לפתור סוגיות מיסוי שקשורות להעברת בעלות ודיירות.
- 4להעלות מודעות בקרב הדיירים לגבי ההזדמנויות והסיכונים.
- 5לשפר את אפשרויות המימון והמשכנתאות לדירות בחכירה.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
שאל את הפרק (Chat with Episode)
קבל תשובות מיידיות מתוך תמלול וניתוח ה-AI
שאלות מומלצות בלחיצה אחת:
/ שאלות נפוצות על הפרק
- מהו הפלונטר המרכזי בקרקעות הכנסייה בירושלים וכיצד הוא משפיע על בעלי הדירות?
- הפלונטר נובע מחוזה חכירה של קק"ל עם הכנסייה היוונית האורתודוקסית, שמסתיים בשנת 2051, כך שבעלי הדירות מחזיקים בזכויות חכירה ולא בבעלות מלאה, מה שמוביל לירידת ערך הדירות ולחוסר ודאות לגבי עתידן.
- כיצד חברת אקסטל מתכננת לפתור את בעיית קרקעות הכנסייה בירושלים ומה ההצעה שלה לדיירים?
- אקסטל מציעה הסכם עם קק"ל שיאפשר לדיירים לרכוש את הבעלות על דירותיהם במחירים נמוכים משמעותית, בין 0 ל-6,000 שקל למטר, כולל פרויקטים של התחדשות עירונית ודירות חדשות, במטרה לסיים את הפלונטר ולהעניק לדיירים בעלות מלאה.
- מהם הקשיים במימון דירות בקרקעות הכנסייה וכיצד זה משפיע על שוק הנדל"ן באזור זה?
- בגלל שהזכויות הן חכירה שמסתיימת בעוד שנים ספורות, הבנקים נמנעים ממתן משכנתאות לדירות אלה, מה שמקטין את הביקוש ומוריד את ערך הדירות לכ-60-65% משווי בעלות, מה שפוגע בנזילות השוק.
- כיצד ניסיון אוהד עיני בתפקידים ציבוריים שונים תורם להבנתו את סוגיית קרקעות הכנסייה ופתרונותיה?
- אוהד עיני שימש שמאי עירוני, שמאי רמ"י ושמאי ממשלתי ראשי, מה שמעניק לו ידע רחב במערכת המוניציפלית, רגולציה, שמאות מקרקעין וחקיקה, ומאפשר לו לגשת לסוגיה זו מכל הזוויות ולפתח פתרונות מעשיים.
- מה המשמעות של חוזי החכירה בין קק"ל לכנסייה ומהם התנאים להארכתם או לסיום החכירה?
- חוזי החכירה נחתמו בשנות ה-50 לתקופה של 99 שנים עם אפשרות להארכה של עד 49 שנים בתשלום מוסכם או בהכרעת נשיא בית המשפט העליון, ובסיום התקופה חוזרים הקרקעות כולל המבנים לבעלות הכנסייה, מה שיוצר חוסר ודאות לגבי עתיד הדירות.
מתיאור הפרק
מה יקרה לאלפי דירות בירושלים כשהחכירות על קרקעות הכנסייה יתחילו להסתיים? למה יש דירות באותם רחובות בדיוק ששוות עשרות אחוזים פחות רק בגלל סוג הזכות בטאבו? והאם באמת יש פתרון לפצצת הנדל״ן שמרחפת מעל ירושלים? בפרק 52 של ״2% על נדל״ן״ אנחנו מארחים את שמאי המקרקעין אוהד עיני - לשעבר השמאי הממשלתי הראשי, השמאי של רמ״י, השמאי העירוני בירושלים ומנהל מחלקת היטל השבחה, וכיום שמאי חברת אקסטל ישראל. בחלק הראשון של הפרק דיברנו על הדרך המקצועית של אוהד: מהעבודה בעיריית ירושלים, דרך רמ״י ועד לתפקיד השמאי הממשלתי הראשי - ואיך נראית מערכת הנדל״ן הישראלית מבפנים. בחלק המרכזי נכנסנו לעומק אחת הסוגיות הכי מורכבות
איך נוצר העמוד הזה
53 פרקים של 2% על נדל״ן = 53 מאמרים שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.