צ'קאסט - השקעות נדל"ן בפראג ובצ'כיה
Conbiz14 פרקים
על התוכנית
בפודקאסט הזה שאולי ועמוס, מחברת קונביז, לוקחים אתכם למסע נדל"ני אמיתי בלב אירופה - פראג וצ'כיה. בכל פרק אנחנו מדברים בגובה העיניים על נושאים שבאמת חשוב להכיר: איך מזהים הזדמנות טובה? מה מייחד את שוק הנדל"ן בצ'כיה? מתי נכון להיכנס לעסקה - ומתי עדיף לחכות? איך מתנהלים מול בנקים, מה המשמעות של שיפוץ, השכרה וניהול נכס - ואילו טעויות, לא עלינו, עלולות לעלות ביוקר למשקיע המתחיל (וגם למנוסה)? הפודקאסט מבוסס על ידע מצטבר ממאות עסקאות אמיתיות שצוות החברה ביצע משנת 2010 ועד היום מתוך מטרה אחת: לתת לכם כלים, ביטחון ותמונה מלאה, בלי רעש, בלי טריקים, ובלי סיפורים שמיפים את המציאות. אתם מוזמנים להצטרף.
מה זה צ'קאסט - השקעות נדל"ן בפראג ובצ'כיה?
צ'קאסט - השקעות נדל"ן בפראג ובצ'כיה הוא פודקאסט ישראלי בקטגוריית כלכלה ועסקים מאת Conbiz. מדריך מעשי ומעמיק למשקיע הישראלי המבקש לצלוח את שוק הנדלן הצכי בביטחון ובמקצועיות. בארכיון 14 פרקים, פרק חדש בערך פעם בחודש, אורך פרק ממוצע כ-31 דקות.
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
|---|---|
| פרקים בארכיון | 14 |
| תדירות (מהפרקים האחרונים) | פרק חדש בערך פעם בחודש |
| אורך פרק ממוצע (בפרקים האחרונים) | כ-31 דקות |
| הפרק האחרון | 7 ביולי 2026 |
| פרקים עם ניתוח עומק | 6 |
עודכן:
"אם אני שם רק 10-20% מקדמה" - המודל הצ'כי מול הישראלי
שאולי כהן ועמוס אוזן מקונביז פורשים למה רכישת דירה מקבלן בצ'כיה בטוחה יותר מבישראל: מודל תשלום 80-20 שבו רוב הכסף משולם רק סמוך למסירה, עבודה רק עם פרויקט שיש לו בנק מלווה וחשבון escrow, וקבלן עם טרק רקורד מוכח.
אורח אחר, מנכ"ל הורייזון שהגיע לפראג לשלושה חודשים ונשאר רבע מאה, פורש את הנתונים: מחירים שעלו 262% מ-2010, מחסור של 60-80 אלף דירות, והגירה פנימית שמזינה ביקוש בלתי פוסק.
אזהרה תרבותית חוזרת: גישה ישראלית אגרסיבית מבריחה מוכרים צ'כים. הדרך להוריד מחיר היא נתונים - דוח תמחור או בדיקה טכנית שחושפת צנרת בת 20 שנה.
מדריך מעשי ומעמיק למשקיע הישראלי המבקש לצלוח את שוק הנדלן הצכי בביטחון ובמקצועיות.
המנחה
שאולי כהן ועמוס אוזן הם מומחי נדלן המפעילים את חברת קונביז בפראג. הם מביאים זווית פרקטית ומבוססת ניסיון מהשטח, מתוך שאיפה להנגיש את השוק הצכי למשקיעים ישראלים תוך דגש על צמצום סיכונים.
הסגנון
התוכנית מאופיינת בסגנון ענייני ומקצועי המשלב ידע תיאורטי עם סיפורים אישיים מהשטח. הדיונים מובנים, קצביים, ומפרקים נושאים מורכבים לכללים פרקטיים וטיפים ישימים.
תובנות הזהב מהארכיון
- הצלחה בשוק הנדלן הצכי מחייבת הסתגלות למנטליות המקומית, שכן גישה ישראלית אגרסיבית עלולה להבריח מוכרים צכים.
- הסיכון ברכישת נדלן בפראג נמוך משמעותית מישראל בזכות מודל תשלום נדחה ומעורבות בנקים מלווים.
- מחקר וניתוח נתונים מבוססי כלים מקומיים הם המפתח לזיהוי נכסים משתלמים, מעבר לרושם הראשוני.
- השקעה בפראג צריכה להיעשות בראייה ארוכת טווח תוך הבנה עמוקה של תוכניות מתאר וסחירות שכונתית.
התוכנית מתאימה למשקיעי נדלן ישראלים השוקלים השקעה בצכיה ומחפשים להבין לעומק את המנגנונים, הסיכונים וההזדמנויות בשוק זה.
השאלות הבולטות בארכיון
אם אני שם רק 10-20% מקדמה ושוק פראג ממשיך לעלות עד המסירה - האם רכישה מקבלן יכולה להיות מודל מצוין ל'פליפ' ולא רק להשקעה ארוכת טווח?
אתה באה ואומר לי, שאולי, תקשיב - עזוב את כל מה שאתה מכיר על נדלן ופרויקטים חדשים בישראל, ותקנה דווקא בפראג. מה היתרונות שיש בפראג על פני מה שתיארתי קודם?
שאלת השאלות - האם מי שקנה דירה צריך עכשיו לממש את הרווח ולמכור? תשובת פורמן: לדעתו לא, כי כל התחזיות מצביעות על המשך עליית מחירים בעקבות הביקוש הגבוה וההיצע הדל.
אז איך אני כישראלי, שמנהל מסע ומתן מול צ'כי, מבין מתי הצ'כי מורח אותי ומתי אני צריך לתת לו להוביל?
עברנו דרך ארוכה מאז שחברת קונביז הוקמה - על אותה עסקה שעשית לפני יותר מעשור, היית נופל היום באותם מוקשים שהיו אז?
אם אנחנו מדברים על שכונות, איך שם הרחוב - ואפילו איזה צד של אותו רחוב - משפיע על שווי הדירה?
6 פרקים = 6 מאמרים אפשריים. כל פרק בארכיון יכול להפוך למאמר עברי SEO/GEO שמדורג בגוגל ומצוטט במנועי AI.
למה דווקא רכישת דירה מקבלן בפראג עשויה להיות בטוחה ומשתלמת יותר מאשר בישראל - שלושת הכללים שמבטיחים עסקה שקטה למשקיע.
בפרק שאולי המנחה ועמוס אוזן, השליח בפראג מטעם 'קונביז', צוללים לתהליך רכישת דירה חדשה מקבלן בצ'כיה דרך עיני המשקיע המחפש שקט וביטחון, ולא דרך עיני הזוג הצעיר. הם מנגידים את החששות המוכרים מישראל - איחורים, קבוצות רכישה מתרסקות ומדד תשומות הבנייה - מול מודל צ'כי שלטענתם בטוח יותר, ומפרטים שלושה כללים מנחים: בחירת קבלן עם טרק רקורד מוכח, עבודה במודל תשלום 80-20 / 85-15 שבו רוב הכסף משולם רק סמוך למסירה, ועבודה רק עם פרויקטים שיש להם בנק מלווה וחשבון פרויקט (escrow). הפרק מתאים למי ששוקל השקעת נדל"ן בחו"ל ומחפש להבין את מנגנוני ההגנה והסיכונים בפועל. בסיומו ניתנים טיפים פרקטיים לבחירת דירה ולזיהוי נורות אדומות במשא ומתן מול הקבלן.
- מודל התשלום המועדף בצ'כיה הוא 85-15 / 80-20: משלמים רק 10-20% בתחילת הרכישה, ואת יתרת הסכום רק אחרי 'טופס כלוס' (קולאודצה) ואישור הרשויות - כך שהסיכון עובר לקבלן, שחייב לספק את הדירה לפני שהוא מקבל את רוב הכסף.
- ההגנה המרכזית היא 'בנק מלווה' + 'חשבון פרויקט': הבנק בודק קרקע, אישורי בנייה, יזם וקבלן עוד לפני המשקיע, והכסף יושב בחשבון נעול שהיזם לא יכול לגעת בו עד שהדירה עוברת על שם הקונה.
- המרחק מישראל דווקא משחק לטובת המשקיע: הבנק 'מיישר' את החוזה שהקבלן מנפיק כדי להגן על האינטרסים שלו, מה שהופך את התנאים הבסיסיים לבטוחים יותר ולקשים יותר לשינוי חד-צדדי.
- המודל יוצר הזדמנות 'פליפ': מאחר שמשולמים רק 10-20% מראש בעוד שוק הנדל"ן בפראג ממשיך לעלות, עיכוב במסירה דווקא משרת את המשקיע - הוא משלם את המחיר שננעל לפני שנתיים בעוד ערך כל הדירה עלה.
- פראג עדיין נבנית באמצעות התחדשות עירונית (מפעל מטוסים ישן של יוזף ולטר בפראג 5, מבשלת בירה בפראג 4) ובהתרחבות לפריפריה - בניגוד לתל אביב הכלואה בין ערים.
אם אני שם רק 10-20% מקדמה ושוק פראג ממשיך לעלות עד המסירה - האם רכישה מקבלן יכולה להיות מודל מצוין ל'פליפ' ולא רק להשקעה ארוכת טווח?
סוכם מתוך תמלול הפרק בעזרת AI. איך זה נעשה
שאולי ועמוס מקונביז מסבירים למה לקנות דירה מקבלן בצ'כיה שונה לגמרי מישראל - ולמה זה משחק לטובת הקונה.
- המודל הצ'כי הנפוץ (80-20 או 15-85) מעביר את הסיכון מהקונה לקבלן: משלמים רק 10-20 אחוז בהתחלה, והיתרה רק אחרי שהדירה בנויה ואושרה על ידי הרשויות.
- בנק מלווה לפרויקט הוא סימן ביטחון מרכזי - הוא בודק את הקרקע, האישורים והיזם, ומחזיק חשבון שהיזם לא נוגע בו עד שהדירה עוברת על שם הקונה.
- מחירי הדירות בפראג עלו ביותר מ-262% מאז 2010, וכ-90% רק בשש-שבע השנים האחרונות - ועדיין יש מחסור של 60-80 אלף דירות.
- הליך ההיתרים בצ'כיה הוא מהאיטיים באירופה - כמעט שמונה שנים בממוצע בפראג - מה שמחניק את ההיצע ודוחף מחירים למעלה.
"עזוב את כל מה שאתה מכיר על נדל"ן בישראל, ותקנה דווקא בפראג." שאולי שם את עמוס אוזן, השליח של קונביז בפראג, מול האתגר הזה - וההסבר מתחיל בדבר אחד פשוט: מתי בדיוק עובר הכסף מהיד שלך.
בישראל, הם מסבירים, אתה משלם לפי קצב הבנייה ורוב הכסף כבר אצל הקבלן. בצ'כיה המודל המועדף הוא 80-20: משלמים 10-20 אחוז בחתימה, ואת היתרה רק אחרי שהדירה בנויה וקיבלה אישור אכלוס. הסיכון עובר מהקונה לקבלן. ויש בונוס: מאחר שהמחיר ננעל בחתימה, עיכוב במסירה בזמן ששוק עולה דווקא משחק לטובת הקונה.
הכלל החשוב ביותר אצלם הוא בנק מלווה. בנק שמלווה פרויקט כבר בדק בעצמו את הקרקע, האישורים והיזם, ומחזיק חשבון שהיזם לא יכול לגעת בו עד שהדירה עוברת על שמך - חצי מהבדיקה כבר נעשתה בשבילך.
בפרק עם אישי פורמן ממנכ"ל הורייזון נחשפים המספרים: מחירים בפראג עלו ביותר מ-262% מאז 2010, וכ-90% רק בשנים האחרונות. הסיבה אינה משקיעים זרים - 85-90 אחוז מהדירות נמכרות לקונה הצ'כי המקומי - אלא מחנק היצע שנובע מהליך היתרים שאורך כמעט שמונה שנים, מהאיטיים באירופה.
ולשאלת השאלות, האם למכור עכשיו ולממש רווח, התשובה של פורמן חד-משמעית: לא. כל התחזיות מצביעות על המשך עלייה, כל עוד הביקוש גבוה וההיצע נשאר דל.
נכתב בעזרת AI על בסיס תיאור הפודקאסט. איך זה נעשה
פרק 14: אחד הילדים טס ללימודים בצ'כיה? כדאי לשקול לקנות שם דירה במקום לבזבז כסף על שכירות
פרקים אחרונים
פרק 14: אחד הילדים טס ללימודים בצ'כיה? כדאי לשקול לקנות שם דירה במקום לבזבז כסף על שכירות
7 ביולי 202620 דק׳פרק 13: דירה חדשה מקבלן או בית עם קסם היסטורי של 100 שנה?
7 ביוני 202618 דק׳פרק 12: דירה מהניילונים בפראג: איך קונים דירה חדשה מקבלן בפראג ונשארים בחיים?
7 במאי 202618 דק׳אמ;לקסיכום הפרק
פרק 12 של צ'קאסט הלוקח את המאזינים מאחורי הקלעים של רכישת דירות יד ראשונה מקבלן בפראג. מוסבר למה רכישה 'על הנייר' בצ'כיה שונה לגמרי ובטוחה יותר מבישראל, הכללים לבחירת יזמים, מודל התשלומים שבו רוב הכסף משולם רק במסירת המפתח, וחשיבות הליווי הבנקאי. למשקיעי נדל"ן בחו"ל.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- בצ'כיה משלמים את רוב הכסף רק במעמד קבלת המפתח - מודל בטוח יותר לרכישה 'על הנייר'.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
פרק 12 של צ'קאסט הלוקח את המאזינים מאחורי הקלעים של רכישת דירות יד ראשונה מקבלן בפראג. מוסבר למה רכישה 'על הנייר' בצ'כיה שונה לגמרי ובטוחה יותר מבישראל, הכללים לבחירת יזמים, מודל התשלומים שבו רוב הכסף משולם רק במסירת המפתח, וחשיבות הליווי הבנקאי. למשקיעי נדל"ן בחו"ל.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
בצ'כיה משלמים את רוב הכסף רק במעמד קבלת המפתח - מודל בטוח יותר לרכישה 'על הנייר'.
פרק 11: האיש שמעצב את קו הרקיע של פראג: ישי פורמן חושף כמה מסודות הנדל"ן של העיר
6 באפריל 202655 דק׳אמ;לקסיכום הפרק
פרק חגיגי של צ'קאסט (גם בווידאו) שבו שאולי כהן ועמוס אוזן מארחים את ישי פורמן, מנכ"ל חברת הורייזון הצ'כית (חברת בת של שיכון ובינוי), הפעילה בשוק המגורים הצ'כי 25 שנה. נדון למה שוק הנדל"ן הצ'כי נחשב בטוח ויציב, ההבדל התרבותי בין רוכש ישראלי לצ'כי, ולמה דירות חדשות בפראג נמכרות בלי מטבח. למשקיעי נדל"ן.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- הצ'כים לא נכנסים למינוס בבנק - הבדל תרבותי-כלכלי תהומי מול הרוכש הישראלי.
- למה דירות חדשות בפראג נמכרות בלי מטבח?
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
פרק חגיגי של צ'קאסט (גם בווידאו) שבו שאולי כהן ועמוס אוזן מארחים את ישי פורמן, מנכ"ל חברת הורייזון הצ'כית (חברת בת של שיכון ובינוי), הפעילה בשוק המגורים הצ'כי 25 שנה. נדון למה שוק הנדל"ן הצ'כי נחשב בטוח ויציב, ההבדל התרבותי בין רוכש ישראלי לצ'כי, ולמה דירות חדשות בפראג נמכרות בלי מטבח. למשקיעי נדל"ן.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
הצ'כים לא נכנסים למינוס בבנק - הבדל תרבותי-כלכלי תהומי מול הרוכש הישראלי. · למה דירות חדשות בפראג נמכרות בלי מטבח?
פרק 10 - הבדלי תרבות ומנטליות ואיך למרות הכל ישראלים סוגרים עסקאות עם צ'כים?
25 במרץ 202626 דק׳אמ;לקסיכום הפרק
פרק 10 של צ'קאסט על ההבדלים התרבותיים בין המנטליות הישראלית לצ'כית ואיך הם מתורגמים לכיס. הישראלי אוהב לסגור מהר, להתמקח ולדבר דוגרי - ובצ'כיה זה מתכון לאסון. מוסבר למה אסור לפנות למוכר צ'כי בלשון יחיד, איך מבקשים הנחה בלי להעליב ולמה איטיות בתגובה אינה סימן רע. למשקיעי נדל"ן.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- בצ'כיה איטיות בתגובה אינה סימן רע, ואסור לפנות למוכר בלשון יחיד - הבנת התרבות היא הנשק הסודי.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
פרק 10 של צ'קאסט על ההבדלים התרבותיים בין המנטליות הישראלית לצ'כית ואיך הם מתורגמים לכיס. הישראלי אוהב לסגור מהר, להתמקח ולדבר דוגרי - ובצ'כיה זה מתכון לאסון. מוסבר למה אסור לפנות למוכר צ'כי בלשון יחיד, איך מבקשים הנחה בלי להעליב ולמה איטיות בתגובה אינה סימן רע. למשקיעי נדל"ן.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
בצ'כיה איטיות בתגובה אינה סימן רע, ואסור לפנות למוכר בלשון יחיד - הבנת התרבות היא הנשק הסודי.
פרק 9: ציידי הנכסים - איפה באמת מסתתרות עסקאות הנדל"ן הטובות בפראג?
15 במרץ 202633 דק׳אמ;לקסיכום הפרק
פרק 9 של צ'קאסט שבו שאולי ועמוס צוללים לפרקטיקה של איתור נכסים בפראג: מהלוחות המקוונים המובילים (ולמה גוגל אינו המלך שם), דרך האמת המאכזבת על מכירות פומביות, ועד סיפור על רכישת שלוש דירות בבניין אחד ביום אחד. נדונים גם מתווכים בעייתיים והסכנה שבין בעלות פרטית לקואופרטיב. למשקיעי נדל"ן.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- סיפור מטורף על רכישת שלוש דירות בבניין אחד ביום אחד.
- ההבדל בין בעלות פרטית לקואופרטיב הוא קריטי להגנה על הכסף.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
פרק 9 של צ'קאסט שבו שאולי ועמוס צוללים לפרקטיקה של איתור נכסים בפראג: מהלוחות המקוונים המובילים (ולמה גוגל אינו המלך שם), דרך האמת המאכזבת על מכירות פומביות, ועד סיפור על רכישת שלוש דירות בבניין אחד ביום אחד. נדונים גם מתווכים בעייתיים והסכנה שבין בעלות פרטית לקואופרטיב. למשקיעי נדל"ן.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
סיפור מטורף על רכישת שלוש דירות בבניין אחד ביום אחד. · ההבדל בין בעלות פרטית לקואופרטיב הוא קריטי להגנה על הכסף.
פרק 8: המבנה הגאוגרפי של צ'כיה ופראג - רובעים, שכונות ומה שביניהם (+ גיחה קצרה לפילזן)
9 במרץ 202651 דק׳אמ;לקסיכום הפרק
פרק 8 של צ'קאסט הלוקח את המאזינים לסיור וירטואלי במפת הנדל"ן של פראג מנקודת המבט של המשקיע. מוסבר איך העיר מחולקת לרובעים, אילו שכונות 'חמות' (סמיכוב, וינוהרדי, ויסוצ'אני וליבן), מאילו שכונות כדאי להתרחק ולמה גם פילזן מושכת משקיעים. למשקיעי נדל"ן.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- שם הרחוב והרובע יכולים להשפיע דרמטית על שווי הדירה בפראג.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
פרק 8 של צ'קאסט הלוקח את המאזינים לסיור וירטואלי במפת הנדל"ן של פראג מנקודת המבט של המשקיע. מוסבר איך העיר מחולקת לרובעים, אילו שכונות 'חמות' (סמיכוב, וינוהרדי, ויסוצ'אני וליבן), מאילו שכונות כדאי להתרחק ולמה גם פילזן מושכת משקיעים. למשקיעי נדל"ן.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
שם הרחוב והרובע יכולים להשפיע דרמטית על שווי הדירה בפראג.
פרק 7 - לשפץ או לברוח? כך תהפכו דירה מוזנחת בפראג לנכס מניב בלי ליפול בדרך
15 בפברואר 202634 דק׳אמ;לקסיכום הפרק
פרק 7 של צ'קאסט הנכנס לעולם השיפוצים בפראג. שאולי כהן ועמוס אוזן דנים אם כדאי לקנות דירה משופצת 'מהניילונים' או לקנות נכס ישן ולשפץ אותו להשבחה, וצוללים למספרים האמיתיים: כמה עולה שיפוץ למ"ר בפראג בסוף 2025 (10,000-20,000 קרונות), לוחות זמנים, בירוקרטיה והיתרים. למשקיעי נדל"ן.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- שיפוץ למ"ר בפראג בסוף 2025 נע בין 10,000 ל-20,000 קרונות - תלוי בכם.
- מתי הרפתקת השיפוץ משתלמת ומתי עדיף לקנות 'מהניילונים'?
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
פרק 7 של צ'קאסט הנכנס לעולם השיפוצים בפראג. שאולי כהן ועמוס אוזן דנים אם כדאי לקנות דירה משופצת 'מהניילונים' או לקנות נכס ישן ולשפץ אותו להשבחה, וצוללים למספרים האמיתיים: כמה עולה שיפוץ למ"ר בפראג בסוף 2025 (10,000-20,000 קרונות), לוחות זמנים, בירוקרטיה והיתרים. למשקיעי נדל"ן.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
שיפוץ למ"ר בפראג בסוף 2025 נע בין 10,000 ל-20,000 קרונות - תלוי בכם. · מתי הרפתקת השיפוץ משתלמת ומתי עדיף לקנות 'מהניילונים'?
פרק 6 - איזה מיסי נדל"ן יש בצ'כיה? מדריך מיסוי מפורט ומקיף
15 בינואר 202629 דק׳פרק 5.5 - טראמפ הצ'כי: איך תשפיע המדיניות של ראש הממשלה החדש בביש על הנדל"ן ?
16 בדצמבר 202521 דק׳פרק 5 - איך זה לחיות בפראג? פרק אישי על החיים בעיר שמאחורי העסקאות
20 בנובמבר 202531 דק׳
פודקאסטים דומים
פודקאסט נדל"ן ללא גבולות
Max Friedman
משפט ישראלי בקטנה עם עו”ד גדעון גולדשטיין
משפט ישראלי עו"ד גדעון גולדשטיין
ללמוד נדלן בגובה עניים של עורך דין מקרקעין ומומחים נוספים
moran liberman
אמיר מדבר על כדורגל
בן פקמן
כל מה שצריך לדעת על לימודי רפואה בחו"ל
ד"ר אריק אלחלל
שיח על גינון
עמית שמר - ש.ונציה