על הדיל הזה בארה"ב עוד לא סיפרתי - רפי מזרחי ואורחים מדברים נדל"ן בארה"

Rafael Rafi Mizrahi

109 פרקים

בפודקאסט הנדל"ן של רפי מזרחי תקבלו בכל שבוע הצצה נדירה לעולמם של משקיעים ויזמי נדל"ן בארה"ב שמספרים על עסקת נדל"ן אחת ששינתה את חייהם. בכל פרק חדש נחשוף את הסודות הקטנים שעושים את הבדל, האסטרטגיות, הרווחים, הנפילות, והצלחות בדרך.

האזן ב-Apple אתר הפודקאסט

סיכום מעמיק · מתוך הפרקנוצר אוטומטית מתמלול AI

שני משקיעי נדל"ן בארה"ב מתווכחים מה עדיף – לקנות נכס היום עם אופציות מימון נוחות, או פעם כשהנכסים היו זולים אבל בלי מימון בכלל.

בפרק הראשון בסדרה חדשה רפי מזרחי ושותפו (תומר) פותחים שיחה כנה על ההבדל בין השקעה בנדל"ן אמריקאי כשהם התחילו (סביב 2010–2017) לבין היום, ומשתפים את חילוקי הדעות ביניהם. הם מתארים איך פעם המימון כמעט לא היה קיים – רק הארד-מאני בריבית של 11–13% או הלוואות אישיות מישראל – ולכן נאלצו לייצר תזרים דרך פליפים, וולסיילינג ואסיינמנטים כדי לצבור הון לנכס הבא. מנגד היום קיימים פרייבט לנדרים ומשכנתאות ל-30 שנה בריבית של 6.5–7%, אך מחירי הבתים גבוהים פי שניים והתשואות ירדו מ-10% לכ-8%. הפרק מתאים למשקיעים מתחילים ומנוסים שרוצים להבין את שיקולי המימון, המינוף, התשואה ושיטות השיפוץ ("יישור קו") בנדל"ן להשקעה בארה"ב.

השינוי הגדול בין פעם להיום הוא נגישות המימון: בעבר היה רק הארד-מאני יקר (11–13%) או הלוואות מישראל, והיום אפשר לקחת משכנתה ל-30 שנה בריבית 6.5–7% ולחלץ הון שהיה כלוא בנכס.
רפי טוען שהתקופה פחות חשובה מהמיומנויות והקשרים שצברת – עם הידע והקשרים של היום היה מצליח לגייס כסף ולייצר עסקאות בכל תקופה.
עליית ערך נתפסת בעיניהם כבונוס בלבד ולא כעיקר; הרווח האמיתי מגיע מהמרווח בעסקה, מהמינוף ומהתזרים, בדומה לבית מגורים ששוויו לא רלוונטי כל עוד לא מוכרים אותו.
אסטרטגיית "יישור קו" בשיפוץ: מקבלים דוח אינספקשן, מתקנים את התקלות הגדולות מראש ושמים בצד כסף לרכיבים מתבלים (מחמם מים, מזגן), במקום להפתיע בעתיד.
יתרון ההשכרה על פני פליפ הוא 'דווח טעויות' – גם אם השיפוץ חרג והתשואה ירדה מ-10% ל-9%, השכירות עולה עם הזמן ומתקנת את עצמה, בעוד פליפ דורש דיוק גבוה מאוד.

השאלה הבולטת בפרק

אם היו שמים אותך היום, עם אותו ידע וניסיון שיש לך עכשיו – מתי היית מעדיף לקנות נכס: היום או בתקופה שבה התחלת?

סיכום AIנוצר אוטומטית על בסיס תיאור הפודקאסט

פודקאסט נדל"ן של רפי מזרחי ואורחיו, שחושף בכל שבוע עסקת נדל"ן בארה"ב אחת ששינתה את חייו של משקיע.

מנחה: רפי מזרחי, עם אורחים מתחלפים
מתמקד בנדל"ן בארה"ב
כל פרק חושף עסקה אחת ששינתה חיים
עוסק באסטרטגיות, רווחים, נפילות והצלחות

מאחורי כל הצלחה גדולה בנדל"ן יש לרוב עסקה אחת, מכרעת, שסימנה את נקודת המפנה. הפודקאסט של רפי מזרחי, "על הדיל הזה בארה"ב עוד לא סיפרתי", מוקדש בדיוק לעסקאות כאלה.

בכל שבוע מציע הפודקאסט הצצה נדירה לעולמם של משקיעים ויזמי נדל"ן בארה"ב. רפי מזרחי מארח אורחים מתחלפים, שמספרים על עסקת נדל"ן אחת ששינתה את חייהם.

מה שמייחד את הפורמט הוא המיקוד בעסקה הבודדת. במקום סקירה כללית, צוללים אל סיפור ספציפי, ולומדים ממנו את הסודות הקטנים שעושים את ההבדל הגדול.

רפי ואורחיו לא חוסכים בפרטים: הם חושפים אסטרטגיות, מדברים על הרווחים, אבל גם על הנפילות ועל ההצלחות שבדרך. הכנות הזו הופכת את הסיפורים לאמיתיים ולמלמדים.

למי שמתעניין בהשקעות נדל"ן בארה"ב, או שחולם להיכנס לתחום, הפודקאסט מציע למידה דרך סיפורים אמיתיים של אנשים שכבר עשו את הדרך, על האור והצל שבה.

נדל"ןהשקעותארצות הבריתיזמותפודקאסט ישראלי

הפרק האחרון9 באפריל 2026

השקר של 'חופש כלכלי': למה הפסקנו להשתמש במושג הזה?

אמ;לקסיכום הפרק ב-AI▾

רפי מזרחי ותומר מרקוביץ מנפצים את מושג 'החופש הכלכלי' ושואלים מה לעשות עם 40,000 דולר.

רפי מזרחי מארח את תומר מרקוביץ, מנהל תכנית 'דיל מייקר', לשיחה כנה שבה הם מנפצים קלישאות נדל"ן. הם דנים מדוע הפסיקו להשתמש במושג 'חופש כלכלי', מה הם ממליצים לעשות עם 40,000 דולר והאם השוק היום קשה יותר מ-2008 ו-2017. למשקיעי נדל"ן בארה"ב.

הטענה הפרובוקטיבית: 'חופש כלכלי' הוא מושג שיווקי שכדאי להחליף במשהו אחר
השאלה: האם פספסתם את הרכבת או שעדיין אפשר להיכנס לשוק

פרקים אחרונים

השקר של 'חופש כלכלי': למה הפסקנו להשתמש במושג הזה?
9 באפריל 202642 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
רפי מזרחי ותומר מרקוביץ מנפצים את מושג 'החופש הכלכלי' ושואלים מה לעשות עם 40,000 דולר.
רפי מזרחי מארח את תומר מרקוביץ, מנהל תכנית 'דיל מייקר', לשיחה כנה שבה הם מנפצים קלישאות נדל"ן. הם דנים מדוע הפסיקו להשתמש במושג 'חופש כלכלי', מה הם ממליצים לעשות עם 40,000 דולר והאם השוק היום קשה יותר מ-2008 ו-2017. למשקיעי נדל"ן בארה"ב.
- הטענה הפרובוקטיבית: 'חופש כלכלי' הוא מושג שיווקי שכדאי להחליף במשהו אחר
- השאלה: האם פספסתם את הרכבת או שעדיין אפשר להיכנס לשוק
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
איך להפוך בתים לא מבוקשים לפליפים של חצי מיליון דולר
27 בנובמבר 20251 שע׳ 9 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
הראל אליאלי מספר איך הפך בתים לא מבוקשים לפליפים של חצי מיליון דולר.
ראיון עם הראל אליאלי, בוגר 'דיל מייקר', שהפך את הנדל"ן לעסק. הוא מספר איך התחיל לחשוב על נדל"ן כבר מהצבא, על ההבדל בין השוק הישראלי לאמריקאי, ומה למד מהמלון המנדטורי בחיפה על עבודה עם משקיעים. למתעניינים בפליפים בארה"ב.
- ההבדל המרכזי שהוא מזהה בין שוק הנדל"ן הישראלי לאמריקאי
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
איך הם עשו 8 עסקאות אסיינמנט תוך 4 חודשים תוך כדי שירות מילואים
13 בנובמבר 20251 שע׳ 7 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
מאיר ודוד מספרים איך עשו 8 עסקאות אסיינמנט תוך 4 חודשים - תוך כדי מילואים.
ראיון עם מאיר ודוד, שהתחילו את 'דיל מייקר' ביולי 24 ועושים חיל בתחום האסיינמנט. הם מספרים איך הכירו, איך התמודדו עם עסקאות שנכשלו ואיך פיצחו דרך למצוא נכסים שעולים למרקט. למשקיעים מתחילים ולשותפויות.
- התובנה: איך עסקאות שלא הצליחו דווקא הפכו למפתח להצלחה של השותפות
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
איך אופק סוגר 5-10 עסקאות בחודש
17 ביולי 202557 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
אופק ממן מספר איך הוא סוגר 5-10 עסקאות בחודש, ועל המשפט ששינה לו את הדרך.
ראיון עם אופק ממן, דיל מייקר שמגיע ל-5-10 עסקאות בחודש למרות שהתחיל בלי הון עצמי. הוא מספר על שיחה עם אורי, דיל מייקר ותיק, שאמר לו משפט ששינה את כל הראייה שלו. למשקיעי נדל"ן שמחפשים השראה.
- המשפט של אורי ששינה לאופק את כל הגישה וכיוון אותו למקום שבו הוא היום
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
מאחורי הקלעים של עסקת נדל"ן ראשונה בארה"ב, תהליך הרכישה מההתחלה עד הסגירה
30 ביוני 202541 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
אלכסנדרה, בת 22, מתעדת תהליך מלא של עסקת נדל"ן ראשונה בארה"ב מההתחלה עד הסגירה.
הפרק מציג תהליך מלא של עסקת נדל"ן בארה"ב להשכרה כאיירבנב, שביצעה אלכסנדרה בת 22 ותיעדה לאורך הדרך. היא חושפת מה כמעט גרם לה לאבד 30,000 דולר ואיזו טעות עשתה מול הלנדר. למתחילים שרוצים ללמוד מתהליך אמיתי.
- הלקח: מה כמעט גרם לאבד 30,000 דולר בעסקה הראשונה ואיך אפשר היה להימנע
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
הפיצוח הבא בדרך מנכס ראשון ליעד של 50-60 נכסים - דיל בוסטר עם מוטי
15 במאי 202550 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
שיחת ייעוץ עם מוטי אורנג' שמכוון מנכס ראשון ליעד של 50-60 נכסים בשיטת BRRRR.
רפי מזרחי עולה לשיחת ייעוץ עם מוטי אורנג', שהשלים עסקת דופלקס בשיטת BRRRR בפילדלפיה והקים שם צוות. הם דנים באתגר להגיע ליעד של 50-60 נכסים, איך מתחילים לעבוד עם משקיעים ואיפה מוצאים אותם. למשקיעים בשלב הצמיחה.
- השאלה המרכזית: למה שמשקיעים יבחרו דווקא בכם מתוך כל ההצעות שבשוק
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.