פרק 80 - עדי מדבר עם דביר קאופמן מלנדסמן נדלן באר שבע
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
/ הפרק במספרים
| פורסם | 23 בספטמבר 2025 |
|---|---|
| אורך | 23 דק׳ (קצר ב-28% מהממוצע בתוכנית) |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק?
דביר מלנדסמן נדל"ן מסביר לעדי איך הוא מתאים בבאר שבע נכסים לשני קהלים שונים: משקיעים שמחפשים דירות לסטודנטים או פינוי-בינוי, ומשפחות שמחפשות דירה למגורים ברמות. מבחינתו, עסקה טובה מתחילה באפיון מדויק של הלקוח ובהבנה כנה של היתרונות, החסרונות והתזרים הצפוי.
דביר, בן עשרים וארבע ושלוש שנים בתחום, מתמחה בשכונות הוותיקות ג' וד' וברמות, שבה גדל. הוא מתאר פער חד בין משקיעים שמגיעים בעיקר מהמרכז ומירושלים לבין זוגות צעירים, משפחות ומשפרי דיור מקומיים. לפני סיור הוא בודק בטלפון את ההכנסה, ההון העצמי, החיסכון וההלוואות של הלקוח, ואז מציג שלושה עד ארבעה נכסים שעשויים להתאים לו. בדירות שמיועדות לפינוי-בינוי, השכירות עלולה לא לכסות את המשכנתה וליצור תזרים שלילי, אבל הציפייה היא לעליית ערך לאחר השלמת הפרויקט. מי שמעדיף שקט והכנסה שוטפת מופנה לאזורים קרובים לאוניברסיטה ולפארק הסופרים, שבהם קל יותר למצוא סטודנטים חדשים. דביר מספר שכעת שוק המגורים מתעורר יותר משוק המשקיעים בגלל הריביות הגבוהות, ושבעסקאות רבות הקונים מעדיפים יד שנייה. הוא מייצג מוכרים וקונים, משתף פעולה עם סוכנים נוספים ומאמין שמשא ומתן צריך להסתיים כששני הצדדים מרוצים.
/ תובנות מרכזיות
- לא כל דירה זולה מתאימה לכל משקיע. דביר מתחיל מהיכולת הכלכלית, ההון העצמי, החיסכון וההלוואות ורק אחר כך בוחר נכסים.
- השקעה בפינוי-בינוי עשויה לדרוש ספיגה של תזרים שלילי לאורך כמה שנים, בתקווה שהרווח מעליית הערך יפצה על כך.
- קרבה לאוניברסיטה אינה השיקול היחיד של סטודנטים. הברים, הפאבים, האוכלוסייה הצעירה ופארק הסופרים משפיעים גם הם על הביקוש.
- רמות פונה לקהל שונה לגמרי: זוגות צעירים, משפחות שצריכות יותר חדרים וזוגות מבוגרים שעוברים מווילה לדירה קטנה יותר.
- כשהריביות גבוהות, דביר רואה פחות משקיעים ויותר פעילות בשוק הדירות למגורים.
- שיתוף נכסים עם סוכנים נוספים נתפס אצלו ככלי שמגדיל חשיפה ולא כאיום מקצועי.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
/ שאלות נפוצות על הפרק
- על מה הפרק הזה?
- דביר, בן עשרים וארבע ושלוש שנים בתחום, מתמחה בשכונות הוותיקות ג' וד' וברמות, שבה גדל. הוא מתאר פער חד בין משקיעים שמגיעים בעיקר מהמרכז ומירושלים לבין זוגות צעירים, משפחות ומשפרי דיור מקומיים. לפני סיור הוא בודק בטלפון את ההכנסה, ההון העצמי, החיסכון וההלוואות של הלקוח, ואז מציג שלושה עד ארבעה נכסים שעשויים להתאים לו. בדירות שמיועדות לפינוי-בינוי, השכירות עלולה לא לכסות את המשכנתה וליצור תזרים שלילי, אבל הציפייה היא לעליית ערך לאחר השלמת הפרויקט. מי שמעדיף שקט והכנסה שוטפת מופנה לאזורים קרובים לאוניברסיטה ולפארק הסופרים, שבהם קל יותר למצוא סטודנטים חדשים. דביר מספר שכעת שוק המגורים מתעורר יותר משוק המשקיעים בגלל הריביות הגבוהות, ושבעסקאות רבות הקונים מעדיפים יד שנייה. הוא מייצג מוכרים וקונים, משתף פעולה עם סוכנים נוספים ומאמין שמשא ומתן צריך להסתיים כששני הצדדים מרוצים.
- מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
- לא כל דירה זולה מתאימה לכל משקיע. דביר מתחיל מהיכולת הכלכלית, ההון העצמי, החיסכון וההלוואות ורק אחר כך בוחר נכסים. · השקעה בפינוי-בינוי עשויה לדרוש ספיגה של תזרים שלילי לאורך כמה שנים, בתקווה שהרווח מעליית הערך יפצה על כך. · קרבה לאוניברסיטה אינה השיקול היחיד של סטודנטים. הברים, הפאבים, האוכלוסייה הצעירה ופארק הסופרים משפיעים גם הם על הביקוש. · רמות פונה לקהל שונה לגמרי: זוגות צעירים, משפחות שצריכות יותר חדרים וזוגות מבוגרים שעוברים מווילה לדירה קטנה יותר. · כשהריביות גבוהות, דביר רואה פחות משקיעים ויותר פעילות בשוק הדירות למגורים. · שיתוף נכסים עם סוכנים נוספים נתפס אצלו ככלי שמגדיל חשיפה ולא כאיום מקצועי.
מתיאור הפרק
דביר מספר על ההבדלים בין שני אזורים בבאר שבע, על דירות להשקעה, על דירות למשפרי דיור. דביר מספר על מה הציפיות לעתיד וכמובן נדלן לאן?