נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9

מיכאל היימן ונאור גלברג

38 פרקים

מיכאל היימן, יועץ משכנתאות והשקעות נדל"ן, ונאור גלברג, עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן ושמאי מקרקעין, מביאים לכם בכל שבוע את התכלס של הנדל"ן בישראל. תובנות מהשטח, כלים פרקטיים וידע מקצועי שנצבר ממאות עסקאות מוצלחות שליוונו. נדבר על: השקעות נדל"ן מיד שנייה ועד פריסייל - איך לבצע עסקת נדל"ן במינימום טעויות - תכנון וניהול משכנתאות חכם - אסטרטגיות מימון מתקדמות - מיסוי ותכנון מס אפקטיבי - התחדשות עירונית והזדמנויות ייחודיות - נארח מומחים מובילים מהתעשייה - יזמים, משקיעים, אנשי מימון, עורכי דין ושמאים שיחלקו איתכם את הניסיון שלהם מהשטח. הכל בגובה העיניים ובלי חפירות מיותרות. פשוט ידע אמיתי שעובד!

האזן ב-Apple אתר הפודקאסט

סיכום מעמיק · מתוך הפרקנוצר אוטומטית מתמלול AI

המס שאף אחד לא לוקח בחשבון: למה היטל ההשבחה הוא 'מערב פרוע' שיכול להכפיל את עצמו, ואיך לא להתפס לא מוכן בעסקה.

מיכאל ונאור צוללים לעומק נושא היטל ההשבחה - המס המשולם לרשות המקומית על השבחת ערך הנכס בעקבות תוכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג. הם מסבירים את הבסיס המשפטי (התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה), נותנים דוגמאות מוחשיות כמו הגדלת זכויות בנייה על הגג מ-17 ל-40 מטר, ומפרקים את ההבדל הקריטי בין יום אישור התוכנית (האירוע המשביח) ליום המימוש (מכירה או היתר בנייה). הפרק רלוונטי במיוחד למשקיעים, מוכרי דירות ובעלי נכסים במתחמי התחדשות עירונית, ומדגיש שזהו מס נתון למשא ומתן ולא סכום סגור. נאור משתף מקרה אמיתי שבו צפה היטל של 30 אלף שקל אך השמאי הגיע ל-56 אלף, כפול מההערכה, כדוגמה לחוסר הוודאות בתחום.

היטל ההשבחה הוא 50% מעליית שווי הנכס שנגרמה מהאירוע המשביח, ומשולם לרשות המקומית - להבדיל ממס שבח ומס רכישה המשולמים למדינה.
היום הקובע לחישוב ההשבחה הוא יום אישור התוכנית ולא יום המכירה - ולכן גם אם מחירי הנדל'ן ירדו מאז, השמאי משתמש בערכים הישנים שעלולים לחייב אתכם למרות שאין השבחה בפועל.
במתחמי פינוי-בינוי, מי שמוכר בין יום אישור התוכנית לבין קבלת ההיתר (פער שיכול להגיע ל-7 עד 12 שנה) הוא זה שמחויב בהיטל - אלא אם המתחם פטור או שעורך הדין דאג למנגנון נחזר מול היזם.
אפילו במתחמים שקיבלו פטור מהיטל השבחה על מגורים, הרשויות מצאו פרצה ומחייבות על רכיב המסחר שבתוכנית - למרות שהדייר עצמו לא נהנה כלכלית מהמסחר.
היטל ההשבחה אינו סכום סגור אלא נתון למשא ומתן ולערר - לכל שמאי גישה משלו, וכדאי לבצע בדיקה מקדימה מול הוועדה בכל עסקת מכירה.

השאלה הבולטת בפרק

אם מחיר הנדל'ן ירד מאז אישור התוכנית - איפה בכלל ההשבחה שעליה מחייבים אותי?

סיכום AIנוצר אוטומטית על בסיס תיאור הפודקאסט

מיכאל היימן ונאור גלברג מביאים את התכלס של הנדל"ן בישראל, בגובה העיניים ובלי חפירות.

כלים פרקטיים מתוך מאות עסקאות
עוסק במשכנתאות, מימון, מיסוי והתחדשות עירונית
בהגשת יועץ משכנתאות ועו"ד נדל"ן

עולם הנדל"ן יכול להיראות מבלבל ומאיים, אבל הוא לא חייב להיות כזה. הפודקאסט "נדל"ן D9" של מיכאל היימן ונאור גלברג מבקש לפלס למאזינים את הדרך, ולהביא את התכלס של הנדל"ן בישראל.

שני המנחים מביאים זוויות משלימות: מיכאל היימן הוא יועץ משכנתאות והשקעות נדל"ן, ונאור גלברג הוא עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן ושמאי מקרקעין. יחד הם מציעים תובנות מהשטח, כלים פרקטיים וידע מקצועי שנצבר ממאות עסקאות.

הנושאים שעולים בפודקאסט מקיפים את כל שרשרת הנדל"ן: השקעות מיד שנייה ועד פריסייל, ניהול משכנתאות חכם, אסטרטגיות מימון, מיסוי ותכנון מס, והתחדשות עירונית. בנוסף מתארחים מומחים מהתעשייה שחולקים את ניסיונם.

ההבטחה של הפודקאסט היא לעשות את כל זה בגובה העיניים ובלי חפירות מיותרות, פשוט ידע אמיתי שעובד. זוהי גישה שמתאימה למי שרוצה להבין נדל"ן בצורה מעשית ולא תיאורטית.

"נדל"ן D9" מתאים לרוכשי דירות, למשקיעים ולכל מי שרוצה לנווט בעולם הנדל"ן בביטחון ובידע.

עבור מי שעומד לפני עסקה גדולה או רק חולם עליה, ידע מעשי שווה זהב. שני המנחים מביאים את הניסיון מהשטח אל האוזניים שלכם, ועוזרים לעשות את הצעדים הנכונים בביטחון. זהו פודקאסט שמלווה אתכם לאורך הדרך.

נדל"ןהשקעותמשכנתאותמימוןהתחדשות עירוניתפודקאסט ישראלי

הפרק האחרון7 ביוני 2026

מחיר למשתכן (דירה בהנחה) 2026 - הפרק הפרקטי שחייבים לשמוע לפני שנרשמים להגרלה | פרק 38

אמ;לקסיכום הפרק ב-AI▾

היטל השבחה - 'הרוצח השקט' של עסקאות נדל"ן שיכול למחוק מאות אלפי שקלים.

פרק של D9 נדל"ן המפרק מהיסוד את היטל ההשבחה - מס שאנשים לא מתמחרים ומגלים רק אחרי שנמחקו להם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הפרק מסביר מה זה, מתי הוא חל, איך מחשבים אותו, ומה ההבדל בין יום אישור התוכנית ליום המימוש. מתאים לכל מי שמתכנן עסקת נדל"ן.

היטל השבחה הוא 'מס שקט' שמסתתר מאחורי תוכניות, זכויות בנייה ופינוי-בינוי
דרישת ההיטל שקיבלתם היא לא בהכרח סוף הסיפור

פרקים אחרונים

מחיר למשתכן (דירה בהנחה) 2026 - הפרק הפרקטי שחייבים לשמוע לפני שנרשמים להגרלה | פרק 38
7 ביוני 202647 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
היטל השבחה - 'הרוצח השקט' של עסקאות נדל"ן שיכול למחוק מאות אלפי שקלים.
פרק של D9 נדל"ן המפרק מהיסוד את היטל ההשבחה - מס שאנשים לא מתמחרים ומגלים רק אחרי שנמחקו להם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הפרק מסביר מה זה, מתי הוא חל, איך מחשבים אותו, ומה ההבדל בין יום אישור התוכנית ליום המימוש. מתאים לכל מי שמתכנן עסקת נדל"ן.
- היטל השבחה הוא 'מס שקט' שמסתתר מאחורי תוכניות, זכויות בנייה ופינוי-בינוי
- דרישת ההיטל שקיבלתם היא לא בהכרח סוף הסיפור
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
הרוצח השקט של עסקאות נדל״ן: היטל השבחה - פרק חובה לכל מי שמתכנן עסקה | פרק 37
31 במאי 202642 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
שמאי מקרקעין חושף - למה אנשים משלמים על דירה יותר ממה שהיא שווה, ואיך לזהות מראש.
פרק של D9 נדל"ן שמפרק את תהליך השמאות לגורמים. הוא מסביר מה השמאי רואה שאתה לא רואה, משלב המסמכים שרוב האנשים לא מביאים, דרך שלוש הגישות לקביעת שווי נכס, ועד לרגע ששמאות אחת יכולה להפיל עסקה. מתאים למי שלפני רכישה, בתהליך, או רוצה להבין איך השוק עובד.
- שמאי הבנק, זה שבאמת מחליט כמה תקבל במשכנתא, לא עובד עבורך
- שלוש הגישות שלפיהן נקבע שווי נכס - וכיצד שמאות אחת יכולה להפיל עסקה סגורה
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
שמאי מקרקעין חושף: למה אנשים משלמים על דירה יותר ממה שהיא שווה באמת ואיך לזהות את זה מראש | פרק 36
24 במאי 202639 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
פרק עדכונים - הפסיקה שעלולה לעצור את הפינוי-בינוי, הריבית שבדרך וכל מה שזז בנדל"ן.
פרק עדכונים של D9 נדל"ן, שהוקלט מחוץ לאולפן בזום, וסוקר את כל מה שבוער בשוק כעת: התחזקות השקל וירידת הדולר, הצפי להורדת ריבית והשפעתה על המשכנתאות, ומה קורה למי שקנה דירה לפני שנה-שנתיים. כן נדונה בנייה מודולרית ונתוני הלמ"ס. מתאים למי שעוקב אחרי שוק הנדל"ן.
- האם אפשר היום לבנות בית איכותי בעלות נמוכה משמעותית באמצעות בנייה מודולרית
- הצפי להורדת ריבית והשפעתו על מי שמגיע רק עכשיו להשלים את מימון הדירה
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
פרק עדכונים: הפסיקה שעלולה לעצור את הפינוי בינוי, הריבית שבדרך וכל מה שזז עכשיו בנדל״ן | פרק 35
17 במאי 202635 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
מגרש או דירה - המספרים שאתם כנראה מפספסים לפני שאתם נכנסים לבנייה עצמית.
פרק של D9 נדל"ן המפרק את עולם המגרשים - הנושא החם בנדל"ן עם ההגרלות, ההטבות למילואימניקים ומחירי הקרקע. הפרק מראה מה ההבדל האמיתי בין קניית דירה לקניית מגרש, כמה באמת עולה בנייה עצמית, ומה צריך לבדוק לפני שחותמים. מתאים לכל מי שמתלבט בין דירה למגרש.
- בנייה עצמית עולה בפועל הרבה יותר ממה שרוב האנשים מחשבים
- שלוש בדיקות לפני חתימה שיכולות לחסוך מאות אלפי שקלים
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
מגרש או דירה? אלה המספרים שאתם כנראה מפספסים | פרק 34
10 במאי 202641 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
דני בריטמן, שניהל 7 מיליארד בבנק, חושף למה ישראלים עושים תשואה של 50% פחות מהאמריקאים.
פרק של D9 נדל"ן עם דני בריטמן, שניהל שבעה מיליארד שקל בבנק דיסקונט ועזב כשהבין שהמערכת פועלת נגד הלקוח הקטן. הוא חושף למה הקבלנים מסתירים ירידות מחירים, למה ישראלים מפסידים חצי מהתשואה בתיק ההשקעות, ומהי האלטרנטיבה לדירה להשקעה. מתאים למשקיעים ולמתעניינים בכלכלה.
- ישראלים מפסידים כחצי מהתשואה בתיק ההשקעות גם כשהשוק עולה
- לפי בריטמן, שרברב וחשמלאי יהיו נחשקים יותר ממקצועות הצווארון הלבן שה-AI יחליף
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
האיש שניהל 7 מיליארד בבנק חושף ״הטעות הזו גורמת לישראלים לעשות תשואה של 50% פחות מהאמריקאים״| פרק 33
3 במאי 20261 שע׳ 7 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק▾
נדל"ן מסחרי למתחילים - העולם שרוב המשקיעים הפרטיים בישראל כמעט לא מכירים.
פרק של D9 נדל"ן שנכנס לעולם הנדל"ן המסחרי - משרדים, חנויות ושטחי לוגיסטיקה - שרוב המשקיעים הפרטיים בישראל כמעט לא מכירים. הפרק מסביר את המיסוי השונה, שיטות החישוב וכללי המשחק בגובה העיניים, גם למתחילים. מתאים למי שמחפש אלטרנטיבה להשקעה בדירות מגורים.
- נדל"ן מסחרי כולל מיסוי שונה לגמרי ושיטות חישוב שמעטים מכירים
- השאלה האם נדל"ן מסחרי עדיף על מגורים - שאף אחד לא עצר לשאול
הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.