מאחורי העסקה - סודות נדל"ן עם אלירן הרריפודקאסט של אלירן הררי

פרקים עם ניתוח מלא

• פרק 1 - מה קורה מאחורי העסקה? עם עו”ד עמית ללוש
• פרק 4: לבחור נכון - כשנדל”ן פוגש שקיפות, בחירה ואסטרטגיה
• פרק 2 - עולים קומה: טעויות, תובנות וכלים לעסקת נדל”ן חכמה

פרקים אחרונים

• פרק 1 - מה קורה מאחורי העסקה? עם עו”ד עמית ללוש

  6 באפריל 2025·1 שע׳ 3 דק׳
  אורחים:עמית ללוש
  אמ;לקסיכום הפרק

  רכישת דירה כרוכה בהבנת המשמעות של תעודת זהות הנכס ובדיקת נסח טאבו כדי לוודא שמדובר בדירה ולא במשרד או מחסן. יש לבדוק את העצמדות של חנייה, מרפסת או חצר כדי למנוע הפחתת ערך הנכס. קיימים פערים בין גודל הדירה בנסח טאבו לבין גודל הארנונה, בעיקר בנכסים צמודי קרקע, שיכולים להיגרם מהגדלות לא חוקיות או חוקיות עם היתר בנייה.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • בדיקת נסח טאבו היא הצעד הראשון והחשוב לוודא שמדובר בדירה ולא בנכס אחר.
  • יש לבדוק את העצמדות של חנייה, מרפסת או גג כדי למנוע הפחתת ערך הנכס.
  • פערים בין גודל הנכס בנסח טאבו לבין גודל הארנונה נפוצים, בעיקר בדירות צמודות קרקע.
  • רכישת דירה כרוכה בהבנת התהליך המשפטי והקנייני כדי להפוך אותו לפשוט וברור.
  • קיימים נכסים עם עצמדה לא רשומה בטאבו, בעיקר בשוק המשקיעים, ויש לדעת את הסיכונים הכרוכים בכך.

  ש&תשאלות ותשובות מהפרק

  ▾מהם השלבים המרכזיים שבהם עורך דין נדל״ן מלווה את הקונה מרגע מציאת הדירה ועד לקבלת המפתח?

  השלבים מתחילים בבדיקה מעמיקה של תעודת הזהות של הנכס, כולל בקשה לנסח טאבו ואישור זכויות, המשך בבדיקת התאמה בין העצמדות לדירה, זיהוי הבעלים, בדיקת חיובים והערות על הנכס, ולאחר מכן ליווי משפטי צמוד עד לקבלת המפתח.

  ▾כיצד עורך הדין ממליץ להתמודד עם מצבים בהם יש פער בין גודל הדירה בנסח טאבו לבין גודל הדירה בפועל או בארנונה?

  במקרים של פערים בגודל, יש לבדוק האם בוצעה הגדלה חוקית דרך הגשת תוכניות והיתר בנייה בעירייה, ואם לא, יש להיזהר כי הגדלה לא חוקית עלולה להשפיע על ערך הנכס ועל חוקיות השימוש בו.

  ▾מהם הסיכונים בעסקאות שבהן העצמדות של חנייה או חצר אינן רשומות בטאבו ואיך זה משפיע על הקונה?

  עצמדות שלא רשומות בטאבו, כמו חצר או חנייה, עלולות להיות שימוש לא חוקי או זמני, והקונה עלול לאבד את הזכות להשתמש בהן בעתיד, מה שיפחית את ערך הנכס ויגרום לסיכונים משפטיים.

  ▾איך עורך הדין מסביר למי שקונה דירה בפעם הראשונה את תהליך הרכישה ומה החשיבות של הבהירות בתהליך זה?

  העורך דין מסביר את כל המושגים והשלבים בצורה פשוטה וברורה, יושב עם הלקוח במשרד, מפרט את זכויותיו וחובותיו, ומוודא שהלקוח מבין את התהליך כדי להפחית לחץ ולגרום לו להרגיש בטוח ומחובר לעסקה.

  ▾מדוע חשוב לבדוק את סוג הנכס בנסח טאבו ולוודא שמדובר בדירה ולא במשרד או מחסן?

  כי לעיתים נכס שנראה כדירה בפועל הוא למעשה משרד או מחסן שהוסב לשימוש אחר, והערך שלו שונה משמעותית, לכן חשוב לוודא בנסח כי הנכס הוא דירה כדי למנוע טעויות ברכישה.

  לניתוח המלא של הפרק ←

• פרק 4: לבחור נכון - כשנדל”ן פוגש שקיפות, בחירה ואסטרטגיה

  5 ביוני 2025·39 דק׳
  אמ;לקסיכום הפרק

  בפרק מסבירים מהי עמלת תיווך וכיצד היא נגזרת מסכום סגירת העסקה, כאשר הטווח הסטנדרטי הוא כשני אחוז פלוס. אלירן מציג חידוש בשוק: מסלולים שונים של שירות תיווך (בייסיק עד פלטינום) המאפשרים למוכר לבחור אילו פעולות שיווק ושירותים הוא צריך ובהתאם לכך גם את שכר התיווך, בדומה למודל הלואו קוסט בכרטיסי טיסה. הוא מדגיש את חשיבות הערכת שווי הנכס (CMA), מחיר שיווק נכון ושקיפות מול המוכר. לטענתו לקוחות רבים דווקא בוחרים במסלול המשודרג והכולל מתוך הבנה שמדובר בעסקה היקרה בחייהם.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • שכר התיווך אינו קבוע אלא נגזר מסכום סגירת העסקה, כאשר הטווח הסטנדרטי בשוק הוא כשני אחוז פלוס.
  • מודל המסלולים המדורג מעביר את הבחירה ללקוח שמשלם רק על הפעולות שהוא באמת צריך, בדומה למודל הלואו קוסט בכרטיסי טיסה.
  • הערכת שווי נכס (CMA) המבוססת על עסקאות דומות בסביבה חשובה יותר מזריקת מספר שרירותי שרק יוריד את הרוח מהמפרסם אחרי חודש.
  • מחיר השיווק הנכון הוא שמניע קונים שכבר ראו נכסים אחרים באזור לפעולה, ולכן אסור להתפשר עליו או לנפח אותו.
  • דווקא לקוחות רבים מעדיפים את המסלול המשודרג והכולל, מתוך הבנה שמדובר במוצר היקר ביותר בחייהם ושהם יזדקקו ממילא לעורך דין ויועץ משכנתאות.
  • איש מקצוע מעניק לנכס חשיפה גבוהה פי שבע או שמונה לעומת מה שהמוכר עושה לבד ביד שתיים ובפייסבוק.
  לניתוח המלא של הפרק ←

• פרק 3 - הילד אותו ילד: אוטיזם, נדל”ן ומשפחה אחת באמצע החיים

  11 במאי 2025·1 שע׳ 2 דק׳
  אורחים:קרן עובדיה

• פרק 2 - עולים קומה: טעויות, תובנות וכלים לעסקת נדל”ן חכמה

  15 באפריל 2025·59 דק׳
  אמ;לקסיכום הפרק

  ישנם שלושה סוגי דירות המשפיעים על גובה העון העצמי: דירה ראשונה (25%), דירה חליפית (30%) ודירה להשקעה (50%). דירה חליפית מאפשרת החזקה זמנית של שתי דירות עם פרק זמן של עד שנה וחצי למכירת הדירה הישנה כדי להימנע ממס רכישה גבוה. המבצעים של הקבלנים בשיטת 20-80 ו-10-90 יצרו לחצים על שוק היד השנייה, ובנק ישראל עצר אותם כדי למנוע סיכונים פיננסיים ללקוחות. יועץ משכנתאות מומלץ להיכנס לתהליך מוקדם כדי לבדוק את היכולת הכלכלית האמיתית ולא להסתמך על אישורים דיגיטליים בלבד.

  קראו עוד ▾הציגו פחות ▴

  • דירה ראשונה דורשת 25% עון עצמי, דירה חליפית 30%, ומשקיעים צריכים 50%.
  • במקרה של דירה חליפית יש פרק זמן של עד שנה וחצי למכירת הדירה הישנה כדי לא לשלם מס רכישה של דירה שנייה.
  • המשקיעים שמחזיקים מעל חמש דירות חייבים לשלם מס על סחירות לפי מדרגת המס שלהם, לא לפי 10%.
  • המצב הביטחוני והריבית הגבוהה משפיעים על השוק, ורק ירידה בריבית והסדרת המצב הביטחוני תגרום לעליית מחירים מחודשת.
  • יועץ משכנתאות יכול לחסוך כסף משמעותי ולמנוע טעויות בתכנון המשכנתא, ויש להיוועץ בו לפני רכישת דירה.

  ש&תשאלות ותשובות מהפרק

  ▾מהם שלושת הפרמטרים העיקריים שמערכת הבנקאית בודקת לפני מתן משכנתא?

  מערכת הבנקאית בודקת קודם כל את גובה העון העצמי, כאשר דירה ראשונה דורשת 25% עון עצמי, דירה חליפית דורשת 30%, ומשקיעים צריכים להביא 50% עון עצמי. בנוסף, נבדקת יכולת ההחזר של הלקוח והאם יש לו הלוואות מחוץ למשכנתא שמשפיעות על היכולת.

  ▾כיצד משפיעה הגדרת דירה חליפית על דרישות העון העצמי במשכנתא?

  דירה חליפית מוגדרת כדירה נוספת שרוכשים מבלי למכור את הדירה הקיימת, ויש להביא 30% עון עצמי. ניתן לגייס את העון העצמי דרך הלוואות גישור או משכון הבית הקיים, בתנאי שהבית הקיים לא ממושכן במלואו.

  ▾מה הסיכון הכלכלי במצב שבו רוכש דירה חליפית לא מצליח למכור את הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן שנקבע?

  אם לא מצליחים למכור את הדירה הקודמת בתוך שנה וחצי, יש להשלים את מס הרכישה כדירה שנייה בשיעור של 8%, מה שעלול להוביל להוצאה כספית משמעותית, במיוחד על דירות יקרות כמו בנתניה.

  ▾כיצד השפיעו מבצעי התשלום 5-95, 10-90 ו-20-80 של הקבלנים על שוק הנדל

  מבצעי התשלום האלו עצרו את שוק היד שנייה כי אנשים שילמו אחוז קטן מהדירה וקיבלו הלוואות קבלן שהקבלן שילם את הריבית עד הכניסה. הבנקים חששו מהיכולת של הלקוחות להשלים את התשלום בעתיד, מה שגרם להאטה בשוק ולחשש ממלאי דירות שלא יימכרו.

  ▾מתי נכון להכניס יועץ משכנתאות לתהליך רכישת דירה ומה הערך המוסף שלו?

  המלצה היא להכניס יועץ משכנתאות לפני רכישת הדירה כדי לבדוק את היכולת הפיננסית האמיתית של הלקוח. היועץ בודק תלושי שכר, דפי חשבון, חיווי אשראי והלוואות קיימות, ומסייע לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר מבחינת תנאים וריבית, מה שיכול לחסוך כסף רב ולמנוע התחייבויות מעבר ליכולת.

  לניתוח המלא של הפרק ←

פודקאסטים דומים

כל תכני עושים היסטוריה

רשת עושים היסטוריה

כלכלה ועסקים1,000 פרקים

כל תכני עושים היסטוריה

רשת עושים היסטוריה

כלכלה ועסקים1,000 פרקים

The Itay Verchik Show

איתי ורצ'יק

כלכלה ועסקים957 פרקים

הפודקאסט של גיא קצוביץ'

גיא קצוביץ'

כלכלה ועסקים556 פרקים

גלובס - להקשיב לכתבות

גלובס

כלכלה ועסקים487 פרקים

חיות כיס Hayot Kiss

כאן

כלכלה ועסקים483 פרקים