מהן התובנות המרכזיות מהפרק?

מיקום (פריים לוקיישן) הוא הגורם הקריטי בהשקעת נדלן בחו"ל - נכס במרכז עיר עולה יותר אך אין לו תחליף, ונכס זול במיוחד מסמן בדרך כלל בעיה במקום. · ההצלחה של השכרה קצרת טווח תלויה באיזון בין הרשויות שנהנות מהתיירות לבין לחץ המלונאים; כשהאיזון מופר נכנסת רגולציה מגבילה, כפי שקרה בברצלונה, ברלין ופריז. · סביליה מציעה יתרון למשקיע עם הון עצמי מוגבל - מחירי הנכסים נמוכים ב-40-50% ממדריד, בעוד מחירי ההשכרה קצרת הטווח דומים, כך שהתשואה כמעט אינה נפגעת. · מגמת האורבניזציה והמחסור בדירות במרכזי הערים הוותיקות (ללא תמ"א 38 או התחדשות עירונית) מייצרים עליית מחירי השכרה ארוכת טווח שמהווה פיצוי במקרה של החמרת רגולציה. · הסבת נכס להשכרה ארוכת טווח דרך חברת ניהול מהווה רשת ביטחון (break even) כשהשכרה קצרת טווח אינה אפשרית, מה שמפחית את סיכון הרגולציה.

כלכלה ועסקים

פודקאסט נדל"ן ללא גבולות

Max Friedman

3 פרקים

על התוכנית

ברוכים הבאים לפודקאסט נדל"ן ללא גבולות :) פודקאסט בו אני מראיין אנשים העוסקים בנדל"ן בחו"ל, בצורה ישירה או עקיפה, שומע את סיפורם האישי באילו השקעות הם מתמקדים, איך הם עושים זאת, היכן הם עושים זאת ולמה שם. בנוסף תוכלו למצוא מגוון נושאים כמו: השקעות ביעדים שונים ברחבי העולם, קבוצות רכישה, קרנות השקעה, פליפים ורנטלים, סינגלים ומולטיפמילי, נכסים יד2 ונכסים מקבלן, היבטים מיסויים ומשפטיים ועוד ועוד... האזנה נעימה! לרשימת הפרקים המלאה, היכנסו לאתר - https://inves2go.co.il/podcasts

האזן ב-Apple אתר הפודקאסט

מה זה פודקאסט נדל"ן ללא גבולות?

פודקאסט נדל"ן ללא גבולות הוא פודקאסט ישראלי בקטגוריית כלכלה ועסקים מאת Max Friedman. מדריך מעשי להשקעות נדלן בינלאומיות המשלב הזדמנויות בשוק עם תובנות מקצועיות במיסוי ואסטרטגיה. בארכיון 3 פרקים, פרק חדש כמעט כל יום, אורך פרק ממוצע כ-66 דקות.

התוכנית במספרים
קטגוריה	כלכלה ועסקים
פרקים בארכיון	3
תדירות (מהפרקים האחרונים)	פרק חדש כמעט כל יום
אורך פרק ממוצע (בפרקים האחרונים)	כ-66 דקות
הפרק האחרון	13 במאי 2019
פרקים עם ניתוח עומק	3

עודכן: 30 ביולי 2026

תובנות

למה בסביליה התשואה כמעט זהה למדריד - בחצי ההון העצמי

מקס פרידמן וסמדר חי גנון מזקקים ידע יישומי ממשקיעים בשטח. נדב ויינינגר מסביר למה עבר לספרד אחרי שמחירי הנדל"ן בישראל הגיעו לתקרה, ולמה סביליה מעניינת למי שההון העצמי שלו מוגבל: הנכסים זולים ב-40-50% ממדריד בעוד מחירי ההשכרה קצרת הטווח דומים, כך שהתשואה כמעט אינה נפגעת.

הפרק על מיסוי בארה"ב נכנס לפרטים שעולים כסף אמיתי: ישראל וארה"ב מתייחסות ל-LLC הפוך, מה שיוצר כפל מס, והפתרון הוא 'השקפה' כבר מהדוח הראשון. ופרק על צ'כיה מסביר איך פרצלציה של בניין שלם ליחידות מייצרת רווח גבוה על ההון.

הקו החוזר: מיקום פריים הוא הגורם המכריע, ורגולציה היא סיכון הליבה של השכרה קצרת טווח - כמו שכבר קרה בברצלונה.

ספרות וספריםקריירה ועבודהאוכל וקולינריהכדורגלהשקעות ושוק ההוןמשפט

לוח בקרה · תובנות הארכיוןכל הפרקים שנותחו מתמלול AI - מאת פודקאסט נדל"ן ללא גבולות

פרקים אחרונים שנותחו

תובנות זהב

שאלות בולטות

תובנות לפרק

מדריך מעשי להשקעות נדלן בינלאומיות המשלב הזדמנויות בשוק עם תובנות מקצועיות במיסוי ואסטרטגיה.

המנחה

מקס פרידמן וסמדר חי גנון מתפקדים כמנחים מקצועיים וממוקדים, המראיינים מומחים בתחום כדי להנגיש מידע מורכב בצורה פרקטית. הם מאופיינים בגישה עניינית השואפת לזקק ידע יישומי מתוך ניסיון של משקיעים ויועצים בשטח.

הסגנון

התוכנית מתנהלת בסגנון מקצועי, מעמיק וטכני, המשלב ניתוח שוק ברמת המאקרו עם אסטרטגיות מיקרו של השקעה. הדיונים מובנים היטב ומתמקדים בעובדות, בהשלכות מיסוייות ובאתגרים רגולטוריים.

השקעות נדלן בחוץ לארץתכנון מס ורגולציה בינלאומיתאיזון בין סיכון לתשואהמודלים של השכרה קצרת טווחזיהוי שווקים עירוניים בעלי פוטנציאל

תובנות הזהב מהארכיון

מיקום הוא הגורם המכריע ביותר בערך הנכס ובתשואה בטווח הארוך
רגולציה מהווה את סיכון הליבה של מודל ההשכרה קצרת הטווח
הבנת מבנה המיסוי היא קריטית להצלחת השקעה חוצת גבולות
מגמות עירוניות ומחסור בדירות מספקים הגנה במקרה של שינויים ברגולציה

למי זה מתאים

הפודקאסט מתאים למשקיעי נדלן פרטיים המחפשים כלים מקצועיים והבנה מעמיקה של השקעה בשווקים גלובליים תוך ניהול סיכוני מס ורגולציה.

השאלות הבולטות בארכיון

(פרק 5 - נדב וינינגר ספרד (מדריד וסביליה

האם מודל ההשכרה קצרת הטווח במדריד ובסביליה הוא בר-קיימא (sustainable), בהתחשב בכך שערים כמו ברצלונה כבר החמירו את הרגולציה?

פרק 4 - רו"ח אשר טוריאל מיסוי אמריקאי

אילו צורות נפוצות קיימות להשקעה בנדל"ן בארה"ב, ומתי נשתמש בכל אחת מהן?

פרק 3 - שאולי כהן צ'כיה

אתה יכול להסביר מה זה פרצלציה?

3 פרקים = 3 מאמרים אפשריים. כל פרק בארכיון יכול להפוך למאמר עברי SEO/GEO שמדורג בגוגל ומצוטט במנועי AI.

כרטיס ביצועי התוכן המלא של פודקאסט נדל"ן ללא גבולות זה הפודקאסט שלי - דברו איתי זה הפודקאסט שלך? קבל גישה לדוח

פרקים עם ניתוח מלא

סיכום מעמיק · מתוך הפרק

נדב ויינינגר, מהנדס תעשייה וניהול שעזב תפקידי ניהול בכירים, מספר כיצד הקים את 'נדלן לעולם' ומתמחה בהשקעות נדלן להשכרה קצרת טווח באזורי מדריד וסביליה שבספרד.

נדב ויינינגר, מהנדס תעשייה וניהול עם תואר שני, עזב קריירה ניהולית בכירה בתעשיית התרופות כדי ליצור הכנסה פסיבית מנדלן בישראל, בארצות הברית ולבסוף בספרד. לאחר שמחירי הנדלן בישראל הגיעו לתקרה, חיפש שווקים עם פוטנציאל עליית ערך והגיע לספרד - תחילה לברצלונה, ואז למדריד וסביליה לאחר שהשותף בברצלונה לא צלח ולא ניתן היה להשכיר שם לטווח קצר. הוא מתמקד בנכסים במרכזי הערים שמוסבים להשכרה תיירותית קצרת טווח, הרשומים ישירות על שם המשקיע בטאבו. במדריד נכס טיפוסי מתחיל בכ-250 אלף יורו ובסביליה בכ-150 אלף יורו, עם תשואה דומה אך הון עצמי נמוך יותר בסביליה.

מיקום (פריים לוקיישן) הוא הגורם הקריטי בהשקעת נדלן בחו"ל - נכס במרכז עיר עולה יותר אך אין לו תחליף, ונכס זול במיוחד מסמן בדרך כלל בעיה במקום.
ההצלחה של השכרה קצרת טווח תלויה באיזון בין הרשויות שנהנות מהתיירות לבין לחץ המלונאים; כשהאיזון מופר נכנסת רגולציה מגבילה, כפי שקרה בברצלונה, ברלין ופריז.
סביליה מציעה יתרון למשקיע עם הון עצמי מוגבל - מחירי הנכסים נמוכים ב-40-50% ממדריד, בעוד מחירי ההשכרה קצרת הטווח דומים, כך שהתשואה כמעט אינה נפגעת.
מגמת האורבניזציה והמחסור בדירות במרכזי הערים הוותיקות (ללא תמ"א 38 או התחדשות עירונית) מייצרים עליית מחירי השכרה ארוכת טווח שמהווה פיצוי במקרה של החמרת רגולציה.
הסבת נכס להשכרה ארוכת טווח דרך חברת ניהול מהווה רשת ביטחון (break even) כשהשכרה קצרת טווח אינה אפשרית, מה שמפחית את סיכון הרגולציה.

השאלה הבולטת בפרק

סוכם מתוך תמלול הפרק בעזרת AI. איך זה נעשה

הפרק האחרון13 במאי 2019

(פרק 5 - נדב וינינגר ספרד (מדריד וסביליה

פרקים אחרונים

(פרק 5 - נדב וינינגר ספרד (מדריד וסביליה
13 במאי 20191 שע׳ 21 דק׳
אורחים:נדב ויינינגר
אמ;לקסיכום הפרק
נדב ויינינגר, מהנדס תעשייה וניהול עם תואר שני, עזב קריירה ניהולית בכירה בתעשיית התרופות כדי ליצור הכנסה פסיבית מנדלן בישראל, בארצות הברית ולבסוף בספרד. לאחר שמחירי הנדלן בישראל הגיעו לתקרה, חיפש שווקים עם פוטנציאל עליית ערך והגיע לספרד - תחילה לברצלונה, ואז למדריד וסביליה לאחר שהשותף בברצלונה לא צלח ולא ניתן היה להשכיר שם לטווח קצר. הוא מתמקד בנכסים במרכזי הערים שמוסבים להשכרה תיירותית קצרת טווח, הרשומים ישירות על שם המשקיע בטאבו. במדריד נכס טיפוסי מתחיל בכ-250 אלף יורו ובסביליה בכ-150 אלף יורו, עם תשואה דומה אך הון עצמי נמוך יותר בסביליה.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- מיקום (פריים לוקיישן) הוא הגורם הקריטי בהשקעת נדלן בחו"ל - נכס במרכז עיר עולה יותר אך אין לו תחליף, ונכס זול במיוחד מסמן בדרך כלל בעיה במקום.
- ההצלחה של השכרה קצרת טווח תלויה באיזון בין הרשויות שנהנות מהתיירות לבין לחץ המלונאים; כשהאיזון מופר נכנסת רגולציה מגבילה, כפי שקרה בברצלונה, ברלין ופריז.
- סביליה מציעה יתרון למשקיע עם הון עצמי מוגבל - מחירי הנכסים נמוכים ב-40-50% ממדריד, בעוד מחירי ההשכרה קצרת הטווח דומים, כך שהתשואה כמעט אינה נפגעת.
- מגמת האורבניזציה והמחסור בדירות במרכזי הערים הוותיקות (ללא תמ"א 38 או התחדשות עירונית) מייצרים עליית מחירי השכרה ארוכת טווח שמהווה פיצוי במקרה של החמרת רגולציה.
- הסבת נכס להשכרה ארוכת טווח דרך חברת ניהול מהווה רשת ביטחון (break even) כשהשכרה קצרת טווח אינה אפשרית, מה שמפחית את סיכון הרגולציה.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾על מה הפרק הזה?
נדב ויינינגר, מהנדס תעשייה וניהול עם תואר שני, עזב קריירה ניהולית בכירה בתעשיית התרופות כדי ליצור הכנסה פסיבית מנדלן בישראל, בארצות הברית ולבסוף בספרד. לאחר שמחירי הנדלן בישראל הגיעו לתקרה, חיפש שווקים עם פוטנציאל עליית ערך והגיע לספרד - תחילה לברצלונה, ואז למדריד וסביליה לאחר שהשותף בברצלונה לא צלח ולא ניתן היה להשכיר שם לטווח קצר. הוא מתמקד בנכסים במרכזי הערים שמוסבים להשכרה תיירותית קצרת טווח, הרשומים ישירות על שם המשקיע בטאבו. במדריד נכס טיפוסי מתחיל בכ-250 אלף יורו ובסביליה בכ-150 אלף יורו, עם תשואה דומה אך הון עצמי נמוך יותר בסביליה.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
מיקום (פריים לוקיישן) הוא הגורם הקריטי בהשקעת נדלן בחו"ל - נכס במרכז עיר עולה יותר אך אין לו תחליף, ונכס זול במיוחד מסמן בדרך כלל בעיה במקום. · ההצלחה של השכרה קצרת טווח תלויה באיזון בין הרשויות שנהנות מהתיירות לבין לחץ המלונאים; כשהאיזון מופר נכנסת רגולציה מגבילה, כפי שקרה בברצלונה, ברלין ופריז. · סביליה מציעה יתרון למשקיע עם הון עצמי מוגבל - מחירי הנכסים נמוכים ב-40-50% ממדריד, בעוד מחירי ההשכרה קצרת הטווח דומים, כך שהתשואה כמעט אינה נפגעת. · מגמת האורבניזציה והמחסור בדירות במרכזי הערים הוותיקות (ללא תמ"א 38 או התחדשות עירונית) מייצרים עליית מחירי השכרה ארוכת טווח שמהווה פיצוי במקרה של החמרת רגולציה. · הסבת נכס להשכרה ארוכת טווח דרך חברת ניהול מהווה רשת ביטחון (break even) כשהשכרה קצרת טווח אינה אפשרית, מה שמפחית את סיכון הרגולציה.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
פרק 4 - רו"ח אשר טוריאל מיסוי אמריקאי
13 במאי 20191 שע׳ 0 דק׳
אורחים:אשר טוריאל
אמ;לקסיכום הפרק
בפרק מארחים מקס פרידמן וסמדר חי גנון את המשפטן ויועץ המס אשר טוריאל לשיחה על השקעות נדל"ן בארה"ב. אשר מפרט את צורות ההחזקה למשקיע היחיד: החזקה ישירה, באמצעות LLC שקוף, או דרך חברה ישראלית, ומסביר את מושג ה-LLC כחברה בערבון מוגבל שמספקת חייץ משפטי אך נחשבת שקופה לצורכי מס בארה"ב. הוא מדגיש שישראל מתייחסת ל-LLC כאל חברה אטומה, מה שיוצר כפל מס, ולכן נהוג להשקיף אותה כבר בדוח הראשון או להגדירה כחברת בית. בנוסף הוא נוגע בפתרון חברה ישראלית מול מס הירושה האמריקאי, ומפרט את שיעורי המס הפדרליים והמדינתיים בארה"ב למשקיע זר.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- ישראל וארה"ב מתייחסות ל-LLC באופן הפוך: בארה"ב הוא גוף שקוף וממוסה פעם אחת, ואילו ישראל בדיפולט רואה בו חברה אטומה וממסה אותו פעמיים - מה שיוצר כפל מס ללא זיכוי.
- הפתרון לכפל המס הוא 'השקפה' של ה-LLC כבר מהדוח הראשון, כך שהמשקיע מדווח בישראל את ההכנסות פחות הוצאות גם אם לא משך כסף, ובתמורה זכאי לקזז את המס הזר האמריקאי.
- בהחזקה ישירה ישראל מציעה שני מסלולי מס - מס שולי החל מ-31% בתוספת ביטוח לאומי, או מס מחזור של 15% על הברוטו ללא הוצאות פחת - אך מסלולים אלו אינם זמינים בהחזקה דרך LLC.
- ברירת המחדל בארה"ב למשקיע זר היא ניכוי של 30% מהברוטו על הכנסות שכירות וריבית, ויש למלא טפסים כדי שההכנסה תיחשב עסקית ותזכה במדרגות המס; מ-2018 אי-מילוי הטופס חושף את המשקיע למיסוי מלא של 30%.
- הקמת חברה ישראלית שמחזיקה בנכס או ב-LLC היא פתרון למס הירושה האמריקאי - כי בפטירה עוברת מניה ולא נדל"ן - אך זה פתרון יקר ולכן אינו נפוץ.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾על מה הפרק הזה?
בפרק מארחים מקס פרידמן וסמדר חי גנון את המשפטן ויועץ המס אשר טוריאל לשיחה על השקעות נדל"ן בארה"ב. אשר מפרט את צורות ההחזקה למשקיע היחיד: החזקה ישירה, באמצעות LLC שקוף, או דרך חברה ישראלית, ומסביר את מושג ה-LLC כחברה בערבון מוגבל שמספקת חייץ משפטי אך נחשבת שקופה לצורכי מס בארה"ב. הוא מדגיש שישראל מתייחסת ל-LLC כאל חברה אטומה, מה שיוצר כפל מס, ולכן נהוג להשקיף אותה כבר בדוח הראשון או להגדירה כחברת בית. בנוסף הוא נוגע בפתרון חברה ישראלית מול מס הירושה האמריקאי, ומפרט את שיעורי המס הפדרליים והמדינתיים בארה"ב למשקיע זר.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
ישראל וארה"ב מתייחסות ל-LLC באופן הפוך: בארה"ב הוא גוף שקוף וממוסה פעם אחת, ואילו ישראל בדיפולט רואה בו חברה אטומה וממסה אותו פעמיים - מה שיוצר כפל מס ללא זיכוי. · הפתרון לכפל המס הוא 'השקפה' של ה-LLC כבר מהדוח הראשון, כך שהמשקיע מדווח בישראל את ההכנסות פחות הוצאות גם אם לא משך כסף, ובתמורה זכאי לקזז את המס הזר האמריקאי. · בהחזקה ישירה ישראל מציעה שני מסלולי מס - מס שולי החל מ-31% בתוספת ביטוח לאומי, או מס מחזור של 15% על הברוטו ללא הוצאות פחת - אך מסלולים אלו אינם זמינים בהחזקה דרך LLC. · ברירת המחדל בארה"ב למשקיע זר היא ניכוי של 30% מהברוטו על הכנסות שכירות וריבית, ויש למלא טפסים כדי שההכנסה תיחשב עסקית ותזכה במדרגות המס; מ-2018 אי-מילוי הטופס חושף את המשקיע למיסוי מלא של 30%. · הקמת חברה ישראלית שמחזיקה בנכס או ב-LLC היא פתרון למס הירושה האמריקאי - כי בפטירה עוברת מניה ולא נדל"ן - אך זה פתרון יקר ולכן אינו נפוץ.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
פרק 3 - שאולי כהן צ'כיה
13 במאי 201956 דק׳
אורחים:שאולי כהן
אמ;לקסיכום הפרק
בפרק מארחים מקס פרידמן וסמדר חי גנון את שאולי כהן מחברת קונביז, המתמחה בנדל"ן בצ'כיה. כהן מסביר שצ'כיה מתחלקת לפראג, שבה מתגורר כשליש מהאוכלוסייה ובה מחירים גבוהים, לבין ערים זולות יותר כמו פילזן. החברה מתמקדת בשתי נישות: דירות קטנות של 30-50 מ"ר בעלות ביקוש גבוה, ובניינים שלמים שנרכשים, משופצים ומחולקים ליחידות בתהליך פרצלציה למכירה. כן נדונו מודלים של השכרת Airbnb דרך חברות מקומיות, מימון בנקאי של 70% והלוואות בלון, ודרכי איתור עסקאות דרך לוחות, תוכנות ייעודיות וקשרים מקומיים.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- בניינים שלא עברו פרצלציה בטאבו רשומים כמקשה אחת, ורכישתם, חלוקתם ליחידות ומכירתן בנפרד יוצרת רווח גבוה על ההון העצמי - לעיתים קרוב ל-100% תוך שנתיים-שלוש.
- הביקוש בצ'כיה מתמקד בדירות קטנות (30-50 מ"ר) כי מבנה המשפחה הצ'כי קטן (זוג עם ילד), ודירות אלה מניבות תשואה גבוהה ונמכרות מהר.
- בדירות יד שנייה משופצות חשוב לוודא מראש שהמטבח נשאר, מאחר שבדירות מקבלן המסירה היא ללא מטבח והמוכר עלול לקחת אותו.
- מודל השכרה ב-Airbnb דרך חברה מקומית בפיקס פרייס (שכירות משנה) מספק 'ראש שקט' עם חוזים ארוכים של שנתיים ומעלה, אך בתשואה נמוכה יותר מהשכרה עצמאית.
- פילזן, העיר הרביעית בגודלה, מציעה מחירים אטרקטיביים בהרבה מפראג (דירת 50 מ"ר בכ-300 אלף שקל לעומת כ-600 אלף בפראג) והיא עיר בצמיחה בזכות האוניברסיטה והתעשייה.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾על מה הפרק הזה?
בפרק מארחים מקס פרידמן וסמדר חי גנון את שאולי כהן מחברת קונביז, המתמחה בנדל"ן בצ'כיה. כהן מסביר שצ'כיה מתחלקת לפראג, שבה מתגורר כשליש מהאוכלוסייה ובה מחירים גבוהים, לבין ערים זולות יותר כמו פילזן. החברה מתמקדת בשתי נישות: דירות קטנות של 30-50 מ"ר בעלות ביקוש גבוה, ובניינים שלמים שנרכשים, משופצים ומחולקים ליחידות בתהליך פרצלציה למכירה. כן נדונו מודלים של השכרת Airbnb דרך חברות מקומיות, מימון בנקאי של 70% והלוואות בלון, ודרכי איתור עסקאות דרך לוחות, תוכנות ייעודיות וקשרים מקומיים.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
בניינים שלא עברו פרצלציה בטאבו רשומים כמקשה אחת, ורכישתם, חלוקתם ליחידות ומכירתן בנפרד יוצרת רווח גבוה על ההון העצמי - לעיתים קרוב ל-100% תוך שנתיים-שלוש. · הביקוש בצ'כיה מתמקד בדירות קטנות (30-50 מ"ר) כי מבנה המשפחה הצ'כי קטן (זוג עם ילד), ודירות אלה מניבות תשואה גבוהה ונמכרות מהר. · בדירות יד שנייה משופצות חשוב לוודא מראש שהמטבח נשאר, מאחר שבדירות מקבלן המסירה היא ללא מטבח והמוכר עלול לקחת אותו. · מודל השכרה ב-Airbnb דרך חברה מקומית בפיקס פרייס (שכירות משנה) מספק 'ראש שקט' עם חוזים ארוכים של שנתיים ומעלה, אך בתשואה נמוכה יותר מהשכרה עצמאית. · פילזן, העיר הרביעית בגודלה, מציעה מחירים אטרקטיביים בהרבה מפראג (דירת 50 מ"ר בכ-300 אלף שקל לעומת כ-600 אלף בפראג) והיא עיר בצמיחה בזכות האוניברסיטה והתעשייה.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.