נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9
מיכאל היימן ונאור גלברג38 פרקים
על התוכנית
מיכאל היימן, יועץ משכנתאות והשקעות נדל"ן, ונאור גלברג, עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן ושמאי מקרקעין, מביאים לכם בכל שבוע את התכלס של הנדל"ן בישראל. תובנות מהשטח, כלים פרקטיים וידע מקצועי שנצבר ממאות עסקאות מוצלחות שליוונו. נדבר על: השקעות נדל"ן מיד שנייה ועד פריסייל - איך לבצע עסקת נדל"ן במינימום טעויות - תכנון וניהול משכנתאות חכם - אסטרטגיות מימון מתקדמות - מיסוי ותכנון מס אפקטיבי - התחדשות עירונית והזדמנויות ייחודיות - נארח מומחים מובילים מהתעשייה - יזמים, משקיעים, אנשי מימון, עורכי דין ושמאים שיחלקו איתכם את הניסיון שלהם מהשטח. הכל בגובה העיניים ובלי חפירות מיותרות. פשוט ידע אמיתי שעובד!
מה זה נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9?
נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9 הוא פודקאסט ישראלי בקטגוריית כלכלה ועסקים מאת מיכאל היימן ונאור גלברג. מדריך מעשי וביקורתי לניווט נבון בשוק הנדל"ן והפיננסים הישראלי, תוך חשיפת הסיכונים והעלויות הנסתרות בכל עסקה. בארכיון 38 פרקים, פרק חדש בערך פעם ב-7 ימים, אורך פרק ממוצע כ-53 דקות.
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
|---|---|
| פרקים בארכיון | 38 |
| תדירות (מהפרקים האחרונים) | פרק חדש בערך פעם ב-7 ימים |
| אורך פרק ממוצע (בפרקים האחרונים) | כ-53 דקות |
| הפרק האחרון | 19 ביולי 2026 |
| פרקים עם ניתוח עומק | 6 |
עודכן:
"אם מחיר הנדל"ן ירד מאז אישור התוכנית - איפה בכלל ההשבחה שעליה מחייבים אותי?"
מיכאל ונאור צוללים להיטל ההשבחה, המס שרבים מגלים רק כשמאוחר. הם מסבירים שהיום הקובע הוא יום אישור התוכנית ולא יום המכירה - ולכן גם אם המחירים ירדו, השמאי משתמש בערכים הישנים. נאור משתף מקרה אמיתי: צפה היטל של 30 אלף שקל, השמאי הגיע ל-56 אלף.
במתחמי פינוי-בינוי הם מצביעים על מלכודת: מי שמוכר בין אישור התוכנית לקבלת ההיתר - פער שיכול להגיע ל-7 עד 12 שנה - הוא זה שמחויב בהיטל, אלא אם עורך הדין דאג למנגנון מול היזם.
החוט שחוזר אצלם הוא הבדל אחד שמכריע הכל: הערכת שווי נכס מול הערכת שווי זכויות, ואיך מורכבות משפטית יכולה להפוך עסקה שנראית פשוטה.
מדריך מעשי וביקורתי לניווט נבון בשוק הנדל"ן והפיננסים הישראלי, תוך חשיפת הסיכונים והעלויות הנסתרות בכל עסקה.
המנחה
המנחים מיכאל ונאור מפגינים ידע רב וניסיון מעשי בתחומי הנדל"ן והפיננסים, תוך שהם נוקטים בגישה ביקורתית ואנליטית כלפי המערכת. הם נתפסים כדמויות רציונליות וזהירות, השואפות להנגיש ידע מקצועי מורכב תוך שימת דגש על סיכונים ועלויות נסתרות.
הסגנון
התוכנית מתאפיינת בסגנון הגשה תכליתי, אינפורמטיבי וחסר פשרות, המתמקד בפירוק מושגים מורכבים לפרקטיקה יומיומית. הטון הכללי הוא זהיר ומפוקח, המשלב ניתוח מקצועי עם דוגמאות אישיות ומקרים אמיתיים כדי להמחיש את המציאות הכלכלית.
תובנות הזהב מהארכיון
- הידע המקצועי והבדיקה המקדימה הם ההגנה הטובה ביותר מפני הפתעות כספיות בעסקאות נדל"ן.
- קיים פער עקרוני בין קבלת החלטות רגשיות למגורים לבין ניהול פיננסי קר ומחושב בהשקעות.
- המערכת הכלכלית והבירוקרטית נוטה להעמיס עלויות נסתרות על הפרט, המחייבות ערנות וניהול אקטיבי.
- הסתמכות עיוורת על תהליכי שוק או הבטחות יזמיות ללא ייעוץ עצמאי עלולה להוביל להפסדים משמעותיים.
התוכנית מיועדת למשקיעים, רוכשי דירות ובעלי נכסים המחפשים ידע פרקטי, כלים לניתוח סיכונים וקבלת החלטות כלכליות מושכלות בישראל.
השאלות הבולטות בארכיון
אם מחיר הנדל'ן ירד מאז אישור התוכנית - איפה בכלל ההשבחה שעליה מחייבים אותי?
כיצד ייתכן שמתחם שקיבל פטור מהיטל השבחה על מגורים, מחייב את המוכר בהיטל גבוה על בסיס רכיב מסחרי בנכס?
מהו ההבדל המהותי בין הערכת שווי נכס לבין הערכת שווי זכויות, וכיצד מורכבות משפטית משפיעה על התוצאה הסופית?
אתה חושב שהלקוח בקצה מבין את המשמעות הזאת שבסוף, הבנק הוא הלקוח של השמיים?
מה מטרת העסקה - האם מדובר בשיקול רגשי למגורים או בהשקעה פיננסית שדורשת ניתוח תזרים מזומנים קר?
מה המיתוס שאתה מזהה בשוק הנדל"ן הישראלי שאתה רוצה לנפץ?
6 פרקים = 6 מאמרים אפשריים. כל פרק בארכיון יכול להפוך למאמר עברי SEO/GEO שמדורג בגוגל ומצוטט במנועי AI.
פרקים עם ניתוח מלא
המס שאף אחד לא לוקח בחשבון: למה היטל ההשבחה הוא 'מערב פרוע' שיכול להכפיל את עצמו, ואיך לא להתפס לא מוכן בעסקה.
מיכאל ונאור צוללים לעומק נושא היטל ההשבחה - המס המשולם לרשות המקומית על השבחת ערך הנכס בעקבות תוכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג. הם מסבירים את הבסיס המשפטי (התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה), נותנים דוגמאות מוחשיות כמו הגדלת זכויות בנייה על הגג מ-17 ל-40 מטר, ומפרקים את ההבדל הקריטי בין יום אישור התוכנית (האירוע המשביח) ליום המימוש (מכירה או היתר בנייה). הפרק רלוונטי במיוחד למשקיעים, מוכרי דירות ובעלי נכסים במתחמי התחדשות עירונית, ומדגיש שזהו מס נתון למשא ומתן ולא סכום סגור. נאור משתף מקרה אמיתי שבו צפה היטל של 30 אלף שקל אך השמאי הגיע ל-56 אלף, כפול מההערכה, כדוגמה לחוסר הוודאות בתחום.
- היטל ההשבחה הוא 50% מעליית שווי הנכס שנגרמה מהאירוע המשביח, ומשולם לרשות המקומית - להבדיל ממס שבח ומס רכישה המשולמים למדינה.
- היום הקובע לחישוב ההשבחה הוא יום אישור התוכנית ולא יום המכירה - ולכן גם אם מחירי הנדל'ן ירדו מאז, השמאי משתמש בערכים הישנים שעלולים לחייב אתכם למרות שאין השבחה בפועל.
- במתחמי פינוי-בינוי, מי שמוכר בין יום אישור התוכנית לבין קבלת ההיתר (פער שיכול להגיע ל-7 עד 12 שנה) הוא זה שמחויב בהיטל - אלא אם המתחם פטור או שעורך הדין דאג למנגנון נחזר מול היזם.
- אפילו במתחמים שקיבלו פטור מהיטל השבחה על מגורים, הרשויות מצאו פרצה ומחייבות על רכיב המסחר שבתוכנית - למרות שהדייר עצמו לא נהנה כלכלית מהמסחר.
- היטל ההשבחה אינו סכום סגור אלא נתון למשא ומתן ולערר - לכל שמאי גישה משלו, וכדאי לבצע בדיקה מקדימה מול הוועדה בכל עסקת מכירה.
אם מחיר הנדל'ן ירד מאז אישור התוכנית - איפה בכלל ההשבחה שעליה מחייבים אותי?
סוכם מתוך תמלול הפרק בעזרת AI. איך זה נעשה
מיכאל היימן ונאור גלברג מפרקים את הסעיפים שעולים כסף - היטל השבחה, דוח שמאי, מימון - לפני שזה מפתיע אתכם.
- סיפור אמיתי על היטל השבחה: מתחם שקיבל פטור על מגורים, ובכל זאת חויב בהיטל גבוה על רכיב מסחרי - כי הוועדות המקומיות מחפשות פרצות להעשיר את הקופה.
- שמאי מקרקעין הוא הסמכות החוקית היחידה להערכת נכס בישראל, וחתימתו תנאי למשכנתא - העבודה שלו היא 'תעודת זהות' לנכס, לא רק מחיר שוק.
- הבחנה שמשנה חישוב: יש הבדל בין 'שווי נכס' ל'שווי זכויות' - בעלות משותפת, למשל, יכולה להוריד את ההערכה.
- טיפ פרקטי: בדקו יכולת החזר לפחות חצי שנה לפני התשלום לקבלן, כדי לא להגיע להפרה יסודית של הסכם המכר.
"איך ייתכן שמתחם שקיבל פטור מהיטל השבחה על מגורים, מחייב את המוכר בהיטל גבוה על בסיס רכיב מסחרי בנכס?" השאלה הזו, שעולה מסיפור אישי בפודקאסט, היא בדיוק הסוג של מוקש כספי שמיכאל היימן ונאור גלברג רוצים שתזהו לפני שהוא מתפוצץ. המסר שלהם פשוט: הוועדות המקומיות נוקטות לפעמים גישות יצירתיות כדי להעשיר את הקופה, ובדיקה מקדימה שווה זהב.
אחד הפרקים מוקדש כולו לדמות שרובנו פוגשים אבל לא ממש מבינים - שמאי המקרקעין. השניים מסבירים שזו הסמכות החוקית היחידה בישראל להערכת נכס, ושחתימתו היא תנאי לקבלת משכנתא. העבודה שלו, הם מדגישים, רחוקה מבדיקת מחיר שוק - היא כוללת בדיקות משפטיות, תכנוניות ופיזיות, מעין תעודת זהות מלאה לנכס.
משם הם נכנסים להבחנות שעושות את ההבדל בכסף אמיתי: בין 'שווי נכס' ל'שווי זכויות', שבעלות משותפת יכולה להפחית; ומהו 'דוח אפס' שקובע ליזם את תנאי המימון מהבנק. זה לא לימוד תיאורטי - זה הכלים שמשנים את התוצאה בעסקה.
וכשהמאקרו זז, גם הם זזים. בפרק שהוקלט מחוץ לאולפן הם מנתחים את התחזקות השקל ואת הורדת הריבית הצפויה, ומזהירים: הורדת ריבית תקל בעיקר על מסלול הפריים, פחות על השאר. הטיפ הכי מעשי שעולה משם נשאר תקוע בראש - תכננו את יכולת ההחזר לפחות חצי שנה לפני התשלום לקבלן, אחרת אתם בדרך להפרה יסודית.
נכתב בעזרת AI על בסיס תיאור הפודקאסט. איך זה נעשה
יש לכם בעלות משותפת בנכס? ההסכם שיכול להציל את הכסף ואת היחסים | פרק 44
פרקים אחרונים
יש לכם בעלות משותפת בנכס? ההסכם שיכול להציל את הכסף ואת היחסים | פרק 44
19 ביולי 202638 דק׳קניתי דירה ראשונה מה הצעד הבא? | פרק 43
12 ביולי 202642 דק׳קניתי דירה ראשונה מה הצעד הבא? | פרק 44
12 ביולי 202642 דק׳הזדמנות נדל״נית או פצצה מתקתקת? הסיפור של המטרו בישראל עם גולן שבי - פרק חובה לכל משפחה, בעל נכס ומשקיע | פרק 42
5 ביולי 202652 דק׳יש לכם כסף בצד ואתם לא עושים איתו כלום? זה הפרק שאתם צריכים לשמוע | השקעות, נדל״ן ומיינדסט ב־2026 | פרק 41
28 ביוני 20261 שע׳ 4 דק׳אורחים:נאורמחיר למשתכן 2026: לפני שההגרלה נסגרת, אל תירשמו ואל תתנו לקרובים שלכם להירשם לפני שמיעת הפרק הזה | פרק 40
21 ביוני 20261 שע׳ 36 דק׳המדריך לצעיר המתחיל: איך בונים הון במדינה שלא עושה לכם הנחות, רגע לפני שהחיים מתחילים לטרוף אתכם | פרק 39
14 ביוני 202646 דק׳מחיר למשתכן (דירה בהנחה) 2026 - הפרק הפרקטי שחייבים לשמוע לפני שנרשמים להגרלה | פרק 38
7 ביוני 202647 דק׳הרוצח השקט של עסקאות נדל״ן: היטל השבחה - פרק חובה לכל מי שמתכנן עסקה | פרק 37
31 במאי 202642 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
הפרק דן במושג היטל השבחה, המס המשולם לרשות המקומית בעקבות עליית ערך נכס כתוצאה מתוכניות בנייה. המשתתפים מנתחים מקרים שונים כמו תוספות בנייה או שינויי ייעוד, ומדגישים את חוסר הוודאות והשרירותיות בחישובים של הוועדות המקומיות. באמצעות דוגמה אישית, הפרק מדגיש את החשיבות הקריטית של בדיקה מקדימה לפני כל עסקת נדל"ן כדי להימנע מהפתעות כספיות. מדובר בשיעור פרקטי לכל משקיע או בעל דירה בתהליכי התחדשות.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- היטל השבחה הוא מס שמשולם לרשות המקומית בגין עליית ערך הנכס שנגרמה כתוצאה מתוכנית בניין עיר חדשה.
- תוספות בנייה כמו בניית חדר על הגג, או אקט של שימוש חורג (למשל ממשרד למגורים), מחייבים תשלום היטל השבחה.
- קיימת חוסר ודאות משמעותי לגבי גובה ההיטל, כיוון שהוועדות המקומיות נוקטות לעיתים בגישות אגרסיביות ויצירתיות כדי להעשיר את קופתן.
- גם במתחמים שקיבלו פטור מהיטל על מגורים במסגרת התחדשות עירונית, העיריות עלולות למצוא פרצות ולחייב על רכיבים אחרים כגון מסחר.
- גובה היטל ההשבחה אינו סופי ומוגמר, וניתן לנהל משא ומתן מול הוועדה המקומית, לכן חובה לבצע בדיקות מקדימות לפני כל מכירה.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
הפרק דן במושג היטל השבחה, המס המשולם לרשות המקומית בעקבות עליית ערך נכס כתוצאה מתוכניות בנייה. המשתתפים מנתחים מקרים שונים כמו תוספות בנייה או שינויי ייעוד, ומדגישים את חוסר הוודאות והשרירותיות בחישובים של הוועדות המקומיות. באמצעות דוגמה אישית, הפרק מדגיש את החשיבות הקריטית של בדיקה מקדימה לפני כל עסקת נדל"ן כדי להימנע מהפתעות כספיות. מדובר בשיעור פרקטי לכל משקיע או בעל דירה בתהליכי התחדשות.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
היטל השבחה הוא מס שמשולם לרשות המקומית בגין עליית ערך הנכס שנגרמה כתוצאה מתוכנית בניין עיר חדשה. · תוספות בנייה כמו בניית חדר על הגג, או אקט של שימוש חורג (למשל ממשרד למגורים), מחייבים תשלום היטל השבחה. · קיימת חוסר ודאות משמעותי לגבי גובה ההיטל, כיוון שהוועדות המקומיות נוקטות לעיתים בגישות אגרסיביות ויצירתיות כדי להעשיר את קופתן. · גם במתחמים שקיבלו פטור מהיטל על מגורים במסגרת התחדשות עירונית, העיריות עלולות למצוא פרצות ולחייב על רכיבים אחרים כגון מסחר. · גובה היטל ההשבחה אינו סופי ומוגמר, וניתן לנהל משא ומתן מול הוועדה המקומית, לכן חובה לבצע בדיקות מקדימות לפני כל מכירה.
מחיר למשתכן 2026: לפני שההגרלה נסגרת, אל תירשמו ואל תתנו לקרובים שלכם להירשם לפני שמיעת הפרק הזה | פרק 39
21 ביוני 20261 שע׳ 36 דק׳המדריך לצעיר המתחיל: איך בונים הון במדינה שלא עושה לכם הנחות, רגע לפני שהחיים מתחילים לטרוף אתכם | פרק 38
14 ביוני 202646 דק׳שמאי מקרקעין חושף: למה אנשים משלמים על דירה יותר ממה שהיא שווה באמת ואיך לזהות את זה מראש | פרק 36
24 במאי 202639 דק׳לניתוח המלא של הפרק ←אמ;לקסיכום הפרק
הפרק מפרק את דמות השמאי שרובנו פוגשים רק כשהבנק דורש, ומגלה כמה מהמהלך לא אינטואיטיבי. מסתבר שהשמאי לא מעריך 'נכס' אלא 'שווי זכויות', ושגם כשהקונה משלם לו הוא בעצם משרת קודם כל את הבנק, ורק אחר כך את עצמו ואת הלקוח. המתח האמיתי הוא בין הרצון לחסוך 1,500 שקל לבין שמאות מוקדמת שחושפת חריגות בנייה, רישום נעול וקו מטרו שעלול להפקיע את הבניין עוד לפני החתימה. השאלה שנשארת פתוחה היא עד כמה הקונה הממוצע באמת מבין מול מי הוא עומד.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- שמאי לא מעריך נכס אלא 'שווי זכויות': אותה דירה בדיוק שווה פחות אם יש בה עשרה בעלים ומושע, כי המורכבות גוזרת הפחתה של חמישה עד עשרה אחוז.
- הכלל הברזל של שומה לבטוחה הוא 'לא דרכת, לא הערכת': חדר או קומה שהשמאי לא ראה פיזית בעין פשוט לא נכנסים לשווי, וגם פוטנציאל ותוכניות לא מאושרות לא נספרים.
- הבנקים מנהלים רשימות שמאים פנימיות; אי אפשר להביא שמאי מהרחוב ולדרוש לפיו משכנתא, מה שמסביר למי השמאי באמת נאמן.
- שמאות מוקדמת לפני חתימה היא לא בזבוז של 1,500 שקל אלא ביטוח: היא חושפת חריגות בנייה, מרתף לא חוקי, רישום נעול בחברה משכנת או הפקעה צפויה לפי חוק המטרו, בזמן שעוד אפשר לסגת מהעסקה.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
הפרק מפרק את דמות השמאי שרובנו פוגשים רק כשהבנק דורש, ומגלה כמה מהמהלך לא אינטואיטיבי. מסתבר שהשמאי לא מעריך 'נכס' אלא 'שווי זכויות', ושגם כשהקונה משלם לו הוא בעצם משרת קודם כל את הבנק, ורק אחר כך את עצמו ואת הלקוח. המתח האמיתי הוא בין הרצון לחסוך 1,500 שקל לבין שמאות מוקדמת שחושפת חריגות בנייה, רישום נעול וקו מטרו שעלול להפקיע את הבניין עוד לפני החתימה. השאלה שנשארת פתוחה היא עד כמה הקונה הממוצע באמת מבין מול מי הוא עומד.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
שמאי לא מעריך נכס אלא 'שווי זכויות': אותה דירה בדיוק שווה פחות אם יש בה עשרה בעלים ומושע, כי המורכבות גוזרת הפחתה של חמישה עד עשרה אחוז. · הכלל הברזל של שומה לבטוחה הוא 'לא דרכת, לא הערכת': חדר או קומה שהשמאי לא ראה פיזית בעין פשוט לא נכנסים לשווי, וגם פוטנציאל ותוכניות לא מאושרות לא נספרים. · הבנקים מנהלים רשימות שמאים פנימיות; אי אפשר להביא שמאי מהרחוב ולדרוש לפיו משכנתא, מה שמסביר למי השמאי באמת נאמן. · שמאות מוקדמת לפני חתימה היא לא בזבוז של 1,500 שקל אלא ביטוח: היא חושפת חריגות בנייה, מרתף לא חוקי, רישום נעול בחברה משכנת או הפקעה צפויה לפי חוק המטרו, בזמן שעוד אפשר לסגת מהעסקה.
פרק עדכונים: הפסיקה שעלולה לעצור את הפינוי בינוי, הריבית שבדרך וכל מה שזז עכשיו בנדל״ן | פרק 35
17 במאי 202635 דק׳אמ;לקסיכום הפרק
פרק עדכונים של D9 נדל"ן, שהוקלט מחוץ לאולפן בזום, וסוקר את כל מה שבוער בשוק כעת: התחזקות השקל וירידת הדולר, הצפי להורדת ריבית והשפעתה על המשכנתאות, ומה קורה למי שקנה דירה לפני שנה-שנתיים. כן נדונה בנייה מודולרית ונתוני הלמ"ס. מתאים למי שעוקב אחרי שוק הנדל"ן.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴- האם אפשר היום לבנות בית איכותי בעלות נמוכה משמעותית באמצעות בנייה מודולרית
- הצפי להורדת ריבית והשפעתו על מי שמגיע רק עכשיו להשלים את מימון הדירה
ש&תשאלות ותשובות מהפרק▾על מה הפרק הזה?
פרק עדכונים של D9 נדל"ן, שהוקלט מחוץ לאולפן בזום, וסוקר את כל מה שבוער בשוק כעת: התחזקות השקל וירידת הדולר, הצפי להורדת ריבית והשפעתה על המשכנתאות, ומה קורה למי שקנה דירה לפני שנה-שנתיים. כן נדונה בנייה מודולרית ונתוני הלמ"ס. מתאים למי שעוקב אחרי שוק הנדל"ן.
▾מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
האם אפשר היום לבנות בית איכותי בעלות נמוכה משמעותית באמצעות בנייה מודולרית · הצפי להורדת ריבית והשפעתו על מי שמגיע רק עכשיו להשלים את מימון הדירה
פודקאסטים דומים
2% על נדל״ן
רועי יהלום ועוזי מאור
נדל"ן, משפט וכסף | הפודקאסט של עו"ד יקיר דבול
Yakir dabul
נדל"ן אקדמיק עם דני דניאל
מבית המרכז האקדמי פרס -PeresCast פרסקאסט
מבינים נדל”ן
גולן שבי שמאי מקרקעין
נדלן מסחרי בגובה העיניים
Barak Yakobovich | ברק יעקובוביץ
פשוט נדל"ן - פודקאסט השקעות נדל"ן
Yahav Spinrad - Captain Invest