מה היתרון המרכזי בתכנון מס נכון בעסקאות נדל״ן כפי שהוסבר בפרק?

תכנון מס נכון מאפשר לקנות מספר דירות בצורה חוקית וחכמה מבלי לשלם מס רכישה מלא, וכך להרוויח מעליית ערך של כמה דירות בו זמנית, כפי שהדגים המראיין עם דוגמה של לקוח שהחזיק שתי דירות שש שנים ללא תשלום מס.

כיצד פועל הפטור ממס רכישה בדירה יחידה ומהם התנאים למימושו?

פטור ממס רכישה בדירה יחידה ניתן עד סכום של מיליון 978 אלף שקלים, והפטור ניתן כל פעם מחדש על דירה יחידה שנרשמת בטאבו, בתנאי שהקונה מתחייב למכור את הדירה הקודמת תוך 24 חודשים או 12 חודשים במקרה של דירה מקבלן עם תופס 4.

איך ניתן לקזז הוצאות שונות ממס שבח בעת מכירת דירה, ומה דוגמאות להוצאות אלו?

ניתן לקזז הוצאות מוכחות כמו עורך דין, בדק בית, שיפוצים ומס רכישה מהמס שבח בעת המכירה, וכך להקטין את סכום המס לתשלום. לדוגמה, אם הרווח הוא 10 שקלים וההוצאות 6 שקלים, משלמים מס רק על 4 שקלים.

מה הסיכון בתכנון עסקאות של דירת יד שנייה אחר דירת יד שנייה מבחינת מיסוי ופטורים?

קנייה של דירת יד שנייה ואחריה דירה נוספת מאותו סוג תוך פחות משנתיים עלולה לגרום לאיבוד הפטור ממס שבח, כי יש צורך להחזיק כל דירה לפחות 18 חודשים ולמכור תוך שנתיים, מה שיוצר לחץ ומקשה על מכירה בשוק התחרותי.

מהו המהלך המיוחד שמאפשר להחזיק שתי דירות ולמכור דירה שלישית במסגרת שיפור דיור, ומה המצב המשפטי שלו?

המהלך מאפשר לקנות שתי דירות ולבצע שיפור דיור על דירה שלישית מבלי לשלם מס, והוא תת סעיף של תת סעיף בחוק מיסוי מקרקעין, אך הוא מוכר ומיושם על ידי מעט אנשים ואפילו עורכי דין בתחום אינם מכירים אותו היטב.

מהי עסקת תזרים וכיצד היא משפיעה על ההחזר החודשי של המשכנתה?

עסקת תזרים היא עסקה שבה השכירות מכסה לא רק את ההחזר הכולל של המשכנתה אלא גם משאירה כסף בכיס כל חודש, כך שהמשקיע נהנה מתזרים חיובי שמאפשר לו לשפר את רמת החיים או לקנות דירה נוספת.

כיצד פועלת אופציית דירות שותפים חוקי ומהם היתרונות והחסרונות שלה?

בדירות שותפים חוקי מחלקים דירה למספר חדרים עם שירותים ומטבח משותף, מה שמאפשר להשכיר ליותר דיירים במחיר נמוך יותר אך עדיין להשיג תזרים חיובי של 1,000 עד 2,000 שקל בחודש. החסרונות כוללים הוצאה עצמית על שיפוץ, קושי במכירה עתידית והגבלת קהל הקונים למשקיעים בלבד.

מהם היתרונות והחסרונות של השכרת דירה לחברת כוח אדם?

השכרת דירה לחברת כוח אדם מאפשרת לקבל שכירות גבוהה יותר, אך דורשת הון עצמי גבוה יותר והשקעה בשיפוץ מינימלי. החיסרון המרכזי הוא שהדיירים, בדרך כלל עובדים זרים, עלולים לגרום לנזקים לדירה, מה שדורש התייחסות לטווח של 5-6 שנים ולהתמודדות עם פינוי-בינוי.

מהם הסיכונים והאתגרים בהשקעה בדירה מחולקת באופן מלא, ומה היתרונות הכלכליים שלה?

דירה מחולקת באופן מלא היא פעולה לא חוקית עם סיכון משפטי גבוה, שיפוץ יקר ואתגרי מימון ומכירה. היתרון הוא פער תזרימי משמעותי בין ההחזר משכנתה לשכירות, שיכול להגיע ל-2,500 עד 4,000 שקל בחודש, מה שמשפר את התזרים החודשי ומשדרג את רמת החיים.

למי מומלץ להשקיע בעסקאות תזרים מסוגים שונים, ומהם השיקולים המרכזיים לבחירה?

עסקאות תזרים מתאימות לאנשים שמחפשים תזרים חיובי חודשי לשיפור רמת החיים או רכישת דירות נוספות, כאשר דירות שותפים מתאימות בעיקר למשקיעים מבוגרים שמעדיפים תזרים גבוה על פני הגדלת הון, והשכרת חברות כוח אדם מתאימה למי שיכול להתמודד עם ניהול דיירים ותחזוקה. דירות מחולקות מתאימות למשקיעים שמוכנים לקחת סיכונים משפטיים ולפעול לטווח ארוך.

המלצה על פודקאסט: איך השקעות לעסוקים מקבל המלצה ונמצא כאן?

פודקאסט·ישראל מושך את הפיד של השקעות לעסוקים אוטומטית, ולכן העמוד הזה קיים בלי שביקשתם. מה שקובע אם מאזין חדש מגיע אליו הוא כמה טקסט אמיתי יש עליו: תיאור, תמלול, ניתוח פרקים ונושאים שאפשר לחפש לפיהם בקטגוריית כלכלה ועסקים. פרקים שעברו תמלול וניתוח מופיעים גם בעמודי הנושא ובמדריכים שלנו, ולכן הם מקבלים הרבה יותר חשיפה מפרק שיש לו רק כותרת. כך תוסיפו לפודקאסט שלכם את שכבת התוכן שמביאה את ההמלצות.

כיצד לשווק את הפודקאסט שלך בלי תקציב פרסום?

השיווק היחיד שעובד לאורך זמן לפודקאסט הוא להיות התשובה שמישהו חיפש. אודיו לבדו לא נמצא בחיפוש, אבל טקסט שנוצר מתוך האודיו כן, ולכן הדרך הזולה ביותר לשווק את השקעות לעסוקים היא להפוך כל פרק לעמוד שאפשר לדרג ולשתף. אותו עמוד משמש גם ברשתות, בניוזלטר ובפניות לאורחים, במקום לינק לנגן שאף אחד לא פותח. הנה איך זה עובד בפועל ליוצרים.

כיצד להרוויח כסף מהפודקאסט שלך?

שלושת המסלולים המעשיים הם חסויות, מכירת השירות או המוצר שלכם דרך הפודקאסט, ומנוי או תוכן בתשלום. לכל אחד מהם מפרסם או לקוח מבקש לראות נכס מסודר, לא רק קובץ שמע: עמוד לכל פרק, נושאים ברורים ותנועה שמגיעה מחיפוש. 47 הפרקים של השקעות לעסוקים הם המלאי שממנו בונים את הנכס הזה. ראו את המסלול שאנחנו מציעים ליוצרים.

למה הארכיון של השקעות לעסוקים כמעט לא מופיע בגוגל וב-ChatGPT?

מנועי חיפוש ומודלים של AI קוראים טקסט, לא שמע. פרק שקיים רק כקובץ MP3 עם כותרת ושורת תיאור הוא מבחינתם עמוד כמעט ריק, ולכן ארכיון שלם יכול להיות בלתי נראה. ברגע שהפרק מתומלל ונכתב ממנו מאמר מסודר, יש למנוע מה לצטט וגם ל-ChatGPT ולפרפלקסיטי יש מקור להפנות אליו. כך הופכים ארכיון שקוף למקור שמצטטים.

מה מקבלים כש-47 הפרקים של השקעות לעסוקים הופכים למגזין?

47 פרקים = 47 מאמרים: אתר מגזין בעברית על הדומיין שלכם, מאמר לכל פרק עם תקציר, נקודות מפתח וציטוטים מתוך השיחה, וקישורים פנימיים בין הפרקים לפי נושא. כל מאמר מפרסם את עצמו אוטומטית ומצרף את נגן הפרק, כך שקורא שהגיע מחיפוש יכול להאזין באותו עמוד. המאמרים בעמודי הפרקים כאן נוצרו בדיוק בשיטה הזו, אז אתם רואים את התוצר לפני שאתם משלמים עליו. לפרטים המלאים ולדוגמאות בעמוד היוצרים.

כמה עבודה זה דורש מכם כמנחים?

אתם ממשיכים להקליט בדיוק כמו היום. התמלול, כתיבת המאמר, ההגהה הטכנית והפרסום רצים אוטומטית מתוך פיד ה-RSS של השקעות לעסוקים, וגם פרקים חדשים נכנסים לבד. מה שנשאר לכם הוא לאשר את הטון ואת מה שלא מפרסמים. דברו איתנו דרך עמוד היוצרים.

כלכלה ועסקים

השקעות לעסוקיםפודקאסט של אור דמרי

אור דמרי · מנחה: אור דמרי

47 פרקים

על התוכנית

פודקאסט הנדל"ן שפותח לכם את הדלת לעולם ההשקעות, גם אם אתם עסוקים עד מעל הראש. אור דמרי, יזם נדל"ן ומייסד MYSIDE, מארח דמויות חזקות ומשפיעות מעולם הנדל"ן וחושף את הסודות, הכלים והאסטרטגיות שמאפשרים למשקיעים לבנות חופש כלכלי. בכל פרק תגלו איך גם אנשים עובדים, עסוקים ואפילו חרדים מצליחים לקנות דירות, להשקיע חכם ולהבין את המשחק מבפנים. שיחות אמיתיות, סיפורים מהשטח ותובנות פרקטיות שיתנו לכם השראה וביטחון לעשות את הצעד הבא בעולם הנדל"ן.

האזנה לפרק הראשי באתר לכל הפרקים באתר (14)

האזינו לפרק המלא

אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם. הכפתור הראשון מוביל לפרק האחרון.

קובץ הפרק המקורי Apple Podcasts האתר של התוכנית פיד RSS

מה זה השקעות לעסוקים?

השקעות לעסוקים הוא פודקאסט ישראלי בקטגוריית כלכלה ועסקים מאת אור דמרי. מדריך מקצועי ליצירת חופש כלכלי באמצעות השקעות נדל"ן ממושמעות ואסטרטגיות לטווח ארוך בישראל. בארכיון 47 פרקים, פרק חדש בערך פעם ב-7 ימים, אורך פרק ממוצע כ-35 דקות.

התוכנית במספרים
קטגוריה	כלכלה ועסקים
פרקים בארכיון	47
תדירות (מהפרקים האחרונים)	פרק חדש בערך פעם ב-7 ימים
אורך פרק ממוצע (בפרקים האחרונים)	כ-35 דקות
הפרק האחרון	24 באוקטובר 2026
פרקים עם ניתוח עומק	5

עודכן: 31 באוקטובר 2026

תובנות

לקנות בחיפה לבד או במרכז בעזרת ההורים? הפרק מסביר למה מתנה של מאות אלפים משנה את כל המשוואה

"השקעות לעסוקים" נותן כלים פיננסיים תכליתיים לאנשים בלי זמן להפוך למומחים. אחת ההמלצות החדות: כשהורים מסייעים בכמה מאות אלפי שקלים שהם "יש מאין", זה לפעמים מכריע יותר מהמיקום עצמו.

המנחה מסביר איך מגיעים לעסקאות אוף-מרקט, איך מבינים את המוטיבציה של המוכר, ולמה ההבדל בין השקעה מעולה לגרועה מתחיל בשאלה מה יקרה באזור בעוד עשר שנים.

הגישה כאן ארוכת-טווח: קונים ומחזיקים, לא רודפים אחרי "מחיר נמוך" שלא מתאים לכם.

השקעות ושוק ההוןנדל"ן ודיורכסף אישי וחיסכוןקריירה ועבודה

לוח בקרה · תובנות הארכיוןכל הפרקים שנותחו מתמלול AI - מאת השקעות לעסוקים

פרקים אחרונים שנותחו

תובנות זהב

שאלות בולטות

4.4

תובנות לפרק

מדריך מקצועי ליצירת חופש כלכלי באמצעות השקעות נדל"ן ממושמעות ואסטרטגיות לטווח ארוך בישראל.

המנחה

המנחה מצטייר כאיש מקצוע מנוסה, פרגמטי ואנליטי המדגיש חשיבה אסטרטגית לטווח ארוך על פני רווחים מהירים. לאורך הפרקים הוא מפגין גישה חוקרת ומעמיקה, השואפת לנפץ סטיגמות ולהנגיש ידע מקצועי וכלים פרקטיים להשגת עצמאות כלכלית.

הסגנון

התוכנית מתאפיינת בפורמט של ראיונות מקצועיים עם מומחים בתחומי הנדל"ן, המשלבים ידע עיוני עם עצות יישומיות. הטון אינפורמטיבי, ענייני ומובנה, ומטרתו לפרק נושאים מורכבים כמו מיסוי, מחקר שוק וניהול נכסים לצעדים ברי ביצוע.

עסקאות נדל"ן מחוץ לשוקניתוח שוק ממקרו למיקרואופטימיזציה של מיסוי נדל"ןאסטרטגיית רכישה והחזקה לטווח ארוךניהול נכסים ותחזוקה שוטפתניפוץ סטיגמות כלכליות

תובנות הזהב מהארכיון

הצלחה בנדל"ן אינה מבוססת מזל אלא על משמעת עצמית ורוטינה עסקית קבועה
חופש כלכלי אמיתי מושג באמצעות קניית נכסים והחזקתם לטווח ארוך, ולא באמצעות מכירתם
ניהול מיסוי חכם ומימון נכון קריטיים להצלחת העסקה בדיוק כמו מחיר הקנייה עצמו
ניתוח שוק מוצלח חייב להתחיל מהתמונה המקרו-כלכלית ולהתכנס בהדרגה לרמת השכונה והדירה

למי זה מתאים

התוכנית מתאימה למשקיעים מתחילים ולצעירים השואפים לחופש כלכלי, המבקשים להבין את שוק הנדל"ן הישראלי דרך משקפיים מקצועיים, ממושמעים ופרקטיים.

השאלות הבולטות בארכיון

העסקאות שנראות טובות מידי | השקעות לעסוקים פרק #51

כיצד יכול רוכש דירה להבטיח את השקעתו ולצאת מהעסקה כאשר הבנק המלווה מסרב לאשר הסבת ערבויות ומכירה לפני קבלת מפתח?

מתי פינוי בינוי באמת שווה כסף? | השקעות לעסוקים פרק #50

באיזה שלב בפרויקט פינוי-בינוי נכון להיכנס כדי לא לשלם מראש על רווח עתידי שאינו מובטח?

כל עולם מיסוי הנדל״ן בישראל בפרק אחד | השקעות לעסוקים פרק #29

איך מתכננים נכון את המיסוי כדי להימנע מתשלום מס רכישה ומס שבח בעסקאות נדל״ן מורכבות?

שש סיבות שמחירי הנדל״ן בישראל ימשיכו לעלות | השקעות לעסוקים פרק #44

אם אני משקיע נדלן ושומע אותך, כל עוד אתה לא בממשלה מחירי הדיור ימשיכו לעלות - אז אני בעצם צריך לא לבחור בך?

איך לגרום לדירה להכניס לכם כסף כל חודש? | השקעות לעסוקים פרק #49

איך לבחור את סוג עסקאות התזרים המתאים ביותר לפי ההון העצמי, רמת הסיכון והיעדים האישיים?

5 פרקים = 5 מאמרים אפשריים. כל פרק בארכיון יכול להפוך למאמר עברי SEO/GEO שמדורג בגוגל ומצוטט במנועי AI.

כרטיס ביצועי התוכן המלא של השקעות לעסוקים זה הפודקאסט שלי - דברו איתי זה הפודקאסט שלך? קבל גישה לדוח

נושאים שהתוכנית עוסקת בהם

השקעות ושוק ההון נדל"ן ודיור

פרקים עם ניתוח מלא

סיכום קצר

אור דמרי, יזם נדל"ן ומייסד MYSIDE, מלמד איך מוצאים עסקאות נדל"ן "אוף מרקט" ובוחרים שוק נכון - גם כשאין לכם זמן.

הסוד לעסקאות "אוף מרקט" הוא להבין את המוטיבציה של המוכר - כי שם מתמודדים מול מוכר אחד בלי תחרות, לא מול חדר מלא קונים.
ההבדל בין השקעה מעולה לגרועה מתחיל בבחירת השוק: לא "כמה זול" אלא מה יקרה באותו אזור בעוד עשר שנים.
דוגמה מהשטח: לקנות לבד בחיפה או במרכז בעזרת ההורים - והעדפת המתנה של מאות אלפי שקלים "יש מאין" על פני עצמאות.

"איך אני מגיע לעסקאות אוף מרקט אמיתיות?" זאת השאלה שאור דמרי חוזר אליה שוב ושוב, והתשובה שלו פחות קשורה לאתרים ויותר לפסיכולוגיה: צריך להבין את המוטיבציה של המוכר. עסקה שלא מתפרסמת היא עסקה שבה אתה מול מוכר אחד, בלי חדר מלא קונים שדוחפים את המחיר למעלה.

זה הקו של "השקעות לעסוקים". דמרי, יזם נדל"ן ומייסד MYSIDE, פונה למי שחולם להשקיע אבל בטוח שאין לו זמן, ומפרק את התחום לכלים מעשיים - בדיקת סטטוס תכנוני, זיהוי אזורים עם פוטנציאל השבחה, ושימוש בכלי מידע כדי לראות מה אחרים לא רואים.

באחד הפרקים הוא נכנס לדילמה אמיתית של לקוח: לקנות לבד דירה בחיפה והקריות, או במרכז בעזרת ההורים. ההכרעה הייתה חד-משמעית - ללכת על העזרה, כי מתנה של מאות אלפי שקלים "יש מאין" שווה יותר מהעצמאות.

ההבדל בין השקעה מעולה לגרועה, הוא מדגיש, לא מתחיל במחיר אלא בשוק. לא "כמה זול" אלא מה יקרה באותו אזור בעוד עשר שנים. רבים רודפים אחרי עסקה זולה במקום אחרי מה שבאמת נכון להם, ומשלמים על זה ביוקר.

השילוב של שיחות מהשטח וכלים ברורים הוא מה שהופך את הפודקאסט לרלוונטי דווקא למי שעסוק - כי הוא מקצר את הדרך מחלום לצעד הראשון.

נדל"ן השקעות יזמות חופש כלכלי פיננסים פודקאסט ישראלי

נכתב בעזרת AI על בסיס תיאור הפודקאסט. איך זה נעשה

הפרק האחרון24 באוקטובר 2026

איך מצליחים בעסקים כשהחיים מתפרקים? | השקעות לעסוקים פרק #52

פרקים אחרונים

איך מצליחים בעסקים כשהחיים מתפרקים? | השקעות לעסוקים פרק #52
24 באוקטובר 20261 שע׳ 3 דק׳
אורחים:יחיאל הררי
הסיפורים המטורפים מאחורי המפולת הגדולה בבורסה ב־1983 | השקעות לעסוקים פרק #51
17 באוקטובר 202648 דק׳
אורחים:מור ארץ קדושה
עסקאות קבלן המדריך המלא | השקעות לעסוקים פרק #51
10 באוקטובר 202612 דק׳
העסקאות שנראות טובות מידי | השקעות לעסוקים פרק #51
10 באוקטובר 202612 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק
עסקאות פריסייל ורכישת דירה מקבלן מאפשרות להשקיע בהון עצמי התחלתי נמוך של עשרה אחוזים וליהנות מעליית ערך ללא צורך במשכנתה או בהתעסקות עם שוכרים במהלך תקופת הבנייה. עם זאת, מכירת הדירה לפני קבלת מפתח באמצעות הסבת ערבויות הפכה לכמעט בלתי אפשרית עקב קשיים מצד הבנקים המלווים. הגנה על ההשקעה מחייבת בדיקת חוסן היזם, הפקדת שבעה אחוזים בנאמנות עד להוצאת פנקס שוברים, והבטחת ערבות בנקאית מלאה לפי חוק מכר.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- מכירת דירה לפני קבלת מפתח באמצעות הסבת ערבויות נתקלת בקשיים משמעותיים מצד הבנק המלווה, ולכן אין להסתמך עליה כתוכנית יציאה מעסקה.
- רכישת דירה חדשה מקבלן במסגרת שיפור דיור מאפשרת להחזיק שתי דירות בפטור ממס שבח לאורך כל תקופת הבנייה ועד שנה ממועד האכלוס.
- תקנת אלקין הגבילה את הצמדת מדד תשומות הבנייה לארבעים אחוזים ממחיר הדירה, אך הוא עדיין עלול לייקר משמעותית את העסקה עם התאוששות השוק.
- עד להנפקת היתר בנייה ופנקס שוברים מהבנק המלווה אין ערבות על הכסף, ולכן חובה להשאיר שבעה אחוזים בחשבון נאמנות אצל עורכי הדין.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
מתי פינוי בינוי באמת שווה כסף? | השקעות לעסוקים פרק #50
3 באוקטובר 202613 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק
התחדשות עירונית מתחמית מעניקה ליזם תוספת משמעותית של זכויות בנייה בתמורה לפיתוח תשתיות ציבוריות כמו כבישים, גנים ומתנ״סים, מה שמעלה את הדירוג הסוציו-אקונומי באזור כולו. המשקיע בפרויקט כזה אינו תלוי במגמת מחירי הנדל״ן הכללית, שכן ערך הנכס עולה עם התקדמות הסטטוס התכנוני מהתארגנות ועד לקבלת היתר בנייה. עם זאת, השכירות בדירה הישנה אינה מכסה את החזר המשכנתה ויוצרת פער חודשי שלילי של 1,500 עד 2,200 שקלים, לצד סיכון ממשי לדחיות של שנים במועדי הביצוע.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- פינוי-בינוי מתחמי עדיף על תמ״א 38-2 נקודתית מפני שהוא מחייב הקמת תשתיות ציבוריות שמשרתות את האוכלוסייה החדשה ומעלות את שווי האזור.
- השגת רוב דרוש של 67% מחתימות הדיירים מאפשרת ליזם לצאת לדרך ולהשלים את יתרת החתימות בהליך משפטי.
- השוכר הממוצע אינו משלם שכירות גבוהה יותר על דירה ישנה בגלל פוטנציאל עתידי, ולכן נוצר פער תזרימי שלילי של 1,500 עד 2,200 שקלים בחודש מול המשכנתה.
- שלב היתר הבנייה הוא הבטוח ביותר לכניסה להשקעה, אך בשלב זה המוכרים דורשים מחיר שמגלם כמעט במלואו את שווי הדירה החדשה.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
המדריך המלא לרכישת נדלן | השקעות לעסוקים פרק #48
19 בספטמבר 202612 דק׳
איך לממן עסקת נדל״ן נכון? המדריך המלא למשקיעים | השקעות לעסוקים פרק #47
13 בספטמבר 202650 דק׳
שש סיבות שמחירי הנדל״ן בישראל ימשיכו לעלות | השקעות לעסוקים פרק #44
29 באוגוסט 202613 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק
המפתיע הוא הטענה שדווקא בשנים שבהן נבנו הכי מעט דירות מחירי הדיור ירדו, מה שמערער על ההנחה ש'בונים יותר אז המחירים יורדים' ומסיט את כל הדיון לצד הביקוש ולא ההיצע. האורח מותח קו ישיר בין הטבות מס לטייקונים, ומאשים את המדיניות שאחרי 2008 בהזרמת ביקושים מהעסקים הקטנים אל הנדלן. השאלה שנשארת פתוחה היא איך כל זה מתבצע בפועל, כשהכל תלוי בכך שייבחר ויגיע לתיק האוצר. המתח האמיתי הוא שהמנחה, שמרוויח מהשקעות נדלן, מודה בפה מלא שאם האורח יצליח העסק שלו ייפגע.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- הפתרון ליוקר המחיה הוא רגולציה של תחרות ולא כלים מוניטריים: לאסור על מונופול ייצור מקומי להיות גם יבואן, ולאסור על יבואן בלעדי לייצג גם את המתחרים של אותו יצרן.
- מאחורי כל הטבת מס עומד אינטרס: פטור ממס למיזוגים ביחס שווי 1 ל-9 ומעלה הוכרז 48 שעות לפני מיזוג מזרחי-איגוד שיחס השווי בו היה 1 ל-10.
- המשק נמצא ב'מלכודת מוניטרית' - הריבית הועלתה כדי לדכא מחירים ולא משום שיש צמיחה, ולכן היא חונקת עסקים וצעירים בלי לעצור את מחירי הנכסים.
- המדד האמיתי לדיור הוא מספר המשכורות לדירה, שירד מ-96 ל-80 בכהונתו ועומד היום על 160-170.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
האם מותר לבקש מבורא עולם עושר בתמורה לצדקה? | השקעות לעסוקים פרק #43
22 באוגוסט 202653 דק׳
רועי עובדיה הפסיד 180,000₪, ככה זה לא יקרה גם לכם | השקעות לעסוקים פרק #42
15 באוגוסט 20261 שע׳ 13 דק׳
ככה חרדים קונים נדלן ואתם לא מצליחים | השקעות לעסוקים פרק #46
8 בספטמבר 20267 דק׳
העוקצים הכי מתוחכמים שאיתמר מינמר אי פעם נתקל בהם | השקעות לעסוקים פרק #45
5 בספטמבר 202656 דק׳
כל עולם מיסוי הנדל״ן בישראל בפרק אחד | השקעות לעסוקים פרק #29
16 במאי 20261 שע׳ 2 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק
מס רכישה בדירה יחידה פטור עד מיליון 978 אלף שקלים, ובדירה שנייה משלמים 8% מהשקל הראשון. ניתן להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה באמצעות התחייבות למכירת הדירה הראשונה תוך 24 חודשים או תוך 12 חודשים מתום תופס 4 בדירות מקבלן. מס שבח ניתן לקזז ממנו הוצאות מוכרות כמו שיפוץ, הוצאות משפטיות ומס רכישה ששולם. תכנון נכון של מימון, מיסוי וקנייה מתחת למחיר שוק מעלה את סיכויי ההצלחה בעסקאות נדל״ן.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- הפטור ממס רכישה בדירה יחידה תקף כל פעם מחדש, לא רק לעסקה ראשונה.
- תשלום מס רכישה בדירה שנייה ניתן לקיזוז בעת מכירת הדירה במסגרת מס שבח.
- תכנון נכון של מימון, מיסוי וקנייה מתחת למחיר שוק חשוב יותר מהמחיר עצמו.
- בדירות מקבלן יש אפשרות למכור את הדירה הראשונה תוך 12 חודשים מתום תופס 4 וליהנות מפטור ממס רכישה על הדירה השנייה.
- שימור חשבוניות והוצאות לאורך הדרך הוא קריטי לקיזוז מס שבח בעת המכירה.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾מה היתרון המרכזי בתכנון מס נכון בעסקאות נדל״ן כפי שהוסבר בפרק?
תכנון מס נכון מאפשר לקנות מספר דירות בצורה חוקית וחכמה מבלי לשלם מס רכישה מלא, וכך להרוויח מעליית ערך של כמה דירות בו זמנית, כפי שהדגים המראיין עם דוגמה של לקוח שהחזיק שתי דירות שש שנים ללא תשלום מס.
▾כיצד פועל הפטור ממס רכישה בדירה יחידה ומהם התנאים למימושו?
פטור ממס רכישה בדירה יחידה ניתן עד סכום של מיליון 978 אלף שקלים, והפטור ניתן כל פעם מחדש על דירה יחידה שנרשמת בטאבו, בתנאי שהקונה מתחייב למכור את הדירה הקודמת תוך 24 חודשים או 12 חודשים במקרה של דירה מקבלן עם תופס 4.
▾איך ניתן לקזז הוצאות שונות ממס שבח בעת מכירת דירה, ומה דוגמאות להוצאות אלו?
ניתן לקזז הוצאות מוכחות כמו עורך דין, בדק בית, שיפוצים ומס רכישה מהמס שבח בעת המכירה, וכך להקטין את סכום המס לתשלום. לדוגמה, אם הרווח הוא 10 שקלים וההוצאות 6 שקלים, משלמים מס רק על 4 שקלים.
▾מה הסיכון בתכנון עסקאות של דירת יד שנייה אחר דירת יד שנייה מבחינת מיסוי ופטורים?
קנייה של דירת יד שנייה ואחריה דירה נוספת מאותו סוג תוך פחות משנתיים עלולה לגרום לאיבוד הפטור ממס שבח, כי יש צורך להחזיק כל דירה לפחות 18 חודשים ולמכור תוך שנתיים, מה שיוצר לחץ ומקשה על מכירה בשוק התחרותי.
▾מהו המהלך המיוחד שמאפשר להחזיק שתי דירות ולמכור דירה שלישית במסגרת שיפור דיור, ומה המצב המשפטי שלו?
המהלך מאפשר לקנות שתי דירות ולבצע שיפור דיור על דירה שלישית מבלי לשלם מס, והוא תת סעיף של תת סעיף בחוק מיסוי מקרקעין, אך הוא מוכר ומיושם על ידי מעט אנשים ואפילו עורכי דין בתחום אינם מכירים אותו היטב.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.
איך לגרום לדירה להכניס לכם כסף כל חודש? | השקעות לעסוקים פרק #49
26 בספטמבר 202610 דק׳
אמ;לקסיכום הפרק
עסקאות תזרים הן עסקאות שבהן השכירות מכסה את ההחזר על המשכנתה ומשאירה כסף בכיס כל חודש. קיימות שלוש אופציות עיקריות: דירות שותפים חוקי, השכרה לחברות כוח אדם ודירה מחולקת באופן מלא (שאינה חוקית). לכל אופציה יתרונות וחסרונות שונים, בעיקר בנוגע להון העצמי הנדרש, התזרים החודשי, הסיכונים המשפטיים והיכולת למכור בעתיד.
קראו עוד ▾הציגו פחות ▴
- ריבית נמוכה בעבר אפשרה תזרים חיובי גם בעסקאות עם תשואה נמוכה, אך העלאת הריבית הפכה את רוב העסקאות לתזרים שלילי.
- דירות שותפים חוקי מחייבות מטבח משותף כדי לא להיחשב לחלוקה לא חוקית, ומאפשרות תזרים של 1,000-2,000 שקל בחודש.
- השכרה לחברות כוח אדם דורשת הון עצמי גבוה יותר אך מאפשרת לקבל שכירות גבוהה יותר, עם סיכון של נזק לדירה ופינוי-בינוי עתידי.
- חלוקה מלאה של דירה לשתיים-שלוש דירות היא לא חוקית, אך במקומות בהם העירייה לא אוכפת זאת אפשר לקבל תזרים גבוה משמעותית, עד 4,000 שקל בחודש.
- עסקאות תזרים מתאימות בעיקר למשקיעים שמחפשים הכנסה שוטפת ולא עליית ערך, וצריך לקחת בחשבון את המורכבות המשפטית והניהולית.
ש&תשאלות ותשובות מהפרק
▾מהי עסקת תזרים וכיצד היא משפיעה על ההחזר החודשי של המשכנתה?
עסקת תזרים היא עסקה שבה השכירות מכסה לא רק את ההחזר הכולל של המשכנתה אלא גם משאירה כסף בכיס כל חודש, כך שהמשקיע נהנה מתזרים חיובי שמאפשר לו לשפר את רמת החיים או לקנות דירה נוספת.
▾כיצד פועלת אופציית דירות שותפים חוקי ומהם היתרונות והחסרונות שלה?
בדירות שותפים חוקי מחלקים דירה למספר חדרים עם שירותים ומטבח משותף, מה שמאפשר להשכיר ליותר דיירים במחיר נמוך יותר אך עדיין להשיג תזרים חיובי של 1,000 עד 2,000 שקל בחודש. החסרונות כוללים הוצאה עצמית על שיפוץ, קושי במכירה עתידית והגבלת קהל הקונים למשקיעים בלבד.
▾מהם היתרונות והחסרונות של השכרת דירה לחברת כוח אדם?
השכרת דירה לחברת כוח אדם מאפשרת לקבל שכירות גבוהה יותר, אך דורשת הון עצמי גבוה יותר והשקעה בשיפוץ מינימלי. החיסרון המרכזי הוא שהדיירים, בדרך כלל עובדים זרים, עלולים לגרום לנזקים לדירה, מה שדורש התייחסות לטווח של 5-6 שנים ולהתמודדות עם פינוי-בינוי.
▾מהם הסיכונים והאתגרים בהשקעה בדירה מחולקת באופן מלא, ומה היתרונות הכלכליים שלה?
דירה מחולקת באופן מלא היא פעולה לא חוקית עם סיכון משפטי גבוה, שיפוץ יקר ואתגרי מימון ומכירה. היתרון הוא פער תזרימי משמעותי בין ההחזר משכנתה לשכירות, שיכול להגיע ל-2,500 עד 4,000 שקל בחודש, מה שמשפר את התזרים החודשי ומשדרג את רמת החיים.
▾למי מומלץ להשקיע בעסקאות תזרים מסוגים שונים, ומהם השיקולים המרכזיים לבחירה?
עסקאות תזרים מתאימות לאנשים שמחפשים תזרים חיובי חודשי לשיפור רמת החיים או רכישת דירות נוספות, כאשר דירות שותפים מתאימות בעיקר למשקיעים מבוגרים שמעדיפים תזרים גבוה על פני הגדלת הון, והשכרת חברות כוח אדם מתאימה למי שיכול להתמודד עם ניהול דיירים ותחזוקה. דירות מחולקות מתאימות למשקיעים שמוכנים לקחת סיכונים משפטיים ולפעול לטווח ארוך.
לניתוח המלא של הפרק ←הדפדפן שלך אינו תומך בנגן השמע.

לבעלי הפודקאסט

שיווק והכנסות מהשקעות לעסוקים: שאלות נפוצות

העמוד הזה נבנה אוטומטית מהפיד שלכם. אם אתם מנחים את התוכנית, אלה השאלות שאנחנו נשאלים הכי הרבה.

המלצה על פודקאסט: איך השקעות לעסוקים מקבל המלצה ונמצא כאן?: פודקאסט·ישראל מושך את הפיד של השקעות לעסוקים אוטומטית, ולכן העמוד הזה קיים בלי שביקשתם. מה שקובע אם מאזין חדש מגיע אליו הוא כמה טקסט אמיתי יש עליו: תיאור, תמלול, ניתוח פרקים ונושאים שאפשר לחפש לפיהם בקטגוריית כלכלה ועסקים. פרקים שעברו תמלול וניתוח מופיעים גם בעמודי הנושא ובמדריכים שלנו, ולכן הם מקבלים הרבה יותר חשיפה מפרק שיש לו רק כותרת. כך תוסיפו לפודקאסט שלכם את שכבת התוכן שמביאה את ההמלצות.
כיצד לשווק את הפודקאסט שלך בלי תקציב פרסום?: השיווק היחיד שעובד לאורך זמן לפודקאסט הוא להיות התשובה שמישהו חיפש. אודיו לבדו לא נמצא בחיפוש, אבל טקסט שנוצר מתוך האודיו כן, ולכן הדרך הזולה ביותר לשווק את השקעות לעסוקים היא להפוך כל פרק לעמוד שאפשר לדרג ולשתף. אותו עמוד משמש גם ברשתות, בניוזלטר ובפניות לאורחים, במקום לינק לנגן שאף אחד לא פותח. הנה איך זה עובד בפועל ליוצרים.
כיצד להרוויח כסף מהפודקאסט שלך?: שלושת המסלולים המעשיים הם חסויות, מכירת השירות או המוצר שלכם דרך הפודקאסט, ומנוי או תוכן בתשלום. לכל אחד מהם מפרסם או לקוח מבקש לראות נכס מסודר, לא רק קובץ שמע: עמוד לכל פרק, נושאים ברורים ותנועה שמגיעה מחיפוש. 47 הפרקים של השקעות לעסוקים הם המלאי שממנו בונים את הנכס הזה. ראו את המסלול שאנחנו מציעים ליוצרים.
למה הארכיון של השקעות לעסוקים כמעט לא מופיע בגוגל וב-ChatGPT?: מנועי חיפוש ומודלים של AI קוראים טקסט, לא שמע. פרק שקיים רק כקובץ MP3 עם כותרת ושורת תיאור הוא מבחינתם עמוד כמעט ריק, ולכן ארכיון שלם יכול להיות בלתי נראה. ברגע שהפרק מתומלל ונכתב ממנו מאמר מסודר, יש למנוע מה לצטט וגם ל-ChatGPT ולפרפלקסיטי יש מקור להפנות אליו. כך הופכים ארכיון שקוף למקור שמצטטים.
מה מקבלים כש-47 הפרקים של השקעות לעסוקים הופכים למגזין?: 47 פרקים = 47 מאמרים: אתר מגזין בעברית על הדומיין שלכם, מאמר לכל פרק עם תקציר, נקודות מפתח וציטוטים מתוך השיחה, וקישורים פנימיים בין הפרקים לפי נושא. כל מאמר מפרסם את עצמו אוטומטית ומצרף את נגן הפרק, כך שקורא שהגיע מחיפוש יכול להאזין באותו עמוד. המאמרים בעמודי הפרקים כאן נוצרו בדיוק בשיטה הזו, אז אתם רואים את התוצר לפני שאתם משלמים עליו. לפרטים המלאים ולדוגמאות בעמוד היוצרים.
כמה עבודה זה דורש מכם כמנחים?: אתם ממשיכים להקליט בדיוק כמו היום. התמלול, כתיבת המאמר, ההגהה הטכנית והפרסום רצים אוטומטית מתוך פיד ה-RSS של השקעות לעסוקים, וגם פרקים חדשים נכנסים לבד. מה שנשאר לכם הוא לאשר את הטון ואת מה שלא מפרסמים. דברו איתנו דרך עמוד היוצרים.