מנחה ב-
תובנות מרכזיות
- בישראל היתרון הגדול ביותר הוא מעמד 'דירה יחידה': פטור ממס רכישה עד כ-2 מיליון ש"ח, פטור ממס הכנסה משכירות עד כ-5,700 ש"ח לחודש (ועד ~7,500 בקיזוז שכר דירה ששוכר משלם), ופטור ממס שבח אם מחזיקים מעל 18 חודשים ולא חוצים את תקרת ה-4.8 מיליון.
- אמנת המס בין ישראל ליוון ייחודית: משלמים מס רק במדינת המקור (יוון) ולא 'משלימים' מס בישראל. לפי הפרק, יוון וצרפת הן המדינות היחידות בעולם שעובדות כך, מה שמאפשר לשמר את הפטור ממס שבח גם בארץ.
- ביוון מס השבח (כ-25%) נמצא כיום בפטור בהוראת שעה זמנית, מס הרכישה הוא 3.09%, ומס הכנסה משכירות הוא 15% עד 12 אלף יורו בשנה (ועד 24 אלף אם רושמים על שני בני זוג).
- תשואה שוטפת היא דווקא לא הפרמטר החשוב, ולעיתים תשואה נמוכה היא סימן חיובי: היא מעידה על פוטנציאל התחדשות עירונית. דירה ישנה בחולון שעולה 1.8-1.9 מיליון יכולה להימכר כדירה חדשה ב-2.8-2.9 מיליון, רווח של כמיליון ש"ח 'סינתטי' מההתחדשות ולא מעליית מחירים כללית.
- מספרי התשואה השוטפת: במרכז הארץ כ-2-2.5%, חיפה 3-3.5%, באר שבע כ-4-4.5% (בעיקר בזכות אזורים סטודנטיאליים). ביוון בטווח ארוך כ-4%+ נטו, ובטווח קצר (Airbnb) אפשר להגיע ל-18% בעסקאות טובות, אך עם סיכון ותנודתיות גבוהים יותר ועלויות נוספות של חברת ניהול ושיפוץ יקר יותר.
השאלות שחוזרות
- אני היום משקיע נדל"ן בישראל ויש לי 500 אלף שקל פנויים. מה אני יכול לעשות עם זה בישראל, ואיך אני בכלל נכנס להשקעה כאן לעומת מה שאני כבר יודע לעשות עם הסכום הזה ביוון?
- איך אתה היחיד שהצליח להפסיד בנדל"ן - קנית דירה בבית שאן ב-2015 בדיוק כשפתחו את הרכבת, ומכרת בהפסד של 20% בזמן שכל השוק עלה?
- אם אני קונה וילה ושמה אותה ב-Airbnb, מתוך 365 ימים כמה ימים היא תהיה מושכרת בממוצע?
- איך זה בעצם לגור בקריטים — האם אי שמבוסס כל כך על תיירות עונתית מרגיש 'חצי חי חצי מת' מחוץ לעונה, ומה קורה בו ביתר חודשי השנה?
- אם המטרו בסלוניקי כבר נתן קפיצת מחירים של כ-35 אחוז בקו הכחול, האם אפשר להשתמש בזה כאינדיקציה למה שיקרה באתונה כשהקו הצהוב יושלם?
הפרקים שלך שווים יותר מהשמעה אחת
כל פרק שלך יכול להפוך למאמר שגוגל מדרג ושמנועי ה-AI מצטטים. כך מאזינים חדשים מוצאים אותך — מהארכיון שכבר הקלטת.
איך זה עובד