בין הון לבטון

איך מתכננים שכונה בגודל של עיר בלי לדרוס את אופייה — שיחה בין יזם לרשות על המתח שבין רווח, מרחב ציבורי וחיי לילה.

הפרק מארח את האדריכל אביעד מור, מנהל פרויקטים ראשי בקבוצת ריאליטי, ואת אליאור שפירא, יושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב-יפו וסגן ראש העירייה, לשיחה על המתח המובנה בין צרכי היזם לבין האינטרס הציבורי וחזון העיר. הם דנים בכוח שיש למתחם עירוני שלם להכניס מרחב ציבורי ולשנות הרגלים, בעבודת מחלקת ה'אימפקט' של ריאליטי שחוקרת מה תפקיד הנכס במרחב ומה העיר צריכה, ובכלי 'שימוש הביניים' כאמצעי השבחה. שפירא פורש את הפרויקט ההיסטורי של הגוש הגדול — שכונה בת 34 אלף יחידות דיור שתהיה כעיר ה-12 בגודלה בישראל — ואת תפיסת 'קיבוץ בעיר' ועירוב השימושים. הפרק מתאים למתעניינים בנדל"ן, תכנון עירוני וקבלת החלטות מוניציפלית, ומאיר כיצד טריידאופים יומיומיים מעצבים את פני העיר.

• מתחם עירוני שלם, בניגוד לבניין בודד בעל שימוש הומוגני, מסוגל למשוך פנימה פעילות עירונית ולשמש 'שובר שוויון' שמשנה מקום והרגלים — שם נוצר ערך אמיתי.
• ריאליטי מפעילה מחלקת 'אימפקט' שמבצעת מחקר לפני רכישה: מה תפקיד הנכס במרחב (מחבר, אייקון, סיום או התחלה), מה ההיסטוריה והקונטקסט, ומה הרשות והתושבים צריכים — וזה מבסס את אסטרטגיית ההשבחה.
• 'שימוש ביניים' (פעילות חברתית, מוזיאונים, וולנס) אינו רק כלי לרצות את העירייה אלא אלמנט משביח שמתחיל לסמן את כיוון המקום ומושך אליו עסקים ואנשים עוד לפני הבנייה — כפי שמודגם בפרויקט בעיר התחתית בחיפה.
• מדיניות הוועדה: 'מי שהיה קודם קובע' — אם השוק או חיי הלילה קדמו לדיירים, הדיירים החדשים נדרשים להסתגל; כך הוצא מועדון ברבי לנמל וסומנו 3.5 אזורים שבהם לא יותרו מגורים כדי לשמר את חיי הלילה.
• תפיסת 'קיבוץ בעיר' של ראש העיר שואפת שכל השירותים יהיו במרחק חמש דקות הליכה, מתוך קידוש המדרכה להולכי הרגל וצמצום כניסות חניה — כדי לבטל את ההפרדה בין שכונות עבודה לשכונות מגורים.