המנחים מנפצים את המיתוס שעליית ערך בנדל"ן היא ספקולציה, וטוענים שדווקא ההתעלמות ממנה גורמת למשקיעים לבחור בעסקאות מסוכנות יותר.
בפרק זה של אינבסטקאסט, פלג דודוביץ' ואביב גרינברג צוללים ל"תורת הערך" בנדל"ן ובהשקעות בכלל. הם מנפצים שני מיתוסים מרכזיים: הראשון, שעליית ערך בנדל"ן היא ספקולטיבית בעוד עליית ערך במניות או בקרנות השקעה היא לגיטימית; והשני, שעסקה טובה מתקיימת רק כשנכס הבסיס עולה. המנחים מסבירים שהתעלמות מעליית הערך גורמת למשקיעים להסתכל רק על התשואה השוטפת (סביב 2%), לפספס עסקאות נכונות ולעיתים לבחור בעסקאות מסוכנות יותר. הפרק מתאים למשקיעי נדל"ן ולמי שמשווה בין אפיקי השקעה, ושווה האזנה בזכות גישתו המנפצת-מוסכמות והדוגמאות המעשיות מהשוק הישראלי.
תובנות מרכזיות
- התשואה האמיתית בנדל"ן למגורים יכולה להגיע ל-6-8 אחוז נטו לשנה כשמכלילים את עליית הערך, ולא רק 2-2.5 אחוז של התשואה השוטפת שעליה רוב האנשים מסתכלים.
- מודל ה-IRR של 12 אחוז שמציגות קרנות השקעה בנוי כולו על ספקולציות (עלויות שיפוץ, מחירי מכירה עתידיים, מימון) - ולכן הוא לפחות ספקולטיבי כמו הנחת עליית ערך בדירת מגורים, אם לא יותר.
- כשמשקיע 'שם אפס' להנחת עליית ערך כי הוא לא יודע כמה לשים, הוא בעצם בוחר במספר הכי לא נכון - עדיף ללמוד מגמות ולהניח הנחה מושכלת (כמו פלוס חמישה אחוז).
- ככל שעליית שכר הדירה מהירה יותר משווי נכס הבסיס, כך גדל הפוטנציאל לעסקה מסוכנת - תשואה שוטפת גבוהה היא סימן לסיכון גבוה יותר.
- אירועי אימפקט תחבורתיים הם מנוע מרכזי לעליית ערך: המהפכה התחבורתית בגוש דן (רכבת קלה ובהמשך המטרו) היא אירוע 'once in a lifetime' שצפוי להשפיע דרמטית על מחירי הנדל"ן במרכז הארץ לאורך שני עשורים.
אם משקיעים בשוק ההון מניחים שהערך יעלה ולא קוראים לזה ספקולציה - למה דווקא בנדל"ן למגורים הנחת עליית ערך נחשבת ספקולטיבית?