השקעות ויזמות נדל״ן זה לא גרף - זו דרך עם אביתר בינסטי משקיע ומלווה משקעים(פרק 49)
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
/ הפרק במספרים
| פורסם | 3 במרץ 2026 |
|---|---|
| אורך | 59 דק׳ |
| הנושא המרכזי | השקעות נד"לן והתחדשות עירונית בבת ים |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק?
השקעות נדל"ן מוצלחות מבוססות על השבחת נכסים ממוקדת ולא על ניחוש כיוון השוק.
אביתר בן-ניסטי משתף בדרכו האישית כמשקיע שהחל עם הון עצמי נמוך באשקלון והפך למלווה משקיעים המתמחה בשוק של בת ים. הוא מציג אסטרטגיית השקעה המבוססת על עסקאות פליפ והשבחה מוחשית ובלתי מוחשית דרך פרויקטים של התחדשות עירונית. בן-ניסטי מסביר כיצד להשתמש במינוף ובכלים פיננסיים כמו גרייס במשכנתה כדי למקסם את התשואה על ההון העצמי.
בעסקאות פליפ קצרות טווח, עליית הריבית משפיעה פחות על הכדאיות הכלכלית מכיוון שעלות המימון הנוספת מתגמדת לעומת הרווח הנוצר מהשבחת הנכס.
/ תובנות מרכזיות
- השבחה בלתי מוחשית דרך איתור פרויקטים בשלים של פינוי-בינוי מאפשרת להשיג קפיצות ערך משמעותיות של עשרות אחוזים עוד לפני שלב ההריסה.
- ביצוע שמאות מוקדמת לפני כניסה לעסקה חיוני כדי לגדר סיכונים, למנוע הפתעות בגובה המימון ולזהות בעיות רישום ותכנון בנכס.
- אסטרטגיית פליפים דורשת תכנון של שלב המכירה עוד לפני הרכישה, תוך הבנת קהל היעד הפוטנציאלי וצרכיו בעוד שנה וחצי.
- שימוש במסלול גרייס חלקי במשכנתה מאפשר לשלם רק את הריבית ולשמור על תזרים חיובי או מאוזן יותר במהלך תקופת ההשבחה הקצרה.
כיצד משפיעה עליית הריבית המטורפת על כדאיות העסקה כאשר התזרים השוטף הופך לשלילי עמוק?
- 1לבצע תכנון פיננסי מקיף ולהגדיר את התקציב וההון העצמי הפנוי לפני שבוחנים נכסים בשטח.
- 2להזמין שמאות מוקדמת לכל נכס מועמד לרכישה כדי לוודא את שוויו לצורכי מימון בנקאי.
- 3לבדוק בעירייה ובמחלקת ההנדסה את הסטטוס התכנוני המדויק של פרויקטים של התחדשות עירונית.
- 4להשתמש באנשי מקצוע מומחים כגון שמאי, עורך דין ויועץ משכנתאות ולא להסתמך רק על ידע עצמי.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
מתיאור הפרק
השקעות נדל״ן נראות לפעמים כמו גרף. עלייה. תשואה. אחוזים. אבל בפועל - זה סיפור. בפרק הזה אנחנו מארחים את אביתר בינסטי מקבוצת גולן - משקיע שהתחיל בדיוק כמו כולם. עסקה ראשונה. חששות. טעויות. למידה דרך השטח. לא יועץ על הנייר - אלא אדם שחווה את הדרך בעצמו. מהמסע האישי שלו צמחה היכולת ללוות משקיעים אחרים, והיום הוא פועל בעיקר בעיר בת ים - אחת הערים המסקרנות ביותר בישראל בכל מה שקשור להתחדשות עירונית ופינוי־בינוי. בפרק דיברנו על: איך באמת מנתחים עסקה ראשונה מה הפרמטר הראשון שאסור לוותר עליו איך מתמחרים סיכון בצורה נכונה הטעויות הגדולות שמשקיעים עושים מול הבנק מתי נכס הופך מהזדמנות - לנטל איך מזהים מצ
/ נושאים קשורים
איך נוצר העמוד הזה
53 פרקים של 2% על נדל״ן = 53 מאמרים שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.