השקעות ויזמות נדל״ן זה לא גרף – זו דרך עם אביתר בינסטי משקיע ומלווה משקעים(פרק 49)
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
/ הפרק במספרים
| פורסם | 3 במרץ 2026 |
|---|---|
| אורך | 59 דק׳ |
| הנושא המרכזי | השקעות נדל"ן והשבחת נכסים בהתחדשות עירונית |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק?
אביתר בניסטי מספר איך הפך ממשקיע נדל"ן פרטי למלווה משקיעים, ומסביר שהרווח האמיתי מגיע מהשבחת נכסים - ובעיקר מהתחדשות עירונית בבת ים - ולא מעליית ערך השוק.
אביתר בניסטי, בן 34, נחשף לעולם הנדל"ן בטעות דרך קורס במכללת אג'נדה, ויצא לעסקה ראשונה באשקלון עם 75 אלף שקל הון עצמי לכל שותף. הוא קנה דירת שני חדרים ב-515 אלף, שיפץ והרחיב לשניים וחצי חדרים, ומכר כשנה וחצי אחר כך בכ-760 אלף - כמעט הכפלת ההון העצמי בעזרת מינוף משכנתא. מאז התקדם לעסקאות התחדשות עירונית ופינוי בינוי, בעיקר בבת ים, והפך למלווה משקיעים בליווי של כ-35-40 עסקאות. הוא מדגיש שהרווח נובע מהשבחה - ובמיוחד מ"השבחה בלתי מוחשית" של נכסים בתהליכי התחדשות - ולא מתנודות מחירי השוק.
/ תובנות מרכזיות
- עיקר הרווח מגיע מהשבחת הנכס ולא מעליית ערך השוק, ולכן ירידת מחירים אינה מפחידה את המשקיע - היא אף עשויה להוזיל קנייה.
- מינוף משכנתא מאפשר להכפיל את ההון העצמי באחוזים, ולכן המדד החשוב הוא 'עם כמה הון נכנסתי ועם כמה יצאתי', ולא רק מחיר הדירה.
- שיפוץ קוסמטי כמו ריצוף או צבע אינו משביח נכס באמת; השבחה משמעותית דורשת הרחבה, הוספת חדר או כניסה לתהליך התחדשות עירונית.
- 'השבחה בלתי מוחשית' מתבססת על איתור דירות בתהליך פינוי בינוי שהמוכר אינו יודע לתמחר נכון, ולכן יש להיכנס דווקא בשלב בשל עם תב"ע מאושרת.
- פרויקטים ישנים של התחדשות נותנים תמורות גדולות יותר (כמו 60 מ"ר שהופכים ל-120 מ"ר בפרויקט שער בילו בבת ים), בעוד פרויקטים חדשים מוגבלים כיום לתוספת קטנה של כ-12-25 מ"ר.
מה היית עושה היום שלא עשית בעסקה הראשונה שלך?
- 1הגדר את הקריטריונים שלך להשבחת נכסים, כולל הרחבה והוספת חדרים.
- 2חפש דירות בתהליך פינוי בינוי עם תב
- 3בצע ניתוח שוק כדי לזהות נכסים שלא תומחרו נכון.
- 4נתח את אפשרויות המינוף שלך כדי להבין כיצד להגדיל את ההון העצמי שלך.
- 5שקול להשקיע בפרויקטים ישנים של התחדשות עירונית כדי למקסם את התמורה שלך.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
/ שאלות נפוצות על הפרק
- על מה הפרק הזה?
- אביתר בניסטי, בן 34, נחשף לעולם הנדל"ן בטעות דרך קורס במכללת אג'נדה, ויצא לעסקה ראשונה באשקלון עם 75 אלף שקל הון עצמי לכל שותף. הוא קנה דירת שני חדרים ב-515 אלף, שיפץ והרחיב לשניים וחצי חדרים, ומכר כשנה וחצי אחר כך בכ-760 אלף - כמעט הכפלת ההון העצמי בעזרת מינוף משכנתא. מאז התקדם לעסקאות התחדשות עירונית ופינוי בינוי, בעיקר בבת ים, והפך למלווה משקיעים בליווי של כ-35-40 עסקאות. הוא מדגיש שהרווח נובע מהשבחה - ובמיוחד מ"השבחה בלתי מוחשית" של נכסים בתהליכי התחדשות - ולא מתנודות מחירי השוק.
- מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
- עיקר הרווח מגיע מהשבחת הנכס ולא מעליית ערך השוק, ולכן ירידת מחירים אינה מפחידה את המשקיע - היא אף עשויה להוזיל קנייה. · מינוף משכנתא מאפשר להכפיל את ההון העצמי באחוזים, ולכן המדד החשוב הוא 'עם כמה הון נכנסתי ועם כמה יצאתי', ולא רק מחיר הדירה. · שיפוץ קוסמטי כמו ריצוף או צבע אינו משביח נכס באמת; השבחה משמעותית דורשת הרחבה, הוספת חדר או כניסה לתהליך התחדשות עירונית. · 'השבחה בלתי מוחשית' מתבססת על איתור דירות בתהליך פינוי בינוי שהמוכר אינו יודע לתמחר נכון, ולכן יש להיכנס דווקא בשלב בשל עם תב"ע מאושרת. · פרויקטים ישנים של התחדשות נותנים תמורות גדולות יותר (כמו 60 מ"ר שהופכים ל-120 מ"ר בפרויקט שער בילו בבת ים), בעוד פרויקטים חדשים מוגבלים כיום לתוספת קטנה של כ-12-25 מ"ר.
מתיאור הפרק
השקעות נדל״ן נראות לפעמים כמו גרף. עלייה. תשואה. אחוזים. אבל בפועל – זה סיפור. בפרק הזה אנחנו מארחים את אביתר בינסטי מקבוצת גולן – משקיע שהתחיל בדיוק כמו כולם. עסקה ראשונה. חששות. טעויות. למידה דרך השטח. לא יועץ על הנייר – אלא אדם שחווה את הדרך בעצמו. מהמסע האישי שלו צמחה היכולת ללוות משקיעים אחרים, והיום הוא פועל בעיקר בעיר בת ים – אחת הערים המסקרנות ביותר בישראל בכל מה שקשור להתחדשות עירונית ופינוי־בינוי. בפרק דיברנו על: איך באמת מנתחים עסקה ראשונה מה הפרמטר הראשון שאסור לוותר עליו איך מתמחרים סיכון בצורה נכונה הטעויות הגדולות שמשקיעים עושים מול הבנק מתי נכס הופך מהזדמנות – לנטל איך מזהים מצ
/ עוד פרקים על נדל"ן ודיור
- 001-פודקאסט-הצומתהצומת | הסקיל-סט שמאפשר ללוחם חשאי להיטמע מבלי להיחשף - ״רמי״סוכן משטרתי לשעבר מתאר כיצד גויס מיחידת לוחמים מסווגת לבצע מבצע חדירה מסוכן לארגון פשיעה כדי להפליל עבריינים.
- 360-הסכת-האקטואליה-היומירצועת הביטחון המורחבת: האוהל של חיזבאללה, החבילה האמריקאית לסעודיה והסיוע לאוקראינהתוכנית הביטחון של גלי צה"ל בגרסה מורחבת: מהאוהל של חיזבאללה בהר דב, דרך עסקת הענק האמריקאית-סעודית, ועד עמדת ישראל הנייטרלית מול אוקראינה ורוסיה.
- djs-of-israel-הפודקאסט-ליוצרי-מוזיקה-ודיג-יים-בישראלניק קופר - איך בונים ערוץ יוטיוב מוזיקלי של רבע מיליארד צפיות, והמיינדסט שאמן הוא עסקניק קופר, ישראלי שבנה אחד מערוצי המוזיקה האלקטרונית הגדולים ביוטיוב (רבע מיליארד צפיות), מסביר איך הכל התחיל מנער בן 15 עם קופירייט-סטרייק - ולמה הבעיה הכי גדולה של אמנים היא לא הכישרון אלא המיינדסט.
- ear-catcher-פודקאסט-על-פרסום-שיווק-וקריאייטיבמלחמת שבועות, הקרב על מקררי הגבינות בחג הכי רווחי בשנה- פרק 438 עם מעין דר, סמנכ״לית השיווק והמכירות של מחלבות גדאיך מנצחים חג שכל החדשנות של ענף החלב נדחסת בו למקרר אחד שלא גדל, ביום וחצי בלבד.