השקעות ויזמות נדל״ן זה לא גרף – זו דרך עם אביתר בינסטי משקיע ומלווה משקעים(פרק 49)

אביתר בניסטי מספר איך הפך ממשקיע נדל"ן פרטי למלווה משקיעים, ומסביר שהרווח האמיתי מגיע מהשבחת נכסים — ובעיקר מהתחדשות עירונית בבת ים — ולא מעליית ערך השוק.

אביתר בניסטי, בן 34, נחשף לעולם הנדל"ן בטעות דרך קורס במכללת אג'נדה, ויצא לעסקה ראשונה באשקלון עם 75 אלף שקל הון עצמי לכל שותף. הוא קנה דירת שני חדרים ב-515 אלף, שיפץ והרחיב לשניים וחצי חדרים, ומכר כשנה וחצי אחר כך בכ-760 אלף — כמעט הכפלת ההון העצמי בעזרת מינוף משכנתא. מאז התקדם לעסקאות התחדשות עירונית ופינוי בינוי, בעיקר בבת ים, והפך למלווה משקיעים בליווי של כ-35-40 עסקאות. הוא מדגיש שהרווח נובע מהשבחה — ובמיוחד מ"השבחה בלתי מוחשית" של נכסים בתהליכי התחדשות — ולא מתנודות מחירי השוק.

תובנות מרכזיות

• עיקר הרווח מגיע מהשבחת הנכס ולא מעליית ערך השוק, ולכן ירידת מחירים אינה מפחידה את המשקיע — היא אף עשויה להוזיל קנייה.
• מינוף משכנתא מאפשר להכפיל את ההון העצמי באחוזים, ולכן המדד החשוב הוא 'עם כמה הון נכנסתי ועם כמה יצאתי', ולא רק מחיר הדירה.
• שיפוץ קוסמטי כמו ריצוף או צבע אינו משביח נכס באמת; השבחה משמעותית דורשת הרחבה, הוספת חדר או כניסה לתהליך התחדשות עירונית.
• 'השבחה בלתי מוחשית' מתבססת על איתור דירות בתהליך פינוי בינוי שהמוכר אינו יודע לתמחר נכון, ולכן יש להיכנס דווקא בשלב בשל עם תב"ע מאושרת.
• פרויקטים ישנים של התחדשות נותנים תמורות גדולות יותר (כמו 60 מ"ר שהופכים ל-120 מ"ר בפרויקט שער בילו בבת ים), בעוד פרויקטים חדשים מוגבלים כיום לתוספת קטנה של כ-12-25 מ"ר.