פרק 59 - הקבלן שכמעט רצח אותנו בדרך לפורטפוליו נדל"ן במיזורי - קלאברים חושפים

מתי עסקת פליפ בארה"ב באמת שווה את הסיכון, ולמה רווח של 30 אלף דולר עלול להיות חצי ממה שצריך.

פרק אסטרטגיה שצולל למספרים של עסקת פליפ נדל"ן בארה"ב ושואל מה הופך עסקה ל"טובה" באמת. שני המנחים מתעכבים על "התחום האפור" של עסקאות גבוליות שאנשים שולחים אליהם באקסל, ומסבירים שהתשובה תמיד תלויה באסטרטגיה ובמטרת היזם. הם מציבים מדדי ברזל: לפחות 15-20 אחוז ROI, ועוגן של כ-10 אלף דולר רווח לחודש על פני כל משך הפרויקט, כך שפליפ של שישה חודשים צריך לחתור ל-60 אלף דולר רווח ולא ל-30. מתאים למשקיעי נדל"ן ישראלים שמשקיעים בארה"ב ורוצים להבין תמחור, ניהול סיכונים ותזמון בשוק ריבית גבוהה.

תובנות מרכזיות

• רווח מוחלט מטעה: 30 אלף דולר על פליפ של שישה חודשים הם רק כ-5,000 דולר לחודש, חצי מהעוגן של כ-10 אלף דולר לחודש שהמנחים מצפים לו.
• מדד ה-buy the book המינימלי הוא 15 אחוז ROI, אך בשוק של היום צריך לכוון ל-20 אחוז, אלא בעסקאות לאקשרי שבהן סכום הרווח המוחלט גבוה ויכול לפצות על אחוז נמוך יותר.
• התמחור צריך לכלול את הזמן: קבלן איכותי מייצר בערך אלף דולר עבודה ביום, כך ש-60 אלף דולר שיפוץ פירושם כשלושה-ארבעה חודשים, ועוד כחודשיים ל-days on market.
• ניהול סיכונים בשוק ריבית גבוהה: צריך פלן A, פלן B (פליפ לא רווחי שמתרסק מ-60 ל-30) ופלן C (החזקה כרנטל בתשואה של 5-6 אחוז), כי קונים אמריקאים מתקשים היום לקחת משכנתאות.
• לעבוד על שלושה פרויקטים במקביל מאפשר לספוג עסקה חלשה, כי המרג'ין החודשי הכולל גבוה בהרבה מ-5,000-6,000 דולר של פרויקט בודד.