נדב ויינינגר, מהנדס תעשייה וניהול שעזב תפקידי ניהול בכירים, מספר כיצד הקים את 'נדלן לעולם' ומתמחה בהשקעות נדלן להשכרה קצרת טווח באזורי מדריד וסביליה שבספרד.
נדב ויינינגר, מהנדס תעשייה וניהול עם תואר שני, עזב קריירה ניהולית בכירה בתעשיית התרופות כדי ליצור הכנסה פסיבית מנדלן בישראל, בארצות הברית ולבסוף בספרד. לאחר שמחירי הנדלן בישראל הגיעו לתקרה, חיפש שווקים עם פוטנציאל עליית ערך והגיע לספרד — תחילה לברצלונה, ואז למדריד וסביליה לאחר שהשותף בברצלונה לא צלח ולא ניתן היה להשכיר שם לטווח קצר. הוא מתמקד בנכסים במרכזי הערים שמוסבים להשכרה תיירותית קצרת טווח, הרשומים ישירות על שם המשקיע בטאבו. במדריד נכס טיפוסי מתחיל בכ-250 אלף יורו ובסביליה בכ-150 אלף יורו, עם תשואה דומה אך הון עצמי נמוך יותר בסביליה.
תובנות מרכזיות
- מיקום (פריים לוקיישן) הוא הגורם הקריטי בהשקעת נדלן בחו"ל — נכס במרכז עיר עולה יותר אך אין לו תחליף, ונכס זול במיוחד מסמן בדרך כלל בעיה במקום.
- ההצלחה של השכרה קצרת טווח תלויה באיזון בין הרשויות שנהנות מהתיירות לבין לחץ המלונאים; כשהאיזון מופר נכנסת רגולציה מגבילה, כפי שקרה בברצלונה, ברלין ופריז.
- סביליה מציעה יתרון למשקיע עם הון עצמי מוגבל — מחירי הנכסים נמוכים ב-40-50% ממדריד, בעוד מחירי ההשכרה קצרת הטווח דומים, כך שהתשואה כמעט אינה נפגעת.
- מגמת האורבניזציה והמחסור בדירות במרכזי הערים הוותיקות (ללא תמ"א 38 או התחדשות עירונית) מייצרים עליית מחירי השכרה ארוכת טווח שמהווה פיצוי במקרה של החמרת רגולציה.
- הסבת נכס להשכרה ארוכת טווח דרך חברת ניהול מהווה רשת ביטחון (break even) כשהשכרה קצרת טווח אינה אפשרית, מה שמפחית את סיכון הרגולציה.
האם מודל ההשכרה קצרת הטווח במדריד ובסביליה הוא בר-קיימא (sustainable), בהתחשב בכך שערים כמו ברצלונה כבר החמירו את הרגולציה?