פרק 38 | שוק הנדלן מתעורר: איפה הביקושים חוזרים, מי עדיין יושב על הגדר ומה צפוי למחירים ב-2026

אחרי שלוש שנות כיפאון, שוק הנדל"ן הישראלי מתחיל להתעורר - והפרק מפענח מה אמיתי בהתעוררות הזו ומה רק רעש שיווקי.

פרק של פודקאסט ההשקעות של בית ההשקעות הורייזן, בהנחיית אורי (כנראה אברי גלעד) עם איתי ליפקוביץ', מנכ"ל ומייסד הורייזן. האורח הוא מנכ"ל חברת ייזום נדל"ן (פרופדו, השם לא ודאי בתמלול), והשיחה צוללת לעומק שוק הנדל"ן למגורים בישראל בתחילת 2026. הם מנתחים את ההתעוררות אחרי שלוש שנות סנטימנט שלילי, עודפי ההיצע בגוש דן ובת ים, פערים בין מחיר נקוב למחיר עסקה אמיתי, מבצעי המימון האגרסיביים (כמו 20-80) ומגבלות בנק ישראל. השיחה מתאימה למשקיעים, משפרי דיור ומי שמתעניין בהתחדשות עירונית ובשוק הצפון אחרי המלחמה.

תובנות מרכזיות

• שוק בריא אינו שוק שבו המחירים עולים אלא שוק עם מחזור עסקאות - קונים ומוכרים שסוגרים במחיר שוק, בדיוק כמו מניה עם מחזורי מסחר גבוהים.
• המחיר הנקוב בחוזה (ובנתוני רשות המסים) לא משקף את העסקה האמיתית: הוא לא כולל הטבות, מבצעים, מימון ומטבחים - ולכן 'דוח אפס' ורווחיות הפרויקט הם המדד האמיתי שסופג את כל ההנחות.
• מבצעי המימון כמו 20-80 אינם חדשים - הם היו בשוק שנים לפני המלחמה והעלאות הריבית; מה שהשתנה הוא שבנק ישראל הגביל את היקף המימון ואת מספר הרוכשים, וחייב חיתום.
• ההתעוררות מתחילה בלידים ובאנשים שמגיעים למשרדי המכירה, ומתחברת למקרו: סיום המלחמה, הורדות הריבית ושחרור ביקוש כבוש שיושב וחיכה.
• כשפרויקט נמצא במקום שקשה למכור בו, דווקא עיכוב ('הפרויקט עוד שנתיים') הוא יתרון - נותן זמן לשוק להתעורר לפני המסירה.