פרק 8 - מהם הכללים בבחירת יזם בהשקעות נדל"ן בחו"ל ומה חשוב לבדוק לפני שמקבלים החלטה?
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם.
/ הפרק במספרים
| פורסם | 19 במרץ 2023 |
|---|---|
| אורך | 41 דק׳ (ארוך ב-30% מהממוצע בתוכנית) |
| הנושא המרכזי | כללים לבחירת יזם בהשקעת נדל"ן קבוצתית |
| אורחים | יאיר טל |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק עם יאיר טל?
יזם בהשקעה קבוצתית נבחן לפי זהות גלויה, ממליצים שעברו איתו גם קשיים, הון עצמי שהוא שם אחרי ניכוי דמי היזום, ותשואה מועדפת שמבטיחה שהוא מרוויח רק אחרי המשקיעים.
המטרה בבדיקת יזם היא לצמצם את הסיכון האנושי ולהישאר רק עם סיכוני השוק והנדל"ן. הכללים שעולים: לא לעבוד עם יזם אנונימי, לבדוק ניסיון באותה גיאוגרפיה, לשוחח עם ממליצים שעברו מחזור מלא עד מימוש, ולוודא שהיזם שם לפחות כ-10% מההון העצמי. בחוזה כדאי לחפש תשואה מועדפת של 6% עד 7% בעסקאות מניבות ו-8% עד 10% בפיתוח והשבחה, דיווחים רבעוניים עם מספרים, קומפס שמאמתים את מחיר הרכישה והשכירות, וניתוחי רגישות. לחץ חריג לחתום או הרתעה מהתייעצות עם עורך דין הם סימן אזהרה.
יזם שמנפנף בהשקעה של 10% עלול בפועל לא לסכן כלום: בדוגמה שעולה, השקעה של 60,000 דולר מול דמי יזום של 50,000 דולר, ולכן צריך לחשב את ההון שלו בניכוי דמי היזום.
/ תובנות מרכזיות
- כדי לזהות ממליץ מזויף, כמו בן דוד שמעולם לא השקיע, מתחילים בשאלות אינפורמטיביות: ממתי הוא משקיע, איזה נכס, כמה יחידות דיור, ואיזה טופס מס מקבלים (K1). מי שלא זוכר כלום כנראה לא השקיע.
- ממליצים שכולם אומרים שהכל היה מושלם נשמעים כאילו תודרכו. יזם טוב נבחן כשקשה, ולכן מחפשים משקיעים שיספרו איך הוא פתר בעיות.
- בפרויקטי מולטי פמילי נבחנים 15 פרויקטים ויותר על כל פרויקט אחד שיוצא לפועל, ולכן דמי יזום הגיוניים הם לגיטימיים ואף מובנים.
- תשואה מועדפת קשה ליישום בעסקאות השבחה בישראל, כי הזמן עד היתר בנייה יכול לנוע בין חצי שנה לשנתיים וחצי, ויזם שיתחייב לה עלול לשחוק את עצמו.
- מנגנון קאץ' אפ, שבו אחרי התשואה המועדפת החלוקה נוטה לטובת היזם ביחס כמו 60-40 או 65-35, הוא בריא כשהוא בנוי נכון ואין סיבה להיבהל ממנו.
אם אי אפשר לבדוק את כל הפרמטרים, אילו מהם הם נו-גו מוחלט ואילו אפשר לקבל גם בלי תשובה טובה?
- 1לחפש את היזם ואת בעלי החברה בגוגל, בלינקדאין ובקבוצות משקיעים, ולוודא שאין כתמים בעבר שלהם.
- 2לבקש ממליצים שעברו עם היזם עסקה מלאה עד מימוש, ולפתוח את השיחה בשאלות עובדתיות על ההשקעה.
- 3לחשב כמה הון עצמי היזם משקיע בפועל אחרי ניכוי דמי היזום.
- 4לבקש דוגמה לדוח רבעוני אחרון מפרויקט פעיל ולבדוק שיש בו נתוני תקציב, לוחות זמנים וחריגות.
- 5לבקש דוחות קומפס וניתוח רגישות, למשל ירידה של 10% ב-NOI או עליית ריבית, ולבדוק שהעסקה לא קורסת.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
שאל את הפרק (Chat with Episode)
קבל תשובות מיידיות מתוך תמלול וניתוח ה-AI
שאלות מומלצות בלחיצה אחת:
/ שאלות נפוצות על הפרק
- מהם הסיכונים המרכזיים שיש לקחת בחשבון בבחירת יזם להשקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל?
- הסיכונים המרכזיים הם סיכונים נדל"ניים ושוקיים, אך החשיבות בבחירת יזם היא לצמצם את הסיכונים האנושיים הנובעים מהגורם האנושי, כך שההשקעה תתבסס בעיקר על סיכוני השוק והנדל"ן.
- כיצד ניתן לוודא שהיזם אינו אנונימי ומהם המדדים לכך?
- יש לבדוק שהיזם מחזיק באתר אינטרנט, נוכחות ברשתות חברתיות, ושניתן למצוא מידע עליו בגוגל. בנוסף, חשוב לוודא שיש לו צוות מוכר עם רקע תעסוקתי ברור, שאפשר למצוא אותו בלינקדאין, ושאין לו עבר פלילי או בעיות חוקיות.
- מדוע חשוב לבדוק את הטרק רקורד של היזם ומהם הקריטריונים לכך?
- חשוב לבדוק שהיזם בעל ניסיון רלוונטי בתחום ובאזור ההשקעה, ושהוא יכול לספק המלצות ממשקיעים שעברו איתו את כל מחזור ההשקעה, כולל שלב המימוש. יש לבדוק כיצד התמודד עם בעיות שהיו במהלך הפרויקטים, ולא רק הצלחות.
- מה המשמעות של היזם להשקיע מכספו בפרויקט ואיך זה משפיע על ההשקעה?
- היזם שמושקע מכספו מראה אמונה בפרויקט ומוכן לסכן את הונו, מה שמחזק את האמון של המשקיעים. מומלץ שהיזם ישקיע בין 10% ל-20% מההון העצמי בפרויקט, אך חשוב לבדוק שההשקעה היא נטו לאחר ניכוי דמי איזום ודמי ניהול, כדי לוודא שהוא באמת שותף כלכלי.
- כיצד יש לבדוק את אמיתות ההמלצות של משקיעים קודמים של היזם?
- יש לשאול שאלות אינפורמטיביות על ההשקעה כמו מתי השקיע, סוג הנכס, מיקומו, גודל ההשקעה ותדירות התשלומים, כדי לוודא שהממליץ הוא משקיע אמיתי ולא בן משפחה או אדם שאין לו ניסיון, וכך לוודא את אמינות ההמלצות.
נתונים מהפרק
אחוזים מהפרק
מתיאור הפרק
יאיר טל ואייל חסון, מייסדים משותפים בחברת השקעות הנדל"ן אורבניפרו, מספרים ומסבירים מהם הכללים בבחירת יזם להשקעה בפרויקטים של נדל"ן מניב בחו"ל. הבחירה ביזם בהשקעות נדל"ן בחו"ל היא מורכבת ודורשת בעצמה הבנה של סוגי ההשקעות והאופי שלהן. זה לא ברור מאליו שכל משקיע שמתעניין בהשקעה בנדל"ן בחו"ל יידע בהכרח מה לבדוק אצל היזם. בפרק נענה על השאלות הבאות: כיצד מוצאים ממליצים של יזם להשקעה בחו"ל? מדוע חשוב לבחור יזם שהצליחו להתמודד עם בעיות שונות ושהצליח לפתור אותן? האם נוכל לקבל מהיזם המלצות לאנשים שעבדו איתו בעבר? האם אותם אנשים הגיעו עם היזם לשלב המימוש של הנכסים?
/ נושאים קשורים
איך נוצר העמוד הזה
8 פרקים של תכלס נדל"ן = 8 מאמרים שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.