פרק 3 - מה ההבדלים בין השקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל לעומת השקעה אישית?
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
האזינו לפרק המלא
אנחנו עוזרים למצוא את הפרק, ההאזנה המלאה נמצאת אצל היוצרים, בפלטפורמה שלהם.
/ הפרק במספרים
| פורסם | 11 בפברואר 2023 |
|---|---|
| אורך | 42 דק׳ (ארוך ב-33% מהממוצע בתוכנית) |
| הנושא המרכזי | השקעה קבוצתית מול השקעה עצמאית בנדל"ן בחו"ל |
| אורחים | יאיר טל |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק עם יאיר טל?
השקעה עצמאית בנדל"ן בחו"ל נותנת שליטה מלאה וגמישות במכירה, השקעה קבוצתית נותנת מימון מקומי, נכסים גדולים וחשיפה שמוגבלת לסכום ההשקעה, וההצלחה בה תלויה כמעט כולה בבחירת היזם.
בהשקעה עצמאית הנכס נרשם על שם המשקיע והוא מחליט על שוכרים, שכירות ומועד מכירה, אבל משקיע ישראלי פרטי כמעט לא יקבל מימון איכותי במדינת היעד. בהשקעה קבוצתית יזם מקים חברה שקונה נכס של מיליוני דולרים, מביא הלוואה מקומית, והמשקיע פסיבי וחשוף רק עד גובה הכסף ששם, אך יציאה לפני הזמן שתוכנן מסובכת. אייל חסון ויאיר טל מאורבני פרו מסבירים שמלווה אמיתי מקבל שכר טרחה רק מהמשקיע, ולכן מתווך או חברה שמוכרת נכס משלה אינם מלווים. לבחירת יזם הם מציעים לבדוק נראות ברשת, ניסיון באותו אזור ובאותו סוג עסקה, ממליצים ותיקים, השקעה של היזם מכספו, דוחות רבעוניים לדוגמה וניתוח רגישות.
הלוואה בנקאית משמעותית לעסקה קבוצתית היא גם סוג של בדיקת נאותות חיצונית: הבנק בדק את היזם ואת העסקה יסודית יותר מהמשקיע הישראלי הטיפוסי, אבל במקרה של הפרה הוא הראשון שיכול להשתלט על הנכס.
/ תובנות מרכזיות
- בשנת 2023 הם לא ממליצים לקנות באופן עצמאי נכס ששווה פחות מ-100,000 דולר, בעוד שבעסקה קבוצתית אפשר לפעמים להיכנס עם 50 עד 70 אלף דולר.
- בארצות הברית המוכר משלם כ-6 אחוז עמלת תיווך, ועם עלויות סגירה 6 עד 7 אחוז, כך שעליית ערך של 10 אחוז משאירה בערך 3 אחוז נטו, ולכן הרווח האמיתי נקבע בקנייה מתחת למחיר השוק.
- חברה שמוכרת למשקיע בית משופץ ומושכר שלה עם תשואה של 9 עד 11 אחוז אינה מלווה, כי היא צד בעסקה ויש לה ניגוד עניינים על המחיר.
- מלווים נבדלים ברגע שבו הם נפרדים: חלקם במסירת הנכס, חלקם רק אחרי שיפוץ והשכרה, חלקם אחרי שנה שלמה, וחלקם מפעילים חברת ניהול משלהם.
- ניתוח רגישות צריך להראות מה קורה כשתפוסה, ריבית או מחיר מכירה זזים 5 עד 10 אחוז לרעה, והרווח הצפוי אמור להישחק בסבירות ולא להתקרב לאפס.
איך משקיע שעומד להיכנס לעסקה קבוצתית יכול לדעת שליזם באמת יש את הניסיון והיכולות להשלים אותה?
- 1לחפש את היזם בגוגל ובלינקדאין ולוודא שיש לו שם, היסטוריה תעסוקתית ונוכחות ולא רק שם של חברה.
- 2לבקש ממליצים שמשקיעים עם היזם כמה שנים באותו אזור, כדי לשמוע איך התמודד עם תקופות קשות.
- 3לבקש מהיזם להעביר דוח רבעוני אחרון ששלח למשקיעים בפרויקט קיים, לפני שנכנסים.
- 4לדרוש נתונים השוואתיים על מחירי נכסים דומים וניתוח רגישות לפרמטרים שמשפיעים הכי הרבה על התשואה.
- 5לוודא שהמלווה מקבל שכר טרחה רק מכם ואינו מתווך בעסקה.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
שאל את הפרק (Chat with Episode)
קבל תשובות מיידיות מתוך תמלול וניתוח ה-AI
שאלות מומלצות בלחיצה אחת:
/ שאלות נפוצות על הפרק
- מה ההבדלים המרכזיים בין השקעה עצמאית להשקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל מבחינת שליטה וניהול הנכס?
- בהשקעה עצמאית המשקיע הוא הבעלים הבלעדי של הנכס ומקבל את כל ההחלטות לגבי ניהול, שוכרים ומכירה. לעומת זאת, בהשקעה קבוצתית המשקיע הוא פסיבי, מקבל החלטה רק על כניסה להשקעה, והיזם מנהל את הנכס ומקבל את רוב ההחלטות השוטפות.
- כיצד גובה ההשקעה משפיע על הבחירה בין השקעה עצמאית להשקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל?
- בהשקעה עצמאית נדרש סכום גבוה יותר, בדרך כלל מעל 100,000 דולר, בעוד שבהשקעה קבוצתית ניתן להיכנס עם סכומים נמוכים יותר, כמו 50-70 אלף דולר, וכך להשתתף בנכסים גדולים ומנוהלים יותר.
- מהם היתרונות של הצטרפות להשקעה קבוצתית עם יזם מקצועי בנדל"ן בחו"ל?
- הצטרפות ליזם מקצועי מאפשרת כניסה להשקעות איכותיות עם ניהול מקצועי, שקיפות ואמינות. בנוסף, יש יתרון בגודל העסקה, גישה לנכסים יקרים ומורכבים, ויכולת לקבל מימון איכותי וממושך שלא זמין למשקיע פרטי.
- מהם החסרונות העיקריים של השקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל בהשוואה להשקעה עצמאית?
- החיסרון המרכזי הוא הגמישות המוגבלת בקבלת החלטות, בעיקר במועד המכירה. המשקיע לא יכול לממש את הנכס מתי שהוא רוצה, והיציאה מההשקעה מורכבת ודורשת מציאת מחליף או הסכמות מיוחדות.
- כיצד ההשקעה העצמאית תורמת לשיפור מיומנויות המשקיע בנדל"ן בחו"ל לעומת השקעה קבוצתית?
- בהשקעה עצמאית המשקיע לומד לנהל את הנכס בעצמו, להתמודד עם אתגרים ולשפר את הידע והמיומנויות שלו דרך התנסות ישירה, בעוד שבהשקעה קבוצתית הוא פסיבי ופחות מעורב בתהליכים ולכן פחות משפר את המיומנויות שלו.
נתונים מהפרק
אחוזים מהפרק
מתיאור הפרק
בפרק החלטנו לצלול לעומק על ההבדלים בין השקעה אישית בנדל"ן בחו"ל, למשל במציאת הנכס הסציפי בארה"ב או בכל מדינה אחרת, לבין השקעה שאנחנו עושים יחד עם עוד כמה משקיעים תחת יזם שמאגד אותנו. משקיעים רבים לא תמיד מודעים להבדלים ולכן לא מודעים בדיוק לסוג העסקה שהם מבצעים. בעבר העסקאות הנפוצות היו רכישה של בית בודד מסוג סינגל פמילי או מולטי פמילי, במקרים כאלה הרוכש במסלול האישי יכול לעשות הכל לבד והאחריות מאותו רגע במה שקורה בנכס היא עליו. בדרך כלל מומלץ למי שבוחר לרכוש נכס מניב לעצמו, לעבוד עם מלווה. אותו מלווה לרוב עוזב אותנו ברגע שהנכס עובר לחברת הניהול ואז תהליך הליווי מסתיים. אבל המלווים הטובי
/ נושאים קשורים
איך נוצר העמוד הזה
8 פרקים של תכלס נדל"ן = 8 מאמרים שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.