לא רק בניינים - השקעה בקרקעות #1 - עם ניב אהרונוב | פשוט נדל״ן, פרק 163
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
/ הפרק במספרים
| פורסם | 11 ביוני 2026 |
|---|---|
| אורך | 40 דק׳ |
| הנושא המרכזי | השקעה בקרקעות |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק?
מתי השקעה בקרקע פרטית באמת משתלמת, ולמי היא בכלל מתאימה.
מסתבר שכשקונים קרקע לא קונים אדמה אלא זכויות בנייה, ושתי חלקות באותו מחיר יכולות להניב דירה אחת או חמישים - הכל תלוי בוועדות ובתוכניות, לא במה שגדל בשטח. הפרק מערער את ההנחה שקרקע זו דרך זולה לדירה: יש ודאות שזה יאושר אבל אפס ודאות מתי, וזה יכול לקחת חמש שנים, מאה שנה, או להסתיים בהפקעה תמורת שווי קרקע חקלאית. המתח האמיתי הוא בין הפיתוי של מס רכישה נמוך וכניסה מוקדמת לבין חוסר השליטה בלוח הזמנים ובמה בדיוק תקבל בסוף.
קרקע מאפשרת לצבור דירה תוך עקיפת מס הרכישה הדרקוני: קונים קרקע ב-300 אלף ומשלמים רק 6% (18 אלף), ובונים עליה דירה של 3 מיליון בלי לשלם מס רכישה נוסף - כי משפטית לא רכשת דירה, רק קרקע.
/ תובנות מרכזיות
- הערך של קרקע נקבע מזכויות הבנייה והמסמכים הסטטוטוריים, לא מהקרקע עצמה - אותו מטר בתל אביב עם דירה אחת לדונם שווה פחות ממטר בטבריה עם חמישים דירות לדונם.
- יתרון מס משמעותי: על קרקע משלמים 6% מס רכישה על רכיב הקרקע בלבד, מול 8% מהשקל הראשון על דירה שלישית.
- רק קרקע פרטית (7% מהקרקעות) רלוונטית להשקעה - קרקע מדינה חוזרת למכרז ברגע ההפשרה והרווח נשאר אצל המדינה.
- הסיכון הקיצוני הוא הפקעה לצורכי ציבור, שמפצה לפי שווי קרקע חקלאית ולא לפי מה ששילמת.
מה מתדלק את השוק הזה ומי מושך את מחירי הקרקעות כלפי מעלה, כשבסוף זו קרקע שאי אפשר לגור בה.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
/ שאלות נפוצות על הפרק
- על מה הפרק הזה?
- מסתבר שכשקונים קרקע לא קונים אדמה אלא זכויות בנייה, ושתי חלקות באותו מחיר יכולות להניב דירה אחת או חמישים - הכל תלוי בוועדות ובתוכניות, לא במה שגדל בשטח. הפרק מערער את ההנחה שקרקע זו דרך זולה לדירה: יש ודאות שזה יאושר אבל אפס ודאות מתי, וזה יכול לקחת חמש שנים, מאה שנה, או להסתיים בהפקעה תמורת שווי קרקע חקלאית. המתח האמיתי הוא בין הפיתוי של מס רכישה נמוך וכניסה מוקדמת לבין חוסר השליטה בלוח הזמנים ובמה בדיוק תקבל בסוף.
- מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
- הערך של קרקע נקבע מזכויות הבנייה והמסמכים הסטטוטוריים, לא מהקרקע עצמה - אותו מטר בתל אביב עם דירה אחת לדונם שווה פחות ממטר בטבריה עם חמישים דירות לדונם. · יתרון מס משמעותי: על קרקע משלמים 6% מס רכישה על רכיב הקרקע בלבד, מול 8% מהשקל הראשון על דירה שלישית. · רק קרקע פרטית (7% מהקרקעות) רלוונטית להשקעה - קרקע מדינה חוזרת למכרז ברגע ההפשרה והרווח נשאר אצל המדינה. · הסיכון הקיצוני הוא הפקעה לצורכי ציבור, שמפצה לפי שווי קרקע חקלאית ולא לפי מה ששילמת.
מתיאור הפרק
הרבה זמן לא התחלנו סדרה, והגיע הזמן לפתוח צוהר חדש ונישה חדשה: מעל 150 פרקים אנחנו מדברים על השקעה בנדל״ן - אבל נדל״ן זה לא רק בתים ודירות, אלא גם קרקעות. אז בעקבות כניסתה החגיגית של קפטן אינווסט לעולם הקרקעות אנחנו מארחים את ניב אהרונוב, בעלים של חברת מיישבים ישראל, לתת את האינטרו: מה זו הנישה הזאת - השקעה בקרקעות? למה לעיתים היא יכולה להיות משתלמת יותר מהשקעה בדירות? איך יודעים איפה שווה להשקיע? ואיך מתנהלת עסקה כזאת? עקבו אחרי Captain Invest ברשתות החברתיות>> רוצים לדבר איתנו, לשאול שאלות ולהתעדכן? הצטרפו לקבוצת הווטסאפ
/ עוד פרקים על נדל"ן ודיור
- 001-פודקאסט-הצומתהצומת | הסקיל-סט שמאפשר ללוחם חשאי להיטמע מבלי להיחשף - ״רמי״סוכן משטרתי לשעבר מתאר כיצד גויס מיחידת לוחמים מסווגת לבצע מבצע חדירה מסוכן לארגון פשיעה כדי להפליל עבריינים.
- 2-על-נדל״ןפצצת הנדל״ן של ירושלים – קרקעות הכנסייה עם אוהד עיני - פרק 52שמאי המקרקעין יועד עיני מספר על דרכו המקצועית מהשמאי העירוני בירושלים ועד השמאי הממשלתי הראשי, ומסביר את מהות היטל ההשבחה.
- 2-על-נדל״ןנדל״ן בנחלות: הזדמנות או מלכודת - פרק 51נחלה היא הנכס הנדל"ני הכי גדול ומורכב שיכול להיות לאדם, ומימוש הפוטנציאל שבה דורש הון רב והבנה במערכת הזכויות.
- 2-על-נדל״ןהשקעות ויזמות נדל״ן זה לא גרף – זו דרך עם אביתר בינסטי משקיע ומלווה משקעים(פרק 49)אביתר בניסטי מספר איך הפך ממשקיע נדל"ן פרטי למלווה משקיעים, ומסביר שהרווח האמיתי מגיע מהשבחת נכסים - ובעיקר מהתחדשות עירונית בבת ים - ולא מעליית ערך השוק.