מניות או נדל"ן? היכן שמים את הכסף?

על מה הפרק?

פאנל מומחי נדל"ן באוניברסיטת תל אביב בוחן האם השקעה בדירה עדיפה על מניות ואג"ח, ומסכם שהתשובה תלויה בעיקר בשיעור המינוף ובתקופה.

בפרק הראשון של 'תל אביב 360' מתארחים פרופ' דני בן שחר, אלפרד אקירוב ומיכל רביד לדיון בנדל"ן כאפיק השקעה לעומת מניות ואג"ח. מחקר של בן שחר על שני עשורים מראה שלפני 2007 הנדל"ן היה נחות, אך מ-2008 ועד 2019 הוא היה עדיף, ובשיעור מימון של 30% ומעלה הוא ניצח את האלטרנטיבות לאורך כל התקופה. הדיון מדגיש את משקל המימון, המינוף והמיסוי בכדאיות ההשקעה, וכן את הצד הרגשי-התנהגותי שבו אנשים קונים דירה כדי לגור ולא כספקולציה. עוד עולה שיעור הבעלות בישראל דומה למערב (כ-70%), ושצעירים מתקשים יותר ויותר לגייס מימון לרכישת דירה.

/ תובנות מרכזיות

• מחקר בן שחר: עד 2007 הנדל"ן היה נחות למניות ואג"ח, אך מ-2008 עד 2019 הפך לעדיף בכל שיעור מימון.
• מינוף הוא המפתח: בשיעור מימון (LTV) של 30% ומעלה חלופת הנדל"ן הייתה עדיפה על מניות ואג"ח לאורך כל העשרים שנה.
• הממצאים הם נטו - כוללים את כל עלויות העסקה והמיסוי, והנדל"ן הוא אחד ממקלטי המס הטובים ביותר לאדם הפרטי.
• רוב האנשים קונים דירה כדי לגור ולא כהשקעה; פועלים כאן שיקולי כלכלה התנהגותית של ביטחון וקשר לנכס, לא רק תשואה.
• המיתוס שבישראל שיעור הבעלות חריג שבור: הוא כ-70%, דומה לארה"ב ולאירופה, ובקרב צעירים הוא דווקא יורד בכל העולם המערבי.
• הסף הכלכלי גבוה: משק בית צריך לגייס לפחות 700 אלף שקל הון עצמי כדי לקנות דירת ארבעה חדרים אפילו בעיר זולה כמו אשדוד.

ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות