פצצת הנדל״ן של ירושלים - קרקעות הכנסייה עם אוהד עיני - פרק 52
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
/ הפרק במספרים
| פורסם | 11 במאי 2026 |
|---|---|
| אורך | 1 שע׳ 5 דק׳ (ארוך ב-16% מהממוצע בתוכנית) |
| הנושא המרכזי | פתרון משבר אדמות הכנסייה בירושלים |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק?
חברת אקסטל מציעה מתווה לרכישת בעלות והתחדשות עירונית עבור בעלי דירות בירושלים שבתיהם הוקמו על אדמות כנסייה שחוזי החכירה שלהן יפוגו בשנת 2051.
רכישת אדמות הכנסייה בירושלים על ידי חברת אקסטל תמורת 750 מיליון שקלים נועדה לפתור פלונטר משפטי ותכנוני של חוזי חכירה המסתיימים בשנת 2051. כיום, בעלי הדירות באזורי תלביה ורחביה סובלים מירידת ערך של כ-35 עד 40 אחוזים בשווי נכסיהם ומתקשים לקבל משכנתאות מהבנקים. הפתרון המוצע כולל מתן אפשרות לדיירים לרכוש את זכות הבעלות במחירים מוזלים וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בשיתוף פעולה עם קק"ל והעירייה.
ירידת ערך הדירות על אדמות הכנסייה אינה רק בעיה תיאורטית לעתיד, אלא משבר פיננסי מיידי המונע מבעלי הנכסים לקבל משכנתאות מהבנקים בשל קיצור תקופת החכירה שנותרה.
/ תובנות מרכזיות
- חוזי החכירה המקוריים משנות ה-50 קובעים כי בתום 99 שנים הקרקע והמבנים שעליה יחזרו לבעלות הכנסייה, אלא אם יוסכם על הארכה תמורת תשלום.
- חברת אקסטל מציעה לדיירים לרכוש את זכות הבעלות על דירותיהם בעלות של בין 0 ל-6,000 שקלים למטר רבוע, בהשוואה לפער שווי בעלות של כ-20,000 שקלים למטר בשוק החופשי.
- מקרה הבוחן של אדמות מנזר רטיסבון, שחוזי החכירה שלהן מסתיימים ב-2036, מראה צניחת מחירים חדה ל-16,000 שקלים למטר עקב חוסר היכולת להגיע להסדרים מוקדמים.
- פרויקטים של התחדשות עירונית על אדמות אלו יאפשרו תכנון מתחמי כולל ולא רק נקודתי, דבר שישפר את התשתיות וימנע קריסת מבנים ישנים במקרה של רעידת אדמה.
מה יקרה לבעלי הדירות בירושלים בשנת 2051 אם קק"ל וחברת אקסטל לא יגיעו להסדר מוסכם על הארכת חוזי החכירה?
- 1לבחון את תנאי חוזה החכירה הספציפי של הדירה כדי לדעת אם היא רשומה תחת חכירת משנה של קק"ל.
- 2לפנות לחברת אקסטל לבחינת הצטרפות להסכם עקרונות לרכישת זכויות הבעלות בנכס.
- 3לבדוק מול הבנקים המממנים את מדיניות מתן המשכנתאות העדכנית לנכסים באזורי תלביה, רחביה וניוות.
- 4לקדם שיתוף פעולה בין נציגויות דיירים במתחמים שלמים כדי לאפשר תכנון פרויקטים של התחדשות עירונית.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
נתונים מהפרק
מתיאור הפרק
מה יקרה לאלפי דירות בירושלים כשהחכירות על קרקעות הכנסייה יתחילו להסתיים? למה יש דירות באותם רחובות בדיוק ששוות עשרות אחוזים פחות רק בגלל סוג הזכות בטאבו? והאם באמת יש פתרון לפצצת הנדל״ן שמרחפת מעל ירושלים? בפרק 52 של ״2% על נדל״ן״ אנחנו מארחים את שמאי המקרקעין אוהד עיני - לשעבר השמאי הממשלתי הראשי, השמאי של רמ״י, השמאי העירוני בירושלים ומנהל מחלקת היטל השבחה, וכיום שמאי חברת אקסטל ישראל. בחלק הראשון של הפרק דיברנו על הדרך המקצועית של אוהד: מהעבודה בעיריית ירושלים, דרך רמ״י ועד לתפקיד השמאי הממשלתי הראשי - ואיך נראית מערכת הנדל״ן הישראלית מבפנים. בחלק המרכזי נכנסנו לעומק אחת הסוגיות הכי מורכבות
/ נושאים קשורים
איך נוצר העמוד הזה
53 פרקים של 2% על נדל״ן = 53 מאמרים שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.