אבישי עובדיה, שותף-מייסד בקרן ההשקעות קוליידר- לפרק את משבר הדיור ( פרק 58) | רכבת ההשקעות

על מה הפרק?

עימות חד בין מי שכתב ספר שמצייר את שוק הדיור כמכונה שסוחטת את הרוכש, לבין איש נדלן ותיק שמפרק לו את הטענות וקובע שאין קנוניה אלא כשל של המדינה.

האורח, מייסד קרן קריפטו שדווקא אין לו דירה משלו, כתב ספר שמתאר את שוק הדיור כתמנון שחונק את הרוכש, ומולו יושב מנחה שהיה מנכל חברת משכנתאות ומפרק את הטענות אחת אחת. הרגע המעניין הוא שהשניים דווקא מסכימים על האבחנה - המדינה אשמה, יש עודף היצע, המחירים בירידה - אבל חלוקים לגמרי אם הבנקים והשמאים הם חלק מהמנגנון או סתם שחקנים עסקיים שפועלים בהיגיון. השאלה שנשארת פתוחה היא אם הירידה הנוכחית היא תיקון מתון של אחוזים בודדים בשנה, או תחילת גל ארוך שאיש לא ישלוט בו.

/ תובנות מרכזיות

• המנחה, שהיה מנכל חברת משכנתאות, טוען שהפריים הוא דווקא המסלול הכי פחות רווחי לבנק, ולכן ההאשמה שהבנקים דחפו פריים כדי לנפח את הבועה קורסת - זו תחרות בין בנקים ולא קנוניה.
• הטענה הכי לא מובנת מאליה: כספי הפנסיה מנפחים את מחירי הדיור דרך האשראי החוץ בנקאי, כי לשוק ההון הישראלי הקטן אין מספיק לאן להזרים את הכסף, והאורח מודה שזו הבעיה הכי גדולה והוא בכלל לא נגע בה בספר.
• חשיפת הבנקים בישראל לנדלן היא כ-55 אחוז, הגבוהה בעולם מול כ-38 עד 45 אחוז בארצות הברית, והם תקועים באירוע - היו מעדיפים להלוות לתעשייה אבל המשק קטן מדי.
• האורח הופך את האינטואיציה: גם בעל דירה מפסיד מעליית מחירים כי שדרוג דירה נעשה יקר יותר, ולכן רוב האזרחים אמורים לקוות שהמחירים ירדו, כי דיור הוא מוצר צריכה ולא נכס להשקעה.
• פתרון מטר על מטר: בנק מטרים ממשלתי שמאפשר לצעיר לקבע את מחיר הקרקע של היום ולצבור בהדרגה לכיוון דירה, בלי להמר בהגרלת מחיר למשתכן ובלי פליפ למכירה מהיר.
• התחזית של האורח: בלי פיצוץ מבוקר של הבועה, הבנקים יקראו בשקט לרוכשים ויעשו שיערוך כלפי מטה של הדירות כדי למנוע חדלות פירעון והתמוטטות מתגלגלת.

ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות