אבישי עובדיה, שותף-מייסד בקרן ההשקעות קוליידר- לפרק את משבר הדיור ( פרק 58) | רכבת ההשקעות
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
/ הפרק במספרים
| פורסם | 7 ביולי 2026 |
|---|---|
| אורך | 1 שע׳ 9 דק׳ (ארוך ב-28% מהממוצע בתוכנית) |
| הנושא המרכזי | משבר הדיור ומחירי הנדלן בישראל |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק?
עימות חד בין מי שכתב ספר שמצייר את שוק הדיור כמכונה שסוחטת את הרוכש, לבין איש נדלן ותיק שמפרק לו את הטענות וקובע שאין קנוניה אלא כשל של המדינה.
האורח, מייסד קרן קריפטו שדווקא אין לו דירה משלו, כתב ספר שמתאר את שוק הדיור כתמנון שחונק את הרוכש, ומולו יושב מנחה שהיה מנכל חברת משכנתאות ומפרק את הטענות אחת אחת. הרגע המעניין הוא שהשניים דווקא מסכימים על האבחנה - המדינה אשמה, יש עודף היצע, המחירים בירידה - אבל חלוקים לגמרי אם הבנקים והשמאים הם חלק מהמנגנון או סתם שחקנים עסקיים שפועלים בהיגיון. השאלה שנשארת פתוחה היא אם הירידה הנוכחית היא תיקון מתון של אחוזים בודדים בשנה, או תחילת גל ארוך שאיש לא ישלוט בו.
כספי הפנסיה של האזרח מוזרמים לאשראי החוץ בנקאי ולנדלן ומנפחים את מחיר אותה דירה שהוא עצמו לא מצליח לקנות, וזו לדברי האורח הבעיה הכי גדולה בשוק - שהוא כלל לא כתב עליה בספר.
/ תובנות מרכזיות
- המנחה, שהיה מנכל חברת משכנתאות, טוען שהפריים הוא דווקא המסלול הכי פחות רווחי לבנק, ולכן ההאשמה שהבנקים דחפו פריים כדי לנפח את הבועה קורסת - זו תחרות בין בנקים ולא קנוניה.
- הטענה הכי לא מובנת מאליה: כספי הפנסיה מנפחים את מחירי הדיור דרך האשראי החוץ בנקאי, כי לשוק ההון הישראלי הקטן אין מספיק לאן להזרים את הכסף, והאורח מודה שזו הבעיה הכי גדולה והוא בכלל לא נגע בה בספר.
- חשיפת הבנקים בישראל לנדלן היא כ-55 אחוז, הגבוהה בעולם מול כ-38 עד 45 אחוז בארצות הברית, והם תקועים באירוע - היו מעדיפים להלוות לתעשייה אבל המשק קטן מדי.
- האורח הופך את האינטואיציה: גם בעל דירה מפסיד מעליית מחירים כי שדרוג דירה נעשה יקר יותר, ולכן רוב האזרחים אמורים לקוות שהמחירים ירדו, כי דיור הוא מוצר צריכה ולא נכס להשקעה.
- פתרון מטר על מטר: בנק מטרים ממשלתי שמאפשר לצעיר לקבע את מחיר הקרקע של היום ולצבור בהדרגה לכיוון דירה, בלי להמר בהגרלת מחיר למשתכן ובלי פליפ למכירה מהיר.
- התחזית של האורח: בלי פיצוץ מבוקר של הבועה, הבנקים יקראו בשקט לרוכשים ויעשו שיערוך כלפי מטה של הדירות כדי למנוע חדלות פירעון והתמוטטות מתגלגלת.
אתה חושב שהבנק בכוונה מנפח את המחירים?
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
/ שאלות נפוצות על הפרק
- על מה הפרק הזה?
- האורח, מייסד קרן קריפטו שדווקא אין לו דירה משלו, כתב ספר שמתאר את שוק הדיור כתמנון שחונק את הרוכש, ומולו יושב מנחה שהיה מנכל חברת משכנתאות ומפרק את הטענות אחת אחת. הרגע המעניין הוא שהשניים דווקא מסכימים על האבחנה - המדינה אשמה, יש עודף היצע, המחירים בירידה - אבל חלוקים לגמרי אם הבנקים והשמאים הם חלק מהמנגנון או סתם שחקנים עסקיים שפועלים בהיגיון. השאלה שנשארת פתוחה היא אם הירידה הנוכחית היא תיקון מתון של אחוזים בודדים בשנה, או תחילת גל ארוך שאיש לא ישלוט בו.
- מהן התובנות המרכזיות מהפרק?
- המנחה, שהיה מנכל חברת משכנתאות, טוען שהפריים הוא דווקא המסלול הכי פחות רווחי לבנק, ולכן ההאשמה שהבנקים דחפו פריים כדי לנפח את הבועה קורסת - זו תחרות בין בנקים ולא קנוניה. · הטענה הכי לא מובנת מאליה: כספי הפנסיה מנפחים את מחירי הדיור דרך האשראי החוץ בנקאי, כי לשוק ההון הישראלי הקטן אין מספיק לאן להזרים את הכסף, והאורח מודה שזו הבעיה הכי גדולה והוא בכלל לא נגע בה בספר. · חשיפת הבנקים בישראל לנדלן היא כ-55 אחוז, הגבוהה בעולם מול כ-38 עד 45 אחוז בארצות הברית, והם תקועים באירוע - היו מעדיפים להלוות לתעשייה אבל המשק קטן מדי. · האורח הופך את האינטואיציה: גם בעל דירה מפסיד מעליית מחירים כי שדרוג דירה נעשה יקר יותר, ולכן רוב האזרחים אמורים לקוות שהמחירים ירדו, כי דיור הוא מוצר צריכה ולא נכס להשקעה. · פתרון מטר על מטר: בנק מטרים ממשלתי שמאפשר לצעיר לקבע את מחיר הקרקע של היום ולצבור בהדרגה לכיוון דירה, בלי להמר בהגרלת מחיר למשתכן ובלי פליפ למכירה מהיר. · התחזית של האורח: בלי פיצוץ מבוקר של הבועה, הבנקים יקראו בשקט לרוכשים ויעשו שיערוך כלפי מטה של הדירות כדי למנוע חדלות פירעון והתמוטטות מתגלגלת.
מתיאור הפרק
אבישי עובדיה לא משקיע בנדל"ן. אין לו בכלל דירה. ובכל זאת, הוא כתב ספר שלם על שוק הדיור הישראלי, וחזר לרכבת ההשקעות, פודקאסט הבית של Capital Summit, כדי לדבר על מה שבאמת עומד מאחורי המחירים. "אין פה ראש של תמנון מרושע", הוא אומר על מצב ענף הנדל"ן בישראל. "יש פה שילוב של גורמים שיוצרים לך את הסופה המושלמת". מי האשמים? מה פגם בתכנית מחיר למשתכן? ואיך פרויקט שמסתמך על 920 אלף דירות קיימות בשוק יכול לייצר שכירות יציבה ארוכת-טווח לכולם, בלי לבנות ולו דירה אחת? עובדיה מציג תמונה מורכבת של שוק שבו כל שחקן דואג לאינטרסים שלו, והתוצאה נוחתת על האזרח שרוצה רק לקנות דירה. הוא מסמן נקודת סיכון ברורה קדימה,
/ עוד פרקים על נדל"ן ודיור
- 001-פודקאסט-הצומתהצומת | הסקיל-סט שמאפשר ללוחם חשאי להיטמע מבלי להיחשף - ״רמי״סוכן משטרתי לשעבר מתאר כיצד גויס מיחידת לוחמים מסווגת לבצע מבצע חדירה מסוכן לארגון פשיעה כדי להפליל עבריינים.
- 2-על-נדל״ןפצצת הנדל״ן של ירושלים – קרקעות הכנסייה עם אוהד עיני - פרק 52שמאי המקרקעין יועד עיני מספר על דרכו המקצועית מהשמאי העירוני בירושלים ועד השמאי הממשלתי הראשי, ומסביר את מהות היטל ההשבחה.
- 2-על-נדל״ןנדל״ן בנחלות: הזדמנות או מלכודת - פרק 51נחלה היא הנכס הנדל"ני הכי גדול ומורכב שיכול להיות לאדם, ומימוש הפוטנציאל שבה דורש הון רב והבנה במערכת הזכויות.
- 2-על-נדל״ןהשקעות ויזמות נדל״ן זה לא גרף – זו דרך עם אביתר בינסטי משקיע ומלווה משקעים(פרק 49)אביתר בניסטי מספר איך הפך ממשקיע נדל"ן פרטי למלווה משקיעים, ומסביר שהרווח האמיתי מגיע מהשבחת נכסים - ובעיקר מהתחדשות עירונית בבת ים - ולא מעליית ערך השוק.