פרק 11: האיש שמעצב את קו הרקיע של פראג: ישי פורמן חושף כמה מסודות הנדל"ן של העיר
מנכ"ל הורייזון, חברת הבת הצ'כית של שיכון ובינוי, חושף מבפנים למה פראג היא מכונת הרווח של הנדל"ן באירופה — ביקוש היסטרי, מחירים שעלו 262% מ-2010, והליך היתרים שלוקח כמעט שמונה שנים.
בפרק מארחים שאולי ועמוס אוזן (מנכ"ל קונביז צ'כיה) את אישי פורמן, מנכ"ל חברת הורייזון — חברת בת של קבוצת שיכון ובינוי הפעילה בשוק המגורים בצ'כיה כבר 25 שנה. פורמן, שהגיע לפראג במקרה לשלושה חודשים ונשאר רבע מאה, מסביר מדוע צ'כיה אטרקטיבית למשקיע: כלכלה חזקה, רמת סיכון נמוכה ודירוג מדינה גבוה לעומת חלופות כמו סרביה. הוא פורש את הנתונים — מחירים בפראג עלו ב-262% מ-2010 וכ-90% בשש-שבע השנים האחרונות, מחסור של 60-80 אלף דירות, והגירה פנימית מהפריפריה לעיר שמזינה ביקוש בלתי פוסק. הפרק רלוונטי למשקיעי נדל"ן, יזמים ומי שמתעניין בשוק הצ'כי, ומציע מבט נדיר מאחורי הקלעים של יזם גדול על תמחור, בחירת קרקעות ורגולציה.
תובנות מרכזיות
- מחירי הדירות בפראג עלו ביותר מ-262% מאז 2010, וכמעט 90-95% רק בשש-שבע השנים האחרונות — כ-10% בשנה — ולמרות זאת התחזיות מצביעות על המשך עלייה בגלל ביקוש גבוה והיצע דל.
- כ-85-90% מהדירות נמכרות ללקוח הצ'כי המקומי ולא ליותר מעשרה אחוז משקיעים זרים — בניגוד לתפיסה שזה שוק שמונע על ידי קונים מבחוץ.
- הליך ההיתרים בצ'כיה הוא מהאיטיים באירופה — ממוצע של כמעט שמונה שנים להיתר בפראג לעומת שנה-שנה וחצי בסרביה; רפורמה מתוכננת אמורה לקצר אותו לחצי שנה עד שמונה חודשים בהליך אחד מאוחד.
- הרווח היזמי בפראג מתחיל בכ-20% ויכול להגיע ל-40-60% בפרויקטים שהושבחו לאורך זמן — מרווח גבוה משמעותית מהמקובל בישראל.
- המיקום אינו הפרמטר המכריע: הורייזון מזהה קרקעות שנראות 'רחוקות מדי' היום אך נמצאות בנתיב התרחבות העיר, כמו פרויקט על הנהר ('החלקה', 800 דירות) שהפך לשכונה של 10-15 אלף איש.
- דמוגרפית, אוכלוסיית צ'כיה כמעט לא גדלה מאז שנות ה-70 (מ-10 ל-10.5 מיליון), אך ההגירה הפנימית מכפרים וערים קטנות לפראג, יחד עם פתיחת שוק המשכנתאות אחרי 2007, יצרה ביקוש שמעולם לא סופק במלואו.
שאלת השאלות — האם מי שקנה דירה צריך עכשיו לממש את הרווח ולמכור? תשובת פורמן: לדעתו לא, כי כל התחזיות מצביעות על המשך עליית מחירים בעקבות הביקוש הגבוה וההיצע הדל.