המיתוסים שמגבילים משקיעים | פשוט נדל״ן, פרק 174

/ שאלות נפוצות על הפרק

למה שמאי נותן הערכות שונות לאותה דירה?

כי סוג השומה משנה את השאלה שהוא נשאל. שומת שווי שוק בודקת בכמה הנכס יימכר בשוק החופשי ולוקחת בחשבון גם תוכניות עתידיות, ואילו תקן 19, שהבנק מבקש, שואל בכמה אפשר יהיה לממש את הנכס אם הלווה יפסיק לשלם, ומתעלם מהתחדשות עירונית, ממטרו ומכל דבר עתידי. לכן שומה לבנק תצא כמעט תמיד נמוכה יותר מאותה שומה לשני אחים ששואלים כמה הדירה שווה.

כמה עולה שמאי מקדים ולמה זה משנה?

שמאי מקדים שהקונה מזמין עולה כ-3,500 שקל, ואז אפשר לדבר איתו, להפנות אותו לחוזה ולעסקאות שעוד לא דווחו לרשות המסים. אותו שמאי שמגיע דרך הבנק מקבל כ-800 שקל, לרוב לא מוסר את השומה ללקוח אלא ישירות לבנק, ולפי אור בכ-90% מהמקרים המספר שיוצא נמוך יותר מהשומה המוקדמת.

למה השטח הרשום בטאבו קטן מהדירה בפועל?

כי ליזם היה אינטרס הפוך: העירייה אישרה לו מספר מטרים למגורים, והוא מכר לפי התחושה של הקונה בפתיחת הדלת, ולכן לא ספר מרפסת, מרפסת שירות, מסדרון ועובי קירות. אחר כך מגיע מודד העירייה לצורך ארנונה ודווקא מודד הכל, כי זה מגדיל את החיוב. השטח שממנו נגזרת ההתחדשות העירונית הוא המדידה מלמעלה כולל הקירות החיצוניים והמשותפים בחצי, ומשנות התשעים ומשהו התקן מחייב את היזמים למדוד כך.

כמה סיכוי יש לזכות במחיר למשתכן?

בהגרלה האחרונה נרשמו 114 אלף אנשים על כ-7,000 דירות, ומכיוון שרובם נרשמו לאזורים המבוקשים יש מקומות שבהם הסיכוי הוא 0.1%. בנוסף ההטבה הולכת ומצטמצמת, ומשרד השיכון והבינוי הגדיר אותה כמוגבלת עד 300 אלף שקל, לצד הצמדה למדד תשומות הבנייה ותשלום ליניארי לאורך הבנייה במקום 10 ל-90 או 20 ל-80 שנהוגים בשוק החופשי. המסקנה שהמנכ״ל מציג היא שאסטרטגיה שמבוססת על אחוז בודד מהסיכוי אינה תוכנית.

מה עושים אם בדק הבית מגלה בעיה חמורה בבניין?

אור מתארת מקרה שבו הבדק חזר עם ממצא של רצפה ששוקעת, כלומר מבנה שעלול להתמוטט, כשכל הטיוטות כבר היו מוכנות. הצוות עדכן את ועד הבית וגילה שהדיירים אינם מוטרדים כי כולם ממתינים להתחדשות עירונית, והמשקיע בחר להמשיך בטענה שהוא לא הולך לגור שם. זו הסיבה שהם ממליצים תמיד להביא בדק בית ושמאי מקדים בשלב הטיוטות, כי כל ממצא כזה הוא עילה לגיטימית לרדת מהעסקה בלי נזק.

מתיאור הפרק

בהמשך למיני סדרה שהשקנו על שאלות המאזינים, קיבלנו הרבה שאלות על האמונות המגבילות של המשקיעים, תוך כדי וגם אחרי השקעה. אז החלטנו לבוא ולענות על כל השאלות : האם הערכת שמאי היא אמת מוחלטת? איך מוצאים חתול בשק? מה המשמעות של בדק בית? איך עושים שיפוץ בלי לעשות שיפוץ? ולמה לא לפחד להיכנס לטיוטות?! עקבו אחרי Captain Invest ברשתות החברתיות>> רוצים לדבר איתנו, לשאול שאלות ולהתעדכן? הצטרפו לקבוצת הווטסאפ>> ובקרו אותנו באתר>>