לא רק בניינים - השקעה בקרקעות #1 - עם ניב אהרונוב | פשוט נדל״ן, פרק 163

משקיע צעיר שצבר שלוש דירות בהדר עליון בחיפה מתלבט מול המומחים אם עדיף לאגור דירות לטווח של 30 שנה או לגלגל אותן כדי להרוויח יותר.

בפרק 162 של פשוט נדל"ן מארחים יואב שפירא רדמן והיועצת סיוון את רום קרמי, המוכר ברשת כ'רום היחפן', שמספר את מסלול ההשקעות שלו. רום פותח בסיפור על ריצה יחפה ועל הספר 'נולדנו לרוץ', ומשם עובר לתאר כיצד הוא ובת זוגו התחילו להשקיע בנדל"ן בגיל 24 באזור הדר עליון בחיפה, וצברו שלוש דירות זולות (720, 530 ו-3.6 מיליון) בשנים 2021 ואילך. ליבת הפרק היא דיון מעמיק בדילמה האסטרטגית: לאגור דירות ולהחזיק אותן לטווח ארוך, או לגלגל אותן (למכור ולקנות מחדש) כדי למקסם רווח. הפרק רלוונטי למשקיעי נדל"ן מתחילים ומתקדמים שמתלבטים בין שתי האסטרטגיות, ומציע נקודות מבט גם פיננסיות-מספריות וגם נפשיות.

תובנות מרכזיות

• מס שבח, ולא מס רכישה, הוא הצ'אנק הגדול ביותר של המס לאורך זמן — וכל עוד מחזיקים בדירה ולא מוכרים, נמנעים ממנו; לכן אסטרטגיית אגירה לטווח של 30 שנה יכולה להיות הגיונית מאוד.
• פריסת מס הרכישה על פני שנים רבות של החזקה הופכת אותו לזניח יחסית, ולכן לא כדאי לפחד ממנו כפי שמשקיעים רבים נוטים.
• לפי ניתוח שעשו ב-AI, גלגול דירות מניב יותר כסף לאורך 30 שנה — אך לגלגול יש עלויות נלוות חוזרות (עו"ד, תיווך, יועץ משכנתאות) ודדליין מס של 60 יום שמקבעים את המשקיע לפוזיציה לחוצה.
• אגירת דירות מקנה פיזור סיכונים: כשמחזיקים מספר נכסים, נפילה בעסקה אחת לא פוגעת בכל התיק, בניגוד לגלגול שבו בכל רגע מחזיקים מעט נכסים.
• טריק חוקי לחיסכון במס לטווח ארוך: העברת נכסים לילדים ללא תמורה מאפשרת להם למכור בפטור (לאחר 3 שנות מגורים, או 4 ללא מגורים) עד התקרה.