פרק 3 - שאולי כהן צ'כיה

שאולי כהן מחברת קונביז מסביר כיצד להשקיע בנדל"ן בצ'כיה, בעיקר בפראג ובפילזן, דרך דירות קטנות ובניינים שעוברים פרצלציה והשבחה.

בפרק מארחים מקס פרידמן וסמדר חי גנון את שאולי כהן מחברת קונביז, המתמחה בנדל"ן בצ'כיה. כהן מסביר שצ'כיה מתחלקת לפראג, שבה מתגורר כשליש מהאוכלוסייה ובה מחירים גבוהים, לבין ערים זולות יותר כמו פילזן. החברה מתמקדת בשתי נישות: דירות קטנות של 30-50 מ"ר בעלות ביקוש גבוה, ובניינים שלמים שנרכשים, משופצים ומחולקים ליחידות בתהליך פרצלציה למכירה. כן נדונו מודלים של השכרת Airbnb דרך חברות מקומיות, מימון בנקאי של 70% והלוואות בלון, ודרכי איתור עסקאות דרך לוחות, תוכנות ייעודיות וקשרים מקומיים.

תובנות מרכזיות

• בניינים שלא עברו פרצלציה בטאבו רשומים כמקשה אחת, ורכישתם, חלוקתם ליחידות ומכירתן בנפרד יוצרת רווח גבוה על ההון העצמי — לעיתים קרוב ל-100% תוך שנתיים-שלוש.
• הביקוש בצ'כיה מתמקד בדירות קטנות (30-50 מ"ר) כי מבנה המשפחה הצ'כי קטן (זוג עם ילד), ודירות אלה מניבות תשואה גבוהה ונמכרות מהר.
• בדירות יד שנייה משופצות חשוב לוודא מראש שהמטבח נשאר, מאחר שבדירות מקבלן המסירה היא ללא מטבח והמוכר עלול לקחת אותו.
• מודל השכרה ב-Airbnb דרך חברה מקומית בפיקס פרייס (שכירות משנה) מספק 'ראש שקט' עם חוזים ארוכים של שנתיים ומעלה, אך בתשואה נמוכה יותר מהשכרה עצמאית.
• פילזן, העיר הרביעית בגודלה, מציעה מחירים אטרקטיביים בהרבה מפראג (דירת 50 מ"ר בכ-300 אלף שקל לעומת כ-600 אלף בפראג) והיא עיר בצמיחה בזכות האוניברסיטה והתעשייה.