פרק 4 - רו"ח אשר טוריאל מיסוי אמריקאי

אשר טוריאל מסביר את צורות ההחזקה והמיסוי של נדל"ן אמריקאי עבור משקיע ישראלי, ובמיוחד את הפער בין ישראל לארה"ב סביב ה-LLC.

בפרק מארחים מקס פרידמן וסמדר חי גנון את המשפטן ויועץ המס אשר טוריאל לשיחה על השקעות נדל"ן בארה"ב. אשר מפרט את צורות ההחזקה למשקיע היחיד: החזקה ישירה, באמצעות LLC שקוף, או דרך חברה ישראלית, ומסביר את מושג ה-LLC כחברה בערבון מוגבל שמספקת חייץ משפטי אך נחשבת שקופה לצורכי מס בארה"ב. הוא מדגיש שישראל מתייחסת ל-LLC כאל חברה אטומה, מה שיוצר כפל מס, ולכן נהוג להשקיף אותה כבר בדוח הראשון או להגדירה כחברת בית. בנוסף הוא נוגע בפתרון חברה ישראלית מול מס הירושה האמריקאי, ומפרט את שיעורי המס הפדרליים והמדינתיים בארה"ב למשקיע זר.

תובנות מרכזיות

• ישראל וארה"ב מתייחסות ל-LLC באופן הפוך: בארה"ב הוא גוף שקוף וממוסה פעם אחת, ואילו ישראל בדיפולט רואה בו חברה אטומה וממסה אותו פעמיים — מה שיוצר כפל מס ללא זיכוי.
• הפתרון לכפל המס הוא 'השקפה' של ה-LLC כבר מהדוח הראשון, כך שהמשקיע מדווח בישראל את ההכנסות פחות הוצאות גם אם לא משך כסף, ובתמורה זכאי לקזז את המס הזר האמריקאי.
• בהחזקה ישירה ישראל מציעה שני מסלולי מס — מס שולי החל מ-31% בתוספת ביטוח לאומי, או מס מחזור של 15% על הברוטו ללא הוצאות פחת — אך מסלולים אלו אינם זמינים בהחזקה דרך LLC.
• ברירת המחדל בארה"ב למשקיע זר היא ניכוי של 30% מהברוטו על הכנסות שכירות וריבית, ויש למלא טפסים כדי שההכנסה תיחשב עסקית ותזכה במדרגות המס; מ-2018 אי-מילוי הטופס חושף את המשקיע למיסוי מלא של 30%.
• הקמת חברה ישראלית שמחזיקה בנכס או ב-LLC היא פתרון למס הירושה האמריקאי — כי בפטירה עוברת מניה ולא נדל"ן — אך זה פתרון יקר ולכן אינו נפוץ.