שוק הנדל"ן בלחץ! מארחים את מוטי ויזל, מייסד ומנכ"ל, פירמת המחקר והייעוץ האסטרטגי vcell
מומחה נדל"ן ותיק מסביר למה החגיגה בת השנתיים נגמרה, למה הריבית שיברה את הוודאות, ולמה הישראלים בכל זאת לא יפסיקו לרדוף אחרי דירות.
עורכי הדין ליאור פיק ושירי וייס מארחים את מוטי ויזל, מייסד ומנכ"ל פירמת המחקר והייעוץ האסטרטגי ויזל ומנחה הפודקאסט של מרכז הנדל"ן, לשיחה עומק על מצב שוק הנדל"ן בישראל. ויזל, פעיל בענף כ-25 שנה ובעבר עם פעילות במזרח אירופה, מסביר שהנדל"ן והפיננסים הם שני השווקים היחידים ה'מתירי כסף' שהמדינה חולבת באמצעות מיסים, וכי לאחר שנתיים מטורפות מאז הקורונה השוק נכנס ל'קריז' עם עליית הריבית. הוא מנתח את התחזיות לשנת 2023 בין פסימים לאופטימים, את לחצי הביקוש מגידול האוכלוסייה והעלייה, ואת ההתערבות הממשלתית האגרסיבית (מחיר למשתכן) שמייצרת לטענתו כשלים בשוק. הפרק מתאים למי שמתעניין בשוק הנדל"ן, בהשקעות ובהבנה של ההיגיון הכלכלי והתרבותי מאחורי 'החלום הישראלי' של בעלות על דירה.
תובנות מרכזיות
- לדברי ויזל יש בעולם רק שני שווקים 'מתירי כסף' — נדל"ן ופיננסים — וכל נגיעה הכי קטנה בהם, כיזם, שכיר או יועץ, מעמידה אותך מול כסף גדול; נדל"ן 'פרויקט קטן' מתחיל ב-100 מיליון שקל.
- מ-2006, מסוף מלחמת לבנון השנייה, ועד 2023 שוק הנדל"ן חווה עלייה בלתי פוסקת; ויזל מתאר את הירידה הנוכחית כ'מכה בכנף' זמנית הנובעת מסיום 'מפץ הקורונה' ולא כשבר מבני.
- ויזל מדמה את השוק למכור הרגיל לזריקת סם לווריד במשך שנים — עכשיו, כשמוציאים את המזרק (הריבית עולה), השוק 'בקריז' זמני שצפוי להירגע לקראת אמצע 2023 כשהריבית תפסיק לעלות.
- המנטליות הישראלית של בעלות על דירה (ובמיוחד הורים הקונים דירה לילדים) היא, לטענתו, תרבות גלותית-יהודית כמעט ייחודית בעולם, שמודגשת אצל אוקראינים ורוסים אך פחות אצל רומנים ובולגרים.
- התערבות ממשלתית אגרסיבית כמו 'מחיר למשתכן', שמתמקדת רק בסגמנט הזוגות הצעירים (כ-15-20% מהאוכלוסייה) ומתעלמת ממשפרי הדיור והשוק החופשי, מייצרת כשלים: מחסור בהיצע למשפרי דיור ועליית מחירים בדירות היקרות.
מחר אני ממנה אותך לשר האחראי — מה הדבר הראשון שאתה משנה בכל מה שקורה פה?