תוסיפו לי ממ"ד בבקשה | פרק 02

/ שאלות נפוצות על הפרק

מה המשמעות של הטלת מס רכוש בשיעור של עד אחוז וחצי על קרקעות פנויות שאינן חקלאיות?

המס החדש יחול על קרקעות פנויות שאינן חקלאיות, כולל מלאי עסקי, עם שיעור של עד 1.5%, כאשר הגבייה תתבצע באמצעות שומות ממוחשבות או בינה מלאכותית, והמס יהיה שנתי. המס עשוי להטיל נטל בעיקר על שכבות חלשות, שכן חלק מהקרקעות מוחזקות על ידי משפחות בעשירונים תחתונים.

כיצד משפיע התקן החדש להוספת עד 6 מטרים לממ״ד על בניינים קיימים ובניינים בתהליכים?

בבניינים קיימים ניתן להוסיף 6 מטרים לממ״ד הקיים, מתוכם 3 מטרים חייבים להיות חדר שירותים ורחצה, אך זה חל רק על בניינים עד 8 קומות. בבניינים בתהליכים עם תוכניות שהופקדו לפני יולי 2025 ניתן להוסיף את השישה מטרים כחלק מהתוכנית המאושרת, בעוד שבתוכניות עתידיות התוספת אינה חלה כי יש לכלול אותה מראש בתכנון.

מהם הסיכונים והנקודות החשובות בתהליך המימוש של פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבים האחרונים?

חשוב לנסח היטב את מנגנון הקצאת הדירות החדשות, כך שהשמאי ידע כיצד לנקד את הדירות לפי שווי, שיפוצים וכיווני אוויר, ולוודא שהסכמי הליווי הבנקאי כוללים ערבויות בנקאיות לפני פינוי הדיירים. פינוי לפני קבלת ערבויות מהווה התרשלות מסוכנת, ובעלי הדירות נשארים בעלי הקרקע לאורך כל הפרויקט ולכן חייבים לוודא ביטוח מתאים.

כיצד משפיעה מגבלת ההלוואות החדשה של בנק ישראל על משקי הבית עם משכנתאות והלוואות נוספות?

בנק ישראל משנה את חישוב ההלוואות לכל מטרה כך שההחזר הכולל לא יעלה על 40% מההכנסה נטו הכוללת, ולא כפי שהיה קודם לאחר הפחתת המשכנתא. משמעות הדבר היא הפחתה בכמות ההלוואות שניתן להעמיס על המשכנתא, מה שמקשה על משקי בית להקל על תזרים המזומנים, ופוגע בעיקר במשפרי דיור ובמשקי בית עם הלוואות רבות.

איך מומלץ להתנהל כאשר יזמים מבקשים לשנות הסכמים בפרויקטים בשל ירידה ברווחיות?

מומלץ לפעול באחריות, לבדוק את הטענות באמצעות דוח שמאי מטעם בעלי הדירות, לבחון אלטרנטיבות משפטיות כמו עררים, ולנהל משא ומתן עם היזם תוך בחינת השפעת השינויים על התמורות. חשוב לא למהר להסכים או לסרב, ולשאוף לשמור על זכויות הדיירים תוך מציאת פתרונות מציאותיים.

מתיאור הפרק

ליאת רון שוחחה עם עו"ד אור קרן, שותף מייסד בפירמת KDC עורכי דין, על הדגשים לשלבים האחרונים בפרויקט התחדשות עירונית. עוד בפרק: עו"ד רועי שובל, שותף ומייסד שובל יושע משרד עורכי דין, על תוספת הממ"ד: איך התקנה החדשה משנה את המו"מ בין דיירים ליזמים? כל מה שקורה בנדל"ן.