למה דווקא אחרי הקורונה מחירי הדירות זינקו, והאם אנחנו על סף בועה כמו של 2008 — סמנכ"ל הבנק הבינלאומי מפרק את הסתירה.
ישראל יוסקוביץ' מארח את עינון שווקה, סמנכ"ל הבנק הבינלאומי ולשעבר מנכ"ל פאג"י, לשיחה על המקרו-כלכלה והזינוק חסר התקדים במחירי הנדל"ן בעקבות הקורונה. שווקה מסביר את הפרדוקס שבו דווקא משבר בריאותי-כלכלי הביא לעלייה במחירים ולגל נטילת משכנתאות, ומצביע על שתי סיבות מרכזיות: הצפת השוק בכסף דרך הרחבה כמותית של הבנקים המרכזיים, ומעבר פסיכולוגי של אנשים אל נכסים "בטוחים" כמו דירות. הוא משווה בין המצב בישראל למשבר הסאב-פריים של 2007-2008 בארה"ב, מסביר מושגים כמו יחס חוב-תוצר, "הברבור השחור" ואחוז המימון, וטוען שהביקוש לדיור בישראל אמיתי ולכן הסיכון לקריסה כמו בארה"ב נמוך — אך לעולם לא אפסי. הפרק מתאים למי שרוצה להבין את שוק הדיור והמשכנתאות בשפה פשוטה, ישירות מאיש בנקאות בכיר.
תובנות מרכזיות
- הסכנה במשבר נדל"ן אינה רק ירידת מחירים באחוזים, אלא קיפאון מוחלט שבו אין עסקאות כלל — מי שצריך נזילות לא יכול למכור ולהביא כסף, וזה החשש האמיתי (לקח אישי של שווקה ממיתון 1996).
- הזינוק במחירי הדירות נובע בעיקר מהצפת העולם בכסף: הבנקים המרכזיים הזרימו נזילות דרך רכישה המונית של אג"ח ושמרו על ריבית נמוכה, והכסף העודף זרם לשוק ההון ולנדל"ן.
- הקורונה יצרה מהפך פסיכולוגי — אנשים מחפשים מקום בטוח, ותופסים נדל"ן כקרקע יציבה; מחקר מיקרוסופט מ-31 מדינות מצא ש-40% מהעובדים צפו לעזוב את מקום עבודתם וכ-50% שקלו שינוי קריירה.
- ישראל צלחה את המשבר טוב יותר מרוב מדינות המערב: יחס חוב-תוצר עמד על כ-60% לעומת כ-100% בארה"ב ובאירופה ומעל 200% ביפן.
- ההבדל המרכזי מהסאב-פריים של 2007: שם הבנקים נתנו מימון של 100% מהנכס ויותר, ואילו בישראל הרגולטור מקפיד על אחוזי מימון נמוכים — 50% לדירת השקעה ומעולם לא 100%.
אם הקורונה הביאה למשבר כלכלי, עסקים נסגרו ויש פחות כסף — איך מסבירים את הדיסוננס שבו דווקא יותר ויותר אנשים רוכשים דירות ולוקחים משכנתאות?