בעלי מעצמת נדל״ן מצליחה: “רעדו לי הוובוס בעסקה הראשונה” | יואב ואור קירשנבוים | מבט לאחור פרק #69
עודכן: מאת צוות פודקאסט·ישראל
/ הפרק במספרים
| פורסם | 6 בינואר 2026 |
|---|---|
| אורך | 1 שע׳ 8 דק׳ |
| הנושא המרכזי | בניית אופרציית נדל"ן אמריקאית בסקייל |
| קטגוריה | כלכלה ועסקים |
על מה הפרק?
יואב ואור קירשנבוים הפכו עסקה אחת ב-2016 לאופרציה שעשתה מעל 2,500 עסקאות נדל"ן בארצות הברית, והם מסבירים שהקפיצה מ-70 עסקאות בשנה למאות הגיעה מתהליכים מוגדרים ואוטומציה ולא מעוד שעות עבודה.
אור סיפר על הנכס הראשון שקנה ב-2016 ב-135 אלף דולר, כשהעריך שיפוץ בסביבות 200 עד 250 אלף דולר ושווי משופץ של כ-500 אלף דולר, ואמר שדווקא התמחור הפסימי הוא שהקטין את הסיכון. הרצף שהם נקבו בו הוא עסקה אחת ב-2016, שתיים ב-2017, כ-70 ב-2018 ואז 150, 300, 350, 400 ו-550, עד מעל 2,500 עסקאות במצטבר וכ-2,000 בתים פרטיים שנמכרו. את 70 העסקאות הראשונות הם ביצעו בשלושה אנשים בלבד עם עוזרת וירטואלית אחת מהפיליפינים, ומשם עברו לתהליכים מוגדרים ולמערכת פנימית שנבנתה על פלטפורמה כמו סיילספורס או פודיו ומתפקדת כמעקות באולינג שלא מאפשרות לסטות מהתהליך. המימון כולו חוב מגופים חוץ בנקאיים אמריקאיים, בלי משקיעי אקוויטי, וכשיש כבר טראק רקורד ומערכת יחסים הקו כמעט בלתי מוגבל.
הם חיפשו שיטתית כל נקודה בשרשרת הערך שבה מייסד עדיין מעורב, ויצאו ממנה בכוונה, כי ברגע שמייסד יושב בתוך תהליך הוא עצמו הופך לצוואר הבקבוק שבולם את הצמיחה.
/ תובנות מרכזיות
- אנשי המכירות שלהם הם למעשה אנשי רכש: הם מוכרים לבעל הבית את הנוחות של המכירה, והמטרה שלהם הפוכה למכירות קלאסיות, לקנות במחיר הנמוך ביותר ולא למכור בגבוה ביותר.
- אנשים מנוסים בנישה הזאת כמעט לא קיימים בישראל, ולכן כל תוכנית ההכשרה נבנתה אין האוס, כשלושה חודשים של תאוריה יחד עם עבודה מעשית עד לתפוקה מלאה.
- כלכלת השירות שהם תיארו: כשאתה קטן אתה רווחי אבל נשחק, כשאתה בינוני כולם עושים כסף חוץ ממך, ורק כשאתה גדול אפשר גם לשמור על רווחיות וגם לבנות שווי חברה אמיתי.
- בפיטורים, לדבריהם כ-90 אחוז מהמנהלים מפטרים לאט מדי, וכשההחלטה סוף סוף מתקבלת כנראה היה צריך לקבל אותה שלושה חודשים קודם, כי סימני חוסר ההתאמה מופיעים כבר בחודש הראשון או השני.
- ה-AI אצלם כבר בליבת התהליך: סוכנים מאזינים לשיחות מכירה ומחזירים פידבק מיידי לנציג ולמנהל, נציגים חדשים מתאמנים בסימולציות מול AI במקום לשרוף לידים אמיתיים, וסוכן קולי עונה לטלפון כשהצוות לא זמין. בעברית, לדבריהם, ניתוח שיחות כבר עובד אבל סוכן קולי עדיין לא.
איך אתם שומרים על הרווחיות כשכבר יש לכם שכבת מנהלים ו-C-Level מעל האנשים שעושים את העבודה?
- 1מפו את כל המשימות שאתם עושים לפי מה שאתם אוהבים ורוצים לעשות ומה שלא, והעבירו קודם כל את מה שאתם לא אוהבים ולא רוצים, לאוטומציה או לאדם אחר.
- 2הגדירו קודם את המושב ואת האחריות שלו מתוך צורך עסקי, ורק אחר כך חפשו את האדם שמתאים לו.
- 3תמחרו עסקה ראשונה בפסימיות מכוונת וקנו בהנחה גדולה יותר, כדי לצמצם את מה שאתם עדיין לא יודעים.
- 4בשיפוצים, קנו בעצמכם את הפריטים היקרים כמו מטבח והשאירו לקבלן רק את ההתקנה, כדי שלא יוכל לפרק אותם ולקחת עליהם החזר.
- 5הגדירו תמונה מפורטת של החברה בעוד שלוש שנים לפני שחותמים על התחייבות ארוכה כמו חוזה משרד, אחרת תיקחו מקום קטן מדי ותצטרכו להרחיב תוך חצי שנה.
ניתוח מאת מערכת פודקאסט·ישראל, מבוסס תמלול אוטומטי של הפרק. על המתודולוגיה והמגבלות
/ שאלות נפוצות על הפרק
- כמה עלה הנכס הראשון שיואב קירשנבוים קנה ב-2016, ואיך הוא תמחר את השיפוץ?
- הנכס נקנה ב-135,000 דולר, השיפוץ הוערך בטווח של 200,000 עד 250,000 דולר, והשווי המשופץ הצפוי היה כ-500,000 דולר. יואב מציין שדווקא התמחור הפסימי שלו לגבי הפוטנציאל הקטין את הסיכון בעסקה הראשונה.
- איך גדל מספר העסקאות השנתי של יואב ואור קירשנבוים משנת 2016 ואילך?
- הרצף שהם מתארים הוא עסקה אחת ב-2016, שתיים ב-2017, כ-70 ב-2018 ואז 150, 300, 350, 400 ו-550 עסקאות בשנה, עד מעל 2,500 עסקאות במצטבר. עד ל-70 עסקאות עבדו בשלושה אנשים בלבד עם עוזרת וירטואלית אחת מהפיליפינים.
- מה קרה עם אחד הקבלנים שעבד עם החברה, לפי הסיפור שסיפר יואב בפרק?
- הקבלן ביצע עבודה באיכות ירודה בבית שהם עצרו לו עליו תשלום כדי שיתקן, ובמקביל שיפץ בית נוסף. אחרי שהתקין מטבח בבית השני הוא פירק אותו בחזרה. מאז החברה משנה נוהל וקונה בעצמה חומרי גלם כמו מטבחים, כדי שהקבלן לא יוכל לקחת אותם.
- מה מקור המימון של עסקאות הנדל"ן של יואב ואור קירשנבוים?
- לדבריהם כל המימון הוא חוב מגופי מימון חוץ בנקאיים אמריקאיים, ללא משקיעי אקוויטי כלל. הם מתארים את עצמם כבוטסטראפ, וברגע שיש להם טראק רקורד ויחסים עם גוף המימון, קו האשראי כמעט ללא הגבלה.
- איך משתמשת החברה בבינה מלאכותית בתהליך המכירות שלה?
- סוכני AI מאזינים לשיחות אנשי המכירות עם המוכרים בארצות הברית ומחזירים פידבק מיידי איפה עשו טוב ואיפה לא, נציגים חדשים מתאמנים בסימולציות מול AI במקום על לידים אמיתיים, וסוכן קולי עונה לטלפון כשהצוות לא זמין. לדבריהם ניתוח שיחות בעברית כבר עובד, אבל סוכן קולי בעברית עדיין לא שם.
נתונים מהפרק
ציר זמן
- אירוע ב-2016
- אירוע ב-2017
- אירוע ב-2018
מתיאור הפרק
זוג אחים, שאחד מהם דוקטור להנדסת חשמל, מספרים איך בלי רקע בנדל״ן הם בנו פעילות נדל״ן בארצות הברית עם יותר מ־2,000 דירות ואלפי עסקאות.בשיחה עמוקה וכנה דיברנו על:-איך עסקה אחת הפכה לביזנס אמיתי-איך בונים אופרציה שמחזיקה סקייל קיצוני-מה הטעויות הכואבות בדרך ואיך לומדים מהן-ואיך מערכות, תהליכים ו־AI מאפשרים לנהל עסק נדל״ן ענק מרחוקפרק על פחד, קבלת החלטות, בניית תהליכים, ומעבר מחשיבה של “עוד עסקה” לבנייתחברה אמיתית.רוצים ליצור תוכן ברמה הגבוהה ביותר? אנחנו מזמינים אותכם לאולפנים שלנו! 👇🏽https://www.bist.org.ilלטיקטוק של מבט לאחור: של מבט לאחור:
/ נושאים קשורים
איך נוצר העמוד הזה
90 פרקים של מבט לאחור = 90 מאמרים שגוגל מדרג
את התקציר והניתוח בעמוד הזה הפקנו אוטומטית מתוך האודיו של הפרק, בלי שאיש כתב מילה. זה בדיוק מה ש-AuthorityRank עושה לארכיון שלם: כל פרק הופך למאמר עברי איכותי שמדורג בגוגל ומצוטט על ידי ChatGPT ו-Perplexity, ומתפרסם אוטומטית במגזין משלכם.
הארכיון שלכם הוא אודיו מת שמנועי החיפוש לא מוצאים. אנחנו הופכים אותו לנכס שמביא תנועה כל חודש.