פרק 2 – עולים קומה: טעויות, תובנות וכלים לעסקת נדל”ן חכמה

יועץ משכנתאות ותיק מסביר את כללי המימון לסוגי רוכשים ואת הסיכון במבצעי הקבלנים מסוג 20/80 בשוק הנדל"ן הישראלי.

בפרק משוחח לירן הררי עם קובי בועז'רון, מנכ"ל ומייסד קיי נדל"ן בעל ניסיון של 16 שנה, על תכנון משכנתא נכון לפני רכישת דירה. נדונים שלושת הפרמטרים שהבנק בודק וההבדל בין דירה ראשונה, דירה חליפית ומשקיע מבחינת אחוז ההון העצמי הנדרש. הם מנתחים את השפעת המלחמה והריבית הגבוהה על שוק הנדל"ן ואת מלכודת מבצעי הקבלנים שעצרו את שוק היד השנייה. קובי מסביר מדוע בנק ישראל בלם את ההלוואות הקבלניות ואת הסיכון שרוכשים לא יוכלו להשלים את העסקה בעתיד.

תובנות מרכזיות

• דירה ראשונה מאפשרת מימון של 75%, דירה חליפית דורשת 30% הון עצמי, ומשקיע חייב להביא 50% הון עצמי.
• לרוכש דירה חליפית יש עד שנה וחצי למכור את הדירה הקיימת, אחרת הוא משלם מס רכישה של 8% כדירה שנייה.
• מבצעי הקבלנים 20/80 ו-595 עצרו את שוק היד השנייה משום שרוכשים העדיפו לשלם מעט מראש ולדחות את השלמת העסקה בשנים.
• הסיכון העיקרי הוא שרוכשים שלקחו הלוואת קבלן לא יעברו את החיתום הבנקאי ולא יוכלו להשלים את התשלום בעת קבלת הדירה.
• ירידת ריבית והתייצבות ביטחונית צפויות להחזיר ביקושים ולהעלות מחירים, בעיקר בשל היצע מצומצם של התחלות בנייה.