מימון מינוף ומשכנתאות לצורך השקעה פרק 55 - ברק צור מארח את עודד פרים
איך להפוך הכנסה חודשית קבועה ואשראי חכם למנוף שמאפשר לקנות נדל"ן בחו"ל גם בלי הון עצמי גדול.
בפרק זה מארח ברק צור את עודד פרים, בעלים ומנכ"ל של 'צורות פיננסיים' (ייעוץ משכנתאות) ו'צורות אירופה' (יזמות נדל"ן ברומניה), לשיחה על משכנתאות, מינוף ואשראי מגובה נדל"ן ככלי למימון השקעות בחו"ל. הם מסבירים מהו יועץ משכנתאות ומדוע יש לו ערך אל מול הבנק, שהאינטרס שלו מנוגד לזה של הלווה, וכן מתעמקים בהבדל בין יועצים רשומים בהתאחדות לבין כאלה שאינם מפוקחים. בהמשך נכנסים לכלים מעשיים: מימון על חשבון קרן השתלמות, קופת גמל ופנסיה, נטילת הלוואות לכל מטרה והבנת מסלולי ריבית. הפרק מתאים למשקיעים ישראלים שרוצים להבין איך לבנות מבנה מימון אחראי לרכישת נכס בחו"ל.
תובנות מרכזיות
- האינטרס של הבנק מנוגד לאינטרס הלווה: 'יועץ המשכנתאות' בבנק הוא איש מכירות עם יעדים שמשרת את אינטרס הבנק, בעוד יועץ עצמאי מייצג רק את הלווה ומנהל משא ומתן מול כמה גופי מימון.
- משכנתא אינה הלוואה אחת אלא 'מטרייה' של כמה הלוואות (תמהיל). ברגולציה הבנקאית לפחות שליש מהמשכנתא נדרש בריבית קבועה, ומסלולים משתנים מוגבלים עד שני שליש.
- נקודת הזמן קריטית בבחירת מסלול: לקיחת ריבית קבועה ארוכה כשהריבית גבוהה עלולה לחשוף את הלווה לעמלת פירעון מוקדם אם ירצה למחזר כשהריביות יורדות.
- אפשר לממן השקעה בחו"ל גם בלי הון עצמי גדול: עם דלתא תזרימית חיובית חודשית ניתן להעמיד אשראי של 200-300 אלף ש"ח ל-10-15 שנה, שווה ערך ל-50-70 אלף דולר/יורו לרכישת נדל"ן בחו"ל.
- אשראי צרכני יקר ומוסתר: רוב ההלוואות מבוססות פריים, וחלק מהלקוחות במינוס משלמים בפועל ריבית בגובה פריים פלוס 11-12 מבלי לדעת, כי הבנק גובה ברבעון ולא מזכיר זאת מדי חודש.
אם אין לי הון עצמי, אלא רק הכנסה חודשית שממנה אני חוסך כמה אלפי שקלים, האם אני בכלל יכול לקחת הלוואה ולרכוש נדל"ן בחו"ל, ומאיזה סוגי אשראי צריך להיזהר?