השוואה בין נדל"ן בחו"ל לנדל"ן בארץ ולשוק ההון פרק 56 - ברק צור מדבר נדלן

ברק צור מפרק את המיתוס של "תשואת 3-4%" ושל "שליטה" בנדל"ן, ומסביר למה אותם 400 אלף שקל קונים הרבה יותר בחו"ל מאשר בארץ.

ברק צור, יועץ ויזם נדל"ן, מקדיש את הפרק להשוואה בין השקעת נדל"ן בחו"ל, נדל"ן בארץ והשקעה בשוק ההון (מניות ואג"ח). הוא מסביר שמשקיע עם 300-400 אלף שקל מוגבל מאוד בארץ ולרוב נאלץ לצאת כסף מהכיס מדי חודש כדי לכסות החזרי משכנתא, בעוד שאותו סכום בחו"ל יכול לקנות נכס שלם ללא משכנתא או אפילו שני נכסים עם מימון. הפרק מיועד למשקיעים מתחילים וכאלה שכבר מחזיקים דירה בארץ ומתלבטים אם להזיז כסף משוק ההון לנדל"ן. שווה להאזין כי הוא שובר קונספציות מוטעות נפוצות סביב תשואה, פסיביות ושליטה, ומראה שגם בשוק ההון וגם בנדל"ן בחו"ל המשקיע פסיבי ולמעשה חסר שליטה אמיתית.

תובנות מרכזיות

• תשואת 3-4% שמשקיעים מייחסים לנדל"ן בארץ מחושבת על מלוא שווי הנכס — אך בפועל, כשמשלמים משכנתא, התשואה על הקאש-און-קאש לרוב שלילית והמשקיע מוציא כסף מהכיס כל חודש.
• אותם 400 אלף שקל קונים בארץ דירה שבורה בפריפריה או דירה ממונפת שאוכלת תזרים, בעוד בחו"ל אפשר לקנות נכס חדש מקבלן ללא משכנתא או לפצל לשני נכסים עם מימון.
• ה"שליטה" שמשקיעים מחפשים בנדל"ן היא במידה רבה אשליה — בשוק ההון מוסרים את הכסף למיטב, אלטשולר שחם או מור ללא שליטה אמיתית, וגם נכס פיזי קרוב הופך את ההשקעה לאקטיבית ולא פסיבית.
• השקעה בחו"ל אינה רק החזקת נכס: יש קרנות, השקעות חוב (כמו להיות הבנק ולקבל ריבית קבועה), השקעה להגדלת הון ופרויקטים יזמיים — לכל אופציה יתרונות וחסרונות המתאימים לסוג משקיע אחר.
• נדל"ן בארץ אינו סקיילבילי בגלל רגולציה (50% הון עצמי לדירה שנייה, מס רכישה, אובדן פטור ממס שבח), ולכן פיזור גיאוגרפי לחו"ל מאפשר להמשיך לגדול בלי לשים את כל הביצים בסל אחד.