מאחורי הקלעים של פרויקט Thiseio | גשר לאתונה, פרק 10

קייס סטדי אמיתי וחשוף של Bridge Ventures: רכישת בניין שלוש קומות בשכונת טיסיו באתונה ב-1.1 מיליון יורו, פיצולו לשש דירות והפיכתו למלון דירות עם רוף גרדן ונוף לאקרופוליס.

בפרק זה מספרים שני היזמים של Bridge Ventures, בניגוד לדרכם הרגילה, על פרויקט נדל"ן קונקרטי שלהם בשטח באתונה כמקרה בוחן לימודי. הם רכשו בניין מגורים בן שלוש קומות בשכונת טיסיו (Thissio) ב-1.1 מיליון יורו, ומתכננים לפצל את שלוש הדירות הגדולות לשש דירות קטנות, לבנות רוף גרדן עם נוף לאקרופוליס, לשפץ ולשדרג, ולהפעיל כמלון דירות (סרוויסט אפרטמנט) לשלוש שנים לפני אקזיט. הפרק שקוף במיוחד: הם חולקים את הפחדים, ההתלבטויות והמספרים האמיתיים, כולל איך התמודדו עם החשש שטעו בהערכות. מתאים למשקיעי נדל"ן ולמתעניינים בהשקעות נדל"ן בחו"ל ובאתונה בפרט.

תובנות מרכזיות

• האסטרטגיה בפרויקט בנויה מארבעה שלבים: קנייה, השבחה, הכנסה שוטפת מטווח קצר, ואקזיט (מכירה).
• בשכונות המבוקשות במרכז אתונה ובטיסיו אי אפשר לרשום דירה בודדת חדשה ל-Airbnb (נדרש רישוי 'אמה'), אך לקיחת בניין שלם והסבתו ל'סרוויסט אפרטמנט' מאפשרת השכרה לטווח קצר דרך רישוי אחר ממשרד התיירות ופלטפורמות כמו Booking.
• כלי המפתח להתמודדות עם הפחד מטעות הוא 'third party validation' - אימות מצדדים שלישיים חסרי אינטרס: חברת הערכת שווי בינלאומית קבעה שהמחיר נמוך בכ-160 אלף יורו ממחיר השוק, ושתי חברות מחקר חיצוניות ובלתי תלויות אישרו שהערכות ההכנסה והאקזיט שלהם היו אפילו שמרניות מדי.
• פיצול דירה גדולה (מאה עד 128 מ"ר) למספר דירות קטנות מעלה את הערך, כי המחיר למטר של דירה קטנה גבוה מזה של דירה גדולה.
• פוטנציאל לא ממומש הוא מנוע ההשבחה: רופטופ עם נוף לאקרופוליס שלא נוצל כלל הופך לרוף גרדן פרטי לדירות העליונות - לכן בחרו להשקיע הרבה ('לא לגמור בזול') בגלל איכות המיקום (פריים לוקיישן, 400 מטר מהמטרו).